Un propietario extranjero de una propiedad en Florida enfrenta impuestos en tres momentos distintos: mientras la posee, sobre los ingresos que produce y al venderla. Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta, pero se aplica el impuesto federal en su totalidad, y una exposición sorprende a la mayoría de los compradores extranjeros desprevenidos: el impuesto sobre herencias de EE. UU., donde la exención de un no residente es una fracción de la de un ciudadano estadounidense.
¿Qué impuestos se aplican realmente?
Mientras se posee: impuesto a la propiedad del condado, facturado anualmente sobre el valor tasado.
Sobre los ingresos por alquiler: impuesto federal sobre la renta, bajo uno de dos regímenes.
En la venta: impuesto sobre las ganancias de capital, con retención de FIRPTA recaudada en el cierre.
En caso de fallecimiento: impuesto federal sobre herencias de EE. UU. sobre activos situados en EE. UU.
Impuesto a la propiedad en Florida
El impuesto a la propiedad se establece a nivel de condado y se factura sobre el valor tasado de la vivienda. Las tasas varían según el condado y los distritos fiscales en los que se encuentre la propiedad, por lo que dos viviendas del mismo precio en diferentes condados pueden tener facturas anuales materialmente diferentes.
La Exención de Vivienda Principal, que reduce la base imponible y limita los aumentos anuales de la tasación para los residentes de Florida, no se aplica a una propiedad de inversión de un no residente. Presupueste para la tasación completa.
Impuesto sobre ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler obtenidos por una persona extranjera son gravables en los Estados Unidos, y existen dos regímenes.
El predeterminado es una retención fija del 30% sobre el alquiler bruto, sin deducciones. La alternativa es elegir, formalmente, tratar los ingresos como efectivamente conectados con un comercio o negocio de EE. UU. — lo que grava la ganancia neta a tasas graduadas y permite la deducción de intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguros, gestión, reparaciones y depreciación.
Para una propiedad apalancada, la elección neta generalmente produce una factura sustancialmente más baja, a veces cero en los primeros años una vez aplicada la depreciación. La elección no es automática; debe hacerse.
No hacer la elección neta y pagar el 30% sobre el alquiler bruto es uno de los errores evitables más costosos que comete un propietario extranjero. Es una decisión de presentación, no de estructuración.
FIRPTA: qué sucede cuando vendes
Bajo la Ley de Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces, el comprador está obligado a retener un porcentaje del monto realizado en una compra a un vendedor extranjero y remitirlo al IRS. La tasa estándar es generalmente del 15% del precio de venta bruto — no de la ganancia.
Esa distinción es importante. Un vendedor que no pierde ni gana, o vende con pérdida, aún tiene la retención aplicada. Es un adelanto contra el impuesto final, reconciliado en la declaración, y reembolsable en la medida en que exceda lo que se debe.
Existen reducciones. Donde el comprador utilizará la propiedad como residencia, generalmente se aplica una tasa más baja en el rango de precios por encima de US$ 300,000 y hasta US$ 1 millón, y generalmente no se requiere retención en ventas residenciales calificadas en o por debajo de US$ 300,000. Los límites precisos son estatutarios y las fuentes que los resumen no siempre están de acuerdo — confirme la tasa aplicable para su transacción antes del cierre.
El formulario 8288-B permite solicitar una retención reducida o eliminada donde el impuesto real adeudado será menor. Debe presentarse antes o en el cierre para ser útil.
La exposición que casi nadie menciona: impuesto sobre herencias
Un ciudadano o residente de EE. UU. tiene una exención federal de impuestos sobre el patrimonio en millones. Un extranjero no residente que posee activos situados en EE. UU. —y la propiedad inmobiliaria de EE. UU. está situada en EE. UU.— tiene una mucho más pequeña, históricamente de US$ 60,000, con tasas por encima de eso alcanzando la banda del 40%.
En la práctica, esto significa que un individuo extranjero que posee una casa en Florida de US$ 500,000 a su nombre puede dejar a sus herederos enfrentando una considerable factura de impuestos sobre el patrimonio en EE. UU. por un activo que no han vendido. Este es el argumento más fuerte para considerar una estructura de propiedad en lugar de un título personal, y se omite rutinariamente en el material de ventas.
Las estructuras tienen costos y consecuencias propias, en EE. UU. y en el país de origen del propietario. Este es el punto en el que un CPA transfronterizo deja de ser opcional.
Lo que Florida no grava
Florida no impone ningún impuesto estatal sobre la renta personal. Para un propietario, eso elimina una capa que existe en Nueva York, California y la mayoría de los otros estados, y es una parte significativa de por qué el estado concentra la compra internacional: la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios registró que Florida tomó el 20% de todas las compras extranjeras entre abril de 2025 y marzo de 2026.
No tener impuesto estatal sobre la renta no significa no tener impuestos. Las obligaciones federales se aplican de manera idéntica.
Fuentes
- IRS — Retención FIRPTA
- IRS — impuesto sobre el patrimonio para no residentes no ciudadanos de EE. UU.
- IRS — ITIN y Formulario W-7
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios — compradores extranjeros, abril de 2025 a marzo de 2026
Este artículo es información general, no asesoría fiscal. Las reglas cambian y los resultados dependen de su residencia, posición en tratados y estructura. Confirme con un CPA transfronterizo antes de realizar transacciones.
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