Sim — um brasileiro pode comprar uma casa nos Estados Unidos sem visto, green card ou Número de Seguro Social. Não há restrição de nacionalidade para possuir propriedade residencial nos EUA. O que existe é um conjunto de requisitos práticos — documentação, estrutura de propriedade, financiamento e obrigações fiscais — e é aí que a maioria das compras estagna.
Preciso de visto ou residência para comprar?
Não. A lei dos EUA não condiciona a propriedade de bens residenciais ao status de imigração. Você pode comprar como um indivíduo estrangeiro ou através de uma LLC dos EUA formada para esse propósito.
Comprar também não concede visto, residência ou qualquer caminho para um green card. Qualquer um que venda propriedade com a promessa de status de imigração está vendendo algo que não possui. A confusão é comum e vale a pena esclarecer antes de qualquer decisão.
Entre abril de 2025 e março de 2026, compradores estrangeiros adquiriram 67.100 propriedades residenciais nos EUA, totalizando US$ 45,3 bilhões, de acordo com a Associação Nacional de Corretores. A Flórida capturou 20% dessa atividade.
Qual é o passo a passo?
1. Decida a estrutura. Nome pessoal ou LLC. Uma LLC separa ativos, simplifica a sucessão e é a escolha padrão para aluguel.
2. Obtenha um ITIN. O número de identificação fiscal para aqueles sem um SSN, solicitado ao IRS no Formulário W-7. Necessário para relatar a renda de aluguel e para a eventual venda.
3. Abra uma conta bancária nos EUA. Necessária para receber aluguel, pagar despesas e apoiar o empréstimo.
4. Obtenha pré-aprovação para financiamento. Isso define o orçamento real antes de você olhar para a propriedade, e não depois.
5. Selecione o ativo e faça uma oferta. Usando o contrato padrão do estado, com o depósito mantido em custódia.
6. Inspeção, título e fechamento. A empresa de títulos verifica a cadeia de título, organiza o seguro de título e conduz o fechamento.
Como funciona o financiamento para não residentes?
A rota mais utilizada por não residentes é o empréstimo DSCR — Debt Service Coverage Ratio. Ele qualifica o tomador com base na própria capacidade do imóvel de servir a dívida, medida pela renda projetada em relação ao pagamento do empréstimo. Não exige renda pessoal nos EUA nem histórico de crédito nos EUA.
Na prática, isso significa um pagamento inicial maior — a faixa usual para estrangeiros é de 25% a 30% — e uma taxa acima da hipoteca convencional de um residente. Em troca, a análise é sobre o ativo, e não sobre você.
Há um efeito colateral raramente mencionado que importa para qualquer um cuja riqueza esteja em reais: o financiamento reduz a exposição cambial no momento da compra. Em vez de converter o preço total, você converte o pagamento inicial.
O que mais custa além do preço da propriedade?
Os custos de fechamento do comprador geralmente variam entre 2% e 5% do valor, variando de acordo com o estado e o tipo de transação. Esses custos cobrem seguro de título, taxas de registro, avaliação, inspeção e custos do credor quando o financiamento está envolvido.
Após o fechamento, há custos recorrentes: imposto sobre propriedade, seguro, taxas de condomínio ou HOA quando aplicável, e gestão quando a propriedade é alugada. A Flórida não cobra imposto de renda estadual, o que altera a aritmética líquida em relação a estados como Nova York ou Califórnia.
E os impostos?
A renda de aluguel recebida por uma pessoa estrangeira é tributável nos EUA. Dois regimes se aplicam: 30% de retenção sobre a receita bruta, ou tributação sobre o lucro líquido por eleição formal — o que normalmente produz uma carga menor, pois permite a dedução de despesas e depreciação.
Na venda, a FIRPTA se aplica: uma regra de retenção sobre disposições de propriedade imobiliária dos EUA por pessoas estrangeiras. A retenção é um pagamento antecipado, não um imposto final; a reconciliação acontece na declaração.
As regras fiscais mudam e dependem do caso específico. Trate o acima como um mapa, não uma opinião, e confirme com um CPA antes de assinar.
Pode tudo ser feito remotamente?
Pode. A oferta, inspeção, financiamento e fechamento podem ser realizados remotamente, com assinatura eletrônica e procuração quando necessário. Dados da Florida Realtors mostram que aproximadamente 68% dos compradores brasileiros na Flórida não eram residentes dos EUA — a compra remota é a norma, não a exceção.
Fontes
- IRS — ITIN e Formulário W-7
- IRS — retenção FIRPTA
- National Association of Realtors — compradores estrangeiros, de abril de 2025 a março de 2026
- Florida Realtors — perfil de transações internacionais, Flórida
Onde você está neste caminho?
A pré-qualificação leva três minutos e indica a estrutura e o tipo de ativo que se encaixam no seu perfil. Comece a pré-qualificação.
