Comprar una propiedad de inversión completa en los Estados Unidos puede requerir capital, financiamiento, costos de cierre, seguros, administración y reservas financieras sustanciales.
La inversión inmobiliaria fraccionada ofrece otra posible vía de entrada. En lugar de adquirir una propiedad completa, varios inversores aportan capital a una propiedad, cartera, empresa o vehículo de inversión con fines especiales.
Cada inversionista recibe derechos basados en los documentos legales que rigen la inversión. Estos derechos pueden incluir un interés económico proporcional en los ingresos por alquiler, la apreciación de la propiedad, el producto de la venta o las distribuciones realizadas por la entidad de inversión.
Sin embargo, la inversión inmobiliaria fraccionada no es un producto estandarizado. Algunos acuerdos implican copropiedad escriturada directa. Otros implican intereses de membresía en una sociedad de responsabilidad limitada, intereses de sociedad, valores de financiación colectiva, colocaciones privadas o acciones en un fondo inmobiliario.
Esta guía explica cómo funciona la inversión inmobiliaria fraccionada para inversores globales, qué puede poseer realmente un inversor, cómo se distribuyen los ingresos, qué tarifas se pueden aplicar, cómo funciona la liquidez y qué riesgos legales, fiscales, regulatorios y inmobiliarios deben evaluarse.
Respuesta rápida: La inversión inmobiliaria fraccionada puede permitir a un inversor internacional acceder a una oportunidad inmobiliaria en Estados Unidos sin comprar todo el activo. Sin embargo, el inversor puede poseer una participación en una entidad en lugar de que su nombre esté registrado directamente en la escritura de propiedad. Los rendimientos, los derechos de voto, las distribuciones, la transferibilidad, los impuestos, las tarifas y los procedimientos de salida dependen completamente de la estructura de inversión y los documentos que lo rigen.
La propiedad fraccionada puede reducir el capital requerido para una sola inversión, pero no elimina el riesgo inmobiliario, el riesgo de plataforma, el riesgo de valores, el riesgo de gestión, las obligaciones fiscales ni la posibilidad de perder la inversión completa.
¿Qué es la inversión inmobiliaria fraccionada?
La inversión inmobiliaria fraccionada es un acuerdo en el que dos o más inversores participan económicamente en una propiedad o vehículo de inversión inmobiliaria.
La inversión podrá dividirse en:
- Porcentajes de propiedad;
- Intereses de membresía de LLC;
- Intereses de la asociación;
- Acciones o unidades;
- Intereses de tenencia en común;
- Inversiones de deuda garantizadas por bienes inmuebles;
- Valores vinculados a un proyecto o empresa inmobiliaria.
Los inversores generalmente aportan capital según el número de unidades o porcentaje adquirido.
Dependiendo de la oferta, el inversor podrá participar en:
- Distribuciones de los ingresos por alquiler;
- Pagos de intereses;
- Apreciación de la propiedad;
- Ingresos de refinanciación;
- Ingresos de la venta;
- Beneficios o pérdidas imponibles asignadas por una entidad.
Los derechos exactos se establecen mediante la escritura, el acuerdo de operación, el acuerdo de sociedad, el acuerdo de suscripción, la circular de oferta, el memorando de colocación privada u otros documentos de control.
Los bienes raíces fraccionados no son una estructura legal
La frase “bienes raíces fraccionados” se utiliza para varios modelos de inversión diferentes. Los inversores internacionales deben identificar el modelo exacto antes de analizar los rendimientos proyectados.
1. Copropiedad escriturada
En una estructura de copropiedad escriturada, se pueden registrar varios inversores como propietarios de la propiedad.
La propiedad puede estructurarse como arrendamiento en común u otra forma permitida por la ley estatal aplicable.
Cada propietario puede poseer un porcentaje definido del propio inmueble.
Las características potenciales incluyen:
- Interés de propiedad directa sobre la propiedad;
- Porcentaje de propiedad registrado a través de documentos legales;
- Responsabilidad compartida de los gastos;
- Decisiones compartidas en materia de gestión, financiación y venta;
- Posibles complicaciones cuando un propietario quiere salir;
- Posibles consideraciones sobre sucesiones, responsabilidad, impuestos y títulos.
La copropiedad directa puede proporcionar derechos de propiedad más sólidos a nivel de propiedad, pero también puede crear complejidad administrativa cuando las decisiones requieren la aprobación de varios propietarios.
2. LLC o vehículo de propósito especial
Muchas inversiones fraccionarias utilizan una sociedad de responsabilidad limitada u otro vehículo de propósito especial, comúnmente llamado SPV.
En esta estructura:
- La LLC o entidad es propietaria de la propiedad;
- El inversor posee participaciones de membresía, unidades o acciones en la entidad;
- El nombre del inversor no podrá aparecer en el título de propiedad;
- El acuerdo operativo define los derechos económicos y de voto;
- Un administrador puede controlar las decisiones diarias sobre la propiedad;
- Los ingresos y el producto de las ventas se distribuyen de acuerdo con los documentos que lo rigen.
Tener una participación en la entidad es legalmente diferente a poseer el inmueble directamente.
El inversor debe entender si el interés proporciona:
- Derechos de voto;
- Derechos de información;
- Derechos de aprobación en materia de refinanciación o venta;
- Derechos a transferir el interés;
- Derechos para eliminar al administrador;
- Derechos de distribución prioritarios o subordinados;
- Protección contra solicitudes de capital adicionales.
3. Crowdfunding inmobiliario basado en valores
Algunas oportunidades inmobiliarias fraccionadas se ofrecen como valores a través de plataformas de financiación colectiva en línea.
Dependiendo de la oferta, los valores podrán ofrecerse bajo:
- Regulación del Crowdfunding;
- Reglamento A;
- Reglamento D;
- Una oferta pública registrada;
- Otra exención disponible de la ley de valores.
El hecho de que una oportunidad aparezca online no significa que siga las mismas reglas que cualquier otra inversión inmobiliaria online.
Según la ley federal de valores de EE. UU., una oferta o venta de un valor generalmente debe registrarse o calificar para una exención.
Regulación Las ofertas de crowdfunding deben realizarse a través de una plataforma en línea operada por un corredor de bolsa registrado en la SEC o un portal de financiación que también sea miembro de FINRA.
La orientación oficial está disponible a través del Boletín para inversores de la SEC sobre regulación del crowdfunding.
4. Fondo inmobiliario o REIT
Un fondo inmobiliario o un fideicomiso de inversión inmobiliaria puede poseer varias propiedades, hipotecas u otros activos inmobiliarios.
El inversor normalmente posee acciones o intereses en el fondo o empresa en lugar de un porcentaje definido de una sola propiedad.
Según el recurso Investor.gov de la SEC, los REIT brindan una manera para que los inversores participen en bienes raíces que generan ingresos sin comprar las propiedades directamente.
Los REIT pueden ser:
- Cotiza en bolsa;
- Registrado públicamente pero no comercializado;
- Privado.
La diferencia puede afectar significativamente la liquidez, la divulgación, los precios, las tarifas, la elegibilidad y el riesgo.
Revise la guía de Investor.gov sobre REIT.
¿Qué posee realmente el inversor fraccionario?
La respuesta debe establecerse antes de invertir.
Un inversor puede poseer:
- Un porcentaje del propio inmueble;
- Un interés de membresía en una LLC propietaria de la propiedad;
- Un interés de sociedad;
- Acciones preferentes o ordinarias en una empresa;
- Un pagaré o título de deuda;
- Acciones en un fondo o REIT;
- Un derecho contractual a ciertos ingresos o ganancias de la venta.
Estos intereses no proporcionan derechos idénticos.
Por ejemplo, un inversor que posee el 10 % de una LLC que posee un edificio no necesariamente tiene derecho a ocupar el 10 % del edificio, vender de forma independiente el 10 % de la propiedad física o forzar la venta de la propiedad.
El acuerdo operativo puede otorgar autoridad de gestión a un patrocinador o administrador, mientras que los inversores tienen derechos de voto limitados.
Documentos que establecen derechos de propiedad
Dependiendo de la estructura, los inversores deberían revisar:
- Escritura de propiedad;
- Informe de título;
- Acuerdo operativo de LLC;
- Acuerdo de asociación;
- Acuerdo de suscripción;
- Circular de oferta;
- Memorando de colocación privada;
- Pagaré;
- Documentos de préstamo o hipoteca;
- Acuerdo de administración de propiedad;
- Acuerdo de derechos de los inversores;
- Disposiciones de salida y transferencia.
El lenguaje de marketing no debe reemplazar los documentos legales de control.
¿Cómo funciona la inversión inmobiliaria fraccionada?
Un proceso de inversión fraccionada común puede implicar los siguientes pasos:
- El patrocinador identifica o controla una oportunidad de propiedad.
- Se forma una entidad jurídica para adquirir o financiar la propiedad.
- El patrocinador prepara la oferta y los documentos rectores.
- Los inversores revisan la propiedad, la entidad, las tarifas, los riesgos, las proyecciones financieras y la estrategia de salida.
- Los inversores completan procedimientos de identidad, elegibilidad, impuestos y cumplimiento.
- El capital de los inversores se deposita de acuerdo con las instrucciones de oferta.
- La entidad adquiere, desarrolla, renueva o financia la propiedad.
- Un patrocinador o administrador opera la inversión.
- El efectivo disponible podrá distribuirse según las disposiciones de distribución.
- La propiedad eventualmente podrá venderse, refinanciarse o retenerse.
Cada oferta puede seguir una secuencia diferente. Algunos exigen una cantidad mínima de recaudación de fondos antes de que se liberen los fondos de los inversores. Es posible que otras personas ya sean propietarias de la propiedad cuando se ofrezcan inversiones.
Cómo los inversores fraccionarios pueden obtener rentabilidad
Una inversión fraccionada puede generar retornos a través de ingresos, apreciación o una combinación de ambos.
Distribuciones de ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler pueden ser cobrados por el administrador de la propiedad o la entidad.
Antes de realizar las distribuciones, la entidad podrá deducir:
- Tarifas de administración de propiedades;
- Pagos de hipoteca;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones y mantenimiento;
- Utilidades;
- Tarifas de gestión de activos;
- Costos contables y legales;
- Reservas operativas;
- Otros gastos autorizados.
El efectivo restante distribuible podrá pagarse mensual, trimestral, anualmente o según otro cronograma.
Las distribuciones pueden suspenderse cuando la propiedad requiere reparaciones, está desocupada, viola los requisitos del préstamo o necesita reservas adicionales.
Apreciación de la propiedad
Si la propiedad se vende por más que sus costos de adquisición y propiedad ajustados, los inversores pueden participar en los ingresos restantes de la venta.
El importe disponible para los inversores podrá reducirse en:
- Deuda hipotecaria pendiente;
- Comisiones de corretaje;
- Costos de cierre;
- Costos legales y contables;
- Tarifas de disposición;
- Impuestos y retenciones;
- Devoluciones preferidas o participación de la gerencia;
- Gastos de propiedad impagos.
La apreciación de la propiedad no está garantizada. Una propiedad puede venderse por menos del precio de compra original o requerir un período de tenencia más largo de lo esperado.
Intereses de una inversión en deuda inmobiliaria
Algunas oportunidades fraccionarias implican prestar dinero a un propietario o promotor inmobiliario en lugar de poseer capital.
El inversor podrá recibir pagos de intereses según un pagaré o contrato de deuda.
Las inversiones en deuda pueden implicar:
- Interés fijo o variable;
- Fechas de vencimiento programadas;
- Garantía o garantía hipotecaria;
- Prioridad de pago superior o subordinada;
- Riesgo de incumplimiento y ejecución hipotecaria;
- Derechos de extensión controlados por el prestatario o administrador.
Un préstamo respaldado por bienes raíces aún puede perder dinero si el prestatario incumple y la garantía es insuficiente para pagar la deuda y los costos de ejecución.
Ejemplo ilustrativo de inversión fraccionada
Supongamos que un inversor aporta 25.000 dólares a una entidad propietaria de una propiedad de alquiler.
La oferta proyecta distribuciones anuales de efectivo equivalentes al 6% del capital invertido.
La distribución proyectada simplificada sería:
$25.000 × 6% = $1.500 por año
Esto equivaldría a un promedio de:
$1500 ÷ 12 = $125 por mes
Sin embargo, la inversión puede distribuirse trimestralmente en lugar de mensualmente, y es posible que no se alcance el 6% proyectado.
Las distribuciones reales podrían ser menores, mayores, retrasadas o suspendidas por completo debido a desocupaciones, reparaciones, financiamiento, decisiones administrativas, impuestos o desempeño de la propiedad.
Si la propiedad se vende posteriormente, el inversor también puede recibir una parte del producto neto de la venta de acuerdo con los documentos de inversión.
Este ejemplo es ilustrativo y no representa un rendimiento garantizado ni una oferta específica.
¿Existe una inversión mínima?
No existe un importe mínimo universal para la inversión inmobiliaria fraccionada.
El mínimo está determinado por factores como:
- El valor de la propiedad;
- La cantidad de capital que se recauda;
- La estructura de la oferta;
- El tipo de garantía o derecho de propiedad;
- Los requisitos del patrocinador;
- El estado de acreditación del inversor;
- El país de residencia del inversor;
- Regulaciones de valores aplicables;
- Los requisitos de elegibilidad de la plataforma.
Algunas ofertas pueden permitir un monto de entrada sustancialmente menor que la compra de una propiedad completa. Otros pueden requerir compromisos mínimos significativos o pueden estar disponibles solo para inversores acreditados.
Los inversores no deben seleccionar una oferta únicamente porque tiene una inversión mínima baja.
¿Pueden participar inversores internacionales?
La elegibilidad de los inversores internacionales depende de la oferta específica, el patrocinador, el intermediario, la jurisdicción, la estructura fiscal y los requisitos de cumplimiento.
Una oferta puede requerir:
- Pasaporte o identificación gubernamental;
- Prueba de domicilio residencial;
- Información de residencia fiscal;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Información bancaria;
- Formularios de impuestos estadounidenses aplicables;
- Documentación acreditada del inversor cuando sea requerida;
- Cumplimiento de las leyes de valores del país del inversionista;
- Confirmación de que el inversor no está sujeto a sanciones o restricciones aplicables.
Algunas plataformas aceptan inversores de países seleccionados. Otros pueden limitarse a residentes de EE. UU. o excluir jurisdicciones particulares.
Los inversores internacionales deben recibir una confirmación por escrito de su elegibilidad antes de transferir fondos.
Inversores acreditados y no acreditados
Algunas ofertas privadas de EE. UU. están limitadas a inversores acreditados. Otras estructuras pueden permitir la participación de inversores no acreditados sujetos a requisitos reglamentarios y específicos de la oferta.
El estatus de inversionista acreditado es una clasificación legal según las normas de valores de EE. UU. Puede basarse en ingresos, patrimonio neto, credenciales profesionales o características de la entidad calificada.
Ser elegible para invertir no significa que la inversión sea apropiada, de bajo riesgo o aprobada por un regulador.
El registro de una oferta o el uso de una exención tampoco garantiza el rendimiento de la propiedad ni protege al inversor de pérdidas.
¿Cómo se regulan las inversiones fraccionarias?
El marco regulatorio depende de lo que se ofrece.
Un acuerdo de copropiedad directa de propiedad puede regirse principalmente por:
- Ley estatal de bienes raíces;
- Ley de propiedad;
- Derecho contractual;
- Ley de entidades;
- Ley tributaria;
- Ley de valores potencial basada en los hechos y la estructura.
Una inversión que involucra intereses pasivos administrados por un patrocinador puede constituir un valor y puede estar sujeta a las leyes de valores federales y estatales.
Los marcos comunes de oferta de valores incluyen el Reglamento Crowdfunding, el Reglamento A y el Reglamento D.
Regulación del Crowdfunding
Según regulación Crowdfunding:
- La oferta debe realizarse a través de un corredor de bolsa calificado o un portal de financiación;
- El intermediario debe estar registrado en la SEC y ser miembro de FINRA;
- El emisor debe proporcionar la información de oferta requerida;
- Es posible que se apliquen límites de inversión a inversores no acreditados;
- La reventa puede estar restringida;
- El inversionista debe revisar la información educativa requerida.
La SEC advierte que las inversiones de crowdfunding pueden ser especulativas, ilíquidas, respaldadas por divulgaciones limitadas y capaces de producir una pérdida total.
Regulación Los valores de crowdfunding generalmente están sujetos a restricciones de reventa durante el primer año, con excepciones limitadas.
Reglamento A
La Regulación A proporciona una exención del registro completo en la SEC para ofertas públicas calificadas que siguen requisitos específicos de divulgación, calificación, informes y límite de oferta.
Una regulación Una oferta puede permitir la participación de inversores no acreditados, pero la oferta aún puede implicar:
- Pérdida del capital;
- Liquidez limitada;
- Riesgo de emisor y gestión;
- Riesgo del mercado inmobiliario;
- Tarifas y conflictos de intereses;
- Restricciones descritas en los documentos de la oferta.
Reglamento D
La Regulación D se usa comúnmente para ofertas privadas.
Los requisitos de elegibilidad, solicitud, divulgación, transferencia y del inversor dependen de la exención específica utilizada.
Algunas ofertas de la Regulación D se limitan principal o exclusivamente a inversores acreditados.
Las ofertas privadas pueden proporcionar menos información pública continua que las inversiones que cotizan en bolsa.
Cómo verificar la plataforma y el intermediario
Los inversores deben verificar de forma independiente la empresa, el profesional de inversiones, el corredor, el asesor, el portal de financiación y el emisor.
Los posibles recursos de verificación incluyen:
- Presentación SEC EDGAR;
- FINRA BrokerCheck;
- Divulgación pública del asesor de inversores;
- La lista FINRA de portales de financiación regulados;
- Reguladores estatales de valores;
- Registros estatales de entidades comerciales;
- Registros de propiedad y títulos del condado.
El sistema EDGAR de la SEC proporciona acceso público a las presentaciones presentadas por muchos emisores y empresas de inversión.
Utilice el sistema de archivos de búsqueda SEC EDGAR.
La SEC también proporciona una herramienta para revisar el registro y el historial disciplinario de ciertos profesionales de la inversión.
Utilice el recurso de verificación profesional de Investor.gov.
FINRA mantiene una lista oficial de portales de financiación registrados ante la SEC y que operan como miembros de FINRA.
Revise la lista de portales de financiación de FINRA que regulamos.
Bienes inmuebles fraccionados frente a propiedad directa
Bienes raíces fraccionales frente a un REIT
Bienes inmuebles fraccionados versus tiempo compartido
La inversión inmobiliaria fraccionada no debe confundirse automáticamente con un tiempo compartido.
Un tiempo compartido generalmente proporciona el derecho a utilizar una propiedad durante períodos seleccionados.
Una estructura fraccionaria orientada a la inversión generalmente se centra en la participación económica en los ingresos y el valor.
Algunas propiedades fraccionarias de lujo combinan derechos de uso personal con propiedad. Esos acuerdos requieren un análisis por separado.
¿Qué tarifas se pueden aplicar?
Las ofertas de bienes raíces fraccionales pueden incluir varios niveles de tarifas.
Posibles tarifas iniciales
- Cuota de adquisición;
- Comisión de originación;
- Tarifa de plataforma;
- Oferta y gastos legales;
- Tarifa de corredor o colocación;
- Costos de diligencia debida sobre la propiedad;
- Comisiones de financiación;
- Tarifas de gestión de renovación o construcción.
Posibles tarifas continuas
- Tarifa de gestión de activos;
- Tarifa de administración de propiedad;
- Tasa de contabilidad y administración;
- Tarifa de información de los inversores;
- Comisión por servicio de préstamo;
- Gastos de mantenimiento;
- Seguros e impuestos sobre la propiedad;
- Gastos de tecnología o plataforma;
- Tarifas de cumplimiento y informe anual de la entidad.
Posibles tarifas de salida
- Tarifa de disposición;
- Comisión de corretaje;
- Costos de cierre;
- Participación en actuaciones;
- Promocionar o pagar intereses devengados;
- Tarifa de transferencia;
- Tarifa del mercado secundario;
- Costos de impuestos y retenciones.
Los inversores deben determinar si los rendimientos proyectados se muestran antes o después de cada comisión.
Comprensión de la cascada de distribución
Una cascada de distribución establece cómo se dividen los ingresos disponibles y los ingresos de la venta entre inversores, administradores, patrocinadores y diferentes clases de propiedad.
Una cascada simplificada podría proporcionar:
- Pago de gastos de propiedad y deudas;
- Restauración de reservas requeridas;
- Pago de una rentabilidad preferente a inversores seleccionados;
- Retorno del capital del inversor;
- División de los beneficios restantes entre los inversores y el patrocinador.
Algunas ofertas utilizan múltiples clases de intereses con diferentes prioridades.
Un inversor debe entender:
- ¿Qué clase es la del último año?
- Si el rendimiento preferido está garantizado o solo se paga cuando hay efectivo disponible;
- Si se acumulan las rentabilidades preferentes no pagadas;
- Cuando el patrocinador comienza a participar en las ganancias;
- Si el capital de los inversores se devuelve antes de la participación de la dirección;
- Cómo se asignan las pérdidas.
¿Qué tan líquidos son los bienes raíces fraccionados?
Los bienes inmuebles fraccionados generalmente deben tratarse como una inversión a largo plazo y potencialmente ilíquida a menos que los documentos establezcan un mecanismo de salida confiable.
Los posibles métodos de salida incluyen:
- Venta de la propiedad subyacente;
- Refinanciación y distribución parcial;
- Reembolso por parte de la entidad de inversión;
- Venta a otro inversor aprobado;
- Mercado secundario operado por plataforma;
- Compra por parte del patrocinador u otro propietario.
Ninguno de estos métodos está disponible automáticamente.
Una plataforma puede describir un mercado secundario, pero puede tener:
- Pocos compradores potenciales;
- Períodos de negociación limitados;
- Restricciones de elegibilidad;
- Tarifas de transferencia;
- Requisitos de aprobación del gerente;
- Precio por debajo del costo original del inversor;
- Periodos en los que se suspenden las transferencias.
La capacidad de poner a la venta una inversión no garantiza que exista un comprador.
¿Cuál es el período de tenencia previsto?
Las ofertas fraccionarias pueden tener como objetivo un período de tenencia de varios años, pero el plazo real puede ser más corto o más largo.
Una propiedad puede mantenerse más allá del objetivo original debido a:
- Condiciones débiles del mercado;
- Ofertas de venta insuficientes;
- Retrasos en la construcción;
- Estabilización de arrendamientos;
- Restricciones de préstamo;
- Reparaciones importantes;
- Decisiones de gestión;
- Disputas legales.
Los inversores deben determinar si el patrocinador puede ampliar el plazo de inversión sin la aprobación del inversor.
Control y derechos de voto
Los inversores fraccionarios suelen tener menos control que los propietarios directos.
El patrocinador o administrador podrá controlar:
- Selección de inquilinos;
- Gestión de propiedades;
- Reparaciones y mejoras;
- Financiamiento y refinanciamiento;
- Seguro;
- Momento de venta de la propiedad;
- Niveles de reserva;
- Distribuciones;
- Reclamaciones legales.
Los derechos de voto de los inversores pueden limitarse a eventos importantes como:
- Remoción del administrador;
- Modificación del acuerdo operativo;
- Venta fuera de plazos definidos;
- Admisión de inversores adicionales;
- Disolución de la entidad.
Los inversores deben comprender si las decisiones requieren una mayoría simple, una mayoría calificada, una aprobación unánime o ninguna aprobación de los inversores.
Requisitos de capital y aportaciones adicionales
Una llamada de capital es una solicitud para que los inversores aporten dinero adicional después de la inversión inicial.
Las solicitudes de capital pueden ocurrir debido a:
- Reparaciones importantes;
- Déficits operativos;
- Requisitos de préstamo;
- Aumentos en los costos de construcción;
- Reclamaciones de seguros;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Gastos legales;
- Vacante extendida.
Los documentos rectores deben explicar:
- Si las solicitudes de capital son obligatorias;
- Si el inversor puede negarse;
- ¿Qué sucede cuando un inversor no contribuye?
- Si la propiedad puede diluirse;
- Si el monto impago se convierte en un préstamo;
- Si el inversor puede perder sus derechos de voto o de distribución.
Consideraciones fiscales para inversores fraccionarios internacionales
El tratamiento fiscal estadounidense depende en gran medida de la clasificación fiscal federal y legal de la inversión.
El inversor podrá ser tratado como:
- Un copropietario directo de bienes inmuebles;
- Un miembro de una LLC gravada como sociedad;
- Un socio en una sociedad;
- Un accionista de una corporación;
- Un accionista de REIT;
- Un prestamista que recibe intereses;
- Un propietario de otro tipo de valor.
Estas clasificaciones pueden producir diferentes consecuencias en materia de ingresos, retenciones, declaraciones y ventas.
Impuestos de sociedades
Una sociedad generalmente transfiere ganancias, pérdidas, deducciones y créditos a sus socios en lugar de pagar impuestos federales sobre la renta de la misma manera que una corporación normal.
Los socios generalmente reciben información del Anexo K-1 que informa su participación distributiva en los artículos aplicables.
La Publicación 541 del IRS proporciona orientación fiscal federal para sociedades y socios.
Revise la Publicación 541 del IRS, Asociaciones.
Retención de socio extranjero
Es posible que una sociedad que obtenga ingresos sujetos a impuestos efectivamente relacionados y asignables a un socio extranjero deba retener impuestos según la Sección 1446 del Código de Rentas Internas.
El requisito de retención puede aplicarse incluso cuando la sociedad no distribuye la misma cantidad de efectivo al inversionista.
Esto crea una distinción importante entre:
- Ingreso imponible asignado al inversor;
- Impuesto retenido por la sociedad;
- Distribuciones de efectivo recibidas por el inversor.
La sociedad puede proporcionar el Formulario 8805 a un socio extranjero que demuestre ingresos sujetos a impuestos efectivamente conectados y las retenciones relacionadas.
Revise la guía oficial de retención de sociedades del IRS.
Venta de una participación en la sociedad
Un inversionista extranjero que vende una participación social puede estar sujeto a impuestos federales especiales y reglas de retención.
Según la Sección 1446(f), se puede exigir a un cesionario que retenga el 10% del monto obtenido cuando la ganancia aplicable se trate como efectivamente relacionada con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Pueden aplicarse excepciones y procedimientos de certificación. El resultado depende de la entidad, los activos, el inversor, la transacción y la documentación de respaldo.
FIRPTA
FIRPTA generalmente autoriza impuestos y retenciones en los EE. UU. cuando una persona extranjera dispone de un interés inmobiliario en los EE. UU.
FIRPTA puede volverse relevante cuando:
- Un inversionista extranjero vende directamente un interés inmobiliario;
- El vehículo de inversión vende bienes raíces en EE. UU.;
- Se transfiere una participación en determinadas entidades propietarias de bienes inmuebles;
- Una distribución o rescate se trata como una disposición.
La tasa de retención general de FIRPTA para una disposición directa por parte de una persona extranjera es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y reglas especializadas.
Las transacciones a nivel de entidad y de asociación pueden seguir procedimientos adicionales.
Revise la Guía de retención FIRPTA del IRS.
Declaración de impuestos del país de origen
Es posible que un inversor internacional también deba informar:
- Propiedad de una entidad extranjera;
- Cuentas de inversión extranjera;
- Ingresos por alquiler o sociedad;
- Distribuciones;
- Ganancias de capital;
- Impuestos extranjeros pagados o retenidos;
- Transferencias internacionales.
La disponibilidad de créditos fiscales extranjeros o beneficios de tratados depende del país del inversionista y de las circunstancias individuales.
Los profesionales fiscales de EE. UU. y del país de origen deben revisar la inversión antes de comprometer los fondos.
Los ingresos imponibles pueden diferir del efectivo recibido
Una entidad gravada como sociedad puede asignar ingresos sujetos a impuestos a un inversionista incluso cuando parte o la totalidad del efectivo permanece dentro de la entidad.
Por ejemplo, la entidad puede retener efectivo para:
- Reparaciones;
- Pagos de deuda;
- Reservas operativas;
- Renovaciones;
- Gastos futuros de propiedad.
El inversor debe determinar si la política de distribución está diseñada para proporcionar suficiente efectivo para ayudar a cubrir las obligaciones tributarias esperadas.
Dichas distribuciones no están garantizadas a menos que los documentos de control creen una obligación exigible y haya suficiente efectivo disponible.
Principales riesgos de la inversión inmobiliaria fraccionada
1. Riesgo de propiedad
La propiedad subyacente puede experimentar:
- Vacante;
- Predeterminado del inquilino;
- Alquileres más bajos;
- Daños a la propiedad;
- Pérdidas de seguros;
- Problemas ambientales;
- Reparaciones inesperadas;
- Valor de propiedad reducido.
2. Patrocinador y Gestión del Riesgo
La inversión depende de la capacidad del patrocinador para:
- Seleccione la propiedad;
- Obtener financiación;
- Controlar gastos;
- Supervisar la gestión;
- Renovaciones completas;
- Mantener registros;
- Informe a inversores;
- Ejecutar la estrategia de salida.
Una propiedad sólida puede tener un rendimiento inferior cuando la gestión es débil o los conflictos de intereses no están controlados.
3. Riesgo de liquidez
Es posible que el inversor no pueda vender los intereses cuando necesite efectivo.
Es posible que no haya un mercado secundario activo y las transferencias pueden requerir la aprobación del administrador.
4. Riesgo de financiación
La deuda a nivel inmobiliario puede aumentar la rentabilidad cuando el rendimiento es sólido, pero también puede aumentar las pérdidas.
Los riesgos incluyen:
- Aumentos de las tasas de interés;
- Pagos globales;
- Fracaso de refinanciación;
- Infracciones del convenio de préstamo;
- Ejecución hipotecaria;
- Garantías personales brindadas por partes relacionadas;
- Deuda con prioridad sobre el capital de los inversores.
5. Riesgo de valoración
Un interés fraccionario no podrá tener precio de mercado diario.
Los valores estimados pueden basarse en:
- Tasaciones de propiedades;
- Cálculos del patrocinador;
- Opiniones de corredores;
- Políticas internas de valoración;
- Transacciones secundarias limitadas.
El valor informado puede no igualar la cantidad que un inversor podría recibir en una venta real.
6. Riesgo regulatorio
Las normas sobre valores, financiación colectiva, impuestos, propiedad, alquiler y propiedad pueden cambiar.
La oferta también puede no cumplir con las regulaciones aplicables.
7. Riesgo cambiario
Los inversores internacionales aportan y reciben fondos en dólares estadounidenses, pero pueden medir los resultados en otra moneda.
Las variaciones del tipo de cambio pueden aumentar o reducir el resultado en moneda local de la inversión.
8. Riesgo de fraude y tergiversación
Las posibles señales de advertencia incluyen:
- Devoluciones garantizadas;
- Afirma que la inversión no tiene riesgo;
- Presión para transferir dinero inmediatamente;
- Profesionales de inversión no registrados o no verificables;
- No hay acceso a los documentos de oferta;
- No hay registros de propiedad independientes;
- Instrucciones bancarias o de depósito en garantía poco claras;
- Rendimientos que son sustancialmente más altos que las inversiones comparables sin una explicación;
- Negarse a explicar tarifas o conflictos de intereses.
La SEC identifica retornos garantizados o “libres de riesgo”, presión de ventas agresiva y profesionales sin licencia como señales de advertencia comunes de fraude en inversiones.
Revise la Lista de verificación de señales de alerta de fraude en inversiones de Investor.gov.
Lista de verificación de diligencia debida
Revisar el patrocinador
- Nombre comercial legal;
- Equipo directivo;
- Registros profesionales;
- Historial disciplinario;
- Proyectos anteriores;
- Salidas completadas;
- Resultados reales versus proyectados;
- Quiebras o litigios;
- Conflictos de intereses.
Revisar la propiedad
- Dirección de la propiedad;
- Precio de compra;
- Valoración independiente;
- Título y propiedad;
- Informe de inspección o condición de la propiedad;
- Arrendamientos actuales;
- Historial de pagos del inquilino;
- Gastos operativos;
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Restricciones de asociación;
- Reparaciones requeridas;
- Datos de mercado y vecindario.
Revisar la estructura de inversión
- Entidad propietaria de la propiedad;
- Clasificación fiscal federal;
- Tipo de interés que se ofrece;
- Propiedad y derechos de voto;
- Autoridad del administrador;
- Derechos de retiro del inversor;
- Disposiciones para llamadas de capital;
- Disposiciones sobre dilución;
- Restricciones de transferencia;
- Período de tenencia;
- Procedimiento de salida.
Revisar las Proyecciones Financieras
- Supuestos de ingresos por alquiler;
- Supuestos de vacancia;
- Comisiones de gestión;
- Mantenimiento;
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Pagos de financiación;
- Costos de renovación;
- Reservas operativas;
- Supuestos de precio de venta;
- Retorno proyectado para el inversor;
- Escenarios negativos.
Revisar cada tarifa
- Cuota de adquisición;
- Tarifa de gestión de activos;
- Tarifa de administración de propiedad;
- Cuota de financiación;
- Tarifa de construcción;
- Tasa administrativa;
- Tarifa de disposición;
- Participación en actuaciones;
- Tarifa de transferencia o mercado secundario.
Revisar la salida
- Periodo de tenencia objetivo;
- Derechos de extensión del administrador;
- Voto de los inversores requerido;
- Proceso de venta de propiedad;
- Disponibilidad en el mercado secundario;
- Disposiciones de reembolso;
- Gastos de venta;
- Retención de impuestos;
- Cascada de distribución.
Preguntas que debe hacerse antes de invertir
- ¿Qué estoy comprando exactamente?
- ¿Aparecerá mi nombre en la escritura de propiedad?
- ¿Qué entidad es propietaria del inmueble?
- ¿Qué exención o registro de valores se aplica?
- ¿Quién controla la propiedad y la entidad de inversión?
- ¿Qué derechos de voto recibiré?
- ¿Cómo se valoró la propiedad?
- ¿Cuánto pagó el patrocinador por la propiedad?
- ¿El patrocinador recibe una tarifa de adquisición?
- ¿Qué deuda está asociada a la propiedad?
- ¿Qué sucede si el préstamo no se puede refinanciar?
- ¿Cómo se calculan las distribuciones de efectivo?
- ¿Se pueden suspender las distribuciones?
- ¿Puede el patrocinador exigir capital adicional?
- ¿Se puede diluir mi porcentaje de propiedad?
- ¿Cómo puedo vender o transferir mis intereses?
- ¿Existe un mercado secundario activo?
- ¿Qué pasa si la plataforma cierra?
- ¿Quién mantiene los registros de inversores y propietarios?
- ¿Qué formularios de impuestos estadounidenses debo esperar?
- ¿Qué retención fiscal se aplica a los inversores extranjeros?
- ¿Cuál es la salida prevista?
- ¿Puede el gestor ampliar el período de tenencia?
- ¿Qué sucede si la propiedad se vende con pérdidas?
¿Quién puede considerar bienes raíces fraccionados?
Los inversores que:
- Quiere exposición inmobiliaria sin comprar una propiedad completa;
- Quiere dividir el capital entre varias oportunidades;
- Prefiere administración de propiedades profesional;
- Aceptar control limitado;
- Puede mantener la inversión durante varios años;
- Comprender los riesgos de entidades y valores;
- Puede tolerar distribuciones inciertas;
- Puede permitirse una pérdida parcial o total.
¿Quién puede preferir la propiedad directa?
La propiedad directa puede ser más adecuada para inversores que:
- Quiere control total sobre la propiedad;
- Quiere seleccionar financiación de forma independiente;
- Quiere autoridad sobre los inquilinos, las renovaciones y la administración;
- Tener suficiente capital de adquisición y reserva;
- Quiere decidir cuándo se refinancia o vende la propiedad;
- Preferir propiedad a nivel de propiedad en lugar de un interés de entidad;
- Puede supervisar la propiedad y los profesionales locales.
Errores comunes en la inversión fraccionada
- Asumiendo que cada inversión fraccionada proporciona propiedad escriturada directa;
- Inversión basada únicamente en los rendimientos proyectados;
- No revisar el acuerdo operativo;
- Ignorar el registro de valores o la información de exención;
- No verificar el patrocinador y el intermediario;
- Asumir que un mercado secundario garantiza liquidez;
- Ignorar la deuda adjunta a la propiedad;
- No entender las llamadas de capital;
- Comparación del rendimiento bruto de la propiedad con las distribuciones netas de los inversores;
- Ignorar las tarifas de los patrocinadores y la participación en las ganancias;
- Asumiendo que las distribuciones serán mensuales o garantizadas;
- No revisar la retención de impuestos de socios extranjeros;
- Invertir sin asesoramiento fiscal en el país de origen;
- Concentrar demasiado capital en un patrocinador o propiedad;
- Envío de fondos mediante instrucciones de transferencia no verificadas.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo bienes raíces fraccionados que propiedad directa?
No necesariamente. Algunas estructuras brindan copropiedad directa de la propiedad, mientras que otras brindan un interés en una LLC, sociedad, empresa, fondo, instrumento de deuda o valor relacionado con la propiedad.
¿Aparecerá mi nombre en la escritura de propiedad?
Depende de la estructura. Cuando una LLC u otra entidad posee la propiedad, el nombre de la entidad puede aparecer en la escritura mientras el inversionista posee una participación en la entidad.
¿Es lo mismo un inmueble fraccionado que un REIT?
No. Un REIT generalmente posee o financia una cartera de activos inmobiliarios. Una oferta fraccionada puede estar relacionada con una propiedad específica o un vehículo de inversión más pequeño. Ambas estructuras varían y deben revisarse individualmente.
¿Es lo mismo un inmueble fraccionado que un tiempo compartido?
No. Un tiempo compartido generalmente se centra en el derecho a utilizar una propiedad durante períodos seleccionados. Una estructura fraccionaria orientada a la inversión generalmente se centra en la participación en los ingresos y el valor de la propiedad.
¿Cuál es la cantidad mínima requerida?
No existe un mínimo universal. El monto depende de la oferta, la propiedad, la estructura legal, el patrocinador, la elegibilidad del inversionista y las regulaciones de valores aplicables.
¿Están garantizados los rendimientos inmobiliarios fraccionados?
No. Los ingresos por alquiler, las distribuciones, la apreciación de la propiedad, la refinanciación y los ingresos por la venta no están garantizados. Los inversores pueden perder parte o la totalidad de su capital.
¿Con qué frecuencia se pagan las distribuciones?
Las distribuciones pueden ser mensuales, trimestrales, anuales, irregulares o no estar disponibles. El cronograma y el cálculo deben describirse en los documentos de inversión.
¿Se pueden suspender las distribuciones?
Sí. Es posible que el administrador deba retener efectivo para reparaciones, desocupaciones, deudas, seguros, impuestos, reservas u otros gastos de propiedad, según los documentos que rigen.
¿Puedo vender mi interés fraccionario cuando quiera?
No necesariamente. Las restricciones de transferencia, las reglas de valores, la aprobación de los gerentes, la demanda limitada y la ausencia de un mercado secundario pueden impedir o retrasar una venta.
¿Un mercado secundario en línea garantiza liquidez?
No. Una plataforma puede permitir que se coticen intereses, pero no puede garantizar que otro inversor los compre.
¿Pueden participar inversores extranjeros?
Algunas ofertas aceptan inversores internacionales, mientras que otras están restringidas por país, residencia, situación fiscal, normas de valores o política de plataforma. La elegibilidad debe confirmarse por escrito.
¿Los inversores extranjeros pagan impuestos estadounidenses?
Potencialmente. Los ingresos, las distribuciones, los ingresos por ventas, las asignaciones de sociedades, los intereses y las ganancias de bienes inmuebles pueden crear obligaciones tributarias, de retención y de presentación en los Estados Unidos.
¿Qué es la retención de sociedades?
Se puede exigir a una sociedad estadounidense que retenga impuestos sobre los ingresos sujetos a impuestos efectivamente relacionados asignados a un socio extranjero según la Sección 1446 del Código de Rentas Internas.
¿Puedo deber impuestos sin recibir la misma cantidad en efectivo?
Potencialmente. Una sociedad puede asignar ingresos sujetos a impuestos y al mismo tiempo retener efectivo para gastos o reservas de propiedad. Los inversores deben revisar cuidadosamente las disposiciones fiscales y de distribución.
¿Qué pasa si la plataforma cierra?
El resultado depende de la estructura legal, la custodia de los fondos, los registros de propiedad, los acuerdos de servicios y el plan de contingencia. La propiedad o entidad de inversión puede continuar, pero la administración y la comunicación podrían verse interrumpidas.
¿Cómo puedo verificar una plataforma de crowdfunding?
Utilice recursos oficiales como SEC EDGAR, FINRA BrokerCheck, Investor Adviser Public Disclosure y la lista de portales de financiación regulados de FINRA.
Utilice bienes raíces fraccionados como estrategia de entrada estructurada
Los bienes inmuebles fraccionados pueden proporcionar una vía de menor capital hacia la inversión inmobiliaria en EE. UU., pero el inversor debe comprender exactamente qué se está comprando.
El principal beneficio no es simplemente una menor cantidad de inversión. Es la posibilidad de acceder a inmuebles administrados profesionalmente, dividir el capital entre múltiples inversiones y participar sin operar directamente una propiedad completa.
La principal limitación es el control reducido. El patrocinador, el administrador, los documentos de la entidad, la financiación, las tarifas, la estructura fiscal y el proceso de salida pueden tener tanta influencia en el resultado de la inversión como la propiedad misma.
Por tanto, un análisis responsable debe evaluar tanto el inmueble como el vehículo de inversión.
Buldora ayuda a los inversores internacionales a comprender las diferencias entre estructuras fraccionarias, propiedad directa de propiedades, estrategias de alquiler y otras vías de inversión inmobiliaria en EE. UU.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y fuentes Referencias
La investigación de este artículo se realizó utilizando publicaciones originales del gobierno de EE. UU., recursos oficiales de regulación de valores, orientación fiscal y bases de datos regulatorias. Las normas sobre valores, los procedimientos fiscales, los límites de inversión, las estructuras de oferta y los requisitos administrativos pueden cambiar después de la publicación.
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU., Investor.gov — Regulación del crowdfunding para inversores
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU.: Regulación y orientación sobre financiación colectiva para emisores
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. — Interpretaciones de la regulación sobre financiación colectiva
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. — Regulación D Regla 506(b) Colocaciones privadas
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. — Presentaciones de búsqueda de EDGAR
- Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU.: uso de EDGAR para investigar inversiones
- Investor.gov: consulte a su profesional de inversiones
- Autoridad Reguladora de la Industria Financiera — Portales de financiación que regulamos
- Autoridad Reguladora de la Industria Financiera - Crowdfunding: Lo que los inversores deben saber
- Investor.gov — Fideicomisos de inversión inmobiliaria
- Investor.gov: Lista de verificación de señales de alerta de fraude en inversiones
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 541, Asociaciones
- Servicio de Impuestos Internos: Retención de sociedades
- Servicio de Impuestos Internos: consejos útiles para asociaciones con socios extranjeros
- Servicio de Impuestos Internos — Publicación 515, Retención de impuestos sobre extranjeros no residentes y entidades extranjeras
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos: declaración y pago de impuestos sobre la retención de sociedades
Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de valores, financiero, de administración de propiedades, de préstamos o de inversiones. Los intereses inmobiliarios fraccionados pueden ser especulativos, ilíquidos, sujetos a restricciones de transferencia y capaces de producir una pérdida parcial o total. La elegibilidad, los derechos de propiedad, los impuestos, las retenciones, las tarifas, las distribuciones y las regulaciones varían según la oferta y el inversionista. Revise los documentos completos de la oferta y consulte a profesionales calificados de EE. UU. y de su país de origen antes de invertir.
