A compra de uma propriedade de investimento completa nos Estados Unidos pode exigir capital, financiamento, custos de fechamento, seguros, gestão e reservas financeiras substanciais.
O investimento imobiliário fracionado oferece outro caminho potencial de entrada. Em vez de adquirir uma propriedade inteira, vários investidores contribuem com capital para uma propriedade, portfólio, empresa ou veículo de investimento para fins especiais.
Cada investidor recebe direitos com base nos documentos legais que regem o investimento. Esses direitos podem incluir um interesse econômico proporcional na receita de aluguel, na valorização da propriedade, no produto da venda ou nas distribuições feitas pela entidade de investimento.
No entanto, o investimento imobiliário fracionário não é um produto padronizado. Alguns acordos envolvem copropriedade direta por escritura. Outros envolvem participações em sociedades de responsabilidade limitada, participações em parcerias, títulos de financiamento coletivo, colocações privadas ou ações em um fundo imobiliário.
Este guia explica como funciona o investimento imobiliário fracionário para investidores globais, o que um investidor pode realmente possuir, como a renda é distribuída, quais taxas podem ser aplicadas, como funciona a liquidez e quais riscos legais, fiscais, regulatórios e de propriedade devem ser avaliados.
Resposta rápida: O investimento imobiliário fracionário pode permitir que um investidor internacional tenha acesso a uma oportunidade imobiliária nos EUA sem comprar o ativo inteiro. No entanto, o investidor pode possuir uma participação numa entidade em vez de ter o seu nome registado diretamente na escritura de propriedade. Retornos, direitos de voto, distribuições, transferibilidade, impostos, taxas e procedimentos de saída dependem inteiramente da estrutura de investimento e dos documentos que regem.
A propriedade fracionada pode reduzir o capital necessário para um único investimento, mas não elimina o risco imobiliário, o risco de plataforma, o risco de valores mobiliários, o risco de gestão, as obrigações fiscais ou a possibilidade de perder o investimento completo.
O que é investimento imobiliário fracionário?
O investimento imobiliário fracionado é um acordo no qual dois ou mais investidores participam economicamente em uma propriedade ou veículo de investimento imobiliário.
O investimento pode ser dividido em:
- Porcentagens de propriedade;
- Interesses de associação à LLC;
- Interesses de parceria;
- Ações ou unidades;
- Interesses de locação em comum;
- Investimentos de dívida garantidos por imóveis;
- Títulos vinculados a um projeto ou empresa imobiliária.
Os investidores geralmente contribuem com capital de acordo com o número de unidades ou percentual adquirido.
Dependendo da oferta, o investidor poderá participar de:
- Distribuições de renda de aluguel;
- Pagamentos de juros;
- Apreciação de imóveis;
- Processos de refinanciamento;
- Receita da venda;
- Lucros ou perdas tributáveis alocados por uma entidade.
Os direitos exatos são estabelecidos pela escritura, contrato operacional, contrato de parceria, contrato de assinatura, circular de oferta, memorando de colocação privada ou outros documentos de controle.
Imóveis fracionários não são uma estrutura legal
A frase “imóveis fracionários” é usada para vários modelos de investimento diferentes. Os investidores internacionais devem identificar o modelo exato antes de analisar os retornos projetados.
1. Copropriedade escriturada
Em uma estrutura de copropriedade escriturada, vários investidores podem ser registrados como proprietários da propriedade.
A propriedade pode ser estruturada como locação em comum ou outra forma permitida pela lei estadual aplicável.
Cada proprietário pode deter uma porcentagem definida do próprio imóvel.
As possíveis características incluem:
- Participação direta na propriedade;
- Porcentagem de propriedade registrada por meio de documentos legais;
- Responsabilidade compartilhada pelas despesas;
- Decisões compartilhadas sobre gestão, financiamento e venda;
- Possíveis complicações quando um proprietário deseja sair;
- Possíveis considerações sobre inventário, responsabilidade, impostos e título.
A copropriedade direta pode proporcionar direitos de propriedade mais fortes no nível da propriedade, mas também pode criar complexidade administrativa quando as decisões exigem a aprovação de vários proprietários.
2. LLC ou veículo para fins especiais
Muitos investimentos fracionários utilizam uma sociedade de responsabilidade limitada ou outro veículo com propósito específico, comumente chamado de SPV.
Nesta estrutura:
- A LLC ou entidade é proprietária da propriedade;
- O investidor possui participações, unidades ou ações na entidade;
- O nome do investidor não poderá constar na escritura do imóvel;
- O acordo operacional define direitos de voto e econômicos;
- Um gerente pode controlar as decisões diárias sobre a propriedade;
- A receita e o produto da venda são distribuídos de acordo com os documentos regulamentares.
Ter participação na entidade é legalmente diferente de deter o imóvel diretamente.
O investidor deve entender se os juros proporcionam:
- Direitos de voto;
- Direitos de informação;
- Direitos de aprovação relativos a refinanciamento ou venda;
- Direitos de transferência dos juros;
- Direitos para remover o gerente;
- Direitos de distribuição prioritária ou subordinada;
- Proteção contra chamadas de capital adicionais.
3. Crowdfunding imobiliário baseado em títulos
Algumas oportunidades imobiliárias fracionárias são oferecidas como títulos por meio de plataformas de crowdfunding on-line.
Dependendo da oferta, os valores mobiliários poderão ser oferecidos sob:
- Regulamento Crowdfunding;
- Regulamento A;
- Regulamento D;
- Uma oferta pública registrada;
- Outra isenção disponível da lei de valores mobiliários.
O fato de uma oportunidade aparecer online não significa que ela siga as mesmas regras de qualquer outro investimento imobiliário online.
De acordo com a lei federal de valores mobiliários dos EUA, uma oferta ou venda de um valor mobiliário geralmente deve ser registrada ou se qualificar para uma isenção.
As ofertas de financiamento coletivo regulamentadas devem ocorrer por meio de uma plataforma on-line operada por uma corretora ou portal de financiamento registrado na SEC que também seja membro da FINRA.
A orientação oficial está disponível no Boletim para Investidores da SEC sobre Financiamento Coletivo Regulamentar.
4. Fundo Imobiliário ou REIT
Um fundo imobiliário ou fundo de investimento imobiliário pode possuir diversas propriedades, hipotecas ou outros ativos imobiliários.
O investidor normalmente possui ações ou participações no fundo ou na empresa, em vez de uma porcentagem definida de uma única propriedade.
De acordo com o recurso Investor.gov da SEC, os REITs fornecem uma maneira para os investidores participarem de imóveis geradores de renda sem comprar as propriedades diretamente.
REITs podem ser:
- Negociado publicamente;
- Registrado publicamente, mas não negociado;
- Privado.
A diferença pode afetar significativamente a liquidez, divulgação, preços, taxas, elegibilidade e risco.
Revise o guia oficial para REITs.
O que o investidor fracionário realmente possui?
A resposta deve ser estabelecida antes de investir.
Um investidor pode possuir:
- Uma porcentagem do próprio imóvel;
- Uma participação em uma LLC proprietária da propriedade;
- Um interesse de parceria;
- Ações preferenciais ou ordinárias em uma empresa;
- Uma nota promissória ou título de dívida;
- Ações em um fundo ou REIT;
- Um direito contratual a determinada receita ou produto de venda.
Esses interesses não proporcionam direitos idênticos.
Por exemplo, um investidor que possui 10% de uma LLC que possui um edifício não tem necessariamente o direito de ocupar 10% do edifício, vender de forma independente 10% da propriedade física ou forçar a venda da propriedade.
O acordo operacional pode conceder autoridade de gestão a um patrocinador ou gestor, enquanto os investidores detêm direitos de voto limitados.
Documentos que estabelecem direitos de propriedade
Dependendo da estrutura, os investidores devem analisar:
- Escritura de propriedade;
- Relatório de título;
- Acordo operacional LLC;
- Acordo de parceria;
- Contrato de assinatura;
- Circular de oferta;
- Memorando de colocação privada;
- Nota promissória;
- Documentos de empréstimo ou hipoteca;
- Acordo de administração de propriedade;
- Acordo de direitos do investidor;
- Disposições de saída e transferência.
A linguagem de marketing não deve substituir os documentos legais de controle.
Como funciona o investimento imobiliário fracionário?
Um processo comum de investimento fracionário pode envolver as seguintes etapas:
- O patrocinador identifica ou controla uma oportunidade de propriedade.
- Uma pessoa jurídica é constituída para adquirir ou financiar a propriedade.
- O patrocinador prepara a oferta e os documentos que regem.
- Os investidores analisam a propriedade, a entidade, as taxas, os riscos, as projeções financeiras e a estratégia de saída.
- Os investidores completam os procedimentos de identidade, elegibilidade, impostos e conformidade.
- O capital do investidor é depositado de acordo com as instruções da oferta.
- A entidade adquire, desenvolve, renova ou financia a propriedade.
- Um patrocinador ou gestor opera o investimento.
- O dinheiro disponível pode ser distribuído de acordo com as disposições de distribuição.
- A propriedade poderá eventualmente ser vendida, refinanciada ou retida.
Cada oferta pode seguir uma sequência diferente. Alguns exigem um valor mínimo de arrecadação de fundos antes que os fundos dos investidores sejam liberados. Outros podem já possuir a propriedade quando os investimentos forem oferecidos.
Como os investidores fracionários podem obter retorno
Um investimento fracionário pode gerar retornos por meio de renda, valorização ou uma combinação de ambos.
Distribuições de renda de aluguel
A receita do aluguel pode ser cobrada pelo administrador ou entidade do imóvel.
Antes de as distribuições serem feitas, a entidade pode deduzir:
- Taxas de administração de propriedade;
- Pagamentos de hipoteca;
- Impostos sobre a propriedade;
- Seguro;
- Taxas de associação;
- Reparos e manutenção;
- Utilitários;
- Taxas de gestão de ativos;
- Custos contábeis e legais;
- Reservas operacionais;
- Outras despesas autorizadas.
O restante dinheiro distribuível pode ser pago mensalmente, trimestralmente, anualmente ou de acordo com outro cronograma.
As distribuições podem ser suspensas quando a propriedade precisar de reparos, ficar vaga, violar os requisitos de empréstimo ou precisar de reservas adicionais.
Apreciação da propriedade
Se a propriedade for vendida por um valor superior aos custos ajustados de aquisição e propriedade, os investidores poderão participar dos lucros restantes da venda.
O valor disponível para investidores pode ser reduzido em:
- Dívida hipotecária pendente;
- Comissões de corretagem;
- Custos de fechamento;
- Custos legais e contábeis;
- Taxas de disposição;
- Impostos e retenções;
- Retornos preferenciais ou participação de gestão;
- Despesas de propriedade não pagas.
A valorização da propriedade não é garantida. Uma propriedade pode ser vendida por menos do que o preço de compra original ou exigir um período de manutenção mais longo do que o esperado.
Juros de um investimento em dívida imobiliária
Algumas oportunidades fracionárias envolvem emprestar dinheiro a um proprietário ou incorporador, em vez de possuir capital próprio.
O investidor poderá receber pagamentos de juros de acordo com uma nota ou contrato de dívida.
Os investimentos em dívida podem envolver:
- Juros fixos ou variáveis;
- Datas de vencimento programadas;
- Garantia ou garantia hipotecária;
- Prioridade de pagamento sênior ou subordinado;
- Risco de inadimplência e execução hipotecária;
- Direitos de extensão controlados pelo mutuário ou gestor.
Um empréstimo garantido por imóveis ainda pode perder dinheiro se o mutuário entrar em inadimplência e a garantia for insuficiente para pagar a dívida e os custos de execução.
Exemplo ilustrativo de investimento fracionário
Suponha que um investidor contribua com US$ 25.000 para uma entidade que possui um imóvel alugado.
A oferta projeta distribuições anuais em dinheiro iguais a 6% do capital investido.
A distribuição projetada simplificada seria:
US$ 25.000 × 6% = US$ 1.500 por ano
Isso equivaleria a uma média de:
US$ 1.500 ÷ 12 = US$ 125 por mês
No entanto, o investimento pode ser distribuído trimestralmente em vez de mensalmente, e os 6% projetados podem não ser alcançados.
As distribuições reais podem ser menores, maiores, atrasadas ou completamente suspensas devido a vagas, reparos, financiamento, decisões de gestão, impostos ou desempenho da propriedade.
Se a propriedade for vendida posteriormente, o investidor também poderá receber uma parte do produto líquido da venda de acordo com os documentos de investimento.
Este exemplo é ilustrativo e não representa um retorno garantido ou uma oferta específica.
Existe um investimento mínimo?
Não existe um valor mínimo universal para investimentos imobiliários fracionários.
O mínimo é determinado por fatores como:
- O valor da propriedade;
- O valor do capital levantado;
- A estrutura da oferta;
- O tipo de título ou participação acionária;
- Requisitos do patrocinador;
- O status de credenciamento do investidor;
- O país de residência do investidor;
- Regulamentos de valores mobiliários aplicáveis;
- Os requisitos de elegibilidade da plataforma.
Algumas ofertas podem permitir um valor de entrada substancialmente menor do que a compra de uma propriedade inteira. Outros podem exigir compromissos mínimos significativos ou podem estar disponíveis apenas para investidores credenciados.
Os investidores não devem selecionar uma oferta apenas porque ela tem um investimento mínimo baixo.
Os investidores internacionais podem participar?
A elegibilidade do investidor internacional depende da oferta específica, do patrocinador, do intermediário, da jurisdição, da estrutura tributária e dos requisitos de conformidade.
Uma oferta pode exigir:
- Passaporte ou identificação governamental;
- Comprovante de endereço residencial;
- Informações sobre residência fiscal;
- Documentação da origem dos fundos;
- Informações bancárias;
- Formulários fiscais aplicáveis dos EUA;
- Documentação do investidor credenciado quando necessário;
- Conformidade com as leis de valores mobiliários do país do investidor;
- Confirmação de que o investidor não está sujeito a sanções ou restrições aplicáveis.
Algumas plataformas aceitam investidores de países selecionados. Outros podem ser limitados a residentes nos EUA ou excluir jurisdições específicas.
Os investidores internacionais devem receber uma confirmação por escrito de elegibilidade antes de transferir fundos.
Investidores credenciados e não credenciados
Algumas ofertas privadas dos EUA são limitadas a investidores credenciados. Outras estruturas podem permitir a participação de investidores não credenciados, sujeitas a requisitos regulatórios e específicos de ofertas.
O status de investidor credenciado é uma classificação legal de acordo com as regras de valores mobiliários dos EUA. Pode ser baseado na renda, patrimônio líquido, credenciais profissionais ou características da entidade qualificada.
Ser elegível para investir não significa que o investimento seja apropriado, de baixo risco ou aprovado por um regulador.
O registro de uma oferta ou o uso de uma isenção também não garante o desempenho da propriedade nem protege o investidor de perdas.
Como os investimentos fracionários são regulamentados?
A estrutura regulatória depende do que está sendo oferecido.
Um acordo de copropriedade direta de propriedade pode ser regido principalmente por:
- Direito imobiliário estadual;
- Direito de propriedade;
- Direito contratual;
- Lei da entidade;
- Direito Tributário;
- Possíveis leis de valores mobiliários com base nos fatos e na estrutura.
Um investimento envolvendo interesses passivos administrados por um patrocinador pode constituir um valor mobiliário e pode estar sujeito às leis federais e estaduais de valores mobiliários.
As estruturas comuns de oferta de valores mobiliários incluem o Regulamento Crowdfunding, o Regulamento A e o Regulamento D.
Regulamento Crowdfunding
De acordo com o Regulamento Crowdfunding:
- A oferta deve ocorrer por meio de uma corretora qualificada ou portal de financiamento;
- O intermediário deve estar registrado na SEC e ser membro da FINRA;
- O emissor deve fornecer as divulgações obrigatórias da oferta;
- Limites de investimento podem ser aplicados a investidores não credenciados;
- A revenda pode ser restrita;
- O investidor deve revisar as informações educacionais exigidas.
A SEC alerta que os investimentos em crowdfunding podem ser especulativos, ilíquidos, apoiados por divulgações limitadas e capazes de produzir uma perda total.
Regulamentação Os títulos de crowdfunding estão geralmente sujeitos a restrições de revenda durante o primeiro ano, com exceções limitadas.
Regulamento A
O Regulamento A fornece uma isenção do registro completo na SEC para ofertas públicas qualificadas que sigam requisitos específicos de divulgação, qualificação, relatórios e limite de oferta.
Um Regulamento Uma oferta pode permitir a participação de investidores não credenciados, mas a oferta ainda pode envolver:
- Perda do principal;
- Liquidez limitada;
- Risco do emissor e da gestão;
- Risco do mercado imobiliário;
- Taxas e conflitos de interesse;
- Restrições descritas nos documentos da oferta.
Regulamento D
O Regulamento D é comumente usado para ofertas privadas.
Os requisitos de elegibilidade, solicitação, divulgação, transferência e investidores dependem da isenção específica utilizada.
Algumas ofertas do Regulamento D são limitadas principal ou exclusivamente a investidores credenciados.
As ofertas privadas podem fornecer menos informações públicas contínuas do que os investimentos negociados publicamente.
Como verificar a plataforma e o intermediário
Os investidores devem verificar de forma independente a empresa, o profissional de investimento, o corretor, o consultor, o portal de financiamento e o emissor.
Possíveis recursos de verificação incluem:
- Registros SEC EDGAR;
- FINRA BrokerCheck;
- Divulgação Pública do Consultor de Investidores;
- A lista FINRA de portais de financiamento regulamentados;
- Reguladores estaduais de valores mobiliários;
- Registros estaduais de entidades comerciais;
- Registros de propriedade e título do condado.
O sistema EDGAR da SEC fornece acesso público aos registros enviados por muitos emissores e empresas de investimento.
Use o sistema oficial de arquivamentos de pesquisa da SEC EDGAR.
A SEC também fornece uma ferramenta para analisar o registro e o histórico disciplinar de determinados profissionais de investimento.
Use o recurso de verificação profissional oficial do Investor.gov.
A FINRA mantém uma lista oficial de portais de financiamento registrados na SEC e operando como membros da FINRA.
Revise a lista de portais de financiamento da FINRA que regulamentamos.
Imóveis fracionários versus propriedade direta
Imóveis fracionários versus REIT
Imóveis fracionários versus timeshare
O investimento imobiliário fracionado não deve ser automaticamente confundido com timeshare.
Um timeshare geralmente oferece o direito de usar uma propriedade durante períodos selecionados.
Uma estrutura fracionária orientada para o investimento geralmente se concentra na participação econômica na renda e no valor.
Algumas propriedades fracionadas de luxo combinam direitos de uso pessoal com propriedade. Esses arranjos requerem uma análise separada.
Quais taxas podem ser aplicadas?
As ofertas fracionárias de imóveis podem incluir diversas camadas de taxas.
Possíveis taxas iniciais
- Taxa de aquisição;
- Taxa de originação;
- Taxa da plataforma;
- Ofertas e despesas legais;
- Taxa de corretor ou colocação;
- Custos de due diligence de propriedade;
- Taxas de financiamento;
- Taxas de renovação ou gerenciamento de construção.
Possíveis taxas contínuas
- Taxa de gestão de ativos;
- Taxa de administração de propriedade;
- Taxa de contabilidade e administração;
- Taxa de relatórios para investidores;
- Taxa de serviço de empréstimo;
- Despesas de manutenção;
- Seguros e impostos sobre a propriedade;
- Despesas com tecnologia ou plataforma;
- Relatório anual da entidade e taxas de conformidade.
Possíveis taxas de saída
- Taxa de disposição;
- Comissão de corretagem;
- Custos de fechamento;
- Participação no desempenho;
- Promover ou pagamento de juros transportados;
- Taxa de transferência;
- Taxa do mercado secundário;
- Custos de impostos e retenção na fonte.
Os investidores devem determinar se os retornos projetados são mostrados antes ou depois de cada taxa.
Compreendendo a cascata de distribuição
Uma cascata de distribuição estabelece como a renda disponível e os rendimentos das vendas são divididos entre investidores, gestores, patrocinadores e diferentes classes de propriedade.
Uma cascata simplificada pode fornecer:
- Pagamento de despesas patrimoniais e dívidas;
- Restauração de reservas obrigatórias;
- Pagamento de retorno preferencial a investidores selecionados;
- Retorno do capital do investidor;
- Divisão dos lucros restantes entre investidores e patrocinador.
Algumas ofertas usam diversas classes de interesses com prioridades diferentes.
Um investidor deve compreender:
- Qual turma é sênior;
- Se o retorno preferencial é garantido ou pago apenas quando houver dinheiro disponível;
- Se os retornos preferenciais não pagos se acumulam;
- Quando o patrocinador começa a participar dos lucros;
- Se o capital do investidor é devolvido antes da participação na gestão;
- Como as perdas são alocadas.
Qual é a liquidez dos imóveis fracionários?
Imóveis fracionários geralmente devem ser tratados como um investimento de longo prazo e potencialmente ilíquido, a menos que os documentos estabeleçam um mecanismo de saída confiável.
Os possíveis métodos de saída incluem:
- Venda do imóvel subjacente;
- Refinanciamento e distribuição parcial;
- Resgate pela entidade de investimento;
- Venda para outro investidor aprovado;
- Mercado secundário operado por plataforma;
- Compra pelo patrocinador ou outro proprietário.
Nenhum desses métodos está disponível automaticamente.
Uma plataforma pode descrever um mercado secundário, mas pode ter:
- Poucos compradores potenciais;
- Períodos de negociação limitados;
- Restrições de elegibilidade;
- Taxas de transferência;
- Requisitos de aprovação do gerente;
- Preço abaixo do custo original do investidor;
- Períodos em que as transferências são suspensas.
A capacidade de listar um investimento para venda não garante a existência de um comprador.
Qual é o período de retenção esperado?
As ofertas fracionárias podem ter um período de manutenção de vários anos, mas o prazo real pode ser mais curto ou mais longo.
Uma propriedade pode ser mantida além do destino original devido a:
- Condições de mercado fracas;
- Ofertas de venda insuficientes;
- Atrasos na construção;
- Estabilização do arrendamento;
- Restrições de empréstimo;
- Grandes reparos;
- Decisões de gestão;
- Disputas legais.
Os investidores devem determinar se o patrocinador pode estender o prazo do investimento sem a aprovação do investidor.
Controle e Direitos de Voto
Os investidores fracionários geralmente têm menos controle do que os proprietários diretos.
O patrocinador ou gerente pode controlar:
- Seleção de inquilino;
- Gerenciamento de propriedades;
- Reparos e melhorias;
- Financiamento e refinanciamento;
- Seguro;
- Tempo de venda da propriedade;
- Níveis de reserva;
- Distribuições;
- Reivindicações legais.
Os direitos de voto dos investidores podem ser limitados a eventos importantes, como:
- Remoção do gerente;
- Alteração do acordo operacional;
- Venda fora dos termos definidos;
- Admissão de investidores adicionais;
- Dissolução da entidade.
Os investidores devem entender se as decisões exigem maioria simples, maioria qualificada, aprovação unânime ou nenhuma aprovação dos investidores.
Chamadas de capital e contribuições adicionais
Uma chamada de capital é uma solicitação para que os investidores contribuam com dinheiro adicional após o investimento inicial.
As chamadas de capital podem ocorrer devido a:
- Grandes reparos;
- Déficits operacionais;
- Requisitos de empréstimo;
- Aumentos nos custos de construção;
- Reivindicações de seguros;
- Aumentos do imposto sobre a propriedade;
- Despesas legais;
- Vaga estendida.
Os documentos regulamentares devem explicar:
- Se as chamadas de capital são obrigatórias;
- Se o investidor pode recusar;
- O que acontece quando um investidor não contribui;
- Se a propriedade pode ser diluída;
- Se o valor não pago se torna um empréstimo;
- Se o investidor pode perder os direitos de voto ou de distribuição.
Considerações fiscais para investidores fracionários internacionais
O tratamento tributário dos EUA depende muito da classificação fiscal legal e federal do investimento.
O investidor pode ser tratado como:
- Coproprietário direto de bens imóveis;
- Um membro de uma LLC tributado como uma parceria;
- Um parceiro numa parceria;
- Um acionista de uma empresa;
- Um acionista REIT;
- Um credor que recebe juros;
- Proprietário de outro tipo de segurança.
Essas classificações podem produzir diferentes consequências de renda, retenção, arquivamento e venda.
Tributação de Parcerias
Uma parceria geralmente repassa lucros, perdas, deduções e créditos aos seus parceiros, em vez de pagar imposto de renda federal da mesma maneira que uma empresa normal.
Os parceiros geralmente recebem informações do Anexo K-1 informando sua parcela distributiva de itens aplicáveis.
A publicação 541 do IRS fornece orientação tributária federal para parcerias e parceiros.
Revise a Publicação 541 do IRS, Parcerias.
Retenção de Parceiro Estrangeiro
Uma parceria que obtém rendimentos tributáveis efetivamente conectados e alocáveis a um parceiro estrangeiro pode ser obrigada a reter impostos de acordo com a Seção 1446 do Código da Receita Federal.
A exigência de retenção pode ser aplicada mesmo quando a parceria não distribui a mesma quantia em dinheiro ao investidor.
Isso cria uma distinção importante entre:
- Rendimentos tributáveis atribuídos ao investidor;
- Imposto retido pela parceria;
- Distribuições em dinheiro recebidas pelo investidor.
A parceria pode fornecer o Formulário 8805 a um parceiro estrangeiro que demonstre rendimento tributável efetivamente conectado e retenção relacionada.
Revise as orientações oficiais sobre retenção de parcerias do IRS.
Venda de participação societária
Um investidor estrangeiro que venda uma participação societária pode estar sujeito a impostos federais especiais e regras de retenção na fonte.
De acordo com a Seção 1446(f), um cessionário pode ser obrigado a reter 10% do valor realizado quando o ganho aplicável for tratado como efetivamente relacionado a um comércio ou negócio nos EUA.
Exceções e procedimentos de certificação podem ser aplicados. O resultado depende da entidade, dos ativos, do investidor, da transação e da documentação de apoio.
FIRPTA
A FIRPTA geralmente autoriza a tributação e a retenção na fonte nos EUA quando uma pessoa estrangeira aliena um direito imobiliário nos EUA.
FIRPTA pode se tornar relevante quando:
- Um investidor estrangeiro vende diretamente uma participação imobiliária;
- O veículo de investimento vende imóveis nos EUA;
- É transferida uma participação em determinadas entidades detentoras de bens imóveis;
- Uma distribuição ou resgate é tratado como uma disposição.
A taxa geral de retenção do FIRPTA para uma alienação direta por uma pessoa estrangeira é normalmente de 15% do valor realizado, sujeito a exceções e regras especializadas.
As transações em nível de entidade e de parceria podem seguir procedimentos adicionais.
Revise as orientações oficiais sobre retenção na fonte do IRS FIRPTA.
Relatórios fiscais do país de origem
Um investidor internacional também pode precisar relatar:
- Propriedade de uma entidade estrangeira;
- Contas de investimento estrangeiro;
- Rendimentos de aluguel ou parceria;
- Distribuições;
- Ganhos de capital;
- Impostos estrangeiros pagos ou retidos;
- Transferências internacionais.
A disponibilidade de créditos fiscais estrangeiros ou benefícios de tratados depende do país do investidor e das circunstâncias individuais.
Os profissionais tributários dos EUA e do país de origem devem revisar o investimento antes que os fundos sejam comprometidos.
O rendimento tributável pode diferir do dinheiro recebido
Uma entidade tributada como parceria pode alocar rendimento tributável a um investidor mesmo quando parte ou todo o dinheiro permanece dentro da entidade.
Por exemplo, a entidade pode reter dinheiro para:
- Reparos;
- Pagamentos de dívidas;
- Reservas operacionais;
- Renovações;
- Despesas futuras de propriedade.
O investidor deve determinar se a política de distribuição foi projetada para fornecer dinheiro suficiente para ajudar a cobrir as obrigações fiscais esperadas.
Essas distribuições não são garantidas, a menos que os documentos de controle criem uma obrigação executória e haja dinheiro suficiente disponível.
Principais riscos do investimento imobiliário fracionário
1. Risco Patrimonial
A propriedade subjacente pode apresentar:
- Vaga;
- Padrão do locatário;
- Aluguéis mais baixos;
- Danos materiais;
- Perdas de seguros;
- Problemas ambientais;
- Reparos inesperados;
- Valor da propriedade reduzido.
2. Patrocinador e Risco de Gestão
O investimento depende da capacidade do patrocinador de:
- Selecione a propriedade;
- Obter financiamento;
- Controlar despesas;
- Supervisionar a gestão;
- Renovações completas;
- Manter registros;
- Relatar aos investidores;
- Execute a estratégia de saída.
Uma propriedade forte pode ter um desempenho inferior quando a gestão é fraca ou os conflitos de interesse não são controlados.
3. Risco de Liquidez
O investidor pode não conseguir vender os juros quando for necessário dinheiro.
Pode não haver mercado secundário ativo e as transferências podem exigir a aprovação do gestor.
4. Risco de financiamento
A dívida no nível da propriedade pode aumentar os retornos quando o desempenho é forte, mas também pode aumentar as perdas.
Os riscos incluem:
- Aumentos das taxas de juros;
- Pagamentos balões;
- Falha no refinanciamento;
- Violações do contrato de empréstimo;
- Execução hipotecária;
- Garantias pessoais fornecidas por partes relacionadas;
- Dívida com prioridade sobre o patrimônio do investidor.
5. Risco de avaliação
Os juros fracionários podem não ter um preço de mercado diário.
Os valores estimados podem ser baseados em:
- Avaliações de propriedades;
- Cálculos do patrocinador;
- Opiniões de corretores;
- Políticas de avaliação interna;
- Transações secundárias limitadas.
O valor informado pode não ser igual ao valor que um investidor poderia receber em uma venda real.
6. Risco Regulatório
As regras sobre valores mobiliários, crowdfunding, impostos, propriedade, aluguel e propriedade podem mudar.
A oferta também pode não estar em conformidade com os regulamentos aplicáveis.
7. Risco Cambial
Os investidores internacionais contribuem e recebem fundos em dólares americanos, mas podem medir os resultados em outra moeda.
Alterações na taxa de câmbio podem aumentar ou reduzir o resultado do investimento na moeda local.
8. Risco de fraude e declarações falsas
Possíveis sinais de alerta incluem:
- Retornos garantidos;
- Afirma que o investimento não apresenta risco;
- Pressão para transferir dinheiro imediatamente;
- Profissionais de investimento não registrados ou não verificáveis;
- Sem acesso aos documentos da oferta;
- Não há registros de propriedade independentes;
- Instruções bancárias ou de garantia pouco claras;
- Retornos substancialmente superiores aos de investimentos comparáveis sem explicação;
- Recusa em explicar taxas ou conflitos de interesse.
A SEC identifica retornos garantidos ou “livres de risco”, pressão agressiva de vendas e profissionais não licenciados como sinais comuns de alerta de fraude em investimentos.
Revise a Lista de verificação de alertas de fraude em investimentos do Investor.gov.
Lista de verificação de devida diligência
Analise o patrocinador
- Nome comercial legal;
- Equipe de gestão;
- Inscrições profissionais;
- Histórico disciplinar;
- Projetos anteriores;
- Saídas concluídas;
- Resultados reais versus resultados projetados;
- Falências ou litígios;
- Conflitos de interesse.
Analise a propriedade
- Endereço do imóvel;
- Preço de compra;
- Avaliação independente;
- Título e propriedade;
- Relatório de inspeção ou condição da propriedade;
- Aluguéis atuais;
- Histórico de pagamentos do locatário;
- Despesas operacionais;
- Seguro;
- Impostos sobre a propriedade;
- Restrições de associação;
- Reparos necessários;
- Dados de mercado e bairro.
Revise a estrutura de investimento
- Entidade proprietária da propriedade;
- Classificação fiscal federal;
- Tipo de interesse oferecido;
- Propriedade e direitos de voto;
- Autoridade do gerente;
- Direitos de remoção de investidores;
- Disposições sobre chamadas de capital;
- Disposições sobre diluição;
- Restrições de transferência;
- Período de espera;
- Sair do procedimento.
Revise as projeções financeiras
- Pressuposições de renda de aluguel;
- Pressuposições de vagas;
- Taxas de administração;
- Manutenção;
- Seguro;
- Impostos sobre a propriedade;
- Pagamentos de financiamento;
- Custos de renovação;
- Reservas operacionais;
- Pressuposições de preço de venda;
- Retorno projetado para o investidor;
- Cenários negativos.
Revise todas as taxas
- Taxa de aquisição;
- Taxa de gestão de ativos;
- Taxa de administração de propriedade;
- Taxa de financiamento;
- Taxa de construção;
- Taxa administrativa;
- Taxa de disposição;
- Participação no desempenho;
- Taxa de transferência ou mercado secundário.
Revise a saída
- Período de retenção desejado;
- Direitos de extensão do gerenciador;
- Voto obrigatório do investidor;
- Processo de venda de propriedade;
- Disponibilidade no mercado secundário;
- Disposições de resgate;
- Despesas de vendas;
- Retenção de imposto;
- Cachoeira de distribuição.
Perguntas a serem feitas antes de investir
- O que exatamente estou comprando?
- Meu nome aparecerá na escritura de propriedade?
- Qual entidade é proprietária do imóvel?
- Quais isenções ou registros de títulos se aplicam?
- Quem controla a entidade de propriedade e investimento?
- Que direitos de voto receberei?
- Como foi avaliada a propriedade?
- Quanto o patrocinador pagou pela propriedade?
- O patrocinador recebe uma taxa de aquisição?
- Que dívida está associada à propriedade?
- O que acontece se o empréstimo não puder ser refinanciado?
- Como são calculadas as distribuições em dinheiro?
- As distribuições podem ser suspensas?
- O patrocinador pode exigir capital adicional?
- Minha porcentagem de propriedade pode ser diluída?
- Como posso vender ou transferir minha participação?
- Existe um mercado secundário ativo?
- O que acontece se a plataforma fechar?
- Quem mantém os registros de investidores e de propriedade?
- Quais formulários fiscais dos EUA devo esperar?
- Que retenção de imposto se aplica a investidores estrangeiros?
- Qual é a saída planejada?
- O gerente pode estender o período de retenção?
- O que acontece se a propriedade for vendida com prejuízo?
Quem pode considerar imóveis fracionários?
Imóveis fracionários podem ser considerados por investidores que:
- Deseja exposição imobiliária sem comprar um imóvel inteiro;
- Quer dividir o capital entre diversas oportunidades;
- Prefira gestão de propriedade profissional;
- Aceitar controle limitado;
- Pode reter o investimento por vários anos;
- Compreender os riscos da entidade e dos títulos;
- Pode tolerar distribuições incertas;
- Pode arcar com uma perda parcial ou total.
Quem pode preferir a propriedade direta?
A propriedade direta pode ser mais adequada para investidores que:
- Quer controle total sobre a propriedade;
- Deseja selecionar o financiamento de forma independente;
- Quer autoridade sobre inquilinos, reformas e administração;
- Ter capital de aquisição e reserva suficiente;
- Quer decidir quando o imóvel será refinanciado ou vendido;
- Prefira propriedade em nível de propriedade em vez de interesse de entidade;
- Pode supervisionar a propriedade e profissionais locais.
Erros comuns de investimento fracionário
- Assumindo que cada investimento fracionário fornece propriedade direta;
- Investir com base apenas nos retornos projetados;
- Não revisar o acordo operacional;
- Ignorar registro de valores mobiliários ou informações de isenção;
- Falha na verificação do patrocinador e intermediário;
- Assumir que um mercado secundário garante liquidez;
- Ignorar dívidas vinculadas ao imóvel;
- Não compreender as chamadas de capital;
- Comparar o rendimento bruto da propriedade com as distribuições líquidas dos investidores;
- Ignorar taxas de patrocinadores e participação nos lucros;
- Assumindo que as distribuições serão mensais ou garantidas;
- Deixar de analisar a retenção de impostos de parceiros estrangeiros;
- Investir sem aconselhamento fiscal do país de origem;
- Concentrar muito capital em um patrocinador ou propriedade;
- Envio de fundos usando instruções de transferência não verificadas.
Perguntas frequentes
Imóveis fracionários são o mesmo que propriedade direta?
Não necessariamente. Algumas estruturas oferecem copropriedade direta de propriedade, enquanto outras fornecem participação em uma LLC, parceria, empresa, fundo, instrumento de dívida ou título vinculado à propriedade.
Meu nome aparecerá na escritura de propriedade?
Depende da estrutura. Quando uma LLC ou outra entidade possui a propriedade, o nome da entidade pode aparecer na escritura enquanto o investidor detém uma participação na entidade.
Imóveis fracionários são iguais a REIT?
Não. Um REIT geralmente possui ou financia uma carteira de ativos imobiliários. Uma oferta fracionária pode estar vinculada a uma propriedade específica ou a um veículo de investimento menor. Ambas as estruturas variam e devem ser revisadas individualmente.
Imóveis fracionados são o mesmo que timeshare?
Não. Um timeshare geralmente se concentra no direito de usar uma propriedade durante períodos selecionados. Uma estrutura fracionária orientada para o investimento geralmente se concentra na participação na renda e no valor da propriedade.
Qual é o valor mínimo exigido?
Não existe um mínimo universal. O valor depende da oferta, da propriedade, da estrutura jurídica, do patrocinador, da elegibilidade do investidor e dos regulamentos de valores mobiliários aplicáveis.
Os retornos imobiliários fracionários são garantidos?
Não. Receitas de aluguel, distribuições, valorização de propriedades, refinanciamento e receitas de vendas não são garantidas. Os investidores podem perder parte ou todo o seu capital.
Com que frequência as distribuições são pagas?
As distribuições podem ser mensais, trimestrais, anuais, irregulares ou indisponíveis. O cronograma e cálculo deverão estar descritos nos documentos de investimento.
As distribuições podem ser suspensas?
Sim. O gerente pode precisar reter dinheiro para reparos, vagas, dívidas, seguros, impostos, reservas ou outras despesas de propriedade, dependendo dos documentos vigentes.
Posso vender minhas participações fracionárias sempre que quiser?
Não necessariamente. Restrições de transferência, regras de valores mobiliários, aprovação de gestores, demanda limitada e ausência de mercado secundário podem impedir ou atrasar uma venda.
Um mercado secundário online garante liquidez?
Não. Uma plataforma pode permitir a listagem de interesses, mas não pode garantir que outro investidor os comprará.
Os investidores estrangeiros podem participar?
Algumas ofertas aceitam investidores internacionais, enquanto outras são restritas por país, residência, situação fiscal, regras de valores mobiliários ou política da plataforma. A elegibilidade deve ser confirmada por escrito.
Os investidores estrangeiros pagam impostos nos EUA?
Potencialmente. Renda, distribuições, receitas de vendas, alocações de parcerias, juros e ganhos imobiliários podem criar obrigações fiscais, retidas na fonte e de arquivamento nos EUA.
O que é retenção de parceria?
Uma parceria dos EUA pode ser obrigada a reter impostos sobre rendimentos tributáveis efetivamente conectados e alocados a um parceiro estrangeiro de acordo com a Seção 1446 do Código da Receita Federal.
Posso dever impostos sem receber o mesmo valor em dinheiro?
Potencialmente. Uma parceria pode alocar rendimentos tributáveis enquanto retém dinheiro para despesas ou reservas de propriedade. Os investidores devem analisar cuidadosamente as disposições fiscais e de distribuição.
O que acontece se a plataforma fechar?
O resultado depende da estrutura legal, custódia dos fundos, registros de propriedade, acordos de serviços e plano de contingência. A propriedade ou entidade de investimento pode continuar, mas a administração e a comunicação podem ser interrompidas.
Como posso verificar uma plataforma de crowdfunding?
Use recursos oficiais como SEC EDGAR, FINRA BrokerCheck, Investor Adviser Public Disclosure e a lista de portais de financiamento regulamentados da FINRA.
Use imóveis fracionários como estratégia de entrada estruturada
Imóveis fracionários podem fornecer um caminho de menor capital para o investimento imobiliário nos EUA, mas o investidor deve entender exatamente o que está sendo comprado.
O principal benefício não é simplesmente um valor de investimento menor. É a possibilidade de acessar imóveis administrados profissionalmente, dividindo o capital entre múltiplos investimentos e participando sem operar diretamente um imóvel inteiro.
A principal limitação é o controle reduzido. O patrocinador, o gestor, os documentos da entidade, o financiamento, as taxas, a estrutura tributária e o processo de saída podem ter tanta influência no resultado do investimento quanto o próprio imóvel.
Uma análise responsável deve, portanto, avaliar tanto o imóvel quanto o veículo de investimento.
A Buldora ajuda os investidores internacionais a compreender as diferenças entre estruturas fracionárias, propriedade direta de propriedade, estratégias de aluguel e outros caminhos de investimento imobiliário nos EUA.
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Sobre o autor
Raphaela Banks é cofundadora e estrategista imobiliário global da Buldora Invest. Ela desenvolve estratégias e conteúdo educacional para ajudar investidores internacionais a compreender as oportunidades imobiliárias nos Estados Unidos, no Brasil e em Dubai.
Fontes e recursos Referências
Este artigo foi pesquisado usando publicações originais do governo dos EUA, recursos oficiais de regulamentação de valores mobiliários, orientações fiscais e bancos de dados regulatórios. As regras de valores mobiliários, os procedimentos fiscais, os limites de investimento, as estruturas de oferta e os requisitos administrativos podem mudar após a publicação.
- Comissão de Valores Mobiliários dos EUA, Investor.gov – Regulamentação Crowdfunding para Investidores
- Comissão de Valores Mobiliários dos EUA – Orientação sobre financiamento coletivo para emissores
- Comissão de Valores Mobiliários dos EUA – Interpretações Regulamentares de Crowdfunding
- Comissão de Valores Mobiliários dos EUA - Regulamento D Regra 506(b) Colocações Privadas
- Comissão de Valores Mobiliários dos EUA – Arquivos de pesquisa EDGAR
- Comissão de Valores Mobiliários dos EUA – Usando EDGAR para pesquisar investimentos
- Investor.gov – Confira seu profissional de investimentos
- Autoridade Reguladora do Setor Financeiro – Portais de Financiamento que Regulamos
- Autoridade Reguladora do Setor Financeiro – Crowdfunding: O que os investidores devem saber
- Investor.gov – Fundos de investimento imobiliário
- Investor.gov - Lista de verificação de sinais de alerta de fraude em investimentos
- Internal Revenue Service – Publicação 541, Parcerias
- Receita Federal – Retenção de Parceria
- Internal Revenue Service – Dicas úteis para parcerias com parceiros estrangeiros
- Receita Federal - Publicação 515, Retenção de Imposto sobre Estrangeiros Não Residentes e Entidades Estrangeiras
- Receita Federal – Retenção FIRPTA
- Internal Revenue Service – Relatório e pagamento de imposto sobre retenção de parceria
Este artigo é fornecido apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui consultoria jurídica, tributária, contábil, de valores mobiliários, financeira, de gestão de propriedades, de empréstimos ou de investimento. As participações fracionárias em imóveis podem ser especulativas, ilíquidas, sujeitas a restrições de transferência e capazes de produzir perda parcial ou total. A elegibilidade, os direitos de propriedade, os impostos, as retenções, as taxas, as distribuições e os regulamentos variam de acordo com a oferta e o investidor. Revise os documentos completos da oferta e consulte profissionais qualificados dos EUA e do país de origem antes de investir.
