Uma das primeiras perguntas que os investidores internacionais fazem é: Quanto dinheiro preciso para comprar um imóvel para alugar na Flórida?
A resposta envolve muito mais do que o preço anunciado do imóvel. Um orçamento de investimento completo pode incluir o pagamento inicial, custos de fechamento, impostos e seguros pré-pagos, inspeção, avaliação, serviços jurídicos e contábeis, móveis, reparos, licenças, administração de propriedades, reservas financeiras e despesas de transferência internacional.
O valor também depende se o investidor está comprando à vista ou financiamento, selecionando aluguel de curto ou longo prazo, comprando imóvel novo para construção ou revenda e comprando individualmente ou por meio de pessoa jurídica.
Este guia explica quanto dinheiro investir em imóveis na Flórida e fornece exemplos práticos de orçamento para investidores estrangeiros que avaliam propriedades para alugar em Orlando, Miami, Tampa, Jacksonville, Flórida Central e outros mercados da Flórida.
Resposta rápida: Um investidor internacional que utiliza financiamento pode precisar de aproximadamente 25% a 40% do preço de compra para o pagamento inicial, dependendo do credor e do programa. O investidor também deve fazer um orçamento para custos de fechamento, despesas antecipadas, preparação de imóveis e reservas financeiras. Sendo um modelo de planejamento conservador, o capital total disponível pode precisar ser igual a aproximadamente 35% a 50% ou mais do preço do imóvel.
Essa porcentagem não é uma cotação do credor ou um requisito universal. Um aluguel de curto prazo mobiliado, um imóvel que precisa de reforma, um condomínio com taxas substanciais ou uma transação que envolve uma exigência de reserva maior pode exigir muito mais capital.
Não existe investimento mínimo universal
Não existe um valor mínimo único que se aplique a todos os investidores estrangeiros que compram imóveis na Flórida.
O valor total dependerá de:
- O preço de compra do imóvel;
- Se a transação é financiada ou concluída em dinheiro;
- A relação entre empréstimo e valor máximo do credor;
- O pagamento inicial exigido pelo investidor;
- O tipo e condição da propriedade;
- A estratégia de aluguel de curto ou longo prazo;
- Custos de seguros e impostos sobre a propriedade;
- Taxas de associação de moradores ou condomínio;
- Reparos, móveis e equipamentos necessários;
- O valor das reservas financeiras necessárias;
- A estrutura de propriedade;
- Custos de conversão de moeda e transferência internacional.
Duas propriedades com o mesmo preço de compra podem exigir valores de capital inicial muito diferentes.
Por exemplo, um aluguel de longo prazo de US$ 400.000, pronto para ocupação, pode exigir menos capital inicial do que uma casa de férias de US$ 400.000, que precisa de mobília completa, equipamentos de piscina, atualizações decorativas, fotografia profissional, licenças e uma reserva operacional maior.
A fórmula completa do orçamento de investimento
Um investidor estrangeiro pode começar com a seguinte fórmula orçamentária:
Capital Inicial Total = Entrada + Custos de Fechamento + Despesas Pré-Pagas + Configuração de Propriedade + Reservas Financeiras + Reserva de Transferência Internacional
Para uma compra à vista, a fórmula é:
Capital Inicial Total = Preço de Compra + Custos de Fechamento + Configuração da Propriedade + Reservas Financeiras + Reserva de Transferência Internacional
Cada categoria deve ser calculada separadamente. Os investidores devem evitar usar todo o seu capital disponível para o preço de compra ou pagamento inicial, sem deixar fundos para fechamento, reparos, vagas ou despesas inesperadas.
1. Pagamento inicial para investidores estrangeiros
Os programas de hipotecas nacionais estrangeiros geralmente exigem mais capital do que os programas tradicionais de hipotecas ocupadas pelos proprietários, disponíveis para residentes qualificados nos EUA.
Alguns programas nacionais estrangeiros podem oferecer financiamento igual a aproximadamente 70% a 75% do valor ou preço de compra do imóvel, sujeito ao cálculo e às orientações do credor. Isso corresponderia a um pagamento inicial de aproximadamente 25% a 30%.
Outros programas podem exigir um pagamento inicial de 35%, 40% ou mais.
O valor necessário pode ser afetado por:
- O tipo de propriedade;
- O país de residência do investidor;
- Se o investidor possui crédito nos EUA;
- O perfil de crédito estrangeiro do investidor;
- Receita de aluguel do imóvel;
- O índice de cobertura do serviço da dívida do imóvel;
- O valor do empréstimo;
- O número de propriedades possuídas;
- As reservas financeiras disponíveis do investidor;
- A estratégia de aluguel de curto ou longo prazo;
- Se a propriedade é comprada através de uma LLC;
- As diretrizes atuais do credor para estrangeiros.
Compreendendo o Loan-to-Value
Loan-to-value, ou LTV, compara o valor da hipoteca com o valor da propriedade.
LTV = Valor do empréstimo ÷ Valor da propriedade
Considere uma propriedade comprada por US$ 400.000 com uma hipoteca de US$ 280.000:
US$ 280.000 ÷ US$ 400.000 = 70% LTV
O investidor contribuiria com US$ 120.000 para o preço de compra, representando um pagamento inicial de 30%.
Isso não significa que US$ 120.000 seja o valor total necessário. Os custos de fechamento, despesas pré-pagas, preparação da propriedade e reservas devem ser adicionados separadamente.
2. Depósito em dinheiro ganho
O dinheiro ganho é um depósito entregue após a aceitação do contrato de compra. Demonstra que o comprador pretende concluir a transação.
O valor depende do contrato, propriedade, mercado, vendedor e negociação.
O dinheiro ganho normalmente é mantido por um agente de garantia autorizado, empresa de títulos, escritório de advocacia ou outra parte identificada no contrato de compra.
Quando a transação é concluída, o depósito geralmente é creditado nos fundos exigidos pelo comprador. Normalmente não é um custo adicional além do pagamento inicial e do valor de fechamento.
No entanto, o depósito pode se tornar não reembolsável se o comprador não cumprir o contrato, perder um prazo ou cancelar sem um direito contratual aplicável.
Os investidores internacionais devem confirmar:
- O valor exato do depósito;
- O prazo de pagamento;
- O titular autorizado do depósito;
- Os prazos de fiscalização e financiamento;
- As condições sob as quais o depósito é reembolsável;
- As instruções de transferência verificadas.
Nunca transfira dinheiro sério com base apenas em instruções bancárias recebidas por e-mail inesperado.
3. Custos de fechamento do comprador
Os custos de fechamento são as despesas necessárias para obter financiamento, transferir a propriedade, revisar o título da propriedade, registrar documentos e concluir a transação.
O valor exato varia de acordo com o credor, o município, a empresa titular, a estrutura jurídica, o valor do empréstimo, a propriedade e o contrato de compra.
Um modelo de planejamento conservador pode reservar vários pontos percentuais do preço de compra para custos de fechamento e despesas pré-pagas. Esta é apenas uma estimativa. O investidor deve revisar a estimativa real do empréstimo, a declaração de liquidação e a divulgação de fechamento, quando aplicável.
As possíveis despesas do comprador podem incluir:
- Encargos de originação de empréstimos;
- Taxas de subscrição e processamento;
- Pontos de hipoteca;
- Avaliação;
- Inspeção patrimonial;
- Pesquisa de título;
- Seguro de título;
- Taxas de liquidação ou fechamento;
- Taxas de gravação;
- Pesquisa;
- Honorários advocatícios quando aplicável;
- Despesas de formação de entidades;
- Impostos prediais pré-pagos;
- Seguro residencial pré-pago;
- Depósitos judiciais iniciais;
- Taxas de associação de moradores ou condomínio;
- Impostos documentais relacionados a hipotecas, quando aplicável.
A Flórida impõe imposto de selo documental sobre certos documentos que envolvem transferências de bens imóveis, notas promissórias e hipotecas. A forma como os custos de transação são alocados entre comprador e vendedor pode depender do país, do contrato, da estrutura de financiamento e da prática local.
Os investidores devem obter uma estimativa específica da transação em vez de depender de uma porcentagem padrão encontrada on-line.
4. Originação de empréstimos, pontos e taxas do credor
Uma compra financiada pode envolver pontos de originação e outros encargos do credor.
Um ponto geralmente representa 1% do valor do empréstimo.
Por exemplo, um ponto em uma hipoteca de US$ 300.000 seria igual a:
US$ 300.000 × 1% = US$ 3.000
Um empréstimo com uma taxa de juros anunciada mais baixa pode exigir mais pontos ou taxas iniciais. Outro empréstimo pode ter uma taxa mais alta, mas custos iniciais mais baixos.
Os investidores internacionais devem comparar:
- Taxa de juros;
- Valor do empréstimo;
- Pagamento mensal;
- Pontos de origem;
- Taxas de subscrição;
- Taxas de processamento;
- Reservas obrigatórias;
- Penalidades de pré-pagamento;
- Disposições sobre pagamento balão;
- Taxa fixa ou ajustável;
- Opções somente de interesse;
- Total de dinheiro necessário para fechar.
A taxa de juros mais baixa não é automaticamente a estratégia de financiamento de menor custo.
5. Inspeção, avaliação, pesquisa e revisão de título
Os compradores internacionais devem fazer um orçamento para due diligence independente antes de fechar.
Inspeção de Propriedade
Um inspetor licenciado avalia a condição física da propriedade. A inspeção pode identificar questões que envolvam:
- O telhado;
- Sistema elétrico;
- Encanamento;
- Equipamento de aquecimento e refrigeração;
- Intrusão de água;
- Eletrodomésticos;
- Estrutura;
- Componentes da piscina e exteriores;
- Preocupações de segurança;
- Manutenção adiada.
Inspeções adicionais podem ser apropriadas para piscinas, sistemas sépticos, poços, mofo, pragas, telhados, paredões ou outros componentes específicos da propriedade.
Avaliação
Um credor pode exigir uma avaliação para obter uma opinião independente sobre o valor da propriedade e confirmar se a propriedade oferece garantia suficiente para o empréstimo.
Uma avaliação não é o mesmo que uma inspeção. A avaliação aborda o valor, enquanto a inspeção avalia a condição física.
Pesquisa e revisão do título
Uma pesquisa pode identificar limites, estruturas, servidões, invasões e outras características da propriedade.
O processo de título examina os registros de propriedade e pode identificar gravames, obrigações não pagas, restrições ou reivindicações que afetam a propriedade.
A compra não deve ser avaliada apenas de acordo com o estado visível da casa. Propriedade legal, limites de propriedade, restrições comunitárias e requisitos de títulos podem afetar o investimento.
6. Custos de seguro na Flórida
O seguro é uma das variáveis mais importantes no orçamento de propriedades de investimento na Flórida.
O preço e a disponibilidade da cobertura podem variar significativamente dependendo de:
- A localização da propriedade;
- A idade do edifício;
- A idade e condição do telhado;
- Os sistemas elétricos e hidráulicos;
- A zona de inundação da propriedade;
- Exposição a tempestades de vento;
- A estratégia de aluguer pretendida;
- O custo de reposição;
- A franquia;
- Reivindicações de seguros anteriores;
- Se o imóvel possui piscina;
- Se funcionará como aluguel de curto prazo.
Uma apólice padrão para proprietários de casas ocupadas pelo proprietário pode não ser apropriada para um imóvel alugado.
Dependendo da estratégia de investimento, o investidor pode precisar de:
- Seguro do proprietário;
- Cobertura de aluguel de curto prazo;
- Cobertura de responsabilidade;
- Seguro contra inundações;
- Cobertura de tempestades de vento;
- Cobertura para móveis e equipamentos;
- Proteção contra perda de renda de aluguel.
As estimativas de seguro devem ser obtidas durante o período de due diligence. Não presuma que o prêmio atual do vendedor permanecerá disponível após a compra.
7. Impostos sobre a propriedade da Flórida
Os impostos sobre a propriedade devem ser incluídos em todas as análises de imóveis para locação.
O valor depende do condado, município, distritos fiscais, valor avaliado, isenções e avaliações não ad valorem aplicáveis à propriedade.
Um investidor não deve presumir que a fatura atual do imposto sobre a propriedade do vendedor permanecerá inalterada após a transação.
Antes de comprar, solicite:
- A atual lei do imposto sobre a propriedade;
- Uma estimativa baseada no preço de compra esperado;
- Informações do avaliador de propriedades do condado;
- Detalhes sobre avaliações não ad valorem;
- Informações sobre taxas distritais de desenvolvimento comunitário, quando aplicável.
Os investidores estrangeiros que compram propriedades para alugar devem usar uma estimativa do imposto sobre propriedade de investimento em vez de presumir que receberão isenções associadas a uma residência principal qualificada ocupada pelo proprietário.
8. Associação de Moradores e Custos de Condomínio
Muitas propriedades da Flórida estão localizadas em associações de proprietários, comunidades de resorts, empreendimentos planejados ou condomínios.
O orçamento pode precisar incluir:
- Taxas de associação mensais ou trimestrais;
- Taxas de inscrição;
- Contribuições de capital;
- Taxas de transferência;
- Taxas de aprovação do inquilino;
- Avaliações especiais;
- Taxas de registro de aluguel;
- Taxas de comodidades;
- Avaliações distritais de desenvolvimento comunitário.
As taxas de associação podem afetar o fluxo de caixa e a qualificação do financiamento.
Para um condomínio, o investidor também deve analisar:
- O orçamento da associação;
- Reservas financeiras;
- Avaliações especiais pendentes ou aprovadas;
- Seguro de construção;
- Relatórios estruturais quando disponíveis;
- Litígio pendente;
- Restrições de aluguel;
- Períodos mínimos de locação;
- A elegibilidade para financiamento do edifício.
Uma propriedade com um preço de compra mais baixo ainda pode exigir capital substancial se a associação tiver uma grande avaliação especial ou reservas insuficientes.
9. Configuração de móveis e propriedades
Configuração de aluguel de longo prazo
Um aluguel tradicional de longo prazo pode exigir:
- Pintura de interiores;
- Reparos básicos;
- Substituição de eletrodomésticos;
- Limpeza profissional;
- Paisagismo;
- Substituição da fechadura;
- Equipamento de segurança;
- Fotografias de marketing;
- Despesas de arrendamento e colocação de inquilinos.
A maioria dos aluguéis de longo prazo são oferecidos sem mobília, o que pode reduzir o orçamento inicial.
Configuração de aluguel de curto prazo
Um aluguel de curto prazo normalmente requer um orçamento de preparação substancialmente maior.
Possíveis despesas de configuração incluem:
- Camas e colchões;
- Sofás e móveis de sala;
- Móveis de jantar;
- Televisões;
- Equipamento de cozinha;
- Lençóis e toalhas;
- Móveis de exterior;
- Equipamento de piscina;
- Itens decorativos;
- Fechaduras eletrônicas;
- Instalação de Internet;
- Equipamento de segurança;
- Fotografia profissional;
- Criação de listagem;
- Suprimentos iniciais para convidados;
- Licenças e registros;
- Limpeza e inspeção iniciais.
O orçamento de mobília depende do tamanho da propriedade, do número de quartos, do hóspede-alvo, do nível de qualidade e do mercado competitivo.
Uma grande casa de férias destinada a várias famílias pode exigir dezenas de milhares de dólares em móveis, equipamentos, design e preparação antes de gerar sua primeira reserva.
10. Reparos e Renovações
Uma propriedade para revenda pode exigir reparos ou melhorias imediatas.
As possíveis despesas incluem:
- Substituição do telhado;
- Equipamento de aquecimento e refrigeração;
- Reparos de encanamento;
- Atualizações elétricas;
- Pisos;
- Pintura interior e exterior;
- Melhorias na cozinha ou banheiro;
- Reparações de piscinas;
- Eletrodomésticos;
- Janelas e portas;
- Paisagismo;
- Remediação de danos causados pela água.
Os investidores devem obter estimativas de contratantes durante a due diligence quando um trabalho significativo for esperado.
Um orçamento de renovação também deve incluir uma contingência porque condições ocultas e alterações no projeto podem aumentar o custo final.
11. Reservas Financeiras
As reservas financeiras são fundos que permanecem disponíveis após o pagamento da entrada e dos custos de fechamento.
Um credor pode exigir reservas iguais a um número específico de pagamentos mensais de propriedade. O número necessário varia de acordo com o credor, o programa de empréstimo, a propriedade, o mutuário e a transação.
Mesmo quando o credor exige reservas limitadas, o investidor deve manter uma reserva operacional independente.
As reservas podem ser necessárias para:
- Vaga;
- Reparos inesperados;
- Franquias de seguros;
- Aumentos do imposto sobre a propriedade;
- Avaliações da associação;
- Substituição de móveis;
- Substituição de eletrodomésticos;
- Receita de aluguel abaixo do esperado;
- Mudanças no gerenciamento de propriedades;
- Despesas legais ou contábeis;
- Alterações cambiais.
O investidor deve evitar concluir a compra sem liquidez restante.
12. Conversão de moeda e transferências internacionais
Um investidor internacional pode precisar converter fundos em dólares americanos e transferi-los para uma conta nos EUA, agente de garantia, empresa de títulos, advogado ou provedor de liquidação.
O orçamento deve considerar:
- Taxas de câmbio;
- Taxas de transferência bancária;
- Taxas bancárias intermediárias;
- Limites de transferência;
- Tempo de processamento;
- Documentação da origem dos fundos;
- Requisitos de relatórios do país de origem;
- Alterações nas taxas de câmbio antes do fechamento.
Uma movimentação de moeda entre a data do contrato e o fechamento pode alterar o valor exigido na moeda local do investidor.
Manter um buffer pode ajudar a evitar uma escassez de última hora.
Documentação sobre a origem dos fundos
Pode ser necessário que os compradores internacionais documentem a origem do pagamento inicial, dos fundos de fechamento ou dos fundos de compra à vista.
Os documentos podem incluir:
- Extratos bancários;
- Declarações de conta de investimento;
- Registros financeiros empresariais;
- Documentos de venda de propriedade;
- Registros de herança;
- Documentação do empréstimo;
- Registros de transferência de moeda;
- Registros fiscais quando solicitado.
Grandes depósitos inexplicáveis ou transferências de última hora podem atrasar a subscrição e o fechamento.
O investidor deve discutir a movimentação de fundos com o credor e o profissional de liquidação antes de transferir dinheiro entre contas.
É necessário um ITIN antes da compra?
Um Número de Identificação de Contribuinte Individual, ou ITIN, é um número de processamento fiscal emitido pela Receita Federal para indivíduos qualificados que não têm direito a receber um número de Seguro Social.
Um ITIN não é exigido automaticamente apenas para pesquisar uma propriedade ou enviar uma oferta de compra.
No entanto, pode ser necessário para:
- Relatórios fiscais federais;
- Certos programas de hipotecas;
- Relatório de renda de aluguel;
- Procedimentos relacionados ao FIRPTA;
- Outras obrigações fiscais.
Os investidores devem revisar as orientações atuais do IRS para compradores e vendedores de imóveis estrangeiros e consultar um contador qualificado antes de se inscrever.
Exemplo de orçamento de compra financiada: aluguel de longo prazo de US$ 400.000
Considere um investidor internacional comprando uma propriedade de US$ 400.000 usando financiamento estrangeiro.
Neste exemplo simplificado, o investidor precisa de aproximadamente 41,5% do preço do imóvel em capital disponível.
O valor pode ser menor ou maior dependendo da hipoteca, taxas do credor, condição da propriedade, seguro, impostos, taxas de associação e reservas obrigatórias.
Exemplo de orçamento de compra financiada: aluguel de curto prazo de US$ 500.000
Considere uma propriedade para aluguel por temporada de US$ 500.000 que exige mobília e configuração completas.
Neste exemplo, o investidor precisa de aproximadamente 52% do preço do imóvel em capital disponível, mesmo que o pagamento inicial seja de apenas 30%.
Isso demonstra por que o pagamento inicial não deve ser confundido com o orçamento total de investimento.
Exemplo de orçamento de compra à vista: propriedade de US$ 300.000
Uma transação em dinheiro elimina o pagamento inicial da hipoteca e os encargos do credor, mas o investidor deve fornecer o preço de compra total.
Uma compra à vista ainda deve incluir inspeção, revisão de título, análise de seguro, revisão fiscal, preparação de propriedade e reservas financeiras.
Quanto dinheiro é necessário para uma propriedade em construção nova?
Novas construções podem exigir uma estrutura de pagamento diferente.
Dependendo do construtor e da propriedade, o comprador pode precisar fornecer:
- Um depósito de reserva inicial;
- Um depósito contratual;
- Depósitos adicionais em fase de construção;
- Atualizar pagamentos;
- O pagamento inicial restante no fechamento;
- Custos de fechamento e despesas antecipadas;
- Preparação de móveis e imóveis;
- Reservas financeiras.
Os investidores devem analisar:
- Se os depósitos são reembolsáveis;
- A data prevista de conclusão;
- Possíveis atrasos na construção;
- Recursos incluídos e excluídos;
- Incentivos ao construtor;
- Prazos de financiamento;
- Taxas de associação e comunidade;
- Impostos sobre a propriedade esperados após a conclusão;
- Concorrência de outras novas propriedades.
Um incentivo ao construtor pode reduzir certas despesas de fechamento, mas não deve substituir uma análise completa do preço de compra, condições do empréstimo, valor da propriedade e custo total do investimento.
Aluguel de curto prazo versus capital de aluguel de longo prazo
Aluguel de curta duração
Um aluguel de curto prazo geralmente requer mais capital inicial porque o imóvel deve ser preparado como uma operação de hospitalidade mobiliada.
O investidor pode precisar de fundos adicionais para:
- Móveis;
- Eletrônica;
- Equipamento de cozinha;
- Roupa de cama e suprimentos para hóspedes;
- Fotografia profissional;
- Licenciamento;
- Utilitários;
- Coordenação de limpeza;
- Configuração de gerenciamento de propriedade;
- Reservas de vagas sazonais.
Aluguel de longa duração
Um aluguel de longo prazo pode exigir menos capital inicial, especialmente quando o imóvel é oferecido sem mobília.
No entanto, o investidor ainda deve fazer um orçamento para:
- Colocação de inquilino;
- Reparos iniciais;
- Limpeza profissional;
- Preparação do arrendamento;
- Vaga;
- Manutenção;
- Rotatividade de inquilinos;
- Gerenciamento de propriedades.
Serão US$ 100.000 suficientes para investir em imóveis na Flórida?
Pode ser possível em certas situações, mas depende do preço do imóvel, financiamento, custos de fechamento, condição e requisitos de reserva.
Por exemplo, uma propriedade de US$ 250.000 com um pagamento inicial de 30% exigiria US$ 75.000 do preço de compra.
Os US$ 25.000 restantes precisariam cobrir todas as despesas de fechamento, seguros e impostos pré-pagos, inspeções, reparos, configuração e reservas. Dependendo da transação, esse valor pode não fornecer uma reserva financeira adequada.
Um imóvel com preço mais baixo não é automaticamente um investimento melhor. Os investidores devem analisar:
- Condição do imóvel;
- Demanda da vizinhança;
- Seguro;
- Impostos sobre a propriedade;
- Taxas de associação;
- Manutenção;
- Renda de aluguel;
- Vaga;
- Demanda potencial de revenda.
O vendedor pode pagar alguns custos de fechamento?
Um contrato de compra pode permitir que o comprador negocie uma contribuição ou crédito do vendedor para determinadas despesas de fechamento.
A quantidade e os usos elegíveis dependem de:
- O acordo do vendedor;
- As regras do credor;
- O programa de empréstimo;
- O preço de compra;
- A avaliação;
- O tipo de despesa;
- A estrutura da transação.
O crédito do vendedor normalmente não substitui o pagamento inicial exigido, e o crédito não utilizado não pode ser devolvido ao comprador em dinheiro.
O investidor deve confirmar a contribuição permitida com o credor antes de incluí-la na oferta.
Como preparar o orçamento de investimento
- Defina a estratégia de investimento: aluguel de curto prazo, aluguel de longo prazo, uso pessoal ou valorização.
- Estabeleça o preço máximo do imóvel:baseie-o no capital total disponível, não apenas no pagamento inicial.
- Solicite cenários de financiamento: compare o pagamento inicial, a taxa, as taxas, as reservas e o dinheiro para fechar.
- Estimativa dos custos de fechamento: obtenha uma estimativa preliminar do credor e do profissional de liquidação.
- Estime os impostos sobre a propriedade: use o preço de compra esperado e as informações do condado.
- Obtenha cotações de seguro: verifique a cobertura antes que o período de devida diligência expire.
- Analise as despesas da associação: inclua taxas, avaliações e encargos relacionados ao aluguel.
- Calcule reparos e configuração: obtenha estimativas de empreiteiros, móveis e gerenciamento.
- Estabeleça reservas: mantenha fundos para vagas, manutenção, seguros e despesas inesperadas.
- Inclua um buffer de moeda: leve em conta as alterações nas taxas de câmbio e nas transferências.
Erros comuns de orçamento
- Considerando apenas o valor da entrada;
- Usar todo o capital disponível no fechamento;
- Ignorar pontos e taxas do credor;
- Subestimar os custos do seguro;
- Usar a fatura atual do imposto sobre a propriedade do vendedor sem solicitar uma estimativa atualizada;
- Ignorar avaliações de associações de proprietários;
- Comprar um aluguel de curto prazo sem orçamento de mobília;
- Falha no orçamento para vaga;
- Usar projeções de aluguel otimistas;
- Ignorar custos de conversão de moeda;
- Movimentar fundos sem coordenação com o credor;
- Concluir a compra sem reserva de emergência;
- Presumir que uma nova propriedade não exigirá manutenção;
- Comparando empréstimos apenas por taxa de juros.
Perguntas frequentes
Qual é o pagamento inicial mínimo para um investidor estrangeiro na Flórida?
Não existe um mínimo universal. Alguns programas estrangeiros podem oferecer financiamento até aproximadamente 70% ou 75% do valor do imóvel, o que corresponde a uma entrada de aproximadamente 25% a 30%. Outros programas podem exigir 35%, 40% ou mais.
O pagamento inicial é o valor total que preciso?
Não. O investidor também deve orçamentar custos de fechamento, impostos e seguros pré-pagos, fiscalização, avaliação, preparação de imóveis, despesas de associação, móveis quando aplicável e reservas financeiras.
Quanto devo reservar para custos de fechamento?
O valor depende do credor, do empréstimo, da propriedade, do município, da titularidade e do contrato. Solicite uma estimativa de empréstimo específica para a transação e uma planilha de custos de fechamento, em vez de depender apenas de uma porcentagem geral.
O dinheiro sério faz parte do pagamento inicial?
Quando a transação é concluída, o dinheiro sério geralmente é creditado nos fundos exigidos pelo comprador. A possibilidade de reembolso antes do fechamento depende do contrato e do cumprimento por parte do comprador dos prazos e contingências aplicáveis.
Preciso de mais dinheiro para um aluguel de curto prazo?
Um aluguel de curto prazo normalmente requer um orçamento de instalação e operação maiores porque pode precisar de móveis, equipamentos, serviços públicos, limpeza, licenciamento, fotografia, suprimentos para hóspedes e reservas maiores.
Posso financiar os móveis?
O financiamento imobiliário tradicional nem sempre inclui mobiliário e configuração operacional. Os investidores devem confirmar se existe algum financiamento separado disponível e avaliar cuidadosamente os seus custos e condições de reembolso.
Preciso de um ITIN antes de fazer uma oferta?
Não necessariamente. Um ITIN é um número de processamento fiscal federal e pode ser necessário para relatórios fiscais, determinados programas de hipotecas ou outros procedimentos relacionados a impostos. O momento depende das circunstâncias do investidor.
Preciso de uma conta bancária nos EUA?
Uma conta bancária nos EUA nem sempre é obrigatória para a compra de um imóvel, mas pode simplificar o pagamento da hipoteca, a cobrança do aluguel, as despesas operacionais, a contabilidade e a gestão da propriedade.
Quanto de reserva devo manter?
O credor pode estabelecer uma exigência de reserva específica. O investidor também deve manter uma reserva operacional independente com base no pagamento da hipoteca, impostos, seguros, taxas de associação, estratégia de aluguel, condição da propriedade e manutenção esperada.
É mais barato comprar à vista?
Uma transação em dinheiro elimina despesas e juros de originação de hipotecas, mas exige o adiantamento de todo o preço de compra. Também concentra mais capital em uma propriedade. O investidor deve comparar liquidez, custo de oportunidade, risco e retorno esperado.
Calcule seu orçamento completo de investimento na Flórida
O valor necessário para comprar um imóvel para alugar na Flórida não está limitado ao preço anunciado ou ao pagamento inicial da hipoteca.
Uma análise completa deve incluir financiamento, custos de fechamento, impostos sobre a propriedade, seguros, taxas de associação, móveis, reparos, gestão, reservas e despesas de transferência internacional.
O orçamento correto é o valor que permite ao investidor concluir a compra preservando liquidez suficiente para operar e proteger o imóvel após o fechamento.
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Sobre o autor
Raphaela Banks é cofundadora e estrategista imobiliário global da Buldora Invest. Ela desenvolve estratégias e conteúdo educacional para ajudar investidores internacionais a compreender as oportunidades imobiliárias nos Estados Unidos, no Brasil e em Dubai.
Este artigo é fornecido apenas para fins informativos gerais e não constitui consultoria jurídica, tributária, contábil, de imigração, empréstimo, financeira, de seguros ou de investimento. Os cálculos são ilustrativos e não representam oferta de financiamento, custo garantido ou resultado de investimento garantido. Os programas de empréstimo, requisitos de pagamento inicial, taxas, custos de seguro, impostos e despesas de propriedade podem mudar e variar de acordo com o investidor, propriedade, credor, estrutura de propriedade e jurisdição. Consulte profissionais qualificados antes de concluir uma transação.
