A maioria dos proprietários estrangeiros planeja a compra em detalhes e nunca pensa na saída. A saída é onde a surpresa mora. Quando uma pessoa estrangeira vende imóveis nos EUA, o comprador é obrigado por lei a reter 15% do preço de venda e enviá-lo ao IRS. Não 15% do lucro. 15% do valor bruto realizado.
Em uma venda de US$ 400.000, isso significa US$ 60.000 retidos no fechamento. Se a propriedade foi comprada por US$ 350.000, o ganho total foi de US$ 50.000. A retenção excede o lucro, e o vendedor sai da mesa com menos dinheiro do que a aritmética do negócio sugeria.
Nada disso é perdido. Tudo é adiado, e o atraso é medido em meses. Esta é a Lei de Imposto sobre Investimentos Estrangeiros em Propriedades Imobiliárias, e vale a pena entender antes de comprar, não depois de listar.
A retenção é sobre o preço, não o lucro
O IRS é explícito: o comprador deve reter sobre o valor total realizado pela pessoa estrangeira. O valor realizado é o dinheiro pago, mais o valor justo de mercado de qualquer outra propriedade transferida, mais qualquer responsabilidade que o comprador assume ou que a propriedade está sujeita.
Nada nessa fórmula faz referência ao seu preço de compra, suas melhorias, seus custos de fechamento ou seu ganho real. Um proprietário estrangeiro que vende com prejuízo ainda está sujeito à retenção sobre o preço total de venda.
O imposto que você deve é calculado normalmente, sobre o ganho, quando você apresenta uma declaração nos EUA. A retenção é um depósito contra esse imposto. Se exceder o que você deve, e em um ganho modesto isso quase sempre acontece, a diferença retorna como reembolso após a declaração ser apresentada e processada.
O comprador retém porque o comprador é responsável
Esta é a parte que explica por que ninguém na mesa de fechamento será flexível com você.
O IRS coloca a obrigação sobre o comprador. Se o vendedor é uma pessoa estrangeira e o comprador não retém, o comprador pode ser responsabilizado pelo imposto, além de penalidades e juros. Agentes e oficiais de fechamento têm sua própria exposição limitada se souberem que uma certificação é falsa e permanecerem em silêncio.
Portanto, a empresa de títulos não aceitará sua palavra sobre seu status e não liberará os fundos como um favor. É o dinheiro deles em risco, não o seu.
Três faixas, e a decisiva é sobre o comprador
A taxa nem sempre é 15%. Mas as exceções giram em torno do que o comprador pretende fazer com a propriedade, não sobre nada relacionado ao vendedor.
- Sem retenção quando o valor realizado é de US$ 300.000 ou menos, o comprador é um indivíduo e o comprador adquire como residência.
- Retenção reduzida quando o valor realizado está entre US$ 300.000 e US$ 1.000.000 e a condição de residência é atendida. O IRS se refere a essa faixa diretamente em suas próprias orientações.
- 15% em todos os outros casos, incluindo um comprador adquirindo puramente como investimento, a qualquer preço.
Leia isso novamente do lado do vendedor. Se US$ 60.000 forem retidos de seus proventos pode depender se seu comprador planeja morar na casa. Você não controla isso, e geralmente descobre tarde.
O teste de residência é mais restrito do que parece
Adquirir a propriedade para uso como residência não é uma caixa que o comprador marca. O IRS define: o comprador, ou um membro da família do comprador, deve ter planos definitivos de residir na propriedade por pelo menos 50% do número de dias em que a propriedade é utilizada por qualquer pessoa
Os dias em que a propriedade fica vazia não são contados. Família inclui cônjuge, irmãos, ancestrais e descendentes lineares. E o comprador deve ser uma pessoa física, portanto, uma LLC comprando a mesma casa pelo mesmo preço não se qualifica, independentemente de quem acabar morando nela.
Um comprador que reivindica a exceção e depois não passa no teste de dois anos tem uma obrigação própria de resolver depois. Essa é uma segunda razão pela qual os compradores hesitam em certificar isso.
A declaração que muda o resultado
Há um mecanismo para o caso em que a retenção excederia claramente o imposto. O vendedor pode solicitar ao IRS um certificado de retenção, no Formulário 8288-B, pedindo que o valor seja reduzido ou eliminado com base no imposto realmente esperado.
Dois detalhes decidem se isso ajuda você. Primeiro, o tempo: a solicitação deve ser feita na data de transferência ou antes, e não depois, quando o dinheiro já está com o IRS. Segundo, o número de identificação do contribuinte: um vendedor estrangeiro precisa de um ITIN, e o IRS aborda diretamente o caso de um vendedor que solicita o certificado e o ITIN ao mesmo tempo, o que prolonga o processo.
Na prática, a conversa começa quando você decide vender, não na conclusão. Um vendedor que começa na semana da conclusão escolheu a rota de reembolso por padrão.
A exclusão que a maioria dos vendedores estrangeiros nunca é informada
Aqui está a parte que raramente aparece no material que um proprietário estrangeiro recebe.
O IRS afirma que a exclusão de ganho na venda de uma residência pessoal sob a seção 121 pode se aplicar a estrangeiros não residentes que vendem sua residência pessoal nos EUA, desde que atendam ao teste de elegibilidade. Como um estrangeiro não residente geralmente não pode apresentar uma declaração conjunta, o ganho máximo excluível é de US$ 250.000 em vez dos US$ 500.000 disponíveis para um casal casado que apresenta declaração conjunta.
Isso representa um quarto de milhão de dólares de ganho potencialmente fora do imposto, para um proprietário que realmente viveu na propriedade e atende ao teste. Também é uma razão concreta pela qual a decisão de morar nela ou alugá-la vai muito além do primeiro ano de propriedade.
Se você atende ao teste de elegibilidade é uma questão para um profissional de impostos dos EUA com seus dados à frente. O fato de que isso exista é uma pergunta que poucos proprietários fazem.
O que isso significa antes de você comprar
Três coisas seguem, e todas elas são mais baratas de lidar na compra do que na venda.
Obtenha o ITIN cedo. É necessário para apresentar a declaração, necessário para o certificado de retenção, e é o item mais lento da lista.
Mantenha a documentação desde o primeiro dia: declaração de liquidação da compra, faturas de melhorias, custos de fechamento. O ganho é calculado a partir desses documentos, e um vendedor que não consegue comprovar a base paga imposto sobre um número maior do que o real.
E trate a estrutura de propriedade como uma decisão de saída, não apenas uma de entrada. Como a propriedade é mantida muda quem é o vendedor aos olhos deste estatuto, e a resposta não é a mesma para cada comprador.
A retenção não é uma penalidade e não é um imposto. É um depósito que o sistema faz porque não tem outra maneira de alcançar um vendedor que pode estar em outro continente quando a declaração é devida. Saber isso com antecedência é a diferença entre um fechamento planejado e um desagradável.
A situação fiscal anual, ao contrário da saída, está descrita em como os impostos sobre propriedades na Flórida tratam os proprietários estrangeiros. E como a estrutura que você escolher muda quem é o vendedor sob este estatuto, vale a pena ler juntamente com comprar através de uma LLC ou em seu próprio nome.
Fontes
- Serviço de Receita Interna — Retenção FIRPTA
- Serviço de Receita Interna — Exceções da retenção FIRPTA
- Serviço de Receita Interna — Sobre o Formulário 8288-B, certificado de retenção
- Serviço de Receita Interna — Publicação 523, Vendendo Sua Casa
Informações gerais a partir de outubro de 2026, não é aconselhamento fiscal ou jurídico. Confirme sua própria posição com um profissional tributário dos EUA antes de vender.
