Começar a investir em imóveis nos Estados Unidos pode parecer complicado para um iniciante que mora na América Latina.
O investidor deve compreender um mercado imobiliário diferente, terminologia desconhecida, transferências internacionais, financiamento, inspeções, serviços de títulos, seguros, gestão de propriedades e regras fiscais.
O processo se torna mais gerenciável quando é dividido em decisões claras.
Um iniciante não precisa conhecer todos os detalhes do sistema imobiliário dos Estados Unidos antes de iniciar o processo de pesquisa.
No entanto, o investidor deve compreender o suficiente para:
- Definir a finalidade do investimento;
- Estabeleça um orçamento completo;
- Preservar a liquidez após o fechamento;
- Selecione o mercado e o tipo de propriedade apropriados;
- Calcular o lucro líquido realista;
- Identificar riscos legais, fiscais e financeiros;
- Construir uma equipe profissional qualificada;
- Concluir due diligence independente;
- Gerenciar a propriedade após o fechamento;
- Planeje a venda futura.
Este guia explica como os iniciantes podem começar a investir em imóveis nos EUA, incluindo os principais caminhos de investimento, terminologia essencial, orçamento, financiamento, análise de aluguel, processo de compra, impostos e erros comuns.
Resposta direta: Um iniciante deve começar definindo o objetivo do investimento, calculando o valor total do capital disponível e mantendo uma reserva de emergência. Os próximos passos são selecionar o caminho de investimento, formar a equipe profissional, comparar mercados, analisar propriedades usando o lucro líquido em vez do bruto e realizar inspeções independentes, revisão de títulos, seguros e planejamento tributário antes do fechamento.
EUA os imóveis não garantem rendimentos de aluguel, valorização, ocupação, aprovação de financiamento, economia fiscal, ganhos cambiais ou lucro de investimento.
Um iniciante pode investir em imóveis nos EUA?
Sim. Uma pessoa não precisa ser um proprietário experiente ou um investidor profissional para adquirir imóveis nos EUA.
Muitos compradores internacionais começam com:
- Uma propriedade para aluguel de longo prazo;
- Uma moradia ou condomínio;
- Uma propriedade de férias em um local onde os aluguéis de curto prazo são legalmente permitidos;
- Um fundo de investimento imobiliário de capital aberto;
- Um interesse imobiliário fracionário devidamente avaliado.
Ser elegível para investir não significa que toda propriedade ou estrutura seja apropriada para um iniciante.
Um primeiro investimento geralmente deve ser compreensível, financeiramente administrável e compatível com o capital disponível do investidor, horizonte de tempo e capacidade de absorver despesas inesperadas.
Os iniciantes estrangeiros precisam de cidadania ou residência nos EUA?
Imóveis residenciais comuns geralmente podem ser adquiridos por compradores internacionais qualificados sem:
- EUA cidadania;
- Um Cartão Verde;
- Residência permanente;
- Autorização de emprego;
- Um número de Seguro Social exclusivo para propriedade.
Uma transação ainda pode ser afetada por:
- Sanções federais;
- Regras de propriedade estrangeira específicas do estado;
- Restrições de segurança nacional envolvendo locais sensíveis;
- Restrições de terras agrícolas;
- Procedimentos bancários e de combate à lavagem de dinheiro;
- Requisitos de fonte de recursos;
- Requisitos do credor;
- Restrições específicas da propriedade.
A elegibilidade do comprador deve ser confirmada antes de um depósito não reembolsável ser feito.
A compra de imóveis residenciais comuns não fornece automaticamente visto, residência, autorização de emprego, Green Card ou cidadania.
Três maneiras de um iniciante entrar no mercado imobiliário nos EUA
1. Propriedade direta da propriedade
Propriedade direta significa comprar uma casa, condomínio, sobrado, propriedade multifamiliar ou outro interesse imobiliário identificável.
As vantagens potenciais incluem:
- Controle sobre a propriedade selecionada;
- Receita potencial de aluguel;
- Possibilidade de escolha do financiamento;
- Capacidade de melhorar a propriedade;
- Possível uso pessoal;
- Potencial valorização a longo prazo;
- Propriedade direta de um ativo físico.
As possíveis responsabilidades incluem:
- Grande exigência de capital inicial;
- Inspeção e revisão de títulos;
- Seguro;
- Impostos sobre a propriedade;
- Taxas de associação;
- Manutenção e reparos;
- Gerenciamento de propriedades;
- Declarações fiscais;
- Planejamento de vendas futuras.
2. REITs negociados publicamente
Um fundo de investimento imobiliário geralmente possui ou financia imóveis geradores de renda ou ativos relacionados.
Um REIT de capital aberto pode fornecer:
- Exposição imobiliária com menos capital do que propriedade direta;
- Liquidez diária do mercado quando a bolsa está aberta;
- Gerenciamento de portfólio profissional;
- Exposição a diversos imóveis;
- Possíveis distribuições.
Os riscos potenciais incluem:
- Volatilidade dos preços de mercado;
- Sensibilidade à taxa de juros;
- Concentração setorial;
- Risco de dívida e refinanciamento;
- Reduções de distribuição;
- Sem controle direto de uma propriedade específica.
Uma ação REIT é um título. Não é o mesmo que ter título de uma determinada casa ou apartamento.
Revise as orientações REIT oficiais.
3. Imóveis Fracionados ou Crowdfunding
Um acordo de financiamento fracionado ou coletivo pode permitir que vários investidores participem de uma propriedade ou de uma empresa imobiliária.
O investidor pode estar adquirindo:
- Uma participação direta de copropriedade;
- Uma participação em uma LLC;
- Um título de dívida;
- Um título patrimonial;
- Uma participação contratual oferecida por uma plataforma.
As vantagens potenciais incluem:
- Capital inicial menor do que comprar um imóvel inteiro;
- Exposição potencial a mais de um projeto;
- Gestão profissional;
- Redução da responsabilidade operacional diária.
Os riscos potenciais incluem:
- Liquidez limitada;
- Falha da plataforma ou do patrocinador;
- Tomada de decisão restrita;
- Taxas de gestão e administrativas;
- Tempo de saída incerto;
- Dependência do desempenho projetado e não do desempenho concluído;
- Títulos e complexidade tributária.
Os investidores devem verificar se a oferta é registrada, isenta de registro ou oferecida por meio de intermediário devidamente regulamentado.
Revise o boletim oficial de financiamento coletivo da Investor.gov.
Qual caminho de entrada é apropriado para um iniciante?
O caminho adequado depende do objetivo do investidor, do capital, da necessidade de controle, dos requisitos de liquidez e da capacidade de avaliar o risco operacional.
Lista de verificação de preparação para iniciantes
Antes de pesquisar imóveis, determine se o investidor possui:
- Um objetivo de investimento definido;
- Uma reserva de emergência pessoal protegida;
- Capital para despesas de fechamento;
- Capital para reparos iniciais ou mobiliário;
- Reservas operacionais de propriedade;
- Fonte documentada de fundos;
- Um horizonte de investimento de vários anos;
- Capacidade de contribuir com capital adicional durante vagas ou reparos;
- Apoio fiscal e jurídico qualificado;
- Expectativas realistas em relação ao rendimento e à valorização.
Uma pessoa que precisa usar cada dólar disponível para concluir a compra pode não estar financeiramente preparada para a propriedade direta.
Termos essenciais sobre imóveis nos EUA para iniciantes
Preço de compra
O valor acordado para o imóvel. Não inclui todas as transações ou despesas de propriedade.
Adiantamento
A parte do preço de compra paga diretamente pelo comprador quando o financiamento é utilizado.
Depósito em dinheiro ganho
Um depósito entregue de acordo com o contrato de compra para demonstrar o compromisso do comprador.
O contrato determina:
- Quem detém o depósito;
- Quando for devido;
- Quando pode ser reembolsável;
- Quando pode se tornar não reembolsável;
- Como é aplicado no fechamento.
Garantia
Um acordo no qual fundos ou documentos são retidos por um terceiro autorizado ou acordado até que as condições contratuais sejam satisfeitas.
Devida Diligência
A investigação realizada antes que o comprador se comprometa totalmente com a propriedade.
Pode incluir:
- Inspeção;
- Revisão do título;
- Seguro;
- Documentos da associação;
- Permissões;
- Regras de aluguel;
- Impostos sobre a propriedade;
- Análise financeira.
Avaliação
Uma opinião independente sobre o valor da propriedade normalmente exigida por um credor.
Uma avaliação não é uma inspeção completa da propriedade.
Inspeção residencial
Uma avaliação profissional das condições visíveis da propriedade.
Uma inspeção não garante que todos os problemas ocultos ou futuros serão identificados.
Pesquisa de títulos
Uma revisão de registros públicos destinada a identificar propriedade, gravames, hipotecas, servidões, julgamentos e outros assuntos registrados.
Seguro de Título de Proprietário
Uma apólice que pode proteger o proprietário contra certos defeitos ou reclamações do título coberto existentes antes da compra.
HOA
Uma associação de proprietários é uma organização privada que administra uma comunidade de acordo com seus documentos governamentais.
Poderá cobrar autuações e estabelecer regras envolvendo manutenção, locação, hóspedes, estacionamento e uso do imóvel.
Associação de Condomínio
Uma organização responsável pelos elementos comuns e pela governança comunitária em um condomínio.
O investidor possui uma unidade e tem interesse nos elementos comuns aplicáveis, em vez do edifício completo.
Impostos sobre a propriedade
Impostos locais recorrentes geralmente baseados no valor avaliado e nas alíquotas locais.
A fatura atual do vendedor pode não representar as despesas futuras do comprador.
Franquia do seguro
A parcela de uma perda coberta que o proprietário deve pagar antes que os benefícios de seguro aplicáveis sejam pagos.
Receita bruta de aluguel
O aluguel agendado ou cobrado antes das despesas do imóvel.
Receita Operacional Líquida
Receita remanescente após despesas operacionais, mas geralmente antes do principal e dos juros da hipoteca, imposto de renda e certas melhorias de capital.
Fluxo de caixa
O valor restante após despesas operacionais e pagamentos de financiamento.
Taxa de capitalização
Uma métrica de propriedade calculada dividindo a receita operacional líquida pelo valor da propriedade ou preço de compra.
Retorno em dinheiro
O fluxo de caixa anual antes dos impostos dividido pelo total de caixa investido pelo investidor.
Vaga
Um período durante o qual a propriedade não tem inquilino ou hóspede pagante.
Despesas de capital
Uma despesa significativa de propriedade envolvendo um ativo ou melhoria de longo prazo, como a substituição de um telhado ou sistema de ar condicionado.
FIRPTA
A Lei do Imposto sobre Investimento Estrangeiro em Propriedade Imobiliária pode exigir retenção na fonte quando um estrangeiro vende uma participação imobiliária nos EUA.
Etapa 1: Definir o que o primeiro investimento deve realizar
Um iniciante deve escolher um objetivo principal.
Receita de aluguel recorrente
As prioridades podem incluir:
- Aluguel de mercado suportado;
- Despesas de propriedade gerenciáveis;
- Baixa vaga;
- Gestão profissional;
- Lucro operacional líquido aceitável.
Apreciação a longo prazo
As prioridades podem incluir:
- Crescimento da população e do emprego;
- Oferta de habitação limitada ou administrável;
- Infraestrutura;
- Demanda proprietário-ocupante;
- Liquidez de revenda de longo prazo.
A valorização é incerta e não deve ser exigida para que a propriedade permaneça financeiramente administrável.
Uso e investimento pessoal
O investidor deve identificar:
- Com que frequência a propriedade será usada pessoalmente;
- Se a atividade de aluguel é legalmente permitida;
- Quais períodos permanecerão disponíveis para locatários;
- Como o uso pessoal pode afetar a receita e a tributação.
Diversificação Internacional
Uma propriedade direta nos EUA pode reduzir a dependência do mercado imobiliário doméstico do investidor, ao mesmo tempo que cria concentração em um endereço estrangeiro.
A carteira completa ainda deve manter diversificação e liquidez adequadas.
Etapa 2: Determine quanto capital está realmente disponível
Não há exigência de capital mínimo universal para imóveis nos EUA.
O valor depende de:
- Preço do imóvel;
- Dinheiro ou financiamento;
- Adiantamento obrigatório;
- Despesas de fechamento;
- Condição do imóvel;
- Móveis;
- Estrutura jurídica;
- Seguro;
- Reservas operacionais obrigatórias.
Fórmula de capital completa
Um iniciante pode estimar o requisito de capital como:
Capital inicial = entrada ou preço à vista + custos de fechamento + despesas profissionais + reparos ou móveis + reserva operacional
Compra Financiada Ilustrativa
Suponha que um iniciante avalie um imóvel para aluguel de longo prazo no valor de US$ 300.000 e receba uma proposta de empréstimo exigindo um pagamento inicial de 30%.
Este é um exemplo educacional, e não um requisito padrão do credor ou uma estimativa de transação.
O total real pode ser significativamente maior ou menor.
Por que a reserva operacional é essencial
A propriedade pode parar de gerar receitas e continuar gerando despesas.
As reservas podem ser necessárias para:
- Pagamentos de hipoteca;
- Vaga;
- Franquias de seguros;
- Substituição do telhado;
- Substituição de aquecimento e ar condicionado;
- Reparações hidráulicas e elétricas;
- Substituição de eletrodomésticos;
- Avaliações da associação;
- Aumentos do imposto sobre a propriedade;
- Serviços jurídicos e contábeis.
A reserva deve ser baseada na propriedade real, no financiamento e na capacidade do investidor de contribuir com mais capital.
Etapa 3: decidir entre dinheiro e financiamento
Compra em dinheiro
As vantagens potenciais incluem:
- Sem qualificação de hipoteca;
- Sem pagamento mensal de hipoteca;
- Sem juros hipotecários;
- Menos documentos exigidos pelo credor;
- Fecho potencialmente mais rápido;
- Termos de oferta potencialmente mais fortes.
As possíveis desvantagens incluem:
- Maior concentração de capital;
- Liquidez reduzida;
- Menos dinheiro disponível para reservas;
- Menos capital disponível para outros investimentos;
- É necessário converter uma quantia maior em dólares.
Compra Financiada
As vantagens potenciais incluem:
- Preservação de parte da liquidez do investidor;
- Capacidade de reter reservas;
- Capital potencial disponível para outros investimentos;
- Uso de dívida para adquirir um ativo maior.
Os riscos potenciais incluem:
- Juros e taxas do credor;
- Pagamentos mensais durante a vaga;
- Penalidades de pré-pagamento;
- Taxas ajustáveis;
- Pagamentos balões;
- Refinanciamento necessário;
- Execução hipotecária após inadimplência.
Financiamento Estrangeiro e DSCR
Alguns credores oferecem produtos descritos como:
- Hipotecas nacionais estrangeiras;
- Empréstimos DSCR;
- Empréstimos de carteira;
- Empréstimos para propriedades de investimento para fins comerciais;
- Programas baseados em ativos.
A elegibilidade e os termos variam de acordo com o credor.
O investidor pode ser solicitado a fornecer:
- Passaporte;
- Comprovante de endereço;
- Extratos bancários;
- Documentos de origem dos fundos;
- Referências de crédito;
- Análise de aluguel de imóveis;
- Documentos da entidade;
- Reservas financeiras;
- Identificação fiscal quando aplicável.
Compare mais do que a taxa de juros
Revisão:
- Taxa de juros;
- Estrutura fixa ou ajustável;
- Prazo do empréstimo;
- Pontos de origem;
- Taxas de processamento e subscrição;
- Pagamento mensal;
- Reservas obrigatórias;
- Penalidade de pré-pagamento;
- Pagamento balão;
- Garantias pessoais;
- Total de dinheiro necessário no fechamento.
Para hipotecas cobertas, solicite e compare várias estimativas de empréstimo.
Revise o guia oficial de estimativa de empréstimos do Consumer Financial Protection Bureau.
Alguns empréstimos de investimento para fins comerciais podem seguir diferentes requisitos de divulgação.
O que os iniciantes devem saber sobre o ITIN
Um Número de Identificação de Contribuinte Individual é emitido pela Receita Federal para determinados indivíduos que exigem um número de identificação de contribuinte federal dos EUA, mas não são elegíveis para um número de Seguro Social.
Um ITIN pode ser relevante para:
- Declarações fiscais federais;
- Relatório de renda de aluguel;
- Certos programas de financiamento;
- Solicitar um reembolso qualificado;
- Procedimentos FIRPTA.
Um ITIN não:
- Forneça status de imigração;
- Autorizar emprego;
- Fornecer residência;
- Garantir financiamento;
- Precisa ser obtido automaticamente antes de cada compra.
O investidor deve confirmar se existe um motivo fiscal válido e se o credor ou a transação selecionada exige isso.
Revise a orientação ITIN do IRS.
Etapa 4: Construa a equipe profissional
Uma primeira compra internacional de propriedade pode envolver:
Profissional imobiliário do comprador
Pode ajudar com:
- Pesquisas de propriedades;
- Informações de mercado;
- Vendas comparáveis;
- Visitas em propriedades;
- Preparação de ofertas;
- Prazos de transação;
- Comunicação entre as partes.
Contrato escrito do comprador
Muitos profissionais do setor imobiliário que participam de um MLS exigem um contrato de comprador por escrito antes de fornecer um tour virtual pela propriedade, pessoalmente ou ao vivo.
O acordo pode abordar:
- Serviços prestados;
- Duração;
- Âmbito geográfico ou de propriedade;
- Exclusividade;
- Remuneração profissional;
- Cancelamento;
- Obrigações de compensação contínuas após a rescisão.
A compensação é negociável.
O comprador não deve presumir que o vendedor pagará automaticamente ao profissional do comprador.
A oferta de compra pode solicitar o pagamento do vendedor ou uma concessão do vendedor, sujeita à negociação, às regras de financiamento e ao contrato escrito do comprador.
Advogado Imobiliário
Pode ajudar com:
- Revisão do contrato de compra;
- Estrutura de propriedade;
- Problemas de título;
- Documentos da entidade;
- Contratos de aluguel;
- Planejamento de sucessão.
Profissional Fiscal Internacional
Deve entender:
- Tributação de proprietários não residentes;
- Relatório de renda de aluguel;
- Procedimentos ITIN e EIN;
- Relatórios de entidades;
- Depreciação;
- FIRPTA;
- Coordenação com o país de residência fiscal do investidor.
Profissional hipotecário
Deve explicar por escrito a elegibilidade, os custos completos do empréstimo, as reservas obrigatórias, as penalidades e os requisitos de fechamento.
Título ou Profissional de Encerramento
Pode coordenar o depósito, revisão de títulos, documentos, fundos e registro de escrituras, dependendo do estado.
Profissional de Seguros
Deve verificar o custo e a disponibilidade da cobertura específica da propriedade para o uso pretendido.
Inspetor residencial
Deve avaliar de forma independente a condição visível da propriedade.
Gerente de Propriedade
Deve compreender o mercado local, o tipo de propriedade, o modelo de aluguel e as necessidades dos proprietários internacionais.
Etapa 5: Selecione um mercado usando dados
Um iniciante não deve selecionar um mercado apenas porque:
- Amigos comprados lá;
- A cidade é popular nas redes sociais;
- A área possui uma grande comunidade do país do investidor;
- Um desenvolvedor promete apreciação;
- A propriedade parece barata.
A análise de mercado deve incluir:
- Preços de compra;
- Aluguel de mercado suportado;
- Vaga para aluguel;
- Crescimento populacional e familiar;
- Setores de emprego;
- Fornecimento de habitação;
- Nova construção;
- Impostos sobre a propriedade;
- Seguro;
- Despesas de associação;
- Regulamentos de aluguel;
- Disponibilidade de gerenciamento de propriedade;
- Demanda futura de revenda.
Um estado contém vários mercados diferentes
Flórida, Texas, Califórnia e outros estados não devem ser tratados como mercados imobiliários uniformes.
Dentro do mesmo estado, as cidades podem ter:
- Preços;
- Relações entre aluguel e preço;
- Despesas com seguros;
- Impostos sobre a propriedade;
- Bases de emprego;
- Regras de aluguel;
- Demanda de revenda.
Etapa 6: Selecione uma estratégia de propriedade adequada para iniciantes
Aluguel de longa duração
Um aluguel de longo prazo pode ser mais fácil para um iniciante modelar porque a renda e a rotatividade dos inquilinos são geralmente mais previsíveis do que aluguéis por temporada de curto prazo.
As vantagens potenciais incluem:
- Aluguel mensal programado;
- Menor rotatividade de inquilinos;
- Menos despesas com móveis e limpeza;
- Menor intensidade operacional;
- Dependência reduzida do turismo.
Os riscos potenciais incluem:
- Não pagamento do inquilino;
- Vaga;
- Danos materiais;
- Despesas de execução de arrendamento;
- Manutenção e reparos importantes.
Aluguel mobiliado de médio prazo
Essa estratégia pode atender profissionais viajantes, funcionários corporativos, famílias em mudança ou outros ocupantes que necessitem de moradia temporária.
Normalmente envolve mais despesas com móveis e serviços públicos do que um aluguel de longo prazo, mas menos rotatividade do que aluguéis noturnos.
Aluguel de férias de curta duração
Um aluguel por temporada pode gerar receita variável por noite, mas geralmente exige:
- Permissão legal para aluguel de curto prazo;
- Licenciamento;
- Conformidade fiscal sobre vendas e hospedagem;
- Móveis e suprimentos;
- Limpeza e lavanderia;
- Comunicação com convidados;
- Preços dinâmicos;
- Manutenção frequente;
- Maior intensidade de gerenciamento.
Um iniciante não deve escolher um aluguel de curto prazo apenas porque a receita bruta projetada é maior.
Etapa 7: Selecione o tipo de propriedade
Casa unifamiliar
Os possíveis benefícios incluem amplo apelo familiar, privacidade e maior controle.
O proprietário normalmente tem maior responsabilidade pelo telhado, exterior, pátio, estrutura e sistemas principais.
Moradia
Uma casa geminada pode oferecer um preço de entrada mais baixo do que uma casa independente, mantendo ao mesmo tempo o apelo residencial.
Os documentos da associação determinam as responsabilidades de manutenção, seguro e aluguel.
Condomínio
Um condomínio pode reduzir a manutenção exterior, mas pode criar riscos que envolvem:
- Taxas mensais elevadas;
- Avaliações especiais;
- Reservas limitadas;
- Restrições de aluguel;
- Seguro de construção;
- Elegibilidade para financiamento;
- Contencioso em nível de edifício ou questões estruturais.
Nova Construção
Novas construções podem reduzir os requisitos imediatos de renovação, mas podem envolver:
- Contratos específicos do construtor;
- Prêmios de lote;
- Despesas de atualização;
- Avaliações de desenvolvimento comunitário;
- Aumentos futuros do imposto sobre a propriedade;
- Atrasos na construção;
- Concorrência de inventário de construtores futuros.
Etapa 8: Aprenda a analisar o imóvel alugado
Um imóvel não deve ser considerado rentável porque o aluguel é superior ao pagamento da hipoteca.
A análise deve incluir:
- Aluguel de mercado realista;
- Vaga;
- Gestão de propriedades;
- Impostos sobre a propriedade;
- Seguro;
- Taxas de associação;
- Manutenção;
- Reparos;
- Utilitários;
- Licenciamento;
- Serviços profissionais;
- Reservas de capital;
- Pagamentos de financiamento.
Análise ilustrativa de aluguel de longo prazo
Suponha que se espera que uma propriedade de US$ 300.000 seja alugada por US$ 2.400 por mês.
A propriedade produz US$ 28.800 em aluguel bruto programado, mas apenas US$ 780 em fluxo de caixa ilustrativo antes dos impostos, após as despesas e financiamento listados.
O exemplo exclui impostos específicos do investidor, grandes reparos inesperados, conversão de moeda e custos de vendas futuras.
Não é uma previsão para uma propriedade específica.
Métricas importantes para iniciantes
Rendimento bruto de aluguel
Rendimento bruto de aluguel = aluguel bruto anual ÷ preço de compra × 100
Usando o exemplo:
US$ 28.800 ÷ US$ 300.000 × 100 = 9,6%
Este cálculo exclui todas as despesas operacionais e pagamentos de financiamento.
Receita Operacional Líquida
NOI = receita operacional bruta − despesas operacionais
Taxa de capitalização
Taxa de capitalização = receita operacional líquida ÷ valor da propriedade × 100
Usando o exemplo:
US$ 12.180 ÷ US$ 300.000 × 100 = aproximadamente 4,06%
Fluxo de caixa antes dos impostos
Fluxo de caixa antes dos impostos = NOI – pagamentos de financiamento
Retorno em dinheiro
Retorno em dinheiro = fluxo de caixa anual antes dos impostos ÷ caixa inicial total investido × 100
Se o capital inicial total ilustrativo fosse de US$ 135.000:
US$ 780 ÷ US$ 135.000 × 100 = aproximadamente 0,58%
Isso ilustra por que os iniciantes devem calcular o desempenho líquido em vez de depender do rendimento bruto do aluguel.
Etapa 9: Verifique os valores comparáveis do aluguel
Não dependa apenas de:
- A projeção do vendedor;
- A estimativa do desenvolvedor;
- A apresentação otimista de um gerente de propriedade;
- Uma estimativa de aluguel on-line sem verificação;
- O aluguel mais anunciado na comunidade.
Comparar:
- Propriedades recentemente alugadas, quando disponíveis;
- Aluguéis concorrentes atuais;
- O mesmo tipo de propriedade;
- Quartos e banheiros semelhantes;
- Condição semelhante;
- A mesma comunidade ou bairro;
- A mesma duração do aluguel.
Etapa 10: teste de resistência da propriedade
Cenário Básico
- Aluguel suportado por propriedades comparáveis;
- Vaga esperada;
- Cotação de seguro por escrito;
- Estimativa de impostos futuros sobre a propriedade;
- Taxas atuais de administração e associação;
- Manutenção de rotina;
- Condições de financiamento atuais.
Cenário Conservador
- Aluguel 5% abaixo da projeção;
- Maior vaga;
- Seguros 15% mais altos;
- Aumento da taxa de associação;
- Manutenção adicional;
- Sem agradecimento.
Cenário negativo
- Aluguel 10% abaixo da projeção;
- Vários meses sem aluguel;
- Um grande reparo;
- Avaliação especial da associação;
- Custos de financiamento mais elevados;
- Declínio do valor da propriedade;
- Período de venda futuro mais longo.
Uma primeira propriedade deve permanecer financeiramente administrável durante períodos razoáveis de baixo desempenho.
Etapa 11: Prepare a oferta de compra
A oferta pode abordar:
- Preço de compra;
- Depósito em dinheiro;
- Condições de financiamento;
- Período de inspeção;
- Avaliação;
- Requisitos de título;
- Aprovação da associação;
- Concessões do vendedor;
- Data de encerramento;
- Móveis ou equipamentos;
- Direitos de cancelamento.
O iniciante deve saber:
- Quando ocorre cada prazo;
- Quando o depósito pode se tornar não reembolsável;
- Quais eventos permitem cancelamento;
- O que acontece quando o financiamento é negado;
- O que acontece quando uma inspeção identifica um problema;
- Quais obrigações sobreviverão à rescisão.
Etapa 12: Concluir a due diligence independente
Inspeção residencial
Uma inspeção geral pode avaliar condições visíveis envolvendo:
- Telhado;
- Fundação e estrutura;
- Sistema elétrico;
- Encanamento;
- Aquecimento e ar condicionado;
- Intrusão de água;
- Janelas e portas;
- Eletrodomésticos;
- Condições de segurança.
As inspeções especializadas podem ser apropriadas para:
- Telhado;
- Fundação;
- Linha de esgoto;
- Sistema séptico;
- Piscina;
- Molde;
- Pragas;
- Preocupações ambientais.
O Consumer Financial Protection Bureau recomenda obter a inspeção antes de se comprometer totalmente com a casa.
Revise as orientações oficiais de inspeção residencial do CFPB.
Avaliação não é uma inspeção
A avaliação aborda principalmente o valor para o credor.
Isso não substitui uma inspeção independente das condições da propriedade.
Pesquisa de títulos
Uma pesquisa por título pode identificar:
- Atual proprietário legal;
- Hipotecas;
- Ônus fiscais;
- Julgamentos;
- Servidões;
- Restrições;
- Outras reivindicações registradas.
Seguro de Título
O seguro de título do credor geralmente protege o credor hipotecário.
O seguro de título do proprietário pode proteger o comprador contra certos defeitos de propriedade cobertos.
Revise o título do CFPB e orientação sobre serviços de fechamento.
Revisão da licença
Verifique se adições, conversões de garagem, quartos, piscinas e alterações estruturais foram devidamente permitidas quando necessário.
O trabalho não autorizado pode afetar:
- Seguro;
- Avaliação;
- Financiamento;
- Licenciamento de aluguel;
- Aplicação de código;
- Revenda futura.
Revise a associação antes de comprar
Para um condomínio, moradia ou comunidade HOA, revise:
- Taxas atuais;
- Orçamento anual;
- Demonstrações financeiras;
- Reservar financiamento;
- Avaliações especiais pendentes;
- Avaliações futuras aprovadas;
- Seguro predial ou comunitário;
- Restrições de aluguel;
- Requisitos de aprovação de inquilinos e hóspedes;
- Litígio pendente;
- Atas de reuniões recentes.
Um preço baixo de propriedade pode ser compensado por altas taxas de associação ou por uma avaliação especial significativa.
Obtenha seguro antes do prazo de devida diligência
Solicite um orçamento por escrito específico da propriedade com base no uso pretendido.
Revisão:
- Prêmio anual;
- Franquia por furacão, vendaval ou tempestade nomeada;
- Cobertura contra inundações;
- Elegibilidade do telhado;
- Elegibilidade elétrica e hidráulica;
- Cobertura de uso de aluguel;
- Limites de responsabilidade;
- Cobertura de perda de renda de aluguel;
- Exclusões de políticas.
Uma propriedade com um preço de compra atraente pode ser inadequada após a identificação do custo real do seguro.
Risco de inundação
Informações federais oficiais sobre risco de inundação podem ser revisadas por meio do Centro de serviços de mapas de inundação da FEMA.
A classificação da zona de inundação não identifica todos os possíveis eventos de inundação.
Revise a elevação da propriedade, drenagem, reclamações anteriores e requisitos de seguro.
Verificar permissão de aluguel
As atividades de aluguel de curto, médio e longo prazo podem ser regidas por regras diferentes.
Verificar:
- Licenciamento estadual;
- Regulamentação do condado;
- Zoneamento municipal;
- Regras de associação;
- Requisitos de seguro;
- Restrições hipotecárias;
- Impostos sobre vendas e hospedagem;
- Registro de empresa.
Um imóvel anunciado em uma plataforma de aluguel de curta duração não prova que a atividade esteja legalmente autorizada.
A primeira compra pode ser concluída remotamente?
Muitas compras internacionais podem ser coordenadas sem que o comprador permaneça nos Estados Unidos durante a transação.
O processo pode incluir:
- Visitas virtuais em propriedades;
- Contratos eletrônicos;
- Solicitações de financiamento remotas;
- Inspeções de propriedade independentes;
- Revisão eletrônica de documentos;
- Transferências bancárias internacionais;
- Reconhecimento de firma remoto ou consular quando aceito;
- Entrega de documentos originais por correio.
O procedimento exato depende do estado, do credor, do título ou da empresa fechada, da estrutura acionária e dos documentos.
O fechamento remoto deverá ser confirmado antes da assinatura do contrato de compra.
Proteja os fundos contra fraudes de fechamento
Os criminosos podem se passar por profissionais do setor imobiliário, advogados, credores ou empresas de títulos e enviar instruções bancárias fraudulentas pouco antes do fechamento.
Antes de enviar qualquer depósito ou fechar fundos:
- Confirme o nome legal do destinatário;
- Confirme o número do banco e da conta por telefone;
- Use um número de telefone verificado de forma independente;
- Não dependa apenas de instruções enviadas por e-mail;
- Questione cada alteração de última hora na conta;
- Confirme o recebimento imediatamente após enviar a transferência.
Revise as orientações oficiais sobre golpes de fechamento de hipotecas do CFPB.
Revisar os documentos finais de encerramento
Antes de assinar, confirme:
- A razão social ou entidade do comprador;
- Preço de compra;
- Termos da hipoteca;
- Despesas de fechamento;
- Créditos e concessões;
- Seguro;
- Ajustes de imposto predial e associativo;
- Documentos de título;
- Fundos necessários;
- Transição no gerenciamento de propriedades.
Para hipotecas cobertas, os credores geralmente fornecem a Divulgação de Fechamento antes do fechamento programado, de acordo com os requisitos federais aplicáveis.
Revise o guia oficial de divulgação de fechamento do CFPB.
Etapa 13: Estabelecer operações de propriedade
Após o fechamento, o proprietário pode precisar organizar:
- Banco;
- Seguro;
- Utilitários;
- Registro de associação;
- Acordo de administração de propriedade;
- Contabilidade;
- Reserva de manutenção;
- Licenças de aluguel;
- Registros fiscais;
- Contatos de emergência.
Contrato de Gestão de Propriedade
Revisão:
- Taxa de administração mensal;
- Taxa de colocação de inquilino;
- Taxa de renovação do aluguel;
- Taxas de inspeção;
- Coordenação de manutenção;
- Marcações do empreiteiro;
- Autoridade de gastos do gerente;
- Saldo de reserva obrigatório;
- Relatórios do proprietário;
- Duração do contrato;
- Processo de rescisão.
Mantenha o controle do proprietário
O proprietário deve manter acesso direto a:
- Extratos bancários;
- Escritura registrada;
- Documentos de empréstimo;
- Apólice de seguro;
- Documentos da associação;
- Aluguel;
- Relatórios gerenciais;
- Reparar faturas;
- Declarações fiscais;
- Documentos da entidade.
EUA Imposto sobre Renda de Aluguel
A receita de aluguel de propriedades localizadas nos Estados Unidos geralmente é proveniente dos EUA.
A Receita Federal declara que a renda proveniente de bens imóveis nos EUA de propriedade de um estrangeiro não residente é geralmente tributada em 30%, ou uma taxa de tratado aplicável mais baixa, quando não está efetivamente conectada a um comércio ou negócio nos EUA.
Este tratamento padrão pode ser aplicado à receita bruta sem deduções de despesas.
Um proprietário qualificado pode optar, de acordo com a Seção 871(d) do Código da Receita Federal, por tratar a renda de propriedade real como renda efetivamente conectada.
Quando a eleição e os registros exigidos se aplicam, as despesas de propriedade elegíveis geralmente podem ser consideradas antes do cálculo do imposto de renda federal.
Revise as orientações oficiais do IRS para proprietários não residentes de imóveis nos EUA.
Potenciais despesas com aluguel de propriedade
Dependendo do tratamento fiscal e da documentação aplicável, as despesas podem incluir:
- Gerenciamento de propriedades;
- Juros hipotecários;
- Impostos sobre a propriedade;
- Seguro;
- Taxas de associação;
- Reparos;
- Publicidade;
- Serviços profissionais;
- Depreciação.
Revise a Publicação 527 do IRS, Propriedade para aluguel residencial.
FIRPTA Quando o imóvel é vendido
Quando um estrangeiro vende uma participação imobiliária nos EUA, a retenção do FIRPTA pode ser aplicada.
A taxa geral de retenção é normalmente de 15% do valor realizado, sujeita a exceções e procedimentos especializados.
A retenção do FIRPTA não é necessariamente o imposto de renda federal final do vendedor.
O vendedor geralmente apresenta a declaração federal aplicável, calcula o imposto real e reivindica o crédito pelo valor retido.
Revise a orientação FIRPTA do IRS.
Relatórios fiscais no país de origem do investidor
EUA a conformidade fiscal não completa automaticamente as obrigações no país de residência fiscal do investidor.
As obrigações do país de origem podem envolver:
- Imóveis estrangeiros;
- Contas bancárias estrangeiras;
- Renda de aluguel;
- Propriedade de uma LLC ou outra entidade estrangeira;
- Ganhos de capital;
- Impostos pagos ou retidos nos Estados Unidos;
- Declarações de ativos estrangeiros;
- Herança e sucessão.
As regras diferem entre os países da América Latina.
Um iniciante deve coordenar os profissionais dos EUA e do país de origem antes de comprar, em vez de esperar até o vencimento da primeira declaração de imposto de renda.
Um iniciante precisa de uma LLC?
Não. Uma LLC não é universalmente exigida ou automaticamente apropriada.
Possíveis considerações incluem:
- Responsabilidade;
- Financiamento;
- Registros federais e estaduais;
- Banco;
- Contabilidade;
- Tributação sobre renda de aluguel;
- FIRPTA;
- Planejamento patrimonial;
- Relatórios do país de origem.
Uma LLC não faz automaticamente:
- Eliminar o imposto de renda;
- Eliminar a responsabilidade pessoal;
- Eliminar FIRPTA;
- Garantir financiamento;
- Evitar todos os problemas de sucessão;
- Remova os requisitos de relatórios anuais.
A estrutura deve ser revisada antes da assinatura do contrato de compra.
Planejamento de sucessão para a primeira propriedade
O investidor deve determinar o que acontece após a morte ou incapacidade.
As perguntas incluem:
- Quem herda a propriedade?
- Será necessário inventário nos EUA?
- Quem gerencia a propriedade durante o processo?
- Como a hipoteca e as despesas serão pagas?
- Como a participação de uma LLC será transferida?
- A declaração de imposto sobre heranças nos EUA pode ser aplicada?
- Como será tratada a herança em casa?
A sucessão deve ser planejada enquanto o investidor ainda pode organizar os documentos e a estrutura acionária.
Um roteiro para iniciantes de 90 dias
Dias 1 a 15: Defina a base
- Definir o principal objetivo de investimento;
- Calcular o capital disponível;
- Separar a reserva pessoal de emergência;
- Estabelecer o orçamento máximo completo de aquisição;
- Identificar o horizonte de investimento;
- Determine se a propriedade direta é apropriada.
Dias 16 a 30: Forme a equipe
- Entrevistar representantes do comprador;
- Revise o contrato escrito do comprador;
- Selecione um profissional tributário internacional;
- Selecione um advogado quando apropriado;
- Comparar alternativas de financiamento;
- Preparar registros de origem de fundos.
Dias 31–45: Compare mercados
- Selecione dois ou três mercados;
- Comparar preços de compra;
- Comparar aluguéis suportados;
- Revisar vagas e empregos;
- Revisar impostos e seguros;
- Verifique os regulamentos de aluguel;
- Identificar opções de gerenciamento de propriedades.
Dias 46–60: Crie os critérios de investimento
- Selecione o tipo de propriedade;
- Definir o preço máximo;
- Definir requisitos de reserva mínima;
- Definir condições de propriedade aceitáveis;
- Definir o modelo de aluguel;
- Crie cálculos básicos, conservadores e negativos.
Dias 61–90: Pesquisa e conclusão da devida diligência
- Analise as listagens qualificadas;
- Comparar dados de vendas e aluguel;
- Envie uma oferta somente quando os números forem aceitáveis;
- Inspeção completa, revisão de título, associação e seguro;
- Finalizar o financiamento;
- Verifique as instruções de ligação;
- Prepare a gestão da propriedade antes de fechar.
A linha do tempo é ilustrativa. Um iniciante não deve comprar simplesmente para cumprir um prazo auto-imposto.
Erros comuns de iniciantes
- Pesquisar imóveis antes de definir o objetivo;
- Usando cada dólar disponível para a compra;
- Supondo que exista um valor mínimo universal de investimento;
- Selecionar um mercado com base apenas na familiaridade;
- Escolher um imóvel porque parece barato;
- Comparar empréstimos apenas por taxa de juros;
- Ignorar penalidades de pré-pagamento e pagamentos iniciais;
- Presumindo que um ITIN seja exigido automaticamente antes de cada compra;
- Criar uma LLC sem análise transfronteiriça;
- Assumindo que o vendedor paga automaticamente ao profissional do comprador;
- Confiar apenas nas projeções do vendedor ou desenvolvedor;
- Confundir aluguel bruto com lucro;
- Ignorando vaga;
- Ignorar manutenção e reservas de capital;
- Assumindo que toda propriedade pode funcionar como aluguel de curto prazo;
- Ignorar uma inspeção independente;
- Confundir uma avaliação com uma inspeção;
- Ignorar questões de título e licença;
- Esperar até depois do período de inspeção para investigar o seguro;
- Ignorar as finanças da associação e avaliações especiais;
- Selecionar um gestor de propriedade apenas pelo preço;
- Ignorar declarações fiscais dos EUA;
- Ignorar relatórios fiscais do país de origem;
- Aprender sobre o FIRPTA apenas na hora de vender;
- Enviar dinheiro usando instruções bancárias não verificadas.
Perguntas frequentes
Como posso começar a investir em imóveis nos EUA?
Comece definindo o objetivo, calculando todo o capital disponível, preservando uma reserva de emergência e determinando se a propriedade direta, um REIT ou uma estrutura fracionária atende às suas necessidades.
Um iniciante pode comprar um imóvel nos EUA?
Sim. Um iniciante pode comprar um imóvel quando for legalmente elegível e estiver financeiramente preparado. Profissionais qualificados do setor imobiliário, jurídico, tributário, de crédito, de seguros, de inspeção e de gestão devem apoiar o processo.
Quanto dinheiro preciso para começar?
Não existe um mínimo universal. A exigência completa depende do preço do imóvel, financiamento, entrada, despesas de fechamento, reparos, serviços profissionais e reserva operacional.
Posso investir com menos de US$ 100.000?
Possivelmente. A resposta depende do mercado, do método de financiamento e de investimento. A propriedade direta pode exigir capital adicional substancial, enquanto os REIT negociados publicamente e certas estruturas fracionárias podem permitir posições menores e criar riscos diferentes.
Meu primeiro investimento deveria ser uma casa ou um condomínio?
Nenhum dos dois é universalmente melhor. Uma casa pode oferecer um apelo residencial mais amplo, mas maior manutenção. Um condomínio pode reduzir a manutenção externa ao mesmo tempo em que cria taxas de associação, avaliações, seguros e restrições de aluguel.
Um aluguel de longo prazo é mais fácil para um iniciante?
Muitas vezes é mais fácil de modelar e gerenciar do que um aluguel por temporada noturno, mas ainda envolve riscos de inquilino, vaga, manutenção, jurídicos e de gerenciamento.
Um iniciante deve começar no Airbnb?
Somente quando o uso de aluguel de curto prazo é legalmente permitido e o investidor entende de sazonalidade, gestão, limpeza, móveis, utilidades, impostos e licenciamento. Maior receita bruta não garante maior lucro líquido.
Posso comprar sem visitar os Estados Unidos?
Muitas compras podem ser coordenadas remotamente, dependendo do credor, estado, título ou empresa fechada e requisitos de reconhecimento de firma.
Preciso de um visto dos EUA para comprar?
A propriedade comum não exige visto automaticamente. A compra de propriedade não fornece status de imigração ou permissão para permanecer ou trabalhar nos Estados Unidos.
Preciso de um ITIN antes de fazer uma oferta?
Não para todas as transações. Um ITIN exige uma finalidade fiscal federal elegível e pode ser relevante para declaração de impostos, determinados empréstimos ou procedimentos FIRPTA.
Preciso de uma LLC?
Não. Uma LLC pode ser apropriada em algumas situações, mas pode criar obrigações de relatórios financeiros, bancários, fiscais, estaduais e do país de origem.
O vendedor paga ao agente do meu comprador?
Não automaticamente. Os serviços e a remuneração devem ser estabelecidos em um contrato escrito com o comprador. O comprador poderá solicitar que o vendedor contribua, sujeito às regras de negociação e financiamento.
O que é dinheiro sério?
É um depósito contratual entregue de acordo com o contrato de compra. A sua reembolsabilidade depende do contrato, prazos e circunstâncias.
O que é due diligence?
É a investigação da propriedade, título, seguro, associação, licenças, impostos, permissão de aluguel e desempenho financeiro antes que o comprador se comprometa totalmente.
Uma avaliação é o mesmo que uma inspeção?
Não. Uma avaliação avalia principalmente o valor para o credor. Uma inspeção avalia as condições visíveis da propriedade.
Como posso calcular se um imóvel para alugar é lucrativo?
Comece com aluguel de mercado suportado e subtraia vagas, gerenciamento, impostos sobre propriedade, seguros, taxas de associação, manutenção, reparos, serviços públicos, reservas e financiamento.
O que é uma boa taxa de capitalização?
Não existe tarifa universal. A taxa de capitalização deve ser comparada com o tipo de propriedade, localização, condição, risco, ambiente de financiamento e objetivo do investidor.
O aluguel pode cobrir a hipoteca?
Pode, mas não é garantido. As despesas operacionais devem ser deduzidas antes de comparar a receita operacional líquida do imóvel com os pagamentos do financiamento.
Quanto de reserva devo manter?
Não existe um valor universal. Deve refletir a hipoteca, a idade da propriedade, a franquia do seguro, os principais sistemas, a exposição da associação, a vaga e a capacidade do investidor de fornecer mais capital.
Os proprietários estrangeiros pagam impostos nos EUA?
Sim. A propriedade nos EUA pode criar obrigações fiscais e de declaração federais, estaduais ou locais, dependendo da propriedade, renda, uso e venda.
O que é FIRPTA?
O FIRPTA geralmente exige retenção quando um estrangeiro aliena um direito imobiliário dos EUA.
Devo denunciar a propriedade no meu país de origem?
Propriedades estrangeiras, rendimentos, contas bancárias, entidades e ganhos de capital podem criar obrigações no país de residência fiscal do investidor.
Qual é o maior erro de iniciante?
O maior erro é comprometer capital com base no aluguel bruto ou na valorização prometida sem calcular o cenário negativo completo e preservar liquidez suficiente.
Construa o primeiro investimento nos fundamentos
O primeiro investimento imobiliário nos EUA deve criar conhecimento e um processo repetível, em vez de pressão financeira desnecessária.
Uma base sólida para iniciantes inclui:
- Um objetivo claramente definido;
- Um orçamento de aquisição completo;
- Reservas pessoais e patrimoniais;
- Uma equipe profissional qualificada;
- Dados de mercado e propriedade;
- Cálculos realistas de lucro líquido;
- Devida diligência independente;
- Seguro verificado e permissão de aluguel;
- Controles de gerenciamento remoto;
- Planejamento tributário e sucessório;
- Uma saída futura realista.
A melhor primeira propriedade não é necessariamente a listagem mais barata ou a propriedade com o maior rendimento de aluguel projetado.
É a propriedade que o investidor entende, pode pagar para operar e pode reter durante a vacância, reparos e mudanças nas condições do mercado.
Para ver o processo completo de compra internacional, consulte Como investir em imóveis nos EUA na América Latina.
Para uma comparação entre diferentes categorias de investimento, consulte Onde devo investir meu dinheiro em 2026?.
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Sobre o autor
Raphaela Banks é cofundadora e estrategista imobiliária global da Buldora Invest. Ela desenvolve estratégias e conteúdo educacional para ajudar investidores internacionais a entender as oportunidades imobiliárias nos Estados Unidos, Brasil e Dubai.
Fontes e referências
Este artigo foi pesquisado usando recursos imobiliários oficiais dos EUA, impostos federais, hipotecas, títulos, risco de inundação e proteção ao consumidor. Leis, programas de financiamento, impostos, seguros e práticas imobiliárias podem mudar após a publicação.
- Associação Nacional de Corretores de Imóveis - Transações Internacionais em Imóveis Residenciais nos EUA
- Associação Nacional de Corretores de Imóveis - Guia do Consumidor para Contratos Escritos de Comprador
- Associação Nacional de Corretores de Imóveis - Guia do Consumidor para Concessões de Vendedores
- Bureau de Proteção Financeira ao Consumidor – Comprando uma Casa
- Bureau de Proteção Financeira ao Consumidor – Estimativa de Empréstimo
- Bureau de Proteção Financeira do Consumidor – Divulgação de Encerramento
- Gabinete de Proteção Financeira do Consumidor – Inspeção Residencial
- Bureau de Proteção Financeira ao Consumidor – Seguro de Título e Serviços de Fechamento
- Bureau de Proteção Financeira do Consumidor – Golpes de fechamento de hipotecas
- Receita Federal – Número de Identificação de Pessoa Física
- Internal Revenue Service – Orientação ITIN para compradores e vendedores de propriedades estrangeiras
- Internal Revenue Service – Estrangeiros não residentes e bens imóveis nos EUA
- Receita Federal - Publicação 527, Propriedade para aluguel residencial
- Receita Federal – Retenção FIRPTA
- Investor.gov – Fundos de investimento imobiliário
- Investor.gov – Regulamento Crowdfunding para Investidores
- Agência Federal de Gerenciamento de Emergências – Centro de Serviços de Mapas de Inundações
Este artigo é fornecido apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui consultoria individualizada jurídica, tributária, contábil, de imigração, de valores mobiliários, bancária, monetária, de empréstimos, de seguros, financeira, de gestão de propriedades ou de investimento. O setor imobiliário nos EUA envolve riscos, incluindo vacância, queda no valor das propriedades, despesas inesperadas, inadimplência no financiamento, mudanças regulatórias, movimentos cambiais e perdas financeiras. A adequação depende da capacidade jurídica do investidor, residência fiscal, situação financeira, liquidez, objetivos, estrutura de propriedade e capacidade de risco. Os investidores devem consultar profissionais devidamente qualificados antes de transferir capital, adquirir valores mobiliários, formar uma entidade ou comprar propriedade.
