La mayoría de los propietarios extranjeros planean la compra en detalle y nunca piensan en la salida. La salida es donde vive la sorpresa. Cuando una persona extranjera vende bienes raíces en EE. UU., la ley exige que el comprador retenga el 15% del precio de venta y lo envíe al IRS. No el 15% de la ganancia. El 15% del monto bruto realizado.
En una venta de US$ 400,000, eso son US$ 60,000 retenidos al cierre. Si la propiedad se compró por US$ 350,000, la ganancia total fue de US$ 50,000. La retención excede la ganancia, y el vendedor se va de la mesa con menos efectivo de lo que la aritmética del trato sugería.
Nada de esto se pierde. Todo se retrasa, y el retraso se mide en meses. Esta es la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces, y vale la pena entenderla antes de comprar, no después de listar.
La retención es sobre el precio, no sobre la ganancia
El IRS es explícito: el comprador debe retener sobre el monto total realizado por la persona extranjera. El monto realizado es el efectivo pagado, más el valor de mercado justo de cualquier otra propiedad transferida, más cualquier obligación que el comprador asuma o a la que la propiedad esté sujeta.
Nada en esa fórmula hace referencia a tu precio de compra, tus mejoras, tus costos de cierre o tu ganancia real. Un propietario extranjero que vende con pérdidas aún está sujeto a retención sobre el precio total de venta.
El impuesto que finalmente debes se calcula normalmente, sobre la ganancia, cuando presentas una declaración en EE. UU. La retención es un depósito contra ese impuesto. Si excede lo que debes, y en una ganancia modesta casi siempre lo hace, la diferencia regresa como un reembolso después de que la declaración se presenta y se procesa.
El comprador retiene porque el comprador es responsable
Esta es la parte que explica por qué nadie en la mesa de cierre será flexible contigo.
El IRS coloca la obligación en el comprador. Si el vendedor es una persona extranjera y el comprador no retiene, el comprador puede ser considerado responsable del impuesto, más multas e intereses. Los agentes y oficiales de cierre tienen su propia exposición limitada si saben que una certificación es falsa y permanecen en silencio.
Así que la compañía de títulos no tomará tu palabra sobre tu estatus, y no liberará los fondos como un favor. Es su dinero el que está en riesgo, no el tuyo.
Tres bandas, y la decisiva es sobre el comprador
La tasa no siempre es del 15%. Pero las excepciones dependen de lo que el comprador intente hacer con la propiedad, no de nada relacionado con el vendedor.
- Sin retención cuando el monto realizado es de US$ 300,000 o menos, el comprador es un individuo, y el comprador lo adquiere como residencia.
- Retención reducida cuando el monto realizado está entre US$ 300,000 y US$ 1,000,000 y se cumple la condición de residencia. El IRS se refiere a esta banda directamente en su propia guía.
- 15% en todos los demás casos, incluyendo un comprador que adquiere puramente como inversión, a cualquier precio.
Lee eso de nuevo desde el lado del vendedor. Si se retienen US$ 60,000 de tus ingresos puede depender de si tu comprador planea vivir en la casa. No controlas eso, y generalmente lo aprendes tarde.
La prueba de residencia es más estrecha de lo que parece
Adquirir la propiedad para uso como residencia no es una casilla que el comprador marque. El IRS lo define: el comprador, o un miembro de la familia del comprador, debe tener planes definitivos de residir en la propiedad por ```html
al menos el 50% del número de días que la propiedad es utilizada por cualquier persona
Los días en que la propiedad está vacante no se cuentan. La familia incluye cónyuge, hermanos, ancestros y descendientes lineales. Y el comprador debe ser un individuo, por lo que una LLC que compre la misma casa al mismo precio no califica, independientemente de quién termine viviendo en ella.
Un comprador que reclama la excepción y luego no pasa la prueba de dos años tiene una obligación propia de resolver después. Esa es una segunda razón por la que los compradores dudan en certificarlo.
La presentación que cambia el resultado
Hay un mecanismo para el caso en que la retención exceda claramente el impuesto. El vendedor puede solicitar al IRS un certificado de retención, en el Formulario 8288-B, pidiendo que el monto sea reducido o eliminado en función del impuesto que realmente se espera.
Dos detalles deciden si te ayuda. Primero, el tiempo: la solicitud se hace en o antes de la fecha de transferencia, no después, cuando el dinero ya está con el IRS. Segundo, el número de identificación del contribuyente: un vendedor extranjero necesita un ITIN, y el IRS aborda directamente el caso de un vendedor que solicita el certificado y el ITIN al mismo tiempo, lo que alarga el proceso.
En la práctica, la conversación comienza cuando decides vender, no en el cierre. Un vendedor que comienza la semana del cierre ha elegido la ruta de reembolso por defecto.
La exclusión de la que nunca se informa a la mayoría de los vendedores extranjeros
Aquí está la parte que rara vez aparece en el material que se le entrega a un propietario extranjero.
El IRS establece que la exclusión de ganancia en la venta de una residencia personal bajo la sección 121 puede aplicarse a extranjeros no residentes que venden su residencia personal en EE. UU., siempre que cumplan con la prueba de elegibilidad. Debido a que un extranjero no residente generalmente no puede presentar una declaración conjunta, la ganancia máxima excluible es US$ 250,000 en lugar de los US$ 500,000 disponibles para una pareja casada que presenta conjuntamente.
Esa es una cuarta parte de un millón de dólares de ganancia potencialmente fuera del impuesto, para un propietario que realmente vivió en la propiedad y cumple con la prueba. También es una razón concreta por la que la decisión de vivir en ella o alquilarla va mucho más allá del primer año de propiedad.
Si cumples con la prueba de elegibilidad es una pregunta para un profesional de impuestos de EE. UU. con tus hechos frente a ellos. Que exista es una pregunta que muy pocos propietarios hacen.
Lo que esto significa antes de comprar
Siguen tres cosas, y todas son más baratas de manejar en la compra que en la venta.
Obtén el ITIN temprano. Es necesario para presentar, requerido para el certificado de retención, y el elemento más lento de la lista.
Guarda la documentación desde el primer día: estado de liquidación de compra, facturas de mejoras, costos de cierre. La ganancia se calcula a partir de esos documentos, y un vendedor que no puede evidenciar la base paga impuestos sobre un número mayor que el real.
Y trata la estructura de propiedad como una decisión de salida, no solo como una de entrada. Cómo se mantiene la propiedad cambia quién es el vendedor a los ojos de este estatuto, y la respuesta no es la misma para cada comprador.
La retención no es una penalización y no es un impuesto. Es un depósito que el sistema toma porque no tiene otra forma de llegar a un vendedor que puede estar en otro continente para cuando la declaración es debida. Saber eso de antemano es la diferencia entre un cierre planeado y uno desagradable.
```La situación fiscal anual, a diferencia de la salida, se detalla en cómo los impuestos sobre la propiedad en Florida tratan a los propietarios extranjeros. Y dado que la estructura que elijas cambia quién es el vendedor bajo este estatuto, vale la pena leerlo junto con comprar a través de una LLC o a tu propio nombre.
Fuentes
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos — Excepciones a la retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos — Acerca del Formulario 8288-B, certificado de retención
- Servicio de Impuestos Internos — Publicación 523, Vendiendo tu Casa
Información general a partir de octubre de 2026, no es asesoría fiscal o legal. Confirma tu propia situación con un profesional de impuestos de EE. UU. antes de vender.
