Invertir en bienes raíces estadounidenses de otro país puede parecer complicado porque la transacción implica contratos, instituciones financieras, normas fiscales, profesionales, divisas y sistemas de administración de propiedades desconocidos.
Sin embargo, la participación internacional ya es una parte establecida del mercado inmobiliario residencial de EE. UU.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que compradores extranjeros compraron aproximadamente 78,100 propiedades residenciales existentes en EE. UU. entre abril de 2024 y marzo de 2025, lo que representa aproximadamente $56 mil millones en volumen de transacciones. El cuarenta y siete por ciento de los compradores internacionales completaron compras en efectivo.
Estas cifras demuestran que las compras internacionales son posibles, pero no significan que todos los compradores, propiedades, mercados, programas de financiación o estructuras de propiedad sigan las mismas reglas.
Esta guía explica la inversión inmobiliaria para principiantes fuera de los Estados Unidos, incluyendo cómo definir un objetivo de inversión, calcular el requisito de capital completo, seleccionar una estrategia, comparar mercados, organizar apoyo profesional, completar la debida diligencia, cerrar de forma remota, administrar la propiedad y comprender las principales obligaciones fiscales.
Respuesta rápida: Un principiante que invierte desde el extranjero debe comenzar definiendo el propósito de la inversión, calculando el presupuesto completo de adquisición y reserva, seleccionando un mercado utilizando datos a nivel de propiedad, obteniendo orientación legal y fiscal antes de elegir una estructura de propiedad, comparando escenarios de efectivo y financiamiento, completando una inspección independiente y una revisión de títulos, y designando una administración local confiable antes del cierre.
La propiedad de la propiedad no garantiza ingresos por alquiler, apreciación, ventajas fiscales, residencia, estatus migratorio o éxito de la inversión.
¿Alguien que vive fuera de los Estados Unidos puede comprar bienes raíces en los EE. UU.?
Los ciudadanos no estadounidenses participan regularmente en transacciones de bienes raíces residenciales en los Estados Unidos. Sin embargo, los inversores internacionales no deben asumir que la elegibilidad es idéntica en todas las situaciones.
Pueden surgir restricciones o revisiones adicionales por:
- Sanciones federales;
- Leyes estatales que afectan a ciertos compradores o tipos de propiedades extranjeros;
- Restricciones de tierras agrícolas;
- Propiedad ubicada cerca de instalaciones gubernamentales o militares sensibles;
- Consideraciones del Comité de Inversión Extranjera en Estados Unidos;
- Requisitos de elegibilidad del prestamista;
- Restricciones del país de origen a la transferencia de capital al extranjero;
- Fuente de fondos y procedimientos contra el blanqueo de dinero.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. explica que el Comité de Inversión Extranjera en los Estados Unidos, comúnmente llamado CFIUS, está autorizado a revisar ciertas inversiones extranjeras y ciertas transacciones inmobiliarias por motivos de seguridad nacional.
Revise el recurso CFIUS del Departamento del Tesoro de EE. UU..
La mayoría de las transacciones residenciales ordinarias no implicarán los mismos problemas que una propiedad comercial grande o ubicada estratégicamente, pero el abogado del comprador debe confirmar las reglas aplicables al comprador, el estado, el tipo de propiedad y la ubicación.
La propiedad de la propiedad no proporciona el estatus migratorio
Comprar bienes raíces en los Estados Unidos no proporciona automáticamente:
- Una visa de turista;
- Un permiso de trabajo;
- Residencia permanente;
- Ciudadanía estadounidense;
- El derecho a permanecer en el país;
- El derecho a operar un negocio personalmente en los Estados Unidos.
La propiedad de bienes raíces, los impuestos y la inmigración son asuntos legales separados.
Un inversionista que esté considerando opciones de inmigración debe consultar a un abogado de inmigración calificado en lugar de confiar en las declaraciones hechas por un vendedor, desarrollador, corredor, prestamista o administrador de propiedades.
Paso 1: Definir el propósito de la inversión
La primera decisión no es qué propiedad comprar. Es lo que se espera lograr con la inversión.
Los posibles objetivos incluyen:
- Ingresos mensuales por alquiler;
- Apreciación de la propiedad a largo plazo;
- Exposición a activos denominados en dólares;
- Diversificación de cartera;
- Preservación del capital;
- Uso personal o familiar;
- Una futura residencia;
- Una combinación de ingresos y uso personal.
Es posible que una propiedad seleccionada para vacaciones familiares no proporcione el mayor rendimiento de alquiler. Una propiedad seleccionada para obtener el máximo ingreso actual puede no estar ubicada en el vecindario más reconocido internacionalmente.
Por lo tanto, el objetivo de inversión debe determinar la estrategia, el mercado, el tipo de propiedad, la financiación, el sistema de gestión y el período de tenencia previsto.
Paso 2: Elija la estrategia de inversión
Alquiler a largo plazo
Un alquiler a largo plazo generalmente se alquila por seis meses, un año o más.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Alquiler mensual más predecible;
- Menor facturación que los alquileres a corto plazo;
- Menos gastos de limpieza y gestión de huéspedes;
- Reducción de la dependencia del turismo;
- Gestión del día a día menos intensiva.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Falta de pago del inquilino;
- Vacancia entre arrendamientos;
- Daños a la propiedad;
- Procedimientos legales relacionados con notificaciones o ejecución de contratos de arrendamiento;
- El alquiler permanece fijo durante todo el plazo del arrendamiento;
- Mantenimiento y reposiciones de capital.
Alquiler a corto plazo o vacacional
Un alquiler a corto plazo generalmente se amuebla y alquila por noche, semana o por otros períodos cortos.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Posibilidad de ajustar los precios nocturnos con frecuencia;
- Ingresos brutos potencialmente mayores en mercados turísticos fuertes;
- Posible uso personal durante períodos seleccionados;
- Acceso a varios canales de reservas.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Estacionalidad;
- Ocupación variable;
- Mayores gastos de gestión;
- Limpieza y lavandería;
- Utilidades pagadas por el propietario;
- Reemplazo de muebles;
- Dependencia de la plataforma de reservas;
- Requisitos de licencia, zonificación, asociación e impuestos sobre alojamiento.
Una propiedad ubicada cerca de una atracción turística no puede operar automáticamente como alquiler a corto plazo.
Alquiler amueblado a medio plazo
Un alquiler a medio plazo puede servir:
- Profesionales viajeros;
- Empleados corporativos temporales;
- Reubicación de familias;
- Estudiantes;
- Residentes de temporada;
- Personas que reciben tratamiento médico;
- Residentes desplazados temporalmente por un reclamo de seguro.
Esta estrategia puede requerir menos facturación que un alquiler vacacional, pero más muebles, servicios públicos, marketing y soporte operativo que un arrendamiento anual tradicional.
Comprar y mantener
Un inversor que compra y mantiene compra una propiedad con la intención de poseerla durante varios años mientras recibe ingresos por alquiler y potencialmente se beneficia de la apreciación y la reducción del capital de la hipoteca.
La estrategia es generalmente más apropiada para inversores que:
- No requieren liquidez inmediata;
- Puede mantener reservas financieras;
- Aceptar los ciclos normales del mercado;
- Tener un horizonte de inversión a largo plazo;
- Puede supervisar la administración profesional de la propiedad.
Propiedad de valor añadido
Un inversor de valor agregado compra una propiedad que puede mejorar mediante renovaciones, reparaciones, una mejor administración, mayor ocupación u otro cambio operativo.
Esta estrategia puede crear valor pero puede exponer a un principiante a:
- Retrasos en la construcción;
- Sobrecostos;
- Problemas con permisos;
- Disputas de contratistas;
- Vacante extendida;
- Problemas estructurales o mecánicos desconocidos.
Los principiantes que no cuentan con un equipo de construcción local con experiencia deben abordar los proyectos de renovación intensa con cautela.
Paso 3: Establecer el presupuesto de capital completo
El monto requerido para comprar una propiedad de inversión en EE. UU. es mayor que el precio de compra anunciado o el pago inicial.
El presupuesto completo puede incluir:
- Precio de compra o pago inicial;
- Depósito de garantía;
- Origación de préstamos y tarifas del prestamista;
- Valoración;
- Inspección de propiedad;
- Encuesta;
- Búsqueda de títulos y seguro de títulos;
- Honorarios de abogados;
- Constitución de entidad cuando corresponda;
- Primas de seguros;
- Pagos anticipados de impuestos sobre la propiedad y seguros;
- Tarifas de solicitud de asociación o transferencia;
- Reparaciones;
- Mobiliario y equipo;
- Licencias y registros;
- Tarifas de conversión de moneda y transferencias internacionales;
- Reservas operativas y de emergencia.
Compra financiada ilustrativa
Supongamos que un inversionista está considerando una propiedad de $400 000 y recibe un escenario de financiamiento que requiere un pago inicial del 30 %.
Este es un ejemplo educativo más que una representación de los requisitos estándar de los prestamistas o los costos de transacción esperados.
Los costos reales dependen de la propiedad, el estado, el préstamo, los servicios de título, el seguro, los impuestos, las reparaciones, el tipo de cambio y la estructura de cierre.
Paso 4: Preservar la liquidez después del cierre
Un principiante no debería invertir cada dólar disponible en la adquisición.
Es posible que se necesiten reservas financieras para:
- Vacante;
- Reservas inferiores a las esperadas;
- Deducibles del seguro;
- Reparaciones de tejados, plomería o electricidad;
- Reemplazo de aire acondicionado;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Pagos de hipoteca;
- Servicios legales y de contabilidad;
- Preparación y recuperación para tormentas;
- Movimientos de divisas.
Una propiedad que parece asequible al momento del cierre puede volverse financieramente estresante cuando se realiza una reparación importante durante un período de desocupación.
Paso 5: Decida entre efectivo y financiación
Compra en efectivo
Una compra en efectivo puede proporcionar:
- Sin calificación hipotecaria;
- Sin pago mensual de la deuda;
- Menos documentos requeridos por los prestamistas;
- Cierre potencialmente más rápido;
- Posición negociadora potencialmente más fuerte;
- Sin cargos de originación de préstamos ni intereses hipotecarios.
Las posibles limitaciones incluyen:
- Más capital concentrado en una sola propiedad;
- Liquidez reducida;
- Menos capital disponible para diversificación;
- Costo de oportunidad de utilizar el monto total en efectivo.
Compra financiada
La financiación puede permitir al inversor comprar utilizando una combinación de capital personal y dinero prestado.
Los beneficios potenciales incluyen:
- Preservar parte de la liquidez del inversor;
- Reducir el importe comprometido con el precio de compra;
- Potencialmente adquirir más de un activo;
- Aumentar el rendimiento del efectivo invertido cuando el rendimiento es sólido.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Pagos mensuales requeridos independientemente de la ocupación;
- Intereses y tarifas del prestamista;
- Sanciones por pago anticipado;
- Pagos globales;
- Reservas financieras requeridas;
- Riesgo de refinanciación;
- Mayores pérdidas cuando el desempeño de la propiedad es débil.
El apalancamiento puede aumentar tanto las ganancias como las pérdidas.
Financiamiento Extranjero y de Inversión-Propiedad
Los inversores internacionales pueden encontrarse con programas de financiación descritos como:
- Préstamos nacionales extranjeros;
- Préstamos DSCR;
- Préstamos para fines comerciales;
- Préstamos de cartera;
- Préstamos mediante extracto bancario;
- Programas basados en activos.
No existe un estándar hipotecario universal para extranjeros.
Los requisitos pueden variar según:
- Nacionalidad y residencia del inversor;
- Tipo de propiedad;
- Estrategia de alquiler;
- Monto del préstamo;
- Pago inicial;
- Reservas de efectivo;
- Historial crediticio estadounidense o internacional;
- Rentas de propiedad;
- Fuente de los fondos;
- Estructura de propiedad;
- Pautas del prestamista.
Compare el préstamo completo, no solo la tasa de interés
El inversor debe comparar:
- Tasa de interés;
- Tasa porcentual anual cuando se proporcione;
- Puntos de origen;
- Tarifas de suscripción y procesamiento;
- Principal e intereses mensuales;
- Pagos en garantía requeridos;
- Sanción por pago anticipado;
- Tarifa fija o ajustable;
- Fecha de pago del globo;
- Fondos totales requeridos al cierre;
- Reservas requeridas;
- Disposiciones de garantía personal;
- Condiciones predeterminadas.
Utilice la estimación de préstamos para comparar ofertas hipotecarias
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor explica que una estimación de préstamo proporciona información importante sobre una hipoteca solicitada, incluidos los plazos estimados del préstamo, los pagos mensuales y los costos de cierre.
Los prestatarios deben solicitar estimaciones de préstamos de más de un prestamista cuando sea posible y comparar los términos completos.
Es posible que los préstamos con fines comerciales y ciertos préstamos de inversión no siempre utilicen la misma estructura de divulgación al consumidor. El inversionista debe solicitar una hoja de términos detallada por escrito y un cuadro de tarifas completo siempre que no se proporcione la estimación de préstamo estándar.
¿Qué es un ITIN?
Un Número de Identificación de Contribuyente Individual, o ITIN, es un número de procesamiento de impuestos de nueve dígitos emitido por el Servicio de Impuestos Internos a personas elegibles que necesitan un número de identificación de contribuyente de EE. UU. para fines de impuestos federales pero que no son elegibles para un número de Seguro Social.
Un ITIN puede ser relevante para:
- Presentación de una declaración de impuestos federales de EE. UU.;
- Declarar ingresos por alquiler;
- Reclamar deducciones o reembolsos elegibles;
- Ciertas solicitudes de hipotecas;
- Procedimientos FIRPTA;
- Otras obligaciones tributarias federales.
Un ITIN no es:
- Un número de Seguro Social;
- Autorización de trabajo;
- Estado migratorio;
- Una visa;
- Una garantía de aprobación de la hipoteca;
- Un requisito universal para la compra de propiedades.
El IRS afirma que el período de procesamiento estándar es de aproximadamente siete semanas. Pueden pasar de nueve a once semanas durante el período pico o cuando la solicitud se envía desde fuera de los Estados Unidos.
Revise las instrucciones oficiales del IRS para solicitar un ITIN.
Paso 6: Construir el equipo profesional
Un principiante en inversiones desde el extranjero no debe depender de un solo profesional para brindarle todo tipo de asesoramiento.
Profesional inmobiliario del comprador
El profesional inmobiliario puede ayudar con:
- Búsquedas de mercado y propiedades;
- Ventas comparables;
- Información del mercado de alquiler;
- Visitas guiadas a la propiedad;
- Preparación de oferta;
- Plazos de tiempo del contrato;
- Coordinación con otros profesionales de transacciones.
El inversor deberá confirmar:
- Estado de la licencia;
- Experiencia con propiedades de inversión;
- Experiencia con compradores internacionales;
- Conocimiento de la estrategia de alquiler objetivo;
- Términos de representación y compensación;
- Posibles conflictos de intereses.
Abogado de Bienes Raíces
El abogado puede ayudar con:
- Estructura de propiedad;
- Revisión del contrato;
- Documentos de la entidad;
- Título y preguntas finales;
- Contratos de arrendamiento y gestión;
- Planificación patrimonial y de sucesión;
- Restricciones a la propiedad extranjera específicas de cada estado.
Profesional Fiscal Internacional
Un profesional fiscal con experiencia en propiedad de no residentes puede asesorarle sobre:
- Residencia fiscal en EE. UU.;
- Informes de ingresos por alquiler;
- Elecciones fiscales;
- Requisitos de ITIN o EIN;
- Depreciación;
- Informes de entidad;
- FIRPTA;
- Impuesto sobre patrimonio y donaciones;
- Coordinación con los informes del país de origen.
Prestamista o corredor hipotecario
El profesional financiero debe proporcionar información escrita sobre:
- Elegibilidad;
- Documentación requerida;
- Estructura del préstamo;
- Tarifas completas;
- Sanciones por pago anticipado;
- Requisitos de reserva;
- Cronograma de cierre esperado.
Inspector de viviendas
Un inspector independiente evalúa la condición visible de la propiedad y puede identificar problemas relacionados con:
- Techo;
- Sistemas eléctricos;
- Plomería;
- Calefacción y aire acondicionado;
- Fundamentos y estructura;
- Intrusión de agua;
- Electrodomésticos;
- Artículos de seguridad.
Profesional de Seguros
El inversor debe obtener información sobre el seguro antes de que expire el período de diligencia debida.
El análisis puede incluir:
- Cobertura de propiedad;
- Uso de propietario o alquiler a corto plazo;
- Responsabilidad;
- Tormenta de viento;
- Inundación;
- Deducibles por huracanes;
- Pérdida de ingresos por alquiler;
- Antigüedad de la propiedad y elegibilidad del techo.
Administrador de la propiedad
El administrador de la propiedad podrá coordinar:
- Publicidad;
- Comunicación con inquilinos o huéspedes;
- Cobro del alquiler;
- Mantenimiento;
- Inspecciones;
- Estados contables;
- Administración de arrendamientos o reservas;
- Respuesta de emergencia.
La administración debe seleccionarse antes del cierre y no después de que se desarrolle un problema urgente de inquilino, huésped o mantenimiento.
Paso 7: Decida cómo será la propiedad de la propiedad
Las posibles estructuras de propiedad incluyen:
- Propiedad individual;
- Sociedad de responsabilidad limitada;
- Asociación;
- Corporación;
- Confianza;
- Otra estructura jurídica o de planificación patrimonial.
Ninguna estructura es automáticamente la mejor para cada inversor.
La decisión puede afectar:
- Responsabilidad;
- Financiamiento;
- Declaración de impuestos;
- Gastos de la entidad;
- Gestión de propiedades;
- Sucesión y planificación patrimonial;
- Tratamiento FIRPTA;
- Obligaciones de divulgación del país de origen.
Una LLC no resuelve automáticamente todos los problemas
Una sociedad de responsabilidad limitada puede ser útil en determinadas circunstancias, pero crear una no significa automáticamente:
- Eliminar la responsabilidad personal;
- Reducir los impuestos sobre la renta;
- Evite FIRPTA;
- Evitar la exposición al impuesto sobre el patrimonio de EE. UU.;
- Financiamiento de garantía;
- Eliminar los requisitos de presentación de informes anuales;
- Proteger contra gestión inadecuada o garantías personales.
Una entidad estadounidense de propiedad extranjera no considerada también puede tener obligaciones federales de presentación de información, incluidos posibles requisitos del Formulario 5472 cuando ocurren transacciones reportables.
Se debe revisar la estructura antes de firmar el contrato de compra o transferir el depósito.
Paso 8: Seleccione el mercado utilizando datos
Un principiante no debe seleccionar un mercado basándose únicamente en:
- Popularidad en las redes sociales;
- La compra de un amigo;
- Familiaridad con un destino turístico;
- La presentación de un desarrollador;
- Apreciación proyectada;
- El precio de compra más bajo disponible.
El análisis de mercado puede incluir:
- Tendencias de población y hogares;
- Sectores de empleo;
- Ingresos del hogar;
- Vacante de alquiler;
- Renta de mercado;
- Oferta de vivienda nueva;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Condiciones del seguro;
- Regulaciones de alquiler;
- Demanda de reventa;
- Disponibilidad de administración de propiedades.
Los datos del mercado deben ser locales
Los informes nacionales y estatales brindan contexto, pero no determinan el desempeño de una propiedad en particular.
Los inversores deberían comparar:
- Ciudad;
- Barrio;
- Subdivisión o edificio;
- Tipo de propiedad;
- Recuento de dormitorios;
- Antigüedad de la propiedad;
- Alquileres comparables;
- Ventas comparables.
Paso 9: Analizar el rendimiento neto de la propiedad
Los principiantes suelen confundir el alquiler con las ganancias.
Una propiedad que produce $3,000 por mes en alquiler genera $36,000 en ingresos brutos anuales, pero esta no es la cantidad que se queda con el inversionista.
Los gastos pueden incluir:
- Vacante;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Utilidades;
- Reparaciones;
- Mantenimiento;
- Paisajismo o servicio de piscina;
- Tarifas de arrendamiento;
- Limpieza;
- Reemplazo de muebles;
- Gastos contables y legales;
- Pagos de hipoteca;
- Reservas de capital.
Análisis ilustrativo del alquiler
Entonces habría que considerar los pagos de hipotecas y los impuestos específicos de los inversores.
El ejemplo es educativo y no representa el rendimiento esperado para una propiedad en particular.
Métricas de inversión importantes
Rendimiento bruto de alquiler
Rendimiento bruto del alquiler = Alquiler bruto anual ÷ Precio de compra × 100
Esta métrica no incluye gastos.
Ingresos operativos netos
Ingresos operativos netos = Ingresos operativos brutos − Gastos operativos
El NOI generalmente se calcula antes del capital y los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la renta y ciertos gastos de capital.
Tasa de capitalización
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto ÷ Valor de la propiedad × 100
Flujo de caja antes de impuestos
Flujo de caja antes de impuestos = Ingresos operativos netos − Pagos de financiación
Devolución de efectivo sobre efectivo
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
El efectivo total invertido puede incluir el pago inicial, los costos de cierre, las reparaciones, el mobiliario y los costos de financiamiento.
Prueba de estrés de la inversión
Un principiante debería calcular más de un escenario.
Escenario base
- Alquiler de mercado admitido;
- Vacante normal;
- Seguros e impuestos esperados;
- Mantenimiento de rutina.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro un 15% más alto;
- Mantenimiento adicional;
- Sin apreciación de la propiedad.
Escenario negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses de vacante;
- Una reparación importante;
- Impuestos a la propiedad más altos;
- Un tipo de cambio desfavorable;
- Menor valor de reventa.
Una propiedad que sólo produce un flujo de caja positivo en el escenario más optimista puede exponer a un principiante a un riesgo excesivo.
Paso 10: preparar y enviar la oferta
Una oferta de compra puede abordar:
- Precio de compra;
- Depósito de garantía;
- Términos de financiación;
- Período de inspección;
- Fecha de cierre;
- Condiciones de tasación;
- Requisitos del título;
- Aprobación de la asociación;
- Mobiliario o propiedad personal;
- Créditos del vendedor;
- Derecho a ceder el contrato;
- Otras contingencias.
El inversor debe comprender qué depósitos son reembolsables, qué plazos son estrictos y bajo qué circunstancias se puede cancelar el contrato.
Las firmas electrónicas pueden facilitar las transacciones remotas, pero una firma electrónica no hace que el contrato sea menos vinculante.
Paso 11: Completar la diligencia debida
La debida diligencia es el proceso de investigar la propiedad antes de que la transacción sea definitiva.
Inspección de la vivienda
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda programar una inspección de la vivienda durante el proceso de cierre.
Una inspección puede identificar problemas visibles, pero no garantiza que se descubran todos los defectos.
Pueden ser apropiadas inspecciones especializadas adicionales para:
- Techo;
- Fundación;
- Piscina;
- Plomería o línea de alcantarillado;
- Sistema eléctrico;
- Intrusión de moho o agua;
- Plagas;
- Sistema séptico;
- Preocupaciones medioambientales.
Revise la guía de inspección de viviendas de la CFPB.
Búsqueda de títulos y seguro de títulos
Una búsqueda de título examina los registros públicos para identificar la propiedad, gravámenes, reclamaciones y otros asuntos que afectan la propiedad.
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos reclamos cubiertos que surjan de problemas de título que existían antes de la compra.
Es diferente del seguro de título del prestamista, que protege al prestamista hipotecario.
Revise la explicación de la CFPB sobre el seguro de título del propietario.
Revisión de la asociación
Para un condominio, casa adosada o asociación de propietarios, revise:
- Cuotas mensuales o anuales;
- Estados financieros y presupuesto;
- Fondos de reserva;
- Evaluaciones pendientes y aprobadas;
- Restricciones de alquiler;
- Períodos mínimos de arrendamiento;
- Procedimientos de aprobación del inquilino o huésped;
- Seguro;
- Litigios pendientes;
- Actas de reuniones recientes;
- Reglas que afectan las renovaciones o el uso de la propiedad.
Revisión de seguros
Obtenga una cotización de seguro antes de que expire el período de diligencia debida.
Una propiedad puede volverse financieramente poco atractiva cuando se descubren los requisitos reales de la prima, el deducible, las exclusiones, la exposición a inundaciones o el techo.
Revisión del impuesto sobre la propiedad
No confíe únicamente en la factura de impuestos actual del vendedor.
El valor tasado, las exenciones y el valor imponible pueden cambiar después de la transacción.
Verificación de alquiler
Confirmar:
- Alquiler de mercado realista;
- Permiso de alquiler a corto plazo;
- Arrendamientos existentes;
- Depósitos de seguridad;
- Historial de pagos del inquilino;
- Licencias y registros;
- Restricciones de asociación;
- Costos de administración de la propiedad.
Paso 12: Prepárese para el cierre
El proceso de cierre transfiere legalmente la propiedad y, cuando se utiliza financiamiento, completa los documentos de la hipoteca.
Antes del cierre, es posible que el comprador deba:
- Proporcionar documentos financieros y de identificación actualizados;
- Confirmar fuente de fondos;
- Obtener seguro de propietario o de arrendador;
- Revisar los documentos de título;
- Completa un recorrido final;
- Revisar la declaración de liquidación o la Divulgación de cierre;
- Transferir fondos siguiendo instrucciones verificadas;
- Firmar documentos de cierre;
- Confirma la escritura y el nombre de propiedad.
Divulgación de cierre
Para una hipoteca de consumo cubierta, la Divulgación de Cierre proporciona información final sobre:
- Términos del préstamo;
- Pagos proyectados;
- Costos de cierre;
- Se requiere efectivo para cerrar;
- Información de depósito en garantía;
- Características del préstamo.
La CFPB establece que los prestatarios deben recibir la Divulgación de Cierre al menos tres días hábiles antes del cierre, lo que les da tiempo para compararla con la Estimación del Préstamo y cuestionar diferencias inesperadas.
Revise el recurso oficial CFPB Know Before You Deve hipoteca.
Prevenir el fraude electrónico
Las transacciones inmobiliarias implican grandes transferencias y con frecuencia son el objetivo de delincuentes que utilizan correos electrónicos fraudulentos e instrucciones de transferencias falsas.
Antes de transferir dinero:
- Confirma el nombre del destinatario;
- Confirmar la información bancaria y de la cuenta;
- Llame al título o a la empresa de cierre utilizando un número de teléfono previamente verificado;
- Do not rely only on an email containing new instructions;
- Sospeche de los cambios de última hora en las cuentas bancarias;
- Confirmar recibo inmediatamente después de enviar la transferencia.
La CFPB aconseja a los compradores que permanezcan alerta a las estafas de cierre de hipotecas durante el proceso de cierre.
¿Se puede completar la compra de forma remota?
Muchas transacciones inmobiliarias en EE. UU. se pueden coordinar de forma remota a través de:
- Recorridos virtuales por propiedades;
- Contratos de compra electrónicos;
- Videorreuniones;
- Solicitudes de financiación remota;
- Inspecciones independientes;
- Revisión de documentos electrónicos;
- Transferencias bancarias internacionales;
- Notificación remota o trámites consulares cuando se acepten;
- Entrega de documentos originales por mensajería.
El procedimiento exacto depende de:
- Ley estatal;
- Título o empresa de cierre;
- Requisitos del prestamista;
- Tipo de documento;
- Ubicación del inversor;
- Requisitos de notarización.
El inversor deberá confirmar el procedimiento de cierre remoto antes de firmar el contrato.
Estado actual de los informes inmobiliarios de FinCEN
La FinCEN emitió anteriormente una norma sobre bienes raíces residenciales destinada a establecer informes para ciertas transferencias no financiadas de propiedades residenciales a entidades legales y fideicomisos.
Sin embargo, el 19 de marzo de 2026, un tribunal federal de EE. UU. emitió una orden anulando la norma.
La FinCEN afirma que mientras la orden judicial siga vigente, los informantes no están obligados a presentar informes inmobiliarios y no están sujetos a responsabilidad por no hacerlo. FinCEN y el Departamento de Justicia han apelado la decisión.
Debido a que esta situación puede cambiar, los compradores, abogados, profesionales de títulos y agentes de cierre deben verificar el estado actual en el momento de la transacción.
Revise la página oficial de la Regla de bienes raíces residenciales de FinCEN.
Paso 13: Organizar la propiedad después del cierre
El cierre es el comienzo de la propiedad, no el final del proceso.
Después del cierre, el inversor debe organizar:
- Seguro de propiedad;
- Pagos de hipotecas y asociaciones;
- Cuentas bancarias;
- Gestión de propiedades;
- Licencias y registros de alquiler;
- Utilidades;
- Contabilidad y teneduría de libros;
- Registros fiscales;
- Reparaciones y mantenimiento;
- Marketing para inquilinos o invitados;
- Procedimientos de emergencia;
- Presentación anual de entidades.
Crear un sistema financiero separado
La actividad de alquiler debe registrarse por separado del gasto personal.
El inversor deberá mantener:
- Documentos de compra y cierre;
- Registros hipotecarios;
- Declaraciones de la dirección;
- Extractos bancarios;
- Arrendamientos y reservas;
- Facturas de impuestos sobre la propiedad;
- Registros de seguros;
- Facturas de reparación;
- Registros de mejora;
- Compras de muebles y equipos;
- Documentos de la entidad;
- Declaraciones de impuestos.
Impuesto federal sobre los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler de propiedades ubicadas en los Estados Unidos generalmente son ingresos de fuente estadounidense.
El IRS explica que los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de un extranjero no residente generalmente están sujetos a un impuesto del 30%, o una tasa de tratado aplicable más baja, cuando no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones.
Un propietario no residente calificado puede optar, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos por alquiler como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando se cumplen los requisitos de elección y presentación, los gastos de propiedad elegibles generalmente se pueden deducir antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la guía del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Posibles gastos de alquiler
Dependiendo de la propiedad y las normas fiscales aplicables, los gastos pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Interés hipotecario;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Utilidades;
- Publicidad;
- Servicios legales y de contabilidad;
- Depreciación.
La Publicación 527 del IRS proporciona orientación federal sobre ingresos, gastos, depreciación y uso personal de alquiler residencial.
Revise la Publicación 527 del IRS, Propiedad de alquiler residencial.
FIRPTA Cuando se vende la propiedad
La Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles, comúnmente llamada FIRPTA, generalmente exige una retención cuando una persona extranjera dispone de un interés inmobiliario estadounidense.
El IRS establece que la tasa de retención general es del 15 % del monto realizado, sujeto a las excepciones aplicables y procedimientos alternativos.
El importe obtenido puede incluir:
- Pago en efectivo;
- El valor de otros bienes transferidos;
- Responsabilidades asumidas por el comprador;
- Pasivos a los que sigue sujeto el inmueble.
La retención FIRPTA no es necesariamente el impuesto federal final del vendedor.
El vendedor generalmente informa la transacción, calcula el impuesto real y reclama el crédito por el monto retenido.
Revise la Guía de retención FIRPTA del IRS.
Impuestos e informes del país de origen
El país de origen del inversor puede exigir la presentación de informes de:
- Propiedad de EE.UU.;
- Una LLC o sociedad estadounidense;
- Cuentas bancarias extranjeras;
- Ingresos por alquiler;
- Ganancias de capital;
- Transferencias internacionales;
- Impuestos extranjeros pagados o retenidos.
El inversionista puede ser elegible para un crédito fiscal extranjero, un beneficio de tratado, una exención u otro alivio, dependiendo de la ley local y las circunstancias individuales.
La planificación fiscal en EE. UU. debe coordinarse con un profesional calificado en el país de residencia del inversor.
Lista de verificación de propiedad del primer año
Inmediatamente después del cierre
- Confirmar registro de escritura;
- Confirmar la cobertura del seguro;
- Activar utilidades;
- Proporcionar documentos al administrador de la propiedad;
- Establecer servicios bancarios y contables;
- Reparaciones urgentes completas;
- Cambiar cerraduras y códigos de acceso;
- Verificar el registro de la asociación;
- Confirmar licencias de alquiler y registros fiscales.
Durante los primeros 90 días
- Poner la propiedad en servicio de alquiler;
- Supervisar publicidad y aplicaciones;
- Revisar los procedimientos de selección de inquilinos o invitados;
- Establecer un calendario de mantenimiento;
- Confirmar los niveles de reserva;
- Revisar las primeras declaraciones de gestión;
- Organizar documentos tributarios;
- Compare los gastos reales con las proyecciones.
Al final del primer año
- Calcular el ingreso bruto real;
- Calcular los gastos operativos reales;
- Calcular el ingreso operativo neto;
- Revisar el flujo de caja;
- Evaluar el desempeño de la gestión;
- Revisar los cambios en seguros e impuestos a la propiedad;
- Informes federales y del país de origen completos;
- Actualizar el plan de mantenimiento de la propiedad;
- Compare los resultados reales con el análisis de inversión original.
Errores comunes de los principiantes
- Buscar propiedades antes de definir la estrategia;
- Usando cada dólar disponible para la compra;
- Confundir alquiler bruto con beneficio;
- Suponiendo que la apreciación esté garantizada;
- Seleccionar un mercado basándose únicamente en la popularidad;
- Confiar únicamente en las proyecciones de alquiler del desarrollador;
- Elegir la estructura de propiedad después de firmar el contrato;
- Asumir que una LLC reduce automáticamente los impuestos;
- Comparación de financiación sólo por tipo de interés;
- Ignorar las multas por pago anticipado;
- Comprar un alquiler a corto plazo sin confirmar el permiso;
- Omitir una inspección independiente;
- No obtener una cotización de seguro antes del cierre;
- Usar la factura actual del impuesto a la propiedad del vendedor como estimación futura;
- Ignorar las evaluaciones de la asociación y las restricciones de alquiler;
- Contratar a un administrador de propiedades basándose únicamente en la tarifa más baja;
- No mantener reservas;
- Ignorar FIRPTA hasta que se venda la propiedad;
- No revisar las obligaciones de presentación de informes del país de origen;
- Envío de dinero mediante instrucciones de transferencia no verificadas.
Lista de verificación de inversión para principiantes
- Defina el objetivo: ingresos, apreciación, uso personal, diversificación o preservación del capital.
- Seleccione la estrategia: largo plazo, corto plazo, mediano plazo, comprar y mantener o valor agregado.
- Calcule el capital completo: incluya cierre, reparaciones, mobiliario y reservas.
- Preservar la liquidez: no invertir todos los fondos disponibles.
- Construya el equipo profesional: inmobiliario, jurídico, fiscal, crediticio, seguros, inspección y gestión.
- Revise la estructura de propiedad: complétela antes de firmar el contrato.
- Compare mercados: utilice datos de población, empleo, alquiler, suministro, seguros e impuestos.
- Calcule el rendimiento neto: incluya todos los gastos realistas.
- Pruebe la inversión: modele ingresos más bajos y costos más altos.
- Compare financiamiento: revise las tasas, tarifas, multas, reservas y el efectivo requerido completo.
- Debida diligencia completa: inspección, título, asociación, seguro, impuestos y revisión de alquiler.
- Verifique las instrucciones de cierre: confirme de forma independiente todos los datos bancarios.
- Establecer gestión: organizar las operaciones locales antes del cierre.
- Mantener registros: preservar todos los documentos de propiedad, entidad, financieros y fiscales.
- Revisar el desempeño anualmente: comparar los resultados reales con el plan original.
Preguntas frecuentes
¿Puede un principiante que vive fuera de los Estados Unidos comprar una propiedad en los Estados Unidos?
Los inversores internacionales compran regularmente propiedades en los EE. UU., pero el comprador debe confirmar las restricciones estatales, las sanciones, los procedimientos de fuente de fondos, los requisitos del prestamista, la ubicación de la propiedad y cualquier consideración aplicable del CFIUS.
¿Necesito una visa para poseer bienes raíces en EE. UU.?
La propiedad y el estatus migratorio son asuntos separados. Comprar una propiedad no proporciona automáticamente una visa, residencia, autorización de trabajo o ciudadanía.
¿Necesito un ITIN antes de comprar?
No en todas las transacciones. Es posible que ciertos prestamistas exijan un ITIN para las declaraciones de impuestos federales, pero no es un requisito universal para firmar un contrato de compra o completar cada compra en efectivo.
¿Cuánto tiempo lleva una solicitud de ITIN?
El IRS afirma que los solicitantes generalmente deben esperar aproximadamente siete semanas. El procesamiento puede tardar de nueve a once semanas durante los períodos pico o cuando la solicitud se envía desde el extranjero.
¿Es mejor comprar en efectivo para principiantes?
Una compra en efectivo puede simplificar el financiamiento y eliminar los pagos de la hipoteca, pero puede concentrar demasiado capital en una sola propiedad. La decisión correcta depende de la liquidez, la diversificación, el rendimiento esperado y la tolerancia al riesgo.
¿Pueden los compradores extranjeros obtener una hipoteca estadounidense?
Algunos prestamistas ofrecen financiación para nacionales extranjeros, DSCR, de cartera y para fines comerciales. La elegibilidad, el pago inicial, las reservas, las tarifas, los honorarios, la documentación y los requisitos de propiedad varían significativamente.
¿Cuánto capital debe tener un principiante?
El monto requerido depende de la propiedad, estrategia, financiamiento, costos de cierre, reparaciones, mobiliario, seguros, impuestos y reservas. El inversor debe calcular el capital requerido completo y no sólo el pago inicial.
¿Un principiante debería comprar a través de una LLC?
Una LLC puede ser apropiada en algunas situaciones, pero no es automáticamente la mejor opción. Profesionales calificados deben revisar la responsabilidad, la financiación, los impuestos, los informes, el patrimonio y las consecuencias en el país de origen.
¿Puedo comprar la propiedad sin visitar los Estados Unidos?
Muchas transacciones se pueden coordinar de forma remota, pero los procedimientos dependen del estado, el prestamista, la compañía de títulos, los documentos y los requisitos de certificación notarial.
¿Debo obtener una inspección de la propiedad?
Una inspección independiente es una parte importante de la diligencia debida. Las inspecciones especializadas también pueden ser apropiadas según la condición, antigüedad, sistemas y ubicación de la propiedad.
¿Qué es el seguro de título?
El seguro de título puede proteger contra ciertos reclamos de propiedad cubiertos o defectos de título que existían antes de la compra. Las políticas de título del prestamista y del propietario protegen a diferentes partes.
¿Cómo sé si una propiedad es rentable?
Calcule el alquiler realista y reste los costos de desocupación, administración, impuestos, seguros, tarifas de asociación, mantenimiento, servicios públicos, financiamiento, reservas y otros costos operativos completos.
¿Los inversores extranjeros pagan impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler?
Sí, las propiedades de alquiler en EE. UU. pueden crear obligaciones federales de presentación de informes y de impuestos sobre la renta. El resultado depende de la residencia fiscal, la estructura de propiedad, las elecciones, los ingresos, los gastos y los tratados aplicables.
¿Qué sucede cuando un inversor extranjero vende una propiedad estadounidense?
La retención FIRPTA puede aplicarse al monto realizado. El vendedor generalmente presenta la declaración de impuestos federales aplicable para calcular el impuesto real y reclamar el crédito por la retención.
¿Cuál es el mayor riesgo para un principiante?
Uno de los riesgos más comunes es comprar basándose en proyecciones optimistas de ingresos brutos sin calcular gastos completos, reservas, obligaciones financieras, impuestos y escenarios negativos.
Comience con un sistema, no con un listado de propiedades
Una primera inversión inmobiliaria exitosa en Estados Unidos comienza antes de que el inversor busque una casa.
El principiante primero debe definir el objetivo, seleccionar la estrategia, calcular el capital requerido completo, preservar la liquidez, organizar el apoyo profesional y comprender cómo se operará la inversión desde el extranjero.
La propiedad luego debe seleccionarse utilizando datos del mercado local, supuestos de alquiler realistas, inspecciones independientes, revisión de títulos, información del seguro, estimaciones de gastos completas y un plan de salida claro.
Buldora ayuda a los inversores internacionales a comparar los mercados de EE. UU., comprender las estructuras de inversión, evaluar propiedades utilizando escenarios financieros completos y coordinar el proceso de compra con profesionales calificados en bienes raíces, préstamos, derecho, impuestos, seguros y administración de propiedades.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y fuentes Referencias
Este artículo fue investigado utilizando publicaciones gubernamentales originales, orientación oficial para el consumidor, recursos fiscales federales, información regulatoria e informes primarios del mercado inmobiliario. Las leyes, los procedimientos fiscales, los programas hipotecarios, los requisitos de presentación de informes, las condiciones del mercado, los precios, los seguros y el rendimiento de las inversiones pueden cambiar después de la publicación.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: 2025 Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales de EE. UU.
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- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: ser propietario de una vivienda
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- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Seguro de título y servicios de cierre
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- Servicio de Impuestos Internos: cómo solicitar un ITIN
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario W-7
- Servicio de Impuestos Internos – Extranjeros no residentes: bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Departamento del Tesoro de EE.UU. — Comité de Inversión Extranjera en los Estados Unidos
- Red de Ejecución de Delitos Financieros: Estado de la Norma sobre Bienes Raíces Residenciales
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