O proprietário estrangeiro de um imóvel na Flórida é tributado em três momentos distintos: enquanto mantém o bem, sobre a renda que ele gera e na venda. A Flórida não cobra imposto estadual sobre renda, mas o imposto federal incide integralmente — e há uma exposição que pega quase todo comprador estrangeiro desprevenido: o imposto sobre herança, em que a isenção do não residente é uma fração da do cidadão americano.
Quais impostos incidem de fato?
Enquanto detém: imposto predial (property tax), cobrado anualmente pelo condado sobre o valor avaliado.
Sobre o aluguel: imposto de renda federal, por um de dois regimes.
Na venda: imposto sobre ganho de capital, com retenção FIRPTA no fechamento.
No falecimento: imposto federal sobre herança de bens situados nos EUA.
Property tax na Flórida
O imposto predial é definido no nível do condado e incide sobre o valor avaliado do imóvel. As alíquotas variam por condado e pelos distritos de tributação em que o imóvel está, de modo que duas casas de mesmo preço em condados diferentes podem ter contas anuais bem distintas.
A Homestead Exemption, que reduz a base e limita o aumento anual da avaliação para residentes da Flórida, não se aplica a imóvel de investimento de não residente. Orce pela avaliação cheia.
Imposto sobre a renda de aluguel
A renda de aluguel auferida por estrangeiro é tributável nos Estados Unidos, e há dois regimes.
O padrão é a retenção de 30% sobre o aluguel bruto, sem qualquer dedução. A alternativa é optar formalmente por tratar a renda como efetivamente conectada a atividade nos EUA — o que tributa o lucro líquido em alíquotas progressivas e permite deduzir juros do financiamento, imposto predial, seguro, administração, reparos e depreciação.
Em imóvel financiado, a opção pelo líquido costuma produzir conta bem menor, às vezes zero nos primeiros anos quando a depreciação entra. A opção não é automática: precisa ser feita.
Não fazer a opção pelo regime líquido e pagar 30% sobre o aluguel bruto é um dos erros evitáveis mais caros do proprietário estrangeiro. É decisão de declaração, não de estrutura.
FIRPTA: o que acontece na venda
Pela Foreign Investment in Real Property Tax Act, é o comprador que fica obrigado a reter um percentual do valor realizado em aquisição feita de vendedor estrangeiro e recolhê-lo ao IRS. A alíquota padrão é, em regra, 15% sobre o preço bruto de venda — e não sobre o ganho.
Essa distinção importa. Quem vende no zero a zero, ou com prejuízo, ainda assim tem a retenção descontada. Ela é antecipação do imposto final, acertada na declaração e restituível no que exceder o devido.
Há reduções. Quando o comprador vai usar o imóvel como residência, aplica-se em regra alíquota menor na faixa acima de US$ 300 mil e até US$ 1 milhão, e em regra não há retenção em vendas residenciais qualificadas de até US$ 300 mil. As bordas exatas são legais e as fontes que as resumem nem sempre concordam — confirme a alíquota aplicável à sua operação antes do fechamento.
O formulário 8288-B permite pedir redução ou dispensa da retenção quando o imposto efetivamente devido for menor. Precisa ser protocolado antes ou no fechamento para servir de algo.
A exposição que quase ninguém menciona: herança
Cidadão ou residente americano tem isenção de imposto sobre herança na casa dos milhões de dólares. O estrangeiro não residente que detém bens situados nos EUA — e imóvel americano é bem situado nos EUA — tem isenção muito menor, historicamente US$ 60 mil, com alíquotas acima disso chegando à faixa de 40%.
Na prática: um estrangeiro que detém em nome próprio uma casa de US$ 500 mil na Flórida pode deixar aos herdeiros uma conta substancial de imposto americano sobre um bem que eles sequer venderam. É o argumento mais forte para considerar estrutura de titularidade em vez de nome próprio — e é rotineiramente omitido em material de venda.
Estrutura tem custo e consequência próprios, nos EUA e no país de residência. É aqui que o contador internacional deixa de ser opcional.
O que a Flórida não cobra
A Flórida não tem imposto estadual sobre renda da pessoa física. Para quem aluga, isso elimina uma camada que existe em Nova York, Califórnia e na maioria dos estados — e é parte relevante da razão pela qual o estado concentra a compra internacional: a National Association of Realtors apurou que a Flórida ficou com 20% de todas as compras de estrangeiros entre abril de 2025 e março de 2026.
Não ter imposto estadual não significa não ter imposto. O federal incide igual.
Fontes
- IRS — retenção FIRPTA
- IRS — imposto sobre herança de não residentes
- IRS — ITIN e formulário W-7
- National Association of Realtors — compradores estrangeiros, abr/2025 a mar/2026
Este artigo é informação geral, não consultoria tributária. As regras mudam e o resultado depende da sua residência, da posição em tratado e da estrutura. Confirme com contador internacional antes de transacionar.
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