Investir em imóvel nos EUA é uma estratégia poderosa, mas exige entender a tributação dos dois lados: nos Estados Unidos e no Brasil. Este guia explica, de forma direta, os principais impostos e obrigações para que você tome uma decisão bem estruturada. Nada aqui substitui a orientação de um contador especializado.
Do lado dos EUA: FIRPTA na venda, imposto sobre a renda de aluguel e property tax anual. Do lado do Brasil: declaração no IRPF e, acima de certos limites, ao Banco Central.
FIRPTA: retenção na venda
O FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) prevê a retenção de 15% sobre o preço de venda quando o vendedor é estrangeiro. É uma antecipação de imposto: o valor efetivamente devido é apurado depois, e a diferença pode ser restituída. Planejamento evita surpresas de caixa na revenda.
Imposto sobre a renda de aluguel (EUA)
A renda de aluguel gerada nos EUA é tributada lá. É comum obter um ITIN (número de contribuinte para estrangeiros) e apresentar a declaração anual, deduzindo despesas como gestão, manutenção e depreciação, o que reduz a base tributável.
Property tax (imposto sobre a propriedade)
Todo imóvel paga um imposto anual sobre a propriedade (property tax), que varia por condado e estado. É um custo recorrente que deve entrar no cálculo de rentabilidade líquida.
Do lado do Brasil: IRPF e Banco Central
O imóvel no exterior deve ser declarado na sua Declaração de Imposto de Renda (IRPF), no campo de bens no exterior, pelo custo de aquisição. A renda de aluguel também entra na declaração, com regras de compensação para evitar bitributação. Além disso, acima de determinados limites de patrimônio no exterior, há a obrigação de declarar ao Banco Central (CBE).
Perguntas frequentes
O que é o FIRPTA?
É a retenção de 15% sobre o preço de venda de imóveis por vendedores estrangeiros, como antecipação de imposto nos EUA.
Preciso declarar o imóvel dos EUA no Brasil?
Sim. Ele deve constar no IRPF como bem no exterior, e a renda de aluguel também é declarada.
Quando declaro ao Banco Central?
Quando o total de bens e valores no exterior ultrapassa os limites definidos pelo Banco Central (declaração CBE).
Preciso de ITIN?
Em geral sim, para cumprir as obrigações fiscais nos EUA relacionadas à renda de aluguel.
Conclusão
A tributação não é um impeditivo, é parte de uma decisão bem estruturada. Com planejamento e um bom contador, o investimento continua atraente. Entenda antes como comprar imóvel nos EUA e como dolarizar o patrimônio com segurança.
Planeje a tributação antes de investir. Fale com a Buldora.
Fontes
Análise da Buldora com base em fontes oficiais: IRS (impostos nos EUA, FIRPTA, ITIN/W-7), Receita Federal e Banco Central do Brasil (bens no exterior). Conteúdo informativo; não constitui aconselhamento jurídico, tributário ou de investimento.
Este artigo faz parte do guia completo Como Comprar Imóvel na Flórida Sendo Brasileiro.
