Los inversores internacionales continúan asignando capital a los Estados Unidos a través de valores, negocios, cuentas bancarias, fondos, bienes raíces y otros activos denominados en dólares.
Este movimiento no significa que todos los inversores abandonen su país de origen, transfieran todo el capital disponible o traten a Estados Unidos como un país completamente libre de riesgos económicos, políticos, cambiarios o de inversión.
En muchos casos, los inversores están creando una segunda posición geográfica y monetaria en lugar de reemplazar todas las inversiones nacionales.
Las motivaciones pueden incluir la diversificación del dólar, el acceso a grandes mercados financieros, la expansión empresarial, los ingresos inmobiliarios, los gastos familiares futuros, la banca internacional, la planificación patrimonial a largo plazo y la concentración reducida en una economía o moneda.
Los datos oficiales actuales demuestran una participación internacional continua en varias categorías de activos estadounidenses.
- Las tenencias de cartera extranjera de valores estadounidenses ascendieron a aproximadamente 35,35 billones de dólares al 30 de junio de 2025;
- Los nuevos gastos de inversión extranjera directa en empresas estadounidenses alcanzaron aproximadamente 232,2 mil millones de dólares durante 2025;
- Los compradores internacionales compraron aproximadamente 56 mil millones de dólares en bienes raíces residenciales existentes en EE. UU. entre abril de 2024 y marzo de 2025;
- El dólar estadounidense representó el 57,13 % de las reservas oficiales de divisas mundiales identificadas en el primer trimestre de 2026.
Estas cifras involucran diferentes clases de activos, metodologías y períodos de presentación de informes. No deben combinarse ni interpretarse como un único flujo de dinero.
Esta guía explica por qué los inversores están trasladando activos a los Estados Unidos en este momento, cómo los bienes raíces pueden encajar en esa estrategia y qué riesgos, impuestos, estructuras de propiedad, decisiones financieras y requisitos transfronterizos deben evaluarse.
Respuesta rápida: Muchos inversores internacionales asignan parte de sus activos a Estados Unidos debido al papel global del dólar, la escala de los mercados financieros estadounidenses, la variedad de opciones de inversión, la posibilidad de ingresos denominados en dólares, la infraestructura de transacciones establecida y la oportunidad de diversificarse fuera de la economía de un país de origen. Estas ventajas potenciales no garantizan seguridad, rentabilidad, liquidez o protección cambiaria.
¿Qué significa trasladar activos a los Estados Unidos?
Mover activos a los Estados Unidos no describe una transacción estandarizada.
Puede implicar:
- Abrir una cuenta bancaria o de inversión elegible en EE. UU.;
- Comprar valores del Tesoro de EE. UU.;
- Invertir en empresas estadounidenses que cotizan en bolsa;
- Compra de acciones en fideicomisos de inversión inmobiliaria;
- Adquirir una empresa en EE. UU.;
- Establecer o expandir una empresa en los Estados Unidos;
- Compra de bienes raíces residenciales o comerciales;
- Participar en un fondo privado o vehículo de inversión;
- Tener parte de una cartera en dólares estadounidenses;
- Crear activos que puedan respaldar gastos futuros denominados en dólares.
El inversor sólo podrá transferir un porcentaje limitado del capital disponible.
El objetivo suele ser la diversificación más que una reubicación financiera completa.
Lo que muestran los datos actuales de inversión internacional
Tenencias extranjeras de valores estadounidenses
El Departamento del Tesoro de EE. UU. informó que las carteras extranjeras de valores estadounidenses ascendían a aproximadamente 35,35 billones de dólares al 30 de junio de 2025.
El total incluye aproximadamente:
- 19,86 billones de dólares en acciones estadounidenses;
- 13,84 billones de dólares en títulos de deuda estadounidense a largo plazo;
- 1,65 billones de dólares en títulos de deuda a corto plazo.
Esta es una medición de existencias que representa el valor de las tenencias extranjeras en la fecha del informe. No es la cantidad recién invertida durante un año.
Revise el informe del Tesoro de EE. UU. sobre tenencias extranjeras de valores estadounidenses en cartera.
Inversión extranjera directa en empresas estadounidenses
La Oficina de Análisis Económico de EE. UU. informó que los inversores extranjeros directos gastaron aproximadamente 232 200 millones de dólares para adquirir, establecer o ampliar empresas estadounidenses en 2025.
Esto representó un aumento de aproximadamente $76,8 mil millones de dólares, o 49,5%, en comparación con el nivel revisado de 2024.
Las adquisiciones de empresas estadounidenses existentes representaron la mayoría de los gastos reportados.
La inversión extranjera directa es diferente a la compra de acciones, bonos o propiedades residenciales de alquiler. Por lo general, implica un interés de propiedad duradero y una influencia en una empresa comercial estadounidense.
Revise el informe de la Oficina de Análisis Económico sobre nueva inversión extranjera directa.
Inversión extranjera en bienes raíces residenciales de EE. UU.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que compradores extranjeros compraron aproximadamente 78.100 propiedades residenciales existentes en EE. UU. entre abril de 2024 y marzo de 2025.
El volumen de transacciones estimado fue de aproximadamente 56 mil millones de dólares.
El informe también encontró que:
- El volumen de compras internacionales aumentó en comparación con el período del informe anterior;
- El 47 % de los compradores extranjeros realizaron compras en efectivo;
- Los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 1,9 % de las transacciones de viviendas usadas;
- Florida, California, Texas, Nueva York y Arizona fueron los principales estados de destino.
Estas transacciones incluyeron tanto a compradores extranjeros no residentes como a residentes extranjeros que viven en los Estados Unidos.
Revise el informe sobre transacciones internacionales de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
El papel internacional del dólar
El Fondo Monetario Internacional informó que el dólar estadounidense representó el 57,13% de las reservas oficiales de divisas identificadas durante el primer trimestre de 2026.
La Reserva Federal también describe el dólar como la principal moneda utilizada en varias categorías, entre ellas:
- Tenencias de reservas oficiales;
- Transacciones de divisas;
- Pagos internacionales;
- Títulos de deuda internacional;
- Préstamos transfronterizos.
Revise el informe del FMI sobre composición monetaria de las reservas oficiales de divisas.
Hay un análisis adicional disponible en el Informe sobre el papel internacional del dólar estadounidense.
El papel internacional del dólar no garantiza que siempre se apreciará frente a otras monedas o que no se verá afectado por la inflación, las condiciones fiscales, los cambios en las tasas de interés o los acontecimientos políticos.
Razón 1: diversificación de divisas
Un inversor cuyos ingresos, negocios, ahorros, cuentas bancarias y propiedades están todos conectados a una moneda tiene una concentración monetaria sustancial.
Si la moneda local pierde valor frente al dólar, el poder adquisitivo internacional del inversor puede disminuir incluso cuando los activos internos aumentan en términos nominales de moneda local.
Mantener parte de una cartera en activos denominados en dólares puede reducir esta concentración.
La exposición al dólar se puede obtener a través de:
- Depósitos en dólares;
- Valores del Tesoro de EE. UU.;
- Acciones estadounidenses;
- Bonos estadounidenses;
- REIT;
- Fondos de inversión;
- Empresas estadounidenses;
- Bienes raíces en EE. UU.
La diversificación de divisas no es una ganancia monetaria garantizada
El dólar puede debilitarse frente a la moneda local del inversor.
Una moneda local más fuerte puede reducir:
- El valor en moneda local de los ingresos por alquiler en EE. UU.;
- El valor en moneda local de una propiedad estadounidense;
- El valor en moneda local del producto de la venta;
- El rendimiento total después de la conversión.
Ejemplo ilustrativo de moneda
Supongamos que un inversor posee un activo por valor de 500.000 dólares.
A un tipo de cambio de cuatro unidades de moneda local por un dólar, el equivalente en moneda local es:
$500.000 × 4 = 2.000.000 unidades de moneda local
Si la moneda local se debilita posteriormente a cinco unidades por dólar:
$500.000 × 5 = 2.500.000 unidades de moneda local
Si la moneda local se fortalece a tres unidades por dólar:
$500.000 × 3 = 1.500.000 unidades de moneda local
El valor en dólares se mantuvo sin cambios, pero el valor de la moneda local se movió sustancialmente.
Este ejemplo excluye el rendimiento de la propiedad, los ingresos, los impuestos, las tarifas y los costos de transacción.
Razón 2: Acceso a mercados financieros grandes y diversos
Estados Unidos proporciona acceso a múltiples clases de activos dentro de un sistema financiero.
Los inversores internacionales pueden comparar:
- Depósitos bancarios;
- Instrumentos del mercado monetario;
- Valores del Tesoro de EE. UU.;
- Deuda municipal y corporativa;
- Acciones públicas;
- Fondos cotizados en bolsa;
- REIT;
- Empresas privadas;
- Capital de riesgo y capital privado;
- Bienes raíces residenciales y comerciales.
Este rango permite a los inversores crear diferentes combinaciones de liquidez, ingresos, crecimiento, control, duración y riesgo.
Diferentes activos sirven para diferentes objetivos
La disponibilidad de muchas opciones de inversión no significa que todas sean adecuadas para todos los inversores.
Razón 3: Diversificación geográfica
Los inversores pueden asignar activos a Estados Unidos para reducir la dependencia de una economía geográfica.
La concentración doméstica puede implicar exposición a:
- Una economía nacional;
- Un entorno político y regulatorio;
- Un sistema bancario;
- Un ciclo inmobiliario;
- Un mercado laboral;
- Una moneda;
- Una fuente de ingresos familiar o empresarial.
La diversificación internacional puede reducir el efecto financiero de un problema limitado al mercado local del inversor.
También puede crear nuevos riesgos que involucran:
- Leyes extranjeras;
- Impuestos en dos países;
- Movimientos de divisas;
- Gestión remota;
- Restricciones de transferencia internacional;
- Evolución política y económica en el país de destino.
La diversificación reduce el riesgo de concentración pero no elimina las pérdidas de inversión.
Revise la guía de diversificación de Investor.gov.
Razón 4: Ingresos denominados en dólares
Algunos inversores quieren que parte de sus ingresos se generen en dólares estadounidenses.
Las fuentes potenciales incluyen:
- Interés;
- Dividendos;
- Ingresos comerciales;
- Ingresos por alquiler;
- Distribuciones REIT;
- Ingresos de la venta o refinanciación.
Los ingresos en dólares se pueden utilizar para cubrir gastos futuros relacionados con:
- Propiedad de bienes raíces en EE. UU.;
- Educación;
- Viajes;
- Operaciones comerciales;
- Apoyo familiar;
- Atención sanitaria;
- Planes de jubilación o reubicación.
El ingreso bruto en dólares no es lo mismo que el beneficio neto.
Se deben deducir impuestos, costos de administración, mantenimiento, financiamiento, honorarios, desocupación y conversión de moneda.
Razón 5: Acceso a bienes raíces en EE. UU.
El sector inmobiliario estadounidense ofrece a los inversores un activo físico denominado en dólares.
Los tipos de propiedades potenciales incluyen:
- Viviendas unifamiliares de alquiler;
- Condominios;
- Casas adosadas;
- Pequeñas propiedades multifamiliares;
- Alquileres vacacionales;
- Alquileres amueblados a medio plazo;
- Propiedad comercial e industrial;
- Almacenamiento, hostelería y bienes raíces especializados;
- Fondos inmobiliarios y REIT.
Fuentes potenciales de rentabilidad de la propiedad
Un inversor inmobiliario directo puede recibir una rentabilidad a través de:
- Ingresos por alquiler;
- Apreciación potencial;
- Reducción del principal de la hipoteca;
- Valor creado a través de mejoras;
- Posibles deducciones fiscales y depreciación;
- Ingresos futuros de refinanciación o venta.
Ninguna de estas fuentes está garantizada.
Los datos de propiedad actuales requieren precaución
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda informó que los precios nacionales de la vivienda en EE. UU. aumentaron un 1,7 % entre el primer trimestre de 2025 y el primer trimestre de 2026.
Sin embargo:
- Los precios aumentaron en 42 estados;
- Los precios bajaron en ocho estados y el Distrito de Columbia;
- El rendimiento varió sustancialmente entre las áreas metropolitanas;
- Las regiones más fuertes y más débiles produjeron resultados materialmente diferentes.
Revise el informe del índice de precios de la vivienda de la FHFA.
Estos resultados demuestran que poseer un activo en Estados Unidos no genera apreciación automáticamente.
Razón 6: Infraestructura de transacciones establecida
Las transacciones inmobiliarias en EE. UU. generalmente implican una red establecida de profesionales autorizados o regulados y procedimientos documentados.
Dependiendo del estado y la transacción, los participantes pueden incluir:
- Corredores y agentes de bienes raíces;
- Abogados;
- Compañías de títulos o de custodia;
- Inspectores de propiedades;
- Tasadores;
- Prestamistas hipotecarios;
- Profesionales de seguros;
- Administradores de propiedades;
- Profesionales de impuestos.
Los registros públicos de propiedad, las búsquedas de títulos, las escrituras registradas, las inspecciones, las tasaciones, los seguros, las divulgaciones de hipotecas y los documentos de cierre pueden ayudar al inversionista a evaluar la transacción.
Estos sistemas no eliminan el fraude, los problemas de títulos, los errores profesionales, los defectos no revelados, los conflictos de intereses o las pérdidas de inversión.
Búsqueda de títulos y seguro de títulos
Una búsqueda de título examina los registros públicos en busca de asuntos que puedan afectar la propiedad, incluyendo:
- Propiedad existente;
- Hipotecas;
- Gravámenes;
- Sentencias;
- Servicios de servidumbre;
- Restricciones;
- Reclamaciones registradas.
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador de ciertos problemas de título cubiertos que existían antes del cierre.
Divulgaciones hipotecarias
Para transacciones hipotecarias de consumo cubiertas, una estimación del préstamo y una divulgación de cierre pueden ayudar al prestatario a evaluar:
- Monto del préstamo;
- Tasa de interés;
- Pagos mensuales;
- Costos de cierre;
- Se requiere efectivo para cerrar;
- Sanciones por pago anticipado;
- Pagos globales;
- Funciones de tarifa ajustable.
Es posible que los préstamos para fines comerciales y ciertos préstamos para propiedades de inversión no utilicen la misma información estandarizada.
Razón 7: Opciones de financiación y apalancamiento
Algunos inversores internacionales utilizan financiación estadounidense en lugar de pagar el precio total de compra en efectivo.
Las posibles categorías de financiación pueden incluir:
- Hipotecas nacionales extranjeras;
- Préstamos DSCR;
- Préstamos de cartera;
- Préstamos de inversión con fines comerciales;
- Préstamos basados en activos;
- Programas de extractos bancarios.
No existe un programa de préstamos universal disponible para todos los inversores extranjeros.
La elegibilidad y los términos pueden depender de:
- Nacionalidad y residencia;
- Fuente de ingresos y activos;
- Historial crediticio estadounidense o internacional;
- Tipo de propiedad;
- Estrategia de alquiler;
- Pago inicial;
- Reservas financieras;
- Estructura de propiedad;
- Ingresos por alquiler de propiedades;
- Pautas del prestamista.
La financiación puede preservar la liquidez
Las ventajas potenciales incluyen:
- Comprometer menos capital para el precio de compra;
- Mantener liquidez adicional;
- Retener fondos para reparaciones y reservas;
- Potencialmente diversificándose en más de un activo.
La financiación también aumenta el riesgo
Los riesgos potenciales incluyen:
- Pagos mensuales durante la vacante;
- Intereses y tarifas del prestamista;
- Sanciones por pago anticipado;
- Pagos globales;
- Aumentos de tasa ajustable;
- Riesgo de refinanciación;
- Ejecución hipotecaria;
- Mayores pérdidas cuando disminuyen los ingresos de la propiedad.
El apalancamiento aumenta tanto las ganancias como las pérdidas potenciales.
Razón 8: Conexiones empresariales, familiares, educativas y de estilo de vida
No todas las asignaciones internacionales de activos están motivadas exclusivamente por el retorno de la inversión.
Los inversores pueden tener conexiones que involucran:
- Niños que estudian en los Estados Unidos;
- Familiares que viven en el país;
- Expansión empresarial;
- Clientes o proveedores;
- Viajes frecuentes;
- Atención sanitaria;
- Una reubicación futura;
- Planificación de la jubilación;
- Uso personal de una propiedad.
Un activo que sirve para fines personales o familiares aún puede tener características de inversión, pero el uso personal puede reducir los ingresos por alquiler y afectar el tratamiento fiscal.
La compra de una propiedad o negocio no proporciona automáticamente una visa, residencia, autorización de trabajo o ciudadanía.
Por qué algunos inversores eligen bienes raíces en lugar de solo valores
Los bienes inmuebles directos pueden atraer a inversores que quieran:
- Un activo identificable específico;
- Control sobre la gestión y mejoras;
- Ingresos potenciales por alquiler;
- Una propiedad que puede ser utilizada personalmente;
- Acceso a financiación a nivel de propiedad;
- Un activo físico a largo plazo.
En comparación con los valores que cotizan en bolsa, los bienes inmuebles directos generalmente implican:
- Mayores costos de adquisición;
- Menor liquidez;
- Más gestión;
- Riesgo específico de la propiedad;
- Seguros y mantenimiento;
- Procedimientos de cierre y venta futura más complejos.
Bienes inmuebles directos frente a otros activos estadounidenses
Ninguna categoría de activos es universalmente superior. La elección adecuada depende del objetivo, el capital, la liquidez, la tolerancia al riesgo, los impuestos y el período de tenencia del inversor.
Estrategias inmobiliarias disponibles para inversores internacionales
Propiedad de alquiler a largo plazo
Un alquiler a largo plazo generalmente se alquila por seis meses, un año o más.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Ingresos mensuales más predecibles;
- Menor facturación que los alquileres vacacionales;
- Reducción de la dependencia del turismo;
- Gestión diaria menos intensiva.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Falta de pago del inquilino;
- Vacante;
- Daños a la propiedad;
- Cumplimiento del contrato de arrendamiento;
- Mantenimiento;
- El alquiler permanece fijo durante el plazo del arrendamiento.
Alquiler a corto plazo o vacacional
Un alquiler a corto plazo puede generar mayores ingresos brutos en un mercado elegible de turismo o vivienda temporal.
También puede implicar:
- Ocupación variable;
- Estacionalidad;
- Limpieza y lavandería;
- Utilidades;
- Reemplazo de muebles;
- Tarifas de la plataforma de reserva;
- Mayores costes de gestión;
- Licencias estatales y locales;
- Impuestos de alojamiento;
- Restricciones de ciudad, condado, condominio y asociación.
Una propiedad ubicada cerca de un destino turístico no puede operar automáticamente como alquiler a corto plazo.
Alquiler amueblado a medio plazo
Una propiedad amueblada se puede alquilar por varias semanas o meses para:
- Profesionales viajeros;
- Empleados corporativos;
- Reubicación de familias;
- Estudiantes;
- Residentes de temporada;
- Ocupantes temporales de atención médica;
- Residentes desplazados por reclamaciones de seguros.
Comprar y mantener
Un inversor que compra y mantiene adquiere una propiedad con la intención de poseerla durante varios años.
El posible resultado puede incluir:
- Ingresos por alquiler;
- Apreciación de la propiedad;
- Reducción del principal de la hipoteca;
- Posibles deducciones fiscales y depreciación.
Propiedad de valor añadido
Una estrategia de valor agregado intenta mejorar los ingresos o el valor de la propiedad a través de:
- Renovación;
- Reparaciones;
- Gestión mejorada;
- Mayor ocupación;
- Reducción de gastos;
- Reposicionamiento de la propiedad.
Esta estrategia puede implicar retrasos en la construcción, sobrecostos, problemas con permisos, disputas con contratistas y desocupación prolongada.
La selección del mercado es más importante que la historia a nivel de país
La decisión de asignar capital a Estados Unidos no identifica la ciudad, el vecindario o la propiedad correctos.
El mercado inmobiliario de EE. UU. consta de miles de mercados locales con diferentes:
- Precios de propiedades;
- Demanda de alquiler;
- Sectores de empleo;
- Tendencias demográficas;
- Oferta de vivienda;
- Impuestos;
- Condiciones del seguro;
- Regulaciones de alquiler;
- Riesgos de desastres naturales;
- Demanda de reventa.
Análisis a nivel de mercado
Evaluar:
- Población y formación de hogares;
- Diversificación del empleo;
- Ingresos del hogar;
- Vacante de alquiler;
- Niveles de alquiler;
- Nueva construcción de viviendas;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Disponibilidad de seguro;
- Transporte e infraestructura;
- Capacidad de gestión de propiedades.
Análisis a nivel de vecindario
Evaluar:
- Perfil del inquilino;
- Acceso al empleo y a los servicios;
- Condición de la propiedad;
- Oferta de alquiler competitiva;
- Restricciones de asociación;
- Inundaciones, incendios forestales, tormentas o exposición ambiental;
- Ventas y alquileres comparables;
- Probable futuro comprador.
Análisis a nivel de propiedad
Evaluar:
- Precio de compra;
- Resultados de la inspección;
- Techo y sistemas principales;
- Elegibilidad del seguro;
- Estimación del impuesto sobre la propiedad después de la transferencia;
- Tarifas y tasas de asociación;
- Permiso de alquiler;
- Alquiler realista;
- Mantenimiento y reposiciones de capital;
- Términos de financiación completos.
Calcular el rendimiento neto de la propiedad
El alquiler bruto nunca debe presentarse como beneficio de la inversión.
Los gastos de propiedad pueden incluir:
- Vacante;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Reparaciones;
- Utilidades;
- Limpieza;
- Paisajismo o servicio de piscina;
- Tarifas de arrendamiento;
- Reemplazo de muebles;
- Costos contables y legales;
- Licencias e impuestos locales;
- Pagos de hipoteca;
- Reservas de capital.
Análisis ilustrativo del alquiler
Este ejemplo es educativo y no representa el rendimiento proyectado para una propiedad específica.
Métricas importantes
Rendimiento bruto del alquiler = Alquiler bruto anual ÷ Precio de compra × 100
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto ÷ Valor de la propiedad × 100
Flujo de caja antes de impuestos = Ingresos operativos netos − Pagos de financiación
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
El efectivo total invertido puede incluir el pago inicial, los costos de cierre, las tarifas del préstamo, las reparaciones, el mobiliario, los costos legales y los gastos de la entidad.
Prueba de estrés de la inversión
Los inversores internacionales deberían evaluar varios escenarios.
Escenario base
- Alquiler de mercado admitido;
- Vacante normal;
- Impuestos y seguros esperados;
- Mantenimiento de rutina;
- Términos de financiación actuales.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro un 15% más alto;
- Mantenimiento adicional;
- Sin apreciación de la propiedad.
Escenario negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses de vacante;
- Una reparación importante de la propiedad;
- Impuestos a la propiedad más altos;
- Pagos hipotecarios más altos;
- Un dólar más débil en relación con la moneda local;
- Un precio de venta futuro más bajo.
Un activo destinado a proporcionar diversificación financiera debe seguir siendo manejable en condiciones de caída razonables.
Transferencias internacionales de capital y origen de los fondos
El movimiento de capital hacia los Estados Unidos debe realizarse a través de canales legales y documentados.
Los bancos, prestamistas, compañías de títulos, abogados, plataformas de inversión y otros participantes pueden solicitar:
- Identificación del gobierno;
- Comprobante de domicilio;
- Información de residencia fiscal;
- Extractos bancarios;
- Documentos sobre el origen de los fondos;
- Información sobre la fuente de riqueza;
- Documentación de ingresos comerciales;
- Documentos de venta de propiedad;
- Registros de herencia o donación;
- Registros de cuentas de inversión.
Fuente de fondos
El origen de los fondos explica dónde se originó el dinero para la inversión específica.
Los ejemplos incluyen:
- Ahorros personales;
- Distribuciones comerciales;
- Venta de propiedad;
- Liquidación de inversiones;
- Herencia;
- Un regalo documentado;
- Financiamiento aprobado.
Fuente de riqueza
La fuente de riqueza explica cómo el inversor acumuló su posición financiera más amplia.
La documentación completa puede reducir los retrasos y los problemas de cumplimiento.
Costos de moneda y transferencia
El inversor debe comparar:
- Tipo de cambio;
- Difusión de conversión;
- Tarifa de transferencia;
- Comisión del banco receptor;
- Comisión del banco intermediario;
- Tiempo de transferencia;
- Límites diarios o de transacciones;
- Documentación requerida.
Prevención del fraude electrónico
Antes de enviar un depósito o cerrar fondos:
- Confirmar el nombre legal del destinatario;
- Confirma el banco y el número de cuenta;
- Llame a la empresa de cierre utilizando un número de teléfono previamente verificado;
- Do not rely only on an email containing new instructions;
- Cuestionar los cambios de última hora en las cuentas bancarias;
- Confirmar la recepción inmediatamente después de la transferencia.
Estructuras de propiedad
Las posibles estructuras de propiedad incluyen:
- Propiedad individual;
- LLC de un solo miembro;
- LLC multimiembro;
- Asociación;
- Corporación;
- Confianza;
- Otra estructura patrimonial o de planificación de inversiones.
Ninguna estructura es automáticamente la mejor para cada inversor.
La estructura puede afectar:
- Responsabilidad;
- Financiamiento;
- Clasificación fiscal federal;
- Informe anual;
- Gastos administrativos;
- Planificación patrimonial y de sucesión;
- Sucesiones;
- FIRPTA;
- Informes del país de origen.
Una LLC no es una solución automática
Una LLC no hace automáticamente:
- Reducir los impuestos federales;
- Eliminar la responsabilidad personal;
- Evite FIRPTA;
- Evitar la exposición al impuesto sobre el patrimonio;
- Financiamiento de garantía;
- Eliminar la legalización en cada situación;
- Eliminar las obligaciones de presentación de informes anuales;
- Eliminar los informes del país de origen.
Entidades no consideradas de propiedad extranjera
Una entidad estadounidense no considerada propiedad exclusiva de una persona extranjera puede tener obligaciones de presentación de informes en el formulario federal 5472 y el formulario pro forma 1120 cuando se producen transacciones declarables.
Revise el recurso oficial del formulario 5472 del IRS.
La propiedad debe revisarse antes de firmar el contrato de propiedad o transferir el capital de inversión.
Impuesto federal sobre los ingresos por alquiler en EE. UU.
Los ingresos por alquiler de bienes raíces estadounidenses generalmente son ingresos de fuente estadounidense.
El IRS establece que los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de un extranjero no residente generalmente pueden estar sujetos a un impuesto del 30 %, o una tasa de tratado aplicable más baja, cuando no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones.
Un propietario no residente calificado puede optar, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando se aplica una elección y presentación válida, los gastos de propiedad elegibles generalmente se pueden deducir antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la guía del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Gastos potenciales de propiedad
Dependiendo del inversor, la propiedad, el tratamiento fiscal y la documentación, las posibles deducciones pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Interés hipotecario;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Utilidades pagadas por el propietario;
- Publicidad;
- Servicios profesionales;
- Depreciación.
Revise la Publicación 527 del IRS, Propiedad de alquiler residencial.
FIRPTA cuando un propietario extranjero vende
FIRPTA significa Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles.
Cuando una persona extranjera dispone de un derecho inmobiliario estadounidense, generalmente se puede aplicar una retención al monto realizado.
La tasa de retención general de FIRPTA es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y procedimientos especializados.
El importe realizado generalmente incluye:
- Efectivo pagado o por pagar;
- El valor de otros bienes transferidos;
- Responsabilidades asumidas por el comprador;
- Pasivos a los que sigue sujeto el inmueble.
La retención FIRPTA no es necesariamente el impuesto federal final del vendedor.
El vendedor generalmente presenta la declaración de impuestos federales correspondiente, calcula el impuesto real y reclama el crédito por el monto retenido.
Revise la Guía de retención FIRPTA del IRS.
Cálculo ilustrativo de FIRPTA
Supongamos que un inversor extranjero vende una propiedad por 800.000 dólares y se aplica la tasa general del 15%.
$800.000 × 15% = $120.000
Esto no significa que el inversionista necesariamente deba $120,000 en impuestos federales finales.
Representa el monto de retención ilustrativo antes de que se determine el resultado fiscal final.
Impuestos e informes del país de origen
El país de residencia fiscal del inversor puede exigir la divulgación de:
- Propiedad de EE.UU.;
- Cuentas bancarias y de inversión de EE. UU.;
- Propiedad de una LLC o sociedad estadounidense;
- Ingresos por alquiler;
- Intereses y dividendos;
- Ganancias de capital;
- Transferencias internacionales;
- Impuestos extranjeros pagados o retenidos;
- Herencias o donaciones.
Los créditos fiscales extranjeros, los beneficios de los tratados, las exenciones y los umbrales de presentación de informes dependen del país del inversor y de sus circunstancias personales.
Se debe coordinar el asesoramiento de EE. UU. y del país de origen antes de completar la inversión.
Planificación patrimonial y de sucesión
Los inversores extranjeros deben determinar qué sucede si un propietario muere o queda incapacitado.
Las preguntas relevantes incluyen:
- ¿Quién hereda la propiedad?
- ¿Se requerirá la legalización de un testamento en los EE. UU.?
- ¿Se podría aplicar el impuesto al patrimonio estadounidense?
- ¿Un tratado fiscal afecta el resultado?
- ¿Cómo se transferirán los intereses de una LLC o sociedad?
- ¿Quién seguirá gestionando el activo?
- ¿Cómo tratará el país de origen la herencia?
Cambiar de propietario después de la compra puede tener consecuencias en materia de impuestos, financiación, títulos, donaciones y presentación de informes.
Gestión remota de propiedades
La propiedad internacional requiere un sistema operativo local.
Las responsabilidades de la administración de la propiedad pueden incluir:
- Publicidad de alquiler;
- Evaluación de inquilinos o invitados;
- Cobro del alquiler;
- Administración de arrendamientos o reservas;
- Mantenimiento;
- Inspecciones;
- Reclamaciones de seguros;
- Licencias y registros fiscales;
- Respuesta de emergencia;
- Informes financieros mensuales.
Acuerdo de gestión
El acuerdo debe identificar:
- Comisión de gestión;
- Tarifas de arrendamiento o reserva;
- Tarifas de renovación;
- Cargos de coordinación de mantenimiento;
- Marcas del contratista;
- Autoridad de gasto del gerente;
- Requisitos de reserva;
- Programa de presentación de informes;
- Duración del contrato;
- Procedimiento de rescisión.
Informes del propietario
Los informes deben identificar claramente:
- Ingresos por alquiler;
- Vacancia u ocupación;
- Comisiones de gestión;
- Gastos de mantenimiento;
- Saldos de inquilinos;
- Actividad de depósitos de seguridad;
- Saldo de reserva;
- Distribuciones del propietario;
- Facturas importantes.
Principales riesgos de trasladar activos a Estados Unidos
1. Riesgo cambiario
El dólar puede debilitarse en relación con la moneda local del inversor.
2. Riesgo de mercado
Las acciones, los bonos, los fondos, las empresas y los bienes raíces pueden perder valor.
3. Riesgo de propiedad
Una propiedad puede experimentar desocupación, daños, alquiler más bajo, reparaciones inesperadas o disminución de la demanda de reventa.
4. Riesgo de liquidez
La propiedad directa y los intereses comerciales privados pueden tardar meses o más en venderse.
5. Riesgo de financiación
La deuda crea obligaciones fijas y puede dar lugar a incumplimiento o ejecución hipotecaria.
6. Riesgo fiscal y de presentación de informes
Omitir una declaración o un informe informativo puede dar lugar a sanciones incluso cuando la inversión produce ingresos limitados.
7. Riesgo legal y regulatorio
Las normas federales, estatales, locales, de valores, bancarias, de alquiler, de propiedad extranjera y fiscales pueden cambiar.
8. Seguros y Riesgos de Desastres Naturales
Las propiedades pueden enfrentar inundaciones, huracanes, incendios forestales, terremotos, tormentas u otros riesgos geográficos.
9. Gestión de riesgos
La mala gestión de propiedades, negocios o inversiones puede reducir el rendimiento de un activo que de otro modo sería sólido.
10. Riesgo de fraude
Los inversores internacionales pueden dirigirse a través de:
- Listados de propiedades falsos;
- Esquemas de devolución garantizada;
- Promotores de inversiones sin licencia;
- Instrucciones electrónicas fraudulentas;
- Plataformas de inversión falsas;
- Estructuras de propiedad tergiversadas;
- Proyecciones de alquiler fabricadas.
Señales de advertencia
Los inversores deben tener cuidado cuando un promotor afirma:
- Las devoluciones están garantizadas;
- La inversión no tiene riesgo;
- Los precios de las propiedades no pueden bajar;
- El alquiler o la ocupación están garantizados sin documentos de respaldo exigibles;
- Una LLC elimina todos los impuestos;
- La propiedad estadounidense proporciona automáticamente el estatus migratorio;
- Los fondos deben transferirse inmediatamente;
- La revisión legal o fiscal no es necesaria;
- La información de propiedad no se puede verificar de forma independiente;
- El inversor debe ocultar el activo a las autoridades del país de origen.
Un marco internacional responsable de asignación de activos
Paso 1: medir la concentración existente
Identifique la exposición a:
- Una moneda;
- Un país;
- Un banco;
- Un negocio;
- Un mercado inmobiliario;
- Una fuente de ingresos.
Paso 2: Definir el objetivo
Determine si la prioridad es:
- Ingresos en dólares;
- Preservación del capital;
- Crecimiento;
- Diversificación geográfica;
- Uso personal;
- Gastos futuros en dólares;
- Una combinación de estos objetivos.
Paso 3: Preservar la liquidez
Mantenga reservas de emergencia y de corto plazo antes de comprar una propiedad ilíquida o una inversión privada.
Paso 4: comparar clases de activos
Comparar:
- Depósitos en dólares;
- Valores del Tesoro;
- Acciones;
- REIT;
- Fondos;
- Empresas;
- Inmobiliaria directa.
Paso 5: Determinar la asignación
No existe un porcentaje universal que todo inversor deba transferir a Estados Unidos.
La decisión depende de:
- Activos totales;
- Liquidez;
- Deuda;
- Exposición cambiaria actual;
- Responsabilidades familiares;
- Horizonte de inversión;
- Circunstancias fiscales;
- Tolerancia al riesgo.
Paso 6: crear el equipo transfronterizo
El equipo puede incluir:
- Profesional estadounidense de bienes raíces o inversiones;
- Fiscal estadounidense;
- Profesional de impuestos internacionales de EE. UU.;
- Profesional jurídico y fiscal del país de origen;
- Prestamista;
- Profesional de seguros;
- Administrador de la propiedad;
- Proveedor bancario o de transferencia de divisas regulado.
Paso 7: Seleccione el activo utilizando datos independientes
No confíe únicamente en las proyecciones del vendedor, desarrollador, promotor o plataforma.
Paso 8: Revisar la propiedad y la estructura fiscal
Completa este análisis antes de firmar un contrato o transferir capital.
Paso 9: Calcule el rendimiento completo
Incluye:
- Ingresos;
- Gastos;
- Financiamiento;
- Impuestos;
- Tarifas;
- Movimiento de divisas;
- Costos de venta estimados.
Paso 10: Prueba de estrés de la inversión
Modele menores ingresos, mayores costos, cambios de moneda y una salida retrasada.
Paso 11: Establecer operaciones e informes
Crear procedimientos bancarios, contables, de gestión, de mantenimiento, de seguros, fiscales y de cumplimiento.
Paso 12: Definir la salida
Comprenda cómo se puede vender, transferir, canjear, refinanciar o heredar la inversión.
Revisión Anual de la Cartera Internacional
El inversor debe revisar:
- Valor actual en dólares;
- Valor actual en moneda local;
- Ingresos recibidos;
- Gastos operativos;
- Saldo de la deuda;
- Rendimiento de la propiedad o activo;
- Cambios en el tipo de cambio;
- Declaraciones de impuestos estadounidenses;
- Informes del país de origen;
- Seguro y condición de la propiedad;
- Costos estimados de liquidez y venta;
- Concentración actual de la cartera;
- Si la inversión aún respalda el objetivo original.
Errores comunes
- Mover capital por miedo sin crear un plan de inversión;
- Suponiendo que todos los activos estadounidenses estén seguros;
- Creer que el dólar siempre se aprecia;
- Transferir toda la liquidez disponible;
- Concentrar capital en una propiedad o patrocinador;
- Elegir un mercado famoso sin analizar los ingresos netos;
- Basándose en reclamaciones de apreciación o ocupación garantizadas;
- Ignorar los diferenciales de divisas y las tarifas de transferencia;
- Seleccionar la estructura de propiedad después de firmar el contrato;
- Asumiendo que una LLC elimina impuestos;
- Comparación de financiación sólo por tipo de interés;
- Ignorar las multas por pago anticipado y los pagos globales;
- Confundir alquiler bruto con beneficio;
- Omitir una inspección independiente de la propiedad;
- Ignorar los seguros y la exposición a desastres naturales;
- Comprar un alquiler a corto plazo sin confirmar el permiso;
- Ignorar las declaraciones de impuestos de EE. UU.;
- Ignorar los informes del país de origen;
- Esperando hasta la venta para entender FIRPTA;
- No poder crear un plan de sucesión;
- Envío de dinero mediante instrucciones no verificadas.
Preguntas frecuentes
¿Todos los inversores globales están trasladando activos a Estados Unidos?
No. El capital internacional se mueve en varias direcciones y los inversores asignan sus activos según diferentes consideraciones económicas, financieras, fiscales, familiares y de riesgo.
¿Por qué los inversores eligen Estados Unidos?
Las razones comunes incluyen la diversificación del dólar, el acceso a grandes mercados financieros, ingresos denominados en dólares, oportunidades comerciales, bienes raíces, conexiones familiares y diversificación geográfica.
¿Es Estados Unidos automáticamente un destino de inversión seguro?
No. Los activos estadounidenses siguen expuestos a las caídas del mercado, la inflación, las tasas de interés, los cambios de moneda, los impuestos, la regulación, el fraude y los acontecimientos económicos o políticos.
¿Por qué es importante el dólar?
El dólar sigue siendo ampliamente utilizado para reservas oficiales, pagos globales, divisas, préstamos internacionales y títulos de deuda. Su papel global no garantiza apreciación ni estabilidad en todos los períodos.
¿Mover activos requiere mudarse permanentemente a los Estados Unidos?
No. Un inversor puede poseer activos estadounidenses elegibles mientras vive en otro país. La propiedad no proporciona automáticamente el estatus migratorio.
¿Puede un inversor extranjero comprar bienes raíces en Estados Unidos?
Los compradores extranjeros suelen comprar propiedades en EE. UU., pero pueden aplicarse sanciones federales, restricciones estatales, reglas específicas de ubicación, financiamiento, procedimientos de fuente de fondos y requisitos del país de origen.
¿La compra de una propiedad en Estados Unidos proporciona una visa?
No. La propiedad de la propiedad y el estatus migratorio son asuntos legales separados.
¿Pueden los inversores extranjeros obtener financiación estadounidense?
Algunos prestamistas ofrecen préstamos para nacionales extranjeros, DSCR, de cartera y para fines comerciales. La elegibilidad, las tarifas, los honorarios, los pagos iniciales, las reservas y la documentación varían.
¿Pagar en efectivo es mejor que financiar?
El efectivo puede simplificar la transacción y eliminar los pagos de la deuda, pero puede concentrar un capital sustancial en un activo ilíquido. La financiación preserva la liquidez pero aumenta el riesgo y los gastos.
¿Se debe comprar la propiedad a través de una LLC?
Una LLC puede proporcionar beneficios legales y administrativos en determinadas situaciones, pero también puede crear obligaciones federales, estatales, financieras, de presentación de informes y del país de origen.
¿Los inversores extranjeros pagan impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler?
Sí. Los ingresos por alquileres en los EE. UU. pueden generar obligaciones tributarias y de presentación de impuestos federales. El tratamiento depende de la residencia fiscal, la estructura de propiedad, las elecciones, los ingresos, los gastos y los tratados aplicables.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA generalmente requiere retención cuando una persona extranjera dispone de un interés inmobiliario estadounidense.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No. Generalmente es un mecanismo de retención. El vendedor informa la transacción, calcula el impuesto federal final y reclama el crédito por el monto retenido.
¿Se pueden transferir los ingresos por alquileres estadounidenses al extranjero?
Los fondos elegibles generalmente pueden transferirse a través de canales financieros regulados, sujetos a impuestos, documentación, procedimientos bancarios y leyes en ambos países.
¿Los bienes raíces estadounidenses siempre se aprecian?
No. Los valores de las propiedades varían según el estado, ciudad, vecindario, tipo de propiedad, condición, oferta, demanda, seguro, tasas de interés y precio de compra.
¿Cuánto de una cartera debería invertirse en Estados Unidos?
No existe una asignación universal. La decisión debe reflejar los activos totales, la liquidez, los objetivos, la concentración existente, la tolerancia al riesgo, los impuestos y el período de tenencia del inversor.
¿Cuál es el mayor error que cometen los inversores internacionales?
Un error común es transferir capital antes de coordinar el activo, la estructura de propiedad, la financiación, los impuestos, el plan monetario, el sistema de gestión, las reservas y la estrategia de salida.
Mover activos a través de la estrategia, no a través del miedo
Los inversores internacionales continúan asignando capital a Estados Unidos debido al papel global del dólar, la escala de los mercados estadounidenses, la variedad de activos disponibles y la posibilidad de generar ingresos denominados en dólares y diversificación geográfica.
Los bienes raíces pueden ser parte de esta estrategia al proporcionar un activo físico, posibles ingresos por alquiler, control a nivel de propiedad y una posible apreciación a largo plazo.
Estos beneficios no son automáticos.
Un activo mal seleccionado, excesivamente financiado, mal estructurado o mal administrado puede producir pérdidas incluso cuando esté ubicado en Estados Unidos y valorado en dólares.
Una estrategia internacional responsable requiere un análisis financiero completo, transferencias de capital legales, diligencia debida independiente, liquidez adecuada, orientación fiscal y jurídica cualificada, gestión profesional y una salida definida.
Buldora ayuda a los inversores internacionales a comparar los mercados inmobiliarios de EE. UU., comprender las estrategias de inversión denominadas en dólares, evaluar propiedades a través de escenarios financieros completos y coordinar el proceso con profesionales calificados en bienes raíces, préstamos, legales, impuestos, seguros, inspección y administración de propiedades.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y fuentes Referencias
Este artículo fue investigado utilizando publicaciones originales del gobierno de EE. UU., datos económicos internacionales oficiales, orientación fiscal federal, recursos de protección al consumidor e informes inmobiliarios primarios. Los flujos de inversión, la composición monetaria, los valores de las propiedades, la financiación, los impuestos, los seguros, los requisitos de presentación de informes y las regulaciones pueden cambiar después de la publicación.
- Departamento del Tesoro de EE. UU.: Tenencias en cartera extranjera de valores estadounidenses al 30 de junio de 2025
- Departamento del Tesoro de EE. UU.: Tenencias extranjeras de valores estadounidenses
- Oficina de Análisis Económico de EE. UU.: Nueva inversión extranjera directa en los Estados Unidos, 2025
- Oficina de Análisis Económico de EE. UU.: nuevos datos sobre inversión extranjera directa
- Oficina de Análisis Económico de EE. UU.: Posición de inversión y transacciones internacionales de EE. UU., primer trimestre de 2026
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de EE. UU.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: Informe completo de transacciones internacionales de 2025
- Fondo Monetario Internacional: Composición monetaria de las reservas oficiales de divisas, primer trimestre de 2026
- Fondo Monetario Internacional — Conjunto de datos COFER
- Junta de la Reserva Federal: El papel internacional del dólar estadounidense, edición 2025
- Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda: índice de precios de la vivienda en EE. UU., primer trimestre de 2026
- Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda: datos del índice de precios de la vivienda
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU., Investor.gov — Diversifique sus inversiones
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU., Investor.gov — Fideicomisos de inversión inmobiliaria
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Seguro de título del propietario
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Explicación de la estimación de préstamos
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Explicación de la divulgación de cierre
- Servicio de Impuestos Internos – Extranjeros no residentes: bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos
- Servicio de Impuestos Internos — Publicación 519, Guía tributaria de EE. UU. para extranjeros
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 8288-B
- Servicio de Impuestos Internos: Declaración de impuestos sobre el patrimonio para ciertos no residentes con activos en los EE. UU.
Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, de valores, cambiario, bancario, de préstamos, de seguros, financiero, de administración de propiedades o de inversiones. La asignación de activos a Estados Unidos no garantiza protección contra la inflación, la depreciación de la moneda, la caída de los valores de mercado, las desocupaciones, el incumplimiento de financiamiento, los cambios regulatorios, los impuestos, el fraude o las pérdidas financieras. Los requisitos varían según el inversor, el país, la residencia fiscal, el activo, la propiedad, el prestamista, la estructura de propiedad y la transacción. Los inversores internacionales deben consultar a profesionales calificados de EE. UU. y de su país de origen antes de transferir capital o tomar una decisión de inversión.
