Comprar um imóvel para alugar na Flórida cria oportunidades potenciais de renda e valorização, mas também cria responsabilidades fiscais federais, estaduais, locais e específicas da propriedade.
Os investidores internacionais devem compreender essas obrigações antes de selecionar uma estrutura de propriedade, receber rendimentos de aluguel ou planejar a venda futura da propriedade.
O tratamento fiscal dependerá de fatores como residência fiscal do investidor nos EUA, país de residência, estrutura de propriedade, estratégia de aluguel, uso pessoal da propriedade, despesas, tratados fiscais aplicáveis e plano de saída futuro.
Este guia explica os principais impostos para investidores imobiliários estrangeiros na Flórida, incluindo impostos federais sobre renda de aluguel, impostos sobre propriedade, impostos sobre aluguel de curto prazo, depreciação, requisitos de declaração de impostos, retenção na fonte FIRPTA, relatórios de entidades e considerações de planejamento patrimonial.
Resposta rápida: Um investidor estrangeiro pode estar sujeito ao imposto de renda federal dos EUA sobre rendimentos de aluguel, impostos anuais sobre propriedades na Flórida, impostos sobre aluguel de curto prazo, quando aplicável, e impostos federais quando a propriedade for vendida. A Flórida não impõe imposto de renda pessoal, mas isso não elimina obrigações federais, locais, de entidades comerciais, de hospedagem ou de imposto sobre a propriedade.
Como a tributação transfronteiriça depende das circunstâncias individuais do investidor, os proprietários internacionais devem trabalhar com profissionais fiscais qualificados dos EUA e do país de origem.
1. Determine a situação fiscal do investidor nos EUA
A primeira etapa é determinar se o proprietário do imóvel é considerado residente ou não residente nos EUA para fins de imposto de renda federal.
Um indivíduo que não seja cidadão dos EUA ainda poderá ser tratado como residente nos EUA para fins fiscais se satisfizer o teste do green card, o teste de presença substancial ou outra eleição aplicável.
Um indivíduo que não satisfaz os testes de residência aplicáveis é geralmente classificado como um estrangeiro não residente.
Esta classificação é importante porque os contribuintes residentes e não residentes estão sujeitos a diferentes regras de declaração e tributação.
Um estrangeiro residente nos EUA é geralmente tributado de acordo com regras semelhantes às aplicadas aos cidadãos dos EUA, incluindo a declaração de renda mundial. Um estrangeiro não residente é geralmente tributado sobre a renda proveniente dos EUA e a renda efetivamente ligada a um comércio ou negócio nos EUA.
A orientação oficial está disponível no recurso para estrangeiros não residentes do IRS.
2. Imposto Federal sobre Renda de Aluguel
A receita de aluguel gerada por propriedades localizadas na Flórida é proveniente dos EUA.
Para um estrangeiro não residente, o tratamento tributário federal geralmente depende se a renda do aluguel é classificada como:
- Renda fixa, determinável, anual ou periódica — FDAP; ou
- Renda Efetivamente Conectada — ICE.
A diferença é importante porque um método pode tributar a renda bruta de aluguel, enquanto o outro pode permitir que despesas de propriedade elegíveis sejam deduzidas antes do cálculo do imposto de renda federal.
3. Tratamento fiscal padrão: imposto sobre a renda bruta de aluguel
De acordo com a regra federal geral, a renda proveniente de bens imóveis nos EUA de propriedade de um estrangeiro não residente pode estar sujeita a uma alíquota de imposto de 30%, ou a uma alíquota de tratado aplicável mais baixa, quando a renda não estiver efetivamente ligada a um comércio ou negócio nos EUA.
Este imposto pode ser aplicado à receita bruta de aluguel e não ao lucro líquido.
De acordo com a tributação do rendimento bruto, as despesas não podem ser deduzidas antes do cálculo do imposto.
Exemplo de renda bruta
Suponha que uma propriedade produza US$ 40.000 em receita bruta anual de aluguel e incorra em US$ 25.000 em despesas operacionais.
Se o método do rendimento bruto se aplicasse a uma taxa de 30%, o cálculo simplificado seria:
US$ 40.000 × 30% = US$ 12.000
O imposto seria calculado usando o valor bruto do aluguel, mesmo que a propriedade gerasse apenas US$ 15.000 antes de outros ajustes aplicáveis.
Este exemplo é ilustrativo. As disposições do tratado, os procedimentos de retenção na fonte, as estruturas de propriedade e a classificação fiscal do investidor podem alterar o resultado.
Os investidores internacionais podem consultar as orientações oficiais do IRS para estrangeiros não residentes que possuem bens imóveis nos EUA.
4. Optar por tratar a receita de aluguel como receita efetivamente conectada
Um estrangeiro não residente qualificado que possua bens imóveis nos EUA para a produção de renda pode optar, de acordo com a Seção 871(d) do Código da Receita Federal, por tratar a renda como efetivamente ligada a um comércio ou negócio nos EUA.
Quando uma opção válida se aplica, o investidor geralmente pode deduzir despesas elegíveis atribuíveis à propriedade e pagar imposto de renda federal sobre o lucro tributável líquido resultante nas taxas graduadas aplicáveis.
Possíveis despesas dedutíveis
Dependendo da propriedade, do tratamento fiscal e da documentação comprobatória, as despesas potenciais podem incluir:
- Juros hipotecários;
- Taxas de administração de propriedade;
- Seguro residencial ou senhorio;
- Impostos sobre a propriedade;
- Taxas de associação de proprietários;
- Reparos e manutenção;
- Utilidades pagas pelo proprietário;
- Despesas de limpeza;
- Serviços profissionais de contabilidade e jurídicos;
- Despesas de publicidade e locação;
- Despesas de viagem elegíveis de acordo com as regras aplicáveis;
- Depreciação;
- Outras despesas de propriedade ordinárias e necessárias.
A despesa geralmente deve estar vinculada à atividade de aluguel, apoiada por registros apropriados e permitida pelas regras fiscais aplicáveis.
Exemplo de lucro líquido
Suponha que a propriedade produza:
- Renda bruta de aluguel: US$ 40.000;
- Despesas operacionais elegíveis: US$ 20.000;
- Depreciação qualificada: US$ 8.000.
O rendimento tributável simplificado do arrendamento poderia ser:
US$ 40.000 - US$ 20.000 - US$ 8.000 = US$ 12.000
O imposto federal aplicável seria então calculado usando a classificação fiscal do investidor e as taxas aplicáveis.
Este exemplo não leva em conta todas as limitações, regras de atividade passiva, ajustes de uso pessoal, disposições de tratados ou estrutura de propriedade.
5. A eleição 871(d) é automática?
Não. Os investidores internacionais não devem presumir que o tratamento do rendimento líquido se aplica automaticamente.
A eleição geralmente exige uma declaração de imposto de renda federal apropriada e uma declaração contendo as informações exigidas pelo IRS.
O investidor pode precisar identificar:
- Que a eleição está sendo feita;
- O Código da Receita Federal ou disposição do tratado que apoia a eleição;
- Os bens imóveis dos EUA abrangidos pela eleição;
- Informações de propriedade;
- Receitas e despesas vinculadas ao imóvel;
- Se a eleição foi feita em um ano anterior.
O preenchimento incorreto, a não realização da eleição ou a perda do prazo aplicável podem produzir um resultado fiscal diferente.
O procedimento deve ser coordenado com um profissional tributário com experiência em propriedade imobiliária de não residentes.
6. Formulário W-8ECI e retenção de renda de aluguel
Uma pessoa estrangeira que receba renda que esteja efetivamente ligada a um comércio ou negócio nos EUA poderá ser solicitada a fornecer o Formulário W-8ECI ao agente de retenção ou pagador aplicável.
O formulário estabelece o status de estrangeiro do proprietário e afirma que a renda está efetivamente ligada a um comércio ou negócio nos EUA.
Dependendo do acordo de aluguel e gerenciamento, um administrador de propriedade, processador de pagamentos, inquilino ou outro pagador pode solicitar a documentação de retenção apropriada.
O formulário W-8ECI não é apresentado ao IRS da mesma forma que uma declaração anual de imposto de renda. Geralmente é fornecido ao pagador ou agente de retenção que solicita a certificação.
O formulário só deverá ser utilizado quando o investidor atender aos seus requisitos. Informações oficiais estão disponíveis na página do Formulário W-8ECI do IRS.
7. Requisitos de declaração de impostos federais
Um estrangeiro não residente com renda tributável nos EUA pode ser obrigado a apresentar o Formulário 1040-NR, Declaração de Imposto de Renda de Estrangeiro Não Residente dos EUA.
Um investidor também pode precisar apresentar uma declaração para:
- Informar receita de aluguel;
- Reivindicar deduções;
- Fazer ou manter a eleição de rendimentos imobiliários;
- Informar uma venda de propriedade;
- Reivindicar crédito por imposto retido;
- Solicitar reembolso do excesso de retenção;
- Informe outras receitas provenientes dos EUA.
As receitas e despesas de aluguel de imóveis também podem exigir cronogramas aplicáveis, incluindo o Anexo E, dependendo do tratamento fiscal e da estrutura de arquivamento do investidor.
Formulários oficiais e instruções atuais estão disponíveis na página do Formulário 1040-NR do IRS.
8. É necessário um ITIN?
Um Número de Identificação de Contribuinte Individual, ou ITIN, é um número de processamento de impostos federais emitido pelo IRS para indivíduos qualificados que precisam de um número de identificação de contribuinte dos EUA, mas não são elegíveis para um número de Seguro Social.
Um ITIN pode ser necessário para:
- Formulário de arquivamento 1040-NR;
- Relatar receita de aluguel;
- Fazer certas eleições fiscais;
- Reivindicar deduções ou reembolsos;
- Certos programas de hipotecas;
- Procedimentos de retenção FIRPTA;
- Outras obrigações federais de relatórios.
Um ITIN não fornece status de imigração, autorização de emprego ou direito automático de receber financiamento.
O investidor deve confirmar o motivo fiscal válido e o procedimento de inscrição atual antes de enviar o Formulário W-7.
9. Depreciação de imóvel alugado
A depreciação é um mecanismo tributário que permite que um proprietário qualificado recupere o custo de uma propriedade geradora de renda qualificada ao longo do tempo.
De acordo com as regras federais gerais, os edifícios residenciais para aluguel são geralmente depreciados ao longo de um período de recuperação de 27,5 anos usando o método linear e a convenção do meio do mês.
O valor do terreno não é depreciado. Portanto, o investidor geralmente deve separar o valor do terreno do valor depreciável do edifício.
Itens como móveis, eletrodomésticos, equipamentos, benfeitorias e determinados componentes da propriedade podem seguir diferentes períodos e regras de depreciação.
Exemplo ilustrativo de depreciação
Suponha que uma propriedade tenha uma base de construção depreciável alocada de US$ 275.000, excluindo terrenos.
Um cálculo simplificado para o ano inteiro poderia ser:
US$ 275.000 ÷ 27,5 anos = US$ 10.000 por ano
O valor real do primeiro ano pode ser diferente devido à data em que a propriedade foi colocada em serviço, à convenção do meio do mês, às melhorias, ao uso anterior, à alocação de custos de fechamento e a outros ajustes fiscais.
A depreciação pode reduzir o lucro tributável corrente, mas também pode afetar o cálculo do imposto quando o imóvel é vendido.
Os investidores devem revisar a Publicação 527 do IRS, Propriedade para aluguel residencial.
10. Reparos versus melhorias
Reparos e melhorias de capital podem receber tratamento tributário federal diferente.
Um reparo geralmente mantém a propriedade em suas condições normais de operação. Dependendo dos fatos, o custo pode ser dedutível no ano em que for incorrido.
Uma benfeitoria pode agregar valor, prolongar a vida útil do imóvel, adaptar o imóvel a um novo uso ou restaurar um componente importante. O custo pode precisar ser capitalizado e recuperado por meio de depreciação.
Exemplos de possíveis reparos
- Reparando um pequeno vazamento no encanamento;
- Substituir um componente quebrado;
- Consertar drywall danificado;
- Realizar manutenção de rotina do ar condicionado;
- Concluir pequenos reparos comuns entre inquilinos.
Exemplos de melhorias potenciais
- Substituição de todo o telhado;
- Instalação de um novo sistema de aquecimento e refrigeração;
- Concluindo uma grande reforma na cozinha;
- Adicionando uma sala;
- Instalação de piscina;
- Concluindo uma grande restauração estrutural.
A classificação depende das circunstâncias específicas e das regras de capitalização aplicáveis, e não apenas do nome usado em uma fatura.
11. A Flórida cobra imposto de renda pessoal?
A Flórida não cobra imposto de renda pessoal sobre pessoas físicas.
Portanto, um investidor individual geralmente não apresenta uma declaração de imposto de renda pessoal da Flórida apenas porque o investidor recebe renda pessoal de aluguel.
No entanto, isso não elimina:
- Imposto de renda federal dos EUA;
- Impostos sobre a propriedade na Flórida;
- Impostos sobre vendas de aluguel de curto prazo;
- Taxas locais de desenvolvimento turístico;
- Obrigações de apresentação de entidades empresariais;
- Retornos de informações federais;
- Impostos no país de residência do investidor.
Uma corporação ou outra entidade empresarial pode ter obrigações fiscais separadas na Flórida, dependendo de sua classificação, atividades e renda.
A posição oficial do estado está disponível nas Perguntas frequentes sobre imposto de renda pessoal do Departamento de Receita da Flórida.
12. Impostos sobre a propriedade da Flórida
Os proprietários estrangeiros e nacionais são responsáveis pelos impostos anuais sobre a propriedade aplicáveis.
Os impostos sobre a propriedade da Flórida são administrados localmente. Os avaliadores de propriedades do condado determinam os valores tributáveis, enquanto as autoridades fiscais locais estabelecem taxas e avaliações de milhagem.
A fatura fiscal pode incluir valores associados a:
- Governo do condado;
- Governo municipal;
- Distritos escolares;
- Distritos fiscais especiais;
- Avaliações não ad valorem;
- Taxas do Distrito de Desenvolvimento Comunitário, quando aplicável.
Um investidor internacional não deve presumir que a cobrança tributária atual do vendedor permanecerá a mesma após a compra.
O valor avaliado pode mudar após a transferência de propriedade, e uma propriedade de investimento geralmente não recebe uma isenção de bem de família destinada a residências primárias qualificadas na Flórida.
Dever Diligence de Imposto sobre Propriedade
Antes de comprar, o investidor deve analisar:
- A conta fiscal atual;
- Registros do avaliador de propriedades do condado;
- O valor avaliado esperado após a compra;
- Taxas atuais de milhagem;
- Avaliações não ad valorem;
- Avaliações do Distrito de Desenvolvimento Comunitário;
- Impostos ou ônus inadimplentes;
- O imposto estimado usado pelo credor.
Informações gerais estão disponíveis no programa de supervisão de impostos sobre propriedades do Departamento de Receita da Flórida. Estimativas específicas da propriedade devem ser obtidas do avaliador de propriedade do condado e do coletor de impostos apropriado.
13. Impostos sobre aluguel de curto prazo na Flórida
Propriedades alugadas por períodos de seis meses ou menos podem ser classificadas como acomodações de aluguel temporário para fins fiscais na Flórida.
O imposto estadual sobre vendas da Flórida pode ser aplicado a taxas de aluguel de acomodações temporárias para morar ou dormir. A sobretaxa discricionária sobre vendas do condado também pode ser aplicada.
Os condados podem impor taxas adicionais de aluguel transitório de opção local, como:
- Imposto de desenvolvimento turístico;
- Imposto de desenvolvimento de convenções;
- Imposto sobre impacto turístico;
- Imposto municipal de resort, quando aplicável.
A taxa aplicável, o procedimento de registro, a devolução, o destinatário do pagamento e a responsabilidade de arquivamento variam de acordo com o local.
Em alguns condados, os impostos transitórios locais são administrados pelo Departamento de Receita da Flórida. Em outros, são administrados diretamente pelo condado.
Responsabilidades fiscais de aluguel de curto prazo
Um proprietário ou administrador de propriedade pode precisar:
- Registre-se no Departamento de Receita da Flórida;
- Registre-se na autoridade fiscal do condado ou local;
- Cobrar impostos aplicáveis dos hóspedes;
- Apresentar declarações fiscais periódicas;
- Remeter impostos nos prazos exigidos;
- Manter registros de reservas e pagamentos;
- Separar encargos tributáveis de encargos não tributáveis;
- Confirme quais impostos uma plataforma de reservas coleta e envia.
Os investidores não devem presumir que uma plataforma de aluguel lida com todas as obrigações fiscais estaduais, municipais e municipais.
A orientação oficial está disponível no guia do Departamento de Receita da Flórida para acomodações de aluguel e no do estado href="https://floridarevenue.com/taxes/taxesfees/Pages/local_option.aspx" target="_blank" rel="noopener">Recurso de impostos de opções locais.
14. Impostos sobre aluguel de longo prazo
Um aluguel residencial tradicional com duração superior a seis meses geralmente é tratado de forma diferente de um aluguel temporário para fins de imposto sobre vendas na Flórida.
No entanto, o proprietário de um aluguel de longo prazo ainda pode ter obrigações que envolvam:
- Relatórios federais de renda de aluguel;
- Impostos anuais sobre a propriedade;
- Registros de entidades;
- Regras de depósito de segurança;
- Licenciamento ou registro em determinadas jurisdições;
- Relatórios de bens pessoais tangíveis, quando aplicável;
- Impostos no país de origem do investidor.
O período exato do aluguel, o uso da propriedade, os serviços prestados e as regulamentações locais devem ser revisados antes de determinar o tratamento fiscal.
15. Imposto sobre bens pessoais tangíveis
Móveis, equipamentos, eletrodomésticos e outros bens tangíveis relacionados aos negócios usados em uma operação de aluguel podem criar uma obrigação de declaração de bens pessoais tangíveis na Flórida.
Esta questão pode ser particularmente relevante para aluguéis de temporada mobiliados que contenham:
- Móveis;
- Televisões;
- Eletrodomésticos;
- Equipamento de cozinha;
- Equipamento de escritório;
- Piscina ou equipamento recreativo;
- Outros ativos físicos geradores de renda.
A necessidade de uma declaração e a aplicação de uma isenção depende da propriedade, do município, da estrutura de propriedade, do valor, do histórico de depósito e do uso dos ativos.
O investidor deve confirmar a exigência com o avaliador imobiliário local. Informações gerais estão disponíveis no recurso de propriedade pessoal tangível do Departamento de Receita da Flórida.
16. Impostos Federais na Venda do Imóvel
Quando um investidor estrangeiro vende imóveis na Flórida, a transação pode gerar imposto federal sobre o ganho.
O ganho tributável não é necessariamente igual à diferença entre o preço de compra original e o preço de venda.
O cálculo pode considerar:
- Preço de compra original;
- Custos de aquisição elegíveis;
- Melhorias de capital;
- Depreciação reivindicada ou permitida;
- Despesas com vendas;
- Alocação entre terreno e edifício;
- Estrutura de propriedade;
- Regras fiscais federais aplicáveis.
A depreciação tomada durante a propriedade pode criar consequências de recuperação de depreciação quando a propriedade for vendida.
O resultado fiscal final deve ser calculado por um profissional tributário qualificado antes que a propriedade seja colocada à venda.
17. Compreendendo a retenção FIRPTA
FIRPTA significa Lei do Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Imobiliária.
Quando uma pessoa estrangeira aliena uma participação imobiliária nos EUA, o comprador ou outro agente de retenção geralmente deve reter o imposto sobre o valor realizado na transação.
A taxa geral de retenção do FIRPTA é de 15% do valor realizado, sujeita às exceções aplicáveis e taxas alternativas.
O valor realizado pode incluir:
- Dinheiro pago ao vendedor;
- O valor justo de mercado de outras propriedades transferidas;
- Dívida assumida pelo comprador;
- Dívida a que o imóvel permanece sujeito após a transmissão.
Exemplo FIRPTA
Suponha que um investidor estrangeiro venda uma propriedade por US$ 600.000 e que a regra geral de retenção de 15% se aplique.
US$ 600.000 × 15% = US$ 90.000
Isso não significa que o imposto federal final do vendedor seja de US$ 90.000.
A retenção do FIRPTA é geralmente um mecanismo de cobrança antecipada. O vendedor estrangeiro informa a transação na declaração de imposto de renda federal aplicável e reivindica crédito pelo valor retido.
Se o imposto federal real do vendedor for menor, o investidor poderá ser elegível para receber um reembolso após concluir o processo de registro aplicável.
As informações oficiais estão disponíveis no recurso de retenção FIRPTA do IRS.
18. A retenção do FIRPTA pode ser reduzida?
Em certas circunstâncias, o comprador ou vendedor estrangeiro pode solicitar um certificado de retenção do IRS para reduzir o valor retido.
Um certificado de retenção pode ser considerado quando:
- A responsabilidade fiscal máxima é inferior ao valor retido na fonte padrão;
- O vendedor espera um ganho limitado;
- A transação produz uma perda;
- Aplica-se uma disposição de não reconhecimento;
- Existe outra base permitida para ajuste.
O formulário 8288-B é comumente associado a solicitações de certificado de retenção FIRPTA.
A solicitação não elimina automaticamente a retenção. O processo, a documentação, o prazo, o procedimento de fechamento e o manuseio de fundos devem ser coordenados com o agente de fechamento e o profissional tributário.
O planejamento do FIRPTA deve começar antes do fechamento, e não depois que o valor total já tiver sido transmitido ao IRS.
19. Formulários e relatórios FIRPTA
Os formulários associados ao FIRPTA podem incluir:
- Formulário 8288: Declaração de imposto retido na fonte dos EUA para alienações por estrangeiros de interesses imobiliários nos EUA;
- Formulário 8288-A: Declaração de retenção na fonte sobre alienações por estrangeiros de interesses imobiliários nos EUA;
- Formulário 8288-B: Solicitação de certificado de retenção para alienações por estrangeiros de interesses imobiliários nos EUA;
- Formulário 1040-NR: a declaração de imposto de renda federal aplicável do vendedor individual estrangeiro.
O comprador ou agente de retenção geralmente tem a responsabilidade de relatar e transmitir a retenção FIRPTA usando o procedimento exigido.
O vendedor deve reter a documentação de retenção validada para reivindicar crédito na declaração de imposto de renda federal aplicável.
As orientações atuais sobre relatórios estão disponíveis na página Relatórios e pagamento de impostos do IRS sobre interesses imobiliários nos EUA.
20. Obrigações fiscais ao comprar por meio de uma LLC
A criação de uma LLC não reduz ou elimina impostos automaticamente.
O tratamento tributário federal depende de fatores como:
- O número de membros da LLC;
- A residência fiscal de cada membro;
- A classificação fiscal federal da LLC;
- Se foi feita uma opção para ser tributado como uma empresa;
- O tipo de atividade de aluguel;
- As transações entre a LLC e seu proprietário estrangeiro;
- O estado onde a LLC está constituída;
- Os estados onde a LLC conduz negócios.
Uma LLC de membro único pode ser desconsiderada para alguns fins de imposto de renda federal. No entanto, isso não significa que não tenha obrigações federais de relatórios.
Formulário 5472
Uma entidade de propriedade estrangeira desconsiderada nos EUA pode ter obrigações de relatório do Formulário 5472 quando ocorrem transações reportáveis com seu proprietário estrangeiro ou outras partes relacionadas.
Um pacote de arquivamento pode exigir um Formulário 1120 pro forma com o Formulário 5472 anexado.
As transações reportáveis podem incluir contribuições, distribuições, empréstimos, pagamentos e outras trocas entre a entidade e partes estrangeiras relacionadas.
O não cumprimento dos requisitos de relatórios do Formulário 5472 pode resultar em penalidades significativas.
Nem toda LLC segue o mesmo procedimento de arquivamento. O investidor deve obter aconselhamento específico da entidade junto de um profissional fiscal internacional qualificado.
As informações oficiais estão disponíveis no recurso do Formulário 5472 do IRS.
21. Considerações sobre parcerias e impostos corporativos
Uma LLC com mais de um membro pode ser classificada como uma parceria, a menos que outra opção fiscal federal se aplique.
Uma parceria com parceiros estrangeiros pode ter obrigações adicionais que envolvem:
- Formulário 1065;
- Horários K-1;
- Horários K-2 e K-3;
- Retenção sobre rendimentos tributáveis efetivamente vinculados;
- Declarações fiscais federais em nível de parceiro;
- Números de identificação da entidade e do parceiro.
Uma entidade tributada como sociedade anônima pode ter obrigações federais de imposto de renda corporativo e, potencialmente, requisitos de imposto de renda corporativo da Flórida.
A melhor estrutura não deve ser selecionada apenas porque outro investidor a utiliza. A estrutura apropriada depende de impostos, responsabilidade, financiamento, planejamento sucessório, administração e país de residência do investidor.
22. Considerações sobre impostos imobiliários para investidores estrangeiros
A exposição ao imposto imobiliário nos EUA é uma questão importante, mas frequentemente esquecida pelos proprietários estrangeiros.
Para uma pessoa que não é domiciliada nem cidadã dos Estados Unidos, os ativos situados nos EUA podem estar sujeitos às regras de imposto sobre heranças dos EUA.
Os imóveis nos EUA são geralmente considerados um ativo situado nos EUA.
O executor de um patrimônio não residente e não cidadão pode ser obrigado a apresentar o Formulário 706-NA quando os ativos aplicáveis situados nos EUA e as doações tributáveis ajustadas excederem o limite de registro federal.
O IRS identifica atualmente um limite geral de registro de US$ 60.000 para propriedades aplicáveis de não residentes e não cidadãos. Este é um limite de declaração e não deve ser interpretado como uma simples isenção fiscal universal.
O tratamento final pode depender de:
- Domicílio do proprietário;
- A estrutura de propriedade;
- Tratados de imposto sobre heranças aplicáveis;
- Dívida vinculada ao imóvel;
- Deduções disponíveis;
- Outros ativos situados nos EUA;
- Presentes vitalícios;
- Considerações sobre beneficiários e planejamento conjugal.
O planejamento imobiliário deve ser avaliado antes de comprar a propriedade, porque alterar a estrutura de propriedade posteriormente pode criar consequências legais, de financiamento, de título, de imposto sobre doações ou de imposto de renda.
As informações oficiais estão disponíveis no recurso de Imposto sobre Propriedade do IRS para Não Residentes.
23. Considerações sobre impostos sobre doações
Um investidor estrangeiro pode criar consequências de imposto sobre doações nos EUA ao transferir bens imóveis nos EUA para outra pessoa sem receber a contrapartida integral.
Situações possíveis incluem:
- Doar o imóvel a um familiar;
- Adicionar outro proprietário sem receber pagamento;
- Transferir a propriedade para determinados trustes;
- Vender a propriedade por um valor substancialmente inferior ao valor justo de mercado;
- Alterar percentagens de propriedade sem consideração adequada.
As regras de imposto sobre doações para não-residentes e não-cidadãos distinguem entre bens imóveis, bens tangíveis e certos ativos intangíveis.
As transferências de propriedade devem, portanto, ser revisadas antes que as escrituras, as participações na LLC ou outros documentos sejam alterados.
24. Impostos no país de residência do investidor
O pagamento de impostos nos EUA não elimina necessariamente a declaração de impostos no país de origem do investidor.
O investidor pode precisar relatar:
- Propriedade de propriedade estrangeira;
- Renda de aluguel nos EUA;
- Contas bancárias;
- Propriedade de uma LLC ou corporação dos EUA;
- Ganhos de capital de uma venda futura;
- Transferências internacionais;
- Rendimentos recebidos através de um administrador de propriedade;
- Imposto estrangeiro pago ou retido.
O país de origem do investidor pode permitir um crédito fiscal estrangeiro, isenção, dedução ou outro mecanismo destinado a reduzir a dupla tributação.
A disponibilidade e o cálculo dependem da legislação local e de qualquer tratado fiscal aplicável.
Os investidores internacionais devem coordenar o seu consultor fiscal nos EUA com um profissional no seu país de residência.
25. Registros que os proprietários de propriedades internacionais devem manter
Registros precisos são essenciais para relatórios anuais, deduções, depreciação, refinanciamento, auditorias e cálculos de vendas futuras.
Registros importantes podem incluir:
- Contrato de compra;
- Declaração de encerramento;
- Documentos de escritura e título;
- Documentos de empréstimo;
- Notas de imposto sobre a propriedade;
- Apólices de seguro;
- Contratos de aluguel;
- Declarações de gestão de propriedade;
- Extratos bancários;
- Relatórios da plataforma de aluguel;
- Faturas e recibos;
- Reparar registros;
- Registros de melhoria;
- Compras de móveis e equipamentos;
- Licenças e registros;
- Declarações fiscais de aluguel de curto prazo;
- Declarações fiscais federais;
- Documentação ITIN ou EIN;
- Formação de entidades e documentos de relatório anual;
- Registros de transferência de moeda.
O investidor deve manter transações pessoais e patrimoniais separadas sempre que possível.
26. Cenário ilustrativo do imposto sobre propriedades de aluguel na Flórida
Suponha que um indivíduo estrangeiro possua um imóvel alugado de longo prazo na Flórida que produza os seguintes resultados anuais:
- Aluguel bruto: US$ 42.000;
- Gerenciamento de propriedades: US$ 4.200;
- Impostos sobre a propriedade: US$ 6.000;
- Seguro: US$ 4.500;
- Taxas de associação de proprietários: US$ 2.400;
- Reparos e manutenção: US$ 3.000;
- Depreciação qualificada: US$ 9.000.
O cálculo simplificado antes das despesas de financiamento e outros ajustes seria:
US$ 42.000 - US$ 4.200 - US$ 6.000 - US$ 4.500 - US$ 2.400 - US$ 3.000 - US$ 9.000 = US$ 12.900
Se o investidor tiver feito uma escolha válida para tratar o rendimento imobiliário como efetivamente conectado, o imposto federal aplicável poderá ser calculado usando o lucro tributável líquido após as deduções permitidas.
Se a opção não se aplicar, poderá ocorrer um tratamento diferente de renda bruta e retenção na fonte.
A mesma propriedade também pode gerar impostos anuais sobre a propriedade, registros de entidades e relatórios fiscais do país de origem. Se operado como um aluguel de curto prazo, também poderão ser aplicados impostos de aluguel temporário locais e da Flórida.
Este exemplo é educativo e não representa um cálculo de imposto para um investidor específico.
27. Lista de verificação fiscal antes da compra
- Determinar a residência fiscal nos EUA: entenda se o investidor será tratado como estrangeiro residente ou não residente.
- Revise a estrutura de propriedade: compare propriedade individual, LLC, parceria, corporação, trust ou outra estrutura.
- Analise a tributação da renda de aluguel: entenda a regra da renda bruta e a possível eleição de renda efetivamente conectada.
- Confirme os números de identificação: determine se um ITIN ou EIN será exigido.
- Estime os impostos sobre a propriedade: use o valor de compra esperado em vez de apenas a fatura atual do vendedor.
- Confirme a classificação do aluguel: determine se o imóvel funcionará como aluguel temporário ou de longo prazo.
- Identificar impostos de hospedagem: confirmar registros estaduais, municipais e municipais e requisitos de cobrança.
- Revise a depreciação: estabeleça as alocações corretas de edifícios, terrenos, móveis e melhorias.
- Planeje relatórios da entidade: identifique o Formulário 5472, requisitos de parceria, corporativos ou outros requisitos de devolução de informações.
- Planeje o FIRPTA: entenda o futuro processo de retenção e declaração de impostos antes de comprar.
- Analise a exposição ao imposto sobre heranças: avalie os ativos situados nos EUA e o planejamento de sucessão.
- Coordene os relatórios do país de origem: entenda os requisitos de renda estrangeira, ativos e divulgação da entidade.
28. Erros fiscais comuns que os investidores estrangeiros devem evitar
- Presumir que a falta de imposto de renda pessoal na Flórida elimina o imposto federal;
- Não determinar corretamente a residência fiscal nos EUA;
- Assumindo que o tratamento do imposto de renda líquido se aplica automaticamente;
- Deixar de fazer ou manter a eleição da Seção 871(d) corretamente;
- Operar um aluguer de curta duração sem registos fiscais;
- Supondo que uma plataforma de reservas remeta todos os impostos aplicáveis;
- Usar a fatura de imposto sobre a propriedade existente do vendedor como estimativa futura;
- Não separar o terreno do valor depreciável do edifício;
- Deduzindo melhorias de capital como reparos imediatos;
- Ignorando os requisitos do Formulário 5472 para uma LLC de propriedade estrangeira;
- Misturar fundos pessoais e patrimoniais;
- Não guardar recibos e extratos gerenciais;
- Esperar até a venda para entender o FIRPTA;
- Tratar a retenção do FIRPTA como o imposto final sobre ganhos de capital;
- Ignorar a exposição ao imposto imobiliário dos EUA;
- Falha na coordenação dos relatórios fiscais dos EUA e do país de origem.
Perguntas frequentes
Os investidores estrangeiros pagam impostos sobre a renda de aluguel nos EUA?
Sim. A receita de aluguel de propriedades localizadas nos Estados Unidos geralmente é proveniente dos EUA. O tratamento tributário federal depende da situação fiscal do investidor, da estrutura acionária, das eleições aplicáveis e das disposições do tratado.
A renda de aluguel no exterior é tributada em 30%?
De acordo com a regra geral, determinados rendimentos imobiliários nos EUA recebidos por um estrangeiro não residente podem estar sujeitos a um imposto de 30% sobre o rendimento bruto, ou a uma taxa mais baixa do tratado. Um investidor qualificado pode optar por tratar a receita como efetivamente conectada e deduzir despesas elegíveis.
A Flórida cobra imposto de renda estadual sobre renda de aluguel?
A Flórida não cobra imposto de renda pessoal sobre pessoas físicas. No entanto, impostos federais, impostos sobre a propriedade, impostos sobre hospedagem, impostos locais e obrigações de entidades comerciais ainda podem ser aplicados.
Um investidor estrangeiro pode deduzir despesas de propriedade?
As deduções elegíveis podem estar disponíveis quando a renda do aluguel for devidamente tratada como renda efetivamente vinculada. A dedutibilidade depende da despesa, da documentação, da classificação fiscal, do uso da propriedade e das regras federais aplicáveis.
Os investidores estrangeiros podem reivindicar depreciação?
Os proprietários estrangeiros elegíveis podem reivindicar a depreciação quando o tratamento fiscal aplicável e os requisitos de declaração forem satisfeitos. Os edifícios residenciais para aluguel são geralmente depreciados de acordo com as regras federais ao longo de 27,5 anos, excluindo terrenos.
As propriedades Airbnb pagam impostos adicionais na Flórida?
Os aluguéis de curto prazo podem estar sujeitos ao imposto sobre vendas da Flórida, à sobretaxa discricionária sobre vendas e aos impostos locais sobre aluguel temporário. As tarifas e as responsabilidades de apresentação dependem da localização da propriedade e do contrato de locação.
Os investidores estrangeiros pagam impostos anuais sobre a propriedade?
Sim. Os proprietários de propriedades na Flórida são responsáveis pelos impostos e avaliações anuais sobre a propriedade aplicáveis. Esses impostos são administrados localmente e variam de acordo com a propriedade e a jurisdição.
O que é FIRPTA?
FIRPTA é uma lei federal que geralmente exige retenção quando um estrangeiro vende um direito imobiliário nos EUA. A retenção padrão geralmente é baseada no valor realizado, não apenas no lucro do vendedor.
O FIRPTA é o imposto final?
Não. A retenção na fonte FIRPTA é geralmente uma cobrança antecipada de impostos. O vendedor deve apresentar a declaração de imposto aplicável, calcular o imposto real e reivindicar o crédito pelo valor retido.
A retenção do FIRPTA pode ser reduzida?
Em certas circunstâncias, o vendedor ou comprador pode solicitar um certificado de retenção. A solicitação, o prazo, o cálculo de apoio e o procedimento de fechamento devem ser tratados por profissionais qualificados.
Uma LLC elimina o FIRPTA?
Não. Uma LLC não elimina automaticamente o FIRPTA, o imposto de renda federal, o imposto sobre a propriedade, a exposição ao imposto sobre a propriedade ou as obrigações de relatório de informações. O resultado depende da classificação e transação da entidade.
Uma LLC de propriedade estrangeira precisa apresentar uma declaração de imposto de renda?
Pode. As obrigações de arquivamento dependem da propriedade e da classificação fiscal da LLC. Uma entidade de propriedade estrangeira desconsiderada nos EUA pode ter obrigações de relatório do Formulário 5472 e do Formulário 1120 pro forma quando ocorrem transações reportáveis.
Os investidores estrangeiros precisam de contadores dos EUA e do país de origem?
Os investidores transfronteiriços beneficiam frequentemente da coordenação entre profissionais fiscais qualificados dos EUA e do país de origem porque a propriedade, o rendimento, a entidade e a venda podem criar obrigações em ambas as jurisdições.
Desenvolver uma estratégia de investimento informada sobre impostos na Flórida
O planejamento tributário deve fazer parte do processo de seleção de imóveis, e não uma tarefa adiada até o início da renda do aluguel.
A estrutura de propriedade, as eleições federais, a estratégia de aluguel, a localização da propriedade, o financiamento, a depreciação, o planejamento imobiliário e a venda futura podem afetar as obrigações fiscais do investidor.
Um processo de investimento bem estruturado considera tanto o desempenho projetado da propriedade quanto o resultado completo após impostos.
Buldora ajuda investidores internacionais a avaliar oportunidades imobiliárias na Flórida, compreender a estrutura financeira de possíveis aquisições e coordenar o processo de investimento com profissionais qualificados do setor imobiliário, de empréstimos, jurídico, de administração de propriedades e tributário.
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Sobre o autor
Raphaela Banks é cofundadora e estrategista imobiliário global da Buldora Invest. Ela desenvolve estratégias e conteúdo educacional para ajudar investidores internacionais a compreender as oportunidades imobiliárias nos Estados Unidos, no Brasil e em Dubai.
Fontes e recursos Referências
Este artigo foi pesquisado utilizando publicações governamentais originais e recursos fiscais oficiais. As leis tributárias, formulários, procedimentos e orientações administrativas podem ser atualizados após a publicação.
- Internal Revenue Service – Estrangeiros não residentes: bens imóveis localizados nos Estados Unidos
- Receita Federal – Estrangeiros Não Residentes
- Internal Revenue Service – Publicação 519, Guia Fiscal dos EUA para Estrangeiros
- Receita Federal – Formulário 1040-NR
- Receita Federal – Formulário W-8ECI
- Receita Federal - Publicação 527, Propriedade para aluguel residencial
- Receita Federal – Tópico 414, Receitas e Despesas de Aluguel
- Receita Federal – Retenção FIRPTA
- Internal Revenue Service – Relatórios e pagamento de impostos sobre interesses imobiliários nos EUA
- Receita Federal – Formulário 5472
- Internal Revenue Service – Imposto sobre imóveis para não residentes e não cidadãos dos Estados Unidos
- Internal Revenue Service – Imposto sobre doações para não residentes e não cidadãos dos Estados Unidos
- Departamento de Receita da Flórida - Perguntas frequentes sobre imposto de renda pessoal da Flórida
- Departamento de Receita da Flórida – Supervisão do Imposto sobre Propriedade
- Departamento de Receita da Flórida – Propriedade Pessoal Tangível
- Departamento de Receita da Flórida – Imposto sobre vendas e uso sobre aluguel de acomodações para morar ou dormir
- Departamento de Receita da Flórida – Impostos de aluguel transitórios de opção local
- Departamento de Receita da Flórida – Taxas de imposto de aluguel transitório de opção local
Este artigo é fornecido apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui consultoria jurídica, tributária, contábil, de imigração, planejamento patrimonial, empréstimo, financeira ou de investimento. O tratamento fiscal depende da residência, domicílio, estrutura de propriedade, uso da propriedade, receitas, despesas, elegibilidade ao tratado e circunstâncias individuais do investidor. Leis, formulários, taxas e procedimentos administrativos podem mudar. Consulte profissionais qualificados dos EUA e do país de origem antes de tomar uma decisão de investimento, propriedade, registro ou venda.
