Comprar una propiedad de alquiler en Florida crea oportunidades potenciales de ingresos y apreciación, pero también crea responsabilidades fiscales federales, estatales, locales y específicas de la propiedad.
Los inversores internacionales deben comprender estas obligaciones antes de seleccionar una estructura de propiedad, recibir ingresos por alquiler o planificar la venta futura de la propiedad.
El tratamiento fiscal dependerá de factores como la residencia fiscal del inversor en EE. UU., el país de residencia, la estructura de propiedad, la estrategia de alquiler, el uso personal de la propiedad, los gastos, los tratados fiscales aplicables y el plan de salida futuro.
Esta guía explica los principales impuestos para los inversores inmobiliarios extranjeros en Florida, incluido el impuesto federal sobre los ingresos por alquiler, los impuestos sobre la propiedad, los impuestos sobre el alquiler a corto plazo, la depreciación, los requisitos de declaración de impuestos, la retención FIRPTA, los informes de entidades y las consideraciones de planificación patrimonial.
Respuesta rápida: Un inversor extranjero puede estar sujeto al impuesto federal sobre la renta de EE. UU. sobre las ganancias por alquiler, a los impuestos anuales sobre la propiedad de Florida, a los impuestos sobre el alquiler a corto plazo cuando corresponda y al impuesto federal cuando se vende la propiedad. Florida no impone impuestos sobre la renta personal, pero esto no elimina las obligaciones de impuestos federales, locales, de entidades comerciales, de alojamiento o de propiedad.
Debido a que los impuestos transfronterizos dependen de las circunstancias individuales del inversionista, los propietarios internacionales deben trabajar con profesionales tributarios calificados de los EE. UU. y del país de origen.
1. Determinar el estado fiscal estadounidense del inversor
El primer paso es determinar si el propietario de la propiedad se considera residente o no residente de los EE. UU. a efectos del impuesto federal sobre la renta.
Una persona que no es ciudadano estadounidense aún puede ser tratada como residente estadounidense a efectos fiscales si cumple con la prueba de la tarjeta verde, la prueba de presencia sustancial u otra elección aplicable.
Una persona que no cumple con las pruebas de residencia aplicables generalmente se clasifica como extranjero no residente.
Esta clasificación es importante porque los contribuyentes residentes y no residentes están sujetos a diferentes normas tributarias y de declaración.
Un extranjero residente en los EE. UU. generalmente paga impuestos según reglas similares a las que se aplican a los ciudadanos estadounidenses, incluida la declaración de ingresos mundiales. Un extranjero no residente generalmente paga impuestos sobre los ingresos de fuente estadounidense y los ingresos efectivamente relacionados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
La orientación oficial está disponible a través del recurso para extranjeros no residentes del IRS.
2. Impuesto Federal sobre Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler generados por propiedades ubicadas en Florida son ingresos de fuente estadounidense.
Para un extranjero no residente, el tratamiento fiscal federal generalmente depende de si los ingresos por alquiler se clasifican como:
- Ingresos fijos, determinables, anuales o periódicos: FDAP; o
- Ingresos efectivamente conectados: ECI.
La diferencia es importante porque un método puede gravar los ingresos brutos por alquiler, mientras que el otro puede permitir que los gastos de propiedad elegibles se deduzcan antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
3. Tratamiento fiscal predeterminado: impuesto sobre los ingresos brutos por alquiler
Según la regla federal general, los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de un extranjero no residente pueden estar sujetos a una tasa impositiva del 30%, o una tasa de tratado aplicable más baja, cuando los ingresos no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este impuesto puede aplicarse a los ingresos brutos de alquiler en lugar de a los beneficios netos.
Según el impuesto sobre los ingresos brutos, los gastos no se pueden deducir antes de calcular el impuesto.
Ejemplo de ingresos brutos
Supongamos que una propiedad produce $40 000 en ingresos brutos anuales por alquiler e incurre en $25 000 en gastos operativos.
Si se aplica el método del ingreso bruto a una tasa del 30%, el cálculo simplificado sería:
$40 000 × 30 % = $12 000
El impuesto se calcularía utilizando el monto bruto del alquiler, aunque la propiedad generara solo $15,000 antes de otros ajustes aplicables.
Este ejemplo es ilustrativo. Las disposiciones del tratado, los procedimientos de retención, las estructuras de propiedad y la clasificación fiscal del inversor pueden cambiar el resultado.
Los inversores internacionales pueden revisar la guía del IRS para extranjeros no residentes propietarios de bienes inmuebles en los EE. UU..
4. Elegir tratar los ingresos por alquiler como ingresos efectivamente conectados
Un extranjero no residente calificado que posee bienes inmuebles en los EE. UU. para la producción de ingresos puede elegir, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, tratar los ingresos como efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Cuando se aplica una elección válida, el inversionista generalmente puede deducir los gastos elegibles atribuibles a la propiedad y pagar el impuesto federal sobre la renta sobre el ingreso neto imponible resultante a las tasas graduadas aplicables.
Posibles gastos deducibles
Dependiendo de la propiedad, el tratamiento fiscal y la documentación de respaldo, los gastos potenciales pueden incluir:
- Interés hipotecario;
- Tarifas de administración de propiedades;
- Seguro de propietarios o arrendadores;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Tarifas de la asociación de propietarios;
- Reparaciones y mantenimiento;
- Utilidades pagadas por el propietario;
- Gastos de limpieza;
- Servicios legales y contables profesionales;
- Gastos de publicidad y arrendamiento;
- Gastos de viaje elegibles según las normas aplicables;
- Depreciación;
- Otros gastos inmobiliarios ordinarios y necesarios.
El gasto generalmente debe estar relacionado con la actividad de alquiler, respaldado por registros apropiados y permitido según las normas fiscales aplicables.
Ejemplo de ingreso neto
Supongamos que la propiedad produce:
- Ingresos brutos por alquiler: $40,000;
- Gastos operativos elegibles: $20,000;
- Depreciación elegible: $8,000.
Los ingresos por alquiler sujetos a impuestos simplificados podrían ser:
$40 000 − $20 000 − $8000 = $12 000
El impuesto federal aplicable se calcularía utilizando la clasificación fiscal del inversor y las tasas aplicables.
Este ejemplo no tiene en cuenta todas las limitaciones, reglas de actividad pasiva, ajustes de uso personal, disposiciones de tratados o estructuras de propiedad.
5. ¿Es automática la elección 871(d)?
No. Los inversores internacionales no deben asumir que el tratamiento de ingresos netos se aplica automáticamente.
La elección generalmente requiere una declaración de impuestos federales apropiada y una declaración que contenga la información requerida por el IRS.
Es posible que el inversor necesite identificar:
- Que se está realizando la elección;
- El Código de Rentas Internas o la disposición del tratado que respalda la elección;
- Los bienes inmuebles estadounidenses cubiertos por las elecciones;
- Información de propiedad;
- Ingresos y gastos relacionados con la propiedad;
- Si la elección se realizó en un año anterior.
La presentación incorrecta, el no realizar la elección o el incumplimiento del plazo aplicable pueden producir un resultado fiscal diferente.
El procedimiento debe coordinarse con un profesional fiscal con experiencia en propiedad inmobiliaria de no residentes.
6. Formulario W-8ECI y retención de ingresos por alquiler
A una persona extranjera que recibe ingresos que están efectivamente relacionados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU. se le puede solicitar que proporcione el formulario W-8ECI al agente retenedor o pagador correspondiente.
El formulario establece el estatus extranjero del propietario y afirma que los ingresos están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Dependiendo del acuerdo de alquiler y administración, un administrador de la propiedad, procesador de pagos, inquilino u otro pagador puede solicitar la documentación de retención adecuada.
El formulario W-8ECI no se presenta ante el IRS de la misma manera que una declaración anual de impuestos sobre la renta. Generalmente se proporciona al pagador o agente de retención que solicita la certificación.
El formulario sólo debe utilizarse cuando el inversionista cumpla con sus requisitos. La información oficial está disponible en la página del formulario W-8ECI del IRS.
7. Requisitos de declaración de impuestos federales
Es posible que un extranjero no residente con ingresos sujetos a impuestos en los EE. UU. deba presentar el formulario 1040-NR, Declaración del impuesto sobre la renta de extranjeros no residentes de los EE. UU.
Es posible que un inversor también deba presentar una declaración a:
- Declarar ingresos por alquiler;
- Reclamar deducciones;
- Realizar o mantener la elección de renta de bienes inmuebles;
- Reportar una venta de propiedad;
- Reclamar crédito por impuesto retenido;
- Solicitar un reembolso del exceso de retención;
- Indique otros ingresos de fuente estadounidense.
Los ingresos y gastos de propiedades de alquiler también pueden requerir anexos aplicables, incluido el Anexo E, según el tratamiento fiscal y la estructura de presentación del inversionista.
Los formularios oficiales y las instrucciones actuales están disponibles a través de la página del formulario 1040-NR del IRS.
8. ¿Se requiere un ITIN?
Un Número de Identificación de Contribuyente Individual, o ITIN, es un número de procesamiento de impuestos federal emitido por el IRS a personas calificadas que necesitan un número de identificación de contribuyente de EE. UU. pero no son elegibles para un número de Seguro Social.
Es posible que se necesite un ITIN para:
- Presentación del formulario 1040-NR;
- Declarar ingresos por alquiler;
- Realizar determinadas elecciones fiscales;
- Reclamar deducciones o reembolsos;
- Ciertos programas hipotecarios;
- Procedimientos de retención FIRPTA;
- Otras obligaciones federales de presentación de informes.
Un ITIN no proporciona estatus migratorio, autorización de empleo ni un derecho automático a recibir financiamiento.
El inversionista debe confirmar el motivo fiscal válido y el procedimiento de solicitud actual antes de enviar el Formulario W-7.
9. Depreciación de la propiedad en alquiler
La depreciación es un mecanismo fiscal que permite al propietario de una propiedad elegible recuperar el costo de una propiedad que califica y genera ingresos con el tiempo.
Según las normas federales generales, los edificios residenciales de alquiler suelen depreciarse durante un período de recuperación de 27,5 años utilizando el método de línea recta y la convención de mitad de mes.
El valor del terreno no se deprecia. Por lo tanto, el inversor generalmente debe separar el valor del terreno del valor depreciable del edificio.
Artículos como muebles, electrodomésticos, equipos, mejoras y ciertos componentes de la propiedad pueden seguir diferentes períodos y reglas de depreciación.
Ejemplo ilustrativo de depreciación
Supongamos que una propiedad tiene una base de construcción depreciable asignada de $275 000, sin incluir el terreno.
Un cálculo simplificado para todo el año podría ser:
$275.000 ÷ 27,5 años = $10.000 por año
El monto real del primer año puede diferir debido a la fecha en que la propiedad se puso en servicio, la convención de mitad de mes, mejoras, uso anterior, asignación de costos de cierre y otros ajustes impositivos.
La depreciación puede reducir los ingresos imponibles actuales, pero también puede afectar el cálculo del impuesto cuando se vende la propiedad.
Los inversores deben revisar la Publicación 527 del IRS, Propiedad de alquiler residencial.
10. Reparaciones versus mejoras
Las reparaciones y mejoras de capital pueden recibir un tratamiento fiscal federal diferente.
Una reparación generalmente mantiene la propiedad en su condición operativa normal. Dependiendo de los hechos, el costo puede ser deducible en el año en que se incurre.
Una mejora puede agregar valor, extender la vida útil de la propiedad, adaptar la propiedad a un nuevo uso o restaurar un componente importante. Es posible que sea necesario capitalizar el costo y recuperarlo mediante depreciación.
Posibles ejemplos de reparación
- Reparación de una pequeña fuga de plomería;
- Reemplazar un componente roto;
- Reparación de paneles de yeso dañados;
- Realizar el mantenimiento rutinario del aire acondicionado;
- Realizar reparaciones menores ordinarias entre inquilinos.
Ejemplos de posibles mejoras
- Reemplazar todo el techo;
- Instalar un nuevo sistema de calefacción y refrigeración;
- Completar una renovación importante de la cocina;
- Agregar una habitación;
- Instalación de una piscina;
- Completando una restauración estructural importante.
La clasificación depende de las circunstancias específicas y las reglas de capitalización aplicables, no solo del nombre utilizado en una factura.
11. ¿Florida cobra impuesto sobre la renta personal?
Florida no impone un impuesto sobre la renta personal a las personas físicas.
Por lo tanto, un inversionista individual generalmente no presenta una declaración de impuestos sobre la renta personal de Florida únicamente porque recibe ingresos por alquileres personales.
Sin embargo, esto no elimina:
- Impuesto federal sobre la renta de EE. UU.;
- Impuestos a la propiedad de Florida;
- Impuestos sobre las ventas de alquiler a corto plazo;
- Impuestos locales de desarrollo turístico;
- Obligaciones de presentación de entidades comerciales;
- Declaraciones de información federal;
- Impuestos en el país de residencia del inversor.
Una corporación u otra entidad comercial puede tener obligaciones tributarias separadas en Florida dependiendo de su clasificación, actividades e ingresos.
La posición oficial del estado está disponible a través de las Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre la renta personal del Departamento de Ingresos de Florida.
12. Impuestos sobre la propiedad de Florida
Los propietarios nacionales y extranjeros son responsables de los impuestos anuales sobre la propiedad aplicables.
Los impuestos a la propiedad de Florida se administran localmente. Los tasadores de propiedades del condado determinan los valores imponibles, mientras que las autoridades fiscales locales establecen las tasas de millaje y las evaluaciones.
La factura de impuestos puede incluir montos asociados con:
- Gobierno del condado;
- Gobierno municipal;
- Distritos escolares;
- Distritos fiscales especiales;
- Evaluaciones no ad valorem;
- Cargos del Distrito de Desarrollo Comunitario cuando corresponda.
Un inversor internacional no debe asumir que la factura fiscal actual del vendedor seguirá siendo la misma después de la compra.
El valor tasado puede cambiar después de que se transfiere la propiedad, y una propiedad de inversión generalmente no recibe una exención de propiedad destinada a residencias principales de Florida que califiquen.
Debida diligencia del impuesto sobre la propiedad
Antes de comprar, el inversor debe revisar:
- La factura de impuestos actual;
- Los registros del tasador de propiedades del condado;
- El valor tasado esperado después de la compra;
- Tasas de millaje actuales;
- Evaluaciones no ad valorem;
- Evaluaciones del Distrito de Desarrollo Comunitario;
- Impuestos o embargos morosos;
- El impuesto estimado utilizado por el prestamista.
Hay información general disponible en el Programa de Supervisión del Impuesto sobre la Propiedad del Departamento de Ingresos de Florida. Las estimaciones específicas de la propiedad deben obtenerse del tasador de propiedades y recaudador de impuestos del condado correspondiente.
13. Impuestos de alquiler a corto plazo en Florida
Las propiedades alquiladas por períodos de seis meses o menos pueden clasificarse como alojamientos de alquiler transitorios a efectos fiscales de Florida.
El impuesto estatal sobre las ventas de Florida puede aplicarse a los cargos de alquiler de viviendas o alojamientos transitorios para dormir. También se puede aplicar el recargo discrecional sobre las ventas del condado.
Los condados pueden imponer impuestos de alquiler transitorios de opción local adicionales, como:
- Impuesto de desarrollo turístico;
- Impuesto de desarrollo de convenciones;
- Impuesto de impacto turístico;
- Impuesto municipal de estancia cuando corresponda.
La tarifa aplicable, el procedimiento de registro, la devolución, el destinatario del pago y la responsabilidad de presentación varían según la ubicación.
En algunos condados, los impuestos transitorios locales son administrados por el Departamento de Ingresos de Florida. En otros, son administrados directamente por el condado.
Responsabilidades fiscales sobre el alquiler a corto plazo
Es posible que un propietario o administrador de propiedades necesite:
- Regístrese en el Departamento de Ingresos de Florida;
- Regístrese ante la autoridad tributaria local o del condado;
- Cobrar los impuestos aplicables a los huéspedes;
- Presentar declaraciones de impuestos periódicas;
- Remitir impuestos en los plazos requeridos;
- Mantener registros de reservas y pagos;
- Separar los cargos imponibles de los no imponibles;
- Confirma qué impuestos recauda y remite una plataforma de reservas.
Los inversores no deben asumir que una plataforma de alquiler se encarga de todas las obligaciones fiscales estatales, del condado y municipales.
La orientación oficial está disponible en la guía sobre alojamientos de alquiler del Departamento de Ingresos de Florida y en la del estado. href="https://floridarevenue.com/taxes/taxesfees/Pages/local_option.aspx" target="_blank" rel="noopener">recurso de impuestos de opción local.
14. Impuestos de alquiler a largo plazo
Un arrendamiento residencial tradicional de más de seis meses generalmente se trata de manera diferente a un alquiler transitorio a efectos del impuesto sobre las ventas de Florida.
Sin embargo, el propietario de un alquiler a largo plazo aún puede tener obligaciones relacionadas con:
- Informes federales de ingresos por alquiler;
- Impuestos anuales sobre la propiedad;
- Presentación de entidades;
- Reglas sobre depósitos de seguridad;
- Licencia o registro en determinadas jurisdicciones;
- Informes de propiedad personal tangible cuando corresponda;
- Impuestos en el país de origen del inversor.
Se deben revisar el período exacto de arrendamiento, el uso de la propiedad, los servicios prestados y las regulaciones locales antes de determinar el tratamiento fiscal.
15. Impuesto sobre bienes personales tangibles
Los muebles, equipos, electrodomésticos y otros bienes tangibles relacionados con el negocio utilizados en una operación de alquiler pueden crear una obligación de informar sobre bienes personales tangibles en Florida.
Este problema puede ser particularmente relevante para alquileres vacacionales amueblados que contengan:
- Muebles;
- Televisores;
- Electrodomésticos;
- Equipo de cocina;
- Equipo de oficina;
- Piscina o equipo recreativo;
- Otros activos físicos que generan ingresos.
Si se requiere una declaración y si se aplica una exención depende de la propiedad, el condado, la estructura de propiedad, el valor, el historial de presentación de declaraciones y el uso de los activos.
El inversor debe confirmar el requisito con el tasador de propiedades local. La información general está disponible a través del recurso sobre bienes personales tangibles del Departamento de Ingresos de Florida.
16. Impuestos federales cuando se vende la propiedad
Cuando un inversionista extranjero vende bienes raíces en Florida, la transacción puede generar impuestos federales sobre la ganancia.
La ganancia imponible no es necesariamente igual a la diferencia entre el precio de compra original y el precio de venta.
El cálculo podrá considerar:
- Precio de compra original;
- Costos de adquisición elegibles;
- Mejoras de capital;
- Depreciación reclamada o permitida;
- Gastos de venta;
- Asignación entre terreno y construcción;
- Estructura de propiedad;
- Normas fiscales federales aplicables.
La depreciación tomada durante la propiedad puede crear consecuencias de recuperación de depreciación cuando se vende la propiedad.
El resultado final del impuesto debe ser calculado por un profesional de impuestos calificado antes de que la propiedad se ponga a la venta.
17. Comprender la retención FIRPTA
FIRPTA significa Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles.
Cuando una persona extranjera dispone de un derecho inmobiliario estadounidense, el comprador u otro agente de retención generalmente debe retener impuestos sobre el monto obtenido en la transacción.
La tasa de retención general de FIRPTA es del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones aplicables y tasas alternativas.
El importe obtenido puede incluir:
- Pago en efectivo al vendedor;
- El valor justo de mercado de otros bienes transferidos;
- Deuda asumida por el comprador;
- Deuda a la que queda sujeto el inmueble después de la transmisión.
Ejemplo de FIRPTA
Supongamos que un inversor extranjero vende una propiedad por 600.000 dólares y se aplica la regla general de retención del 15%.
$600.000 × 15 % = $90.000
Esto no significa que el impuesto federal final del vendedor sea de $90 000.
La retención FIRPTA es generalmente un mecanismo de cobro anticipado. El vendedor extranjero informa la transacción en la declaración de impuestos federales aplicable y reclama el crédito por el monto retenido.
Si el impuesto federal real del vendedor es más bajo, el inversionista puede ser elegible para recibir un reembolso después de completar el proceso de presentación correspondiente.
La información oficial está disponible a través del recurso de retención FIRPTA del IRS.
18. ¿Se puede reducir la retención de FIRPTA?
En determinadas circunstancias, el comprador o vendedor extranjero puede solicitar un certificado de retención del IRS para reducir el monto retenido.
Se podrá considerar un certificado de retención cuando:
- La obligación tributaria máxima es inferior al monto de retención estándar;
- El vendedor espera una ganancia limitada;
- La transacción produce una pérdida;
- Se aplica una disposición de no reconocimiento;
- Existe otra base permitida para el ajuste.
El formulario 8288-B se asocia comúnmente con solicitudes de un certificado de retención FIRPTA.
La solicitud no elimina automáticamente la retención. El proceso, la documentación, el momento, el procedimiento de cierre y el manejo de los fondos deben coordinarse con el agente de cierre y el profesional de impuestos.
La planificación de FIRPTA debe comenzar antes del cierre y no después de que el monto total ya haya sido transmitido al IRS.
19. Formularios e informes FIRPTA
Los formularios asociados con FIRPTA pueden incluir:
- Formulario 8288: Declaración de retención de impuestos de EE. UU. para enajenaciones por parte de personas extranjeras de intereses sobre bienes inmuebles de EE. UU.;
- Formulario 8288-A: Declaración de retención sobre enajenaciones por parte de personas extranjeras de intereses sobre bienes inmuebles estadounidenses;
- Formulario 8288-B: Solicitud de certificado de retención para enajenaciones por parte de personas extranjeras de intereses sobre bienes inmuebles estadounidenses;
- Formulario 1040-NR: la declaración de impuestos federales sobre la renta aplicable del vendedor individual extranjero.
El comprador o agente de retención generalmente tiene la responsabilidad de informar y transmitir la retención FIRPTA utilizando el procedimiento requerido.
El vendedor debe conservar la documentación de retención validada para reclamar el crédito en la declaración de impuestos federales correspondiente.
La guía actual para la presentación de informes está disponible a través de la página del IRS sobre informes y pago de impuestos sobre intereses sobre bienes inmuebles de EE. UU..
20. Obligaciones fiscales al comprar a través de una LLC
La creación de una LLC no reduce ni elimina automáticamente los impuestos.
El tratamiento fiscal federal depende de factores que incluyen:
- El número de miembros de la LLC;
- La residencia fiscal de cada miembro;
- La clasificación fiscal federal de la LLC;
- Si se eligió pagar impuestos como corporación;
- El tipo de actividad de alquiler;
- Las transacciones entre la LLC y su propietario extranjero;
- El estado donde está organizada la LLC;
- Los estados donde la LLC realiza negocios.
Una LLC de un solo miembro puede no ser considerada para algunos propósitos del impuesto federal sobre la renta. Sin embargo, esto no significa que no tenga obligaciones federales de presentación de informes.
Formulario 5472
Una entidad estadounidense de propiedad extranjera no considerada puede tener obligaciones de presentación de informes en el Formulario 5472 cuando ocurren transacciones reportables con su propietario extranjero u otras partes relacionadas.
Un paquete de presentación puede requerir un Formulario 1120 pro forma con el Formulario 5472 adjunto.
Las transacciones reportables pueden potencialmente incluir contribuciones, distribuciones, préstamos, pagos y otros intercambios entre la entidad y partes extranjeras relacionadas.
El incumplimiento de los requisitos de presentación de informes del Formulario 5472 puede dar lugar a sanciones importantes.
No todas las LLC siguen el mismo procedimiento de presentación. El inversor debe obtener asesoramiento específico de la entidad por parte de un profesional fiscal internacional calificado.
La información oficial está disponible a través del recurso del formulario 5472 del IRS.
21. Consideraciones sobre impuestos corporativos y de sociedades
Una LLC con más de un miembro puede clasificarse como sociedad a menos que se aplique otra elección de impuestos federales.
Una sociedad con socios extranjeros puede tener obligaciones adicionales que involucran:
- Formulario 1065;
- Horarios K-1;
- Horarios K-2 y K-3;
- Retención sobre rentas imponibles efectivamente vinculadas;
- Declaraciones de impuestos federales a nivel de socio;
- Números de identificación de entidad y socio.
Una entidad gravada como corporación puede tener obligaciones federales de impuestos sobre la renta corporativa y potencialmente requisitos de impuesto sobre la renta corporativo de Florida.
La mejor estructura no debe seleccionarse únicamente porque otro inversor la utilice. La estructura adecuada depende de los impuestos, la responsabilidad, la financiación, la planificación de la sucesión, la administración y el país de residencia del inversor.
22. Consideraciones sobre impuestos al patrimonio para inversores extranjeros
La exposición al impuesto sobre el patrimonio estadounidense es un tema importante, pero que con frecuencia se pasa por alto para los propietarios extranjeros.
Para una persona que no tiene domicilio ni es ciudadano de los Estados Unidos, los activos ubicados en los Estados Unidos pueden estar sujetos a las normas del impuesto sobre el patrimonio de los EE. UU.
Los bienes raíces estadounidenses generalmente se consideran un activo situado en los EE. UU.
Es posible que se le solicite al albacea de un patrimonio no residente y no ciudadano que presente el Formulario 706-NA cuando los activos aplicables situados en los EE. UU. y las donaciones sujetas a impuestos ajustadas excedan el umbral de presentación federal.
El IRS actualmente identifica un umbral general de presentación de $60,000 para herencias de no residentes y no ciudadanos aplicables. Este es un umbral de presentación y no debe interpretarse como una simple exención fiscal universal.
El tratamiento final puede depender de:
- El domicilio del propietario;
- La estructura de propiedad;
- Tratados aplicables sobre impuestos sobre el patrimonio;
- Deuda relacionada con la propiedad;
- Deducciones disponibles;
- Otros activos situados en EE. UU.;
- Regalos de por vida;
- Consideraciones sobre beneficiarios y planificación matrimonial.
La planificación patrimonial debe evaluarse antes de comprar la propiedad porque cambiar la estructura de propiedad más adelante puede crear consecuencias legales, financieras, de título, de impuestos sobre donaciones o de impuestos sobre la renta.
La información oficial está disponible a través del recurso del Impuesto sobre el patrimonio para no residentes del IRS.
23. Consideraciones sobre el impuesto sobre donaciones
Un inversionista extranjero puede generar consecuencias en el impuesto sobre donaciones en EE. UU. al transferir bienes raíces estadounidenses a otra persona sin recibir una contraprestación total.
Las posibles situaciones incluyen:
- Dar la propiedad a un miembro de la familia;
- Agregar otro propietario sin recibir pago;
- Transferir la propiedad a ciertos fideicomisos;
- Vender la propiedad por un precio sustancialmente inferior al valor justo de mercado;
- Cambiar porcentajes de propiedad sin la consideración adecuada.
Las reglas del impuesto sobre donaciones para no residentes y no ciudadanos distinguen entre bienes inmuebles, bienes tangibles y ciertos activos intangibles.
Por lo tanto, las transferencias de propiedad deben revisarse antes de cambiar las escrituras, los intereses de la LLC u otros documentos.
24. Impuestos en el país de residencia del inversor
Pagar impuestos en EE. UU. no necesariamente elimina la declaración de impuestos en el país de origen del inversor.
Es posible que el inversor deba informar:
- Propiedad de bienes extranjeros;
- Ingresos por alquiler en EE. UU.;
- Cuentas bancarias;
- Propiedad de una LLC o corporación estadounidense;
- Ganancias de capital de una venta futura;
- Transferencias internacionales;
- Ingresos recibidos a través de un administrador de propiedades;
- Impuesto extranjero pagado o retenido.
El país de origen del inversor puede permitir un crédito, exención, deducción u otro mecanismo fiscal extranjero diseñado para reducir la doble imposición.
La disponibilidad y el cálculo dependen de la legislación local y de cualquier tratado fiscal aplicable.
Los inversores internacionales deben coordinar a su asesor fiscal estadounidense con un profesional en su país de residencia.
25. Registros que los propietarios internacionales deben mantener
Los registros precisos son esenciales para los informes anuales, las deducciones, la depreciación, la refinanciación, las auditorías y los cálculos de ventas futuras.
Los registros importantes pueden incluir:
- Contrato de compra;
- Declaración final;
- Documentos de escritura y título;
- Documentos de préstamo;
- Facturas de impuestos sobre la propiedad;
- Pólizas de seguro;
- Contratos de alquiler;
- Declaraciones de administración de la propiedad;
- Extractos bancarios;
- Informes de plataforma de alquiler;
- Facturas y recibos;
- Registros de reparación;
- Registros de mejora;
- Compras de muebles y equipos;
- Licencias y registros;
- Declaraciones de impuestos sobre alquileres a corto plazo;
- Declaraciones de impuestos federales;
- Documentación ITIN o EIN;
- Documentos de formación de la entidad y del informe anual;
- Registros de transferencias de moneda.
El inversor debe mantener separadas las transacciones personales y de propiedad siempre que sea posible.
26. Escenario ilustrativo del impuesto sobre la propiedad de alquiler en Florida
Supongamos que un individuo extranjero posee una propiedad de alquiler a largo plazo en Florida que produce los siguientes resultados anuales:
- Alquiler bruto: $42,000;
- Administración de la propiedad: $4,200;
- Impuestos a la propiedad: $6,000;
- Seguro: $4,500;
- Cuotas de la asociación de propietarios: $2,400;
- Reparaciones y mantenimiento: $3,000;
- Depreciación elegible: $9,000.
El cálculo simplificado antes de financiar gastos y otros ajustes sería:
$42 000 − $4200 − $6000 − $4500 − $2400 − $3000 − $9000 = $12 900
Si el inversionista ha hecho una elección válida para tratar los ingresos de la propiedad inmueble como efectivamente conectados, el impuesto federal aplicable puede calcularse utilizando el ingreso neto imponible después de las deducciones permitidas.
Si la elección no se aplica, puede resultar en un tratamiento diferente de ingresos brutos y retención.
La misma propiedad también puede generar impuestos anuales sobre la propiedad, declaraciones de entidades y declaraciones de impuestos del país de origen. Si se opera como alquiler a corto plazo, es posible que también se apliquen impuestos locales y de Florida sobre alquileres transitorios.
Este ejemplo es educativo y no representa un cálculo de impuestos para un inversor específico.
27. Lista de verificación de impuestos antes de comprar
- Determinar la residencia fiscal en EE. UU.: comprender si el inversionista será tratado como un extranjero residente o no residente.
- Revise la estructura de propiedad: compare la propiedad individual, LLC, sociedad, corporación, fideicomiso u otra estructura.
- Analizar la tributación sobre los ingresos por alquiler: comprender la regla de los ingresos brutos y la posible elección de ingresos efectivamente relacionados.
- Confirmar números de identificación: determine si se requerirá un ITIN o EIN.
- Estime los impuestos a la propiedad: utilice el valor de compra esperado en lugar de solo la factura actual del vendedor.
- Confirmar la clasificación del alquiler: determine si la propiedad funcionará como alquiler transitorio o a largo plazo.
- Identifique los impuestos de alojamiento: confirme los requisitos de registro y recaudación estatales, del condado y municipales.
- Revisar la depreciación: establecer las asignaciones correctas de construcción, terreno, mobiliario y mejoras.
- Planificación de informes de entidades: identifique el Formulario 5472, requisitos de declaración de información de sociedad, empresa u otros.
- Planifique FIRPTA: comprenda el futuro proceso de retención y declaración de impuestos antes de comprar.
- Revise la exposición al impuesto sobre el patrimonio: evalúe los activos situados en EE. UU. y la planificación de sucesión.
- Coordine los informes del país de origen: comprenda los requisitos de divulgación de ingresos, activos y entidades en el extranjero.
28. Errores fiscales comunes que los inversores extranjeros deben evitar
- Asumiendo que la falta de impuestos sobre la renta personal en Florida elimina el impuesto federal;
- No determinar correctamente la residencia fiscal en EE. UU.;
- Suponiendo que el tratamiento del impuesto sobre la renta neta se aplique automáticamente;
- No realizar o mantener correctamente la elección de la Sección 871(d);
- Operar un alquiler a corto plazo sin registros fiscales;
- Suponiendo que una plataforma de reservas remita todos los impuestos aplicables;
- Usar la factura de impuestos a la propiedad existente del vendedor como estimación futura;
- No separar el terreno del valor depreciable del edificio;
- Deducir las mejoras de capital como reparaciones inmediatas;
- Ignorar los requisitos del Formulario 5472 para una LLC de propiedad extranjera;
- Mezcla de fondos personales y de propiedad;
- No conservar recibos y declaraciones de gestión;
- Esperando hasta la venta para entender FIRPTA;
- Tratar la retención FIRPTA como el impuesto final sobre las ganancias de capital;
- Ignorar la exposición al impuesto sobre el patrimonio de EE. UU.;
- No coordinar la declaración de impuestos de EE. UU. y del país de origen.
Preguntas frecuentes
¿Los inversores extranjeros pagan impuestos sobre los ingresos por alquileres en EE. UU.?
Sí. Los ingresos por alquiler de propiedades ubicadas en los Estados Unidos generalmente son ingresos de fuente estadounidense. El tratamiento fiscal federal depende de la situación fiscal del inversor, la estructura de propiedad, las elecciones aplicables y las disposiciones del tratado.
¿Se gravan los ingresos por alquileres en el extranjero al 30%?
Según la regla general, ciertos ingresos de bienes inmuebles estadounidenses recibidos por un extranjero no residente pueden estar sujetos a un impuesto del 30% sobre los ingresos brutos, o a una tasa de tratado más baja. Un inversionista calificado puede optar por tratar los ingresos como efectivamente conectados y deducir los gastos elegibles.
¿Florida cobra impuestos estatales sobre la renta sobre los ingresos por alquiler?
Florida no impone impuestos sobre la renta personal a las personas. Sin embargo, es posible que aún se apliquen impuestos federales, impuestos a la propiedad, impuestos de alojamiento, impuestos locales y obligaciones de entidades comerciales.
¿Puede un inversor extranjero deducir los gastos de propiedad?
Es posible que haya deducciones elegibles disponibles cuando los ingresos por alquiler se tratan adecuadamente como ingresos efectivamente relacionados. La deducibilidad depende del gasto, la documentación, la clasificación fiscal, el uso de la propiedad y las normas federales aplicables.
¿Pueden los inversores extranjeros reclamar la depreciación?
Los propietarios extranjeros elegibles pueden reclamar la depreciación cuando se cumplan los requisitos de presentación y tratamiento fiscal aplicables. Los edificios residenciales de alquiler generalmente se deprecian según las normas federales durante 27,5 años, sin incluir los terrenos.
¿Las propiedades de Airbnb pagan impuestos adicionales en Florida?
Los alquileres a corto plazo pueden estar sujetos al impuesto sobre las ventas de Florida, al impuesto adicional sobre las ventas discrecional y a los impuestos locales sobre alquileres transitorios. Las tarifas y las responsabilidades de presentación dependen de la ubicación de la propiedad y del acuerdo de alquiler.
¿Los inversores extranjeros pagan impuestos anuales sobre la propiedad?
Sí. Los propietarios de Florida son responsables de los impuestos y evaluaciones anuales aplicables a la propiedad. Estos impuestos se administran localmente y varían según la propiedad y la jurisdicción.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA es una ley federal que generalmente exige una retención cuando una persona extranjera vende un interés inmobiliario estadounidense. La retención estándar generalmente se basa en el monto realizado, no solo en las ganancias del vendedor.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No. La retención FIRPTA es generalmente una recaudación de impuestos anticipada. El vendedor debe presentar la declaración de impuestos correspondiente, calcular el impuesto real y reclamar el crédito por el monto retenido.
¿Se puede reducir la retención FIRPTA?
En determinadas circunstancias, el vendedor o comprador podrá solicitar un certificado de retención. La solicitud, el momento, el cálculo de respaldo y el procedimiento de cierre deben ser manejados por profesionales calificados.
¿Una LLC elimina FIRPTA?
No. Una LLC no elimina automáticamente la FIRPTA, el impuesto federal sobre la renta, el impuesto a la propiedad, la exposición al impuesto sobre el patrimonio ni las obligaciones de presentación de información. El resultado depende de la clasificación y transacción de la entidad.
¿Una LLC de propiedad extranjera necesita presentar una declaración de impuestos?
Es posible. Las obligaciones de presentación dependen de la propiedad y la clasificación fiscal de la LLC. Una entidad estadounidense de propiedad extranjera no considerada puede tener obligaciones de presentación de informes en el Formulario 5472 y el Formulario proforma 1120 cuando se produzcan transacciones declarables.
¿Los inversores extranjeros necesitan contadores tanto estadounidenses como nacionales?
Los inversores transfronterizos con frecuencia se benefician de la coordinación entre profesionales calificados en impuestos de EE. UU. y del país de origen porque la propiedad, los ingresos, la entidad y la venta pueden crear obligaciones en ambas jurisdicciones.
Crear una estrategia de inversión en Florida basada en los impuestos
La planificación fiscal debe ser parte del proceso de selección de propiedad, no una tarea pospuesta hasta que comiencen los ingresos por alquiler.
La estructura de propiedad, las elecciones federales, la estrategia de alquiler, la ubicación de la propiedad, la financiación, la depreciación, la planificación patrimonial y la venta futura pueden afectar las obligaciones fiscales del inversor.
Un proceso de inversión bien estructurado considera tanto el desempeño proyectado de la propiedad como el resultado completo después de impuestos.
Buldora ayuda a los inversores internacionales a evaluar oportunidades inmobiliarias en Florida, comprender la estructura financiera de posibles adquisiciones y coordinar el proceso de inversión con profesionales calificados en bienes raíces, préstamos, asuntos legales, administración de propiedades e impuestos.
Comience su análisis de inversión inmobiliaria en Florida con Buldora
Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y fuentes Referencias
Este artículo fue investigado utilizando publicaciones gubernamentales originales y recursos fiscales oficiales. Las leyes tributarias, los formularios, los procedimientos y la orientación administrativa pueden actualizarse después de su publicación.
- Servicio de Impuestos Internos – Extranjeros no residentes: bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos
- Servicio de Impuestos Internos – Extranjeros no residentes
- Servicio de Impuestos Internos: Publicación 519, Guía tributaria de EE. UU. para extranjeros
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 1040-NR
- Servicio de Impuestos Internos — Formulario W-8ECI
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos: Tema 414, Ingresos y gastos de alquiler
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos: declaración y pago de impuestos sobre intereses sobre bienes inmuebles en los EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos: Impuesto sobre el patrimonio para no residentes que no son ciudadanos de los Estados Unidos
- Servicio de Impuestos Internos: Impuesto sobre donaciones para no residentes que no son ciudadanos de los Estados Unidos
- Departamento de Ingresos de Florida: Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre la renta personal de Florida
- Departamento de Ingresos de Florida — Supervisión del impuesto a la propiedad
- Departamento de Ingresos de Florida: Propiedad personal tangible
- Departamento de Ingresos de Florida: Impuesto sobre las ventas y el uso sobre el alquiler de alojamiento para vivir o dormir
- Departamento de Ingresos de Florida: Opción local Impuestos de alquiler transitorios
- Departamento de Ingresos de Florida: Tasas de impuestos de alquiler transitorios de opción local
Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, de planificación patrimonial, crediticio, financiero o de inversiones. El tratamiento fiscal depende de la residencia, el domicilio, la estructura de propiedad, el uso de la propiedad, los ingresos, los gastos, la elegibilidad del tratado y las circunstancias individuales del inversionista. Las leyes, formularios, tarifas y procedimientos administrativos pueden cambiar. Consulte a profesionales calificados de EE. UU. y de su país de origen antes de tomar una decisión de inversión, propiedad, presentación o venta.
