Estados Unidos ofrece a los inversores internacionales acceso a uno de los mercados inmobiliarios más grandes y diversos del mundo.
Los compradores extranjeros pueden evaluar viviendas unifamiliares, condominios, casas adosadas, pequeñas propiedades multifamiliares, alquileres vacacionales, alquileres amueblados y otros bienes inmuebles que generan ingresos en mercados con precios, demanda de inquilinos, impuestos, condiciones de seguro y perfiles de inversión muy diferentes.
Sin embargo, comprar una propiedad de inversión en los Estados Unidos implica más que seleccionar una ciudad y transferir dinero.
El inversor debe definir la estrategia, calcular el capital requerido completo, revisar las estructuras de propiedad, comprender la financiación, investigar la propiedad, evaluar el permiso de alquiler, organizar el seguro y la gestión, cumplir con las normas fiscales de EE. UU. y planificar la venta futura.
Esta guía completa explica cómo comprar una propiedad de inversión en EE. UU. como comprador extranjero, desde el plan de inversión inicial hasta la propiedad, las operaciones de alquiler, la declaración de impuestos y la salida.
Respuesta rápida: un comprador extranjero generalmente puede adquirir una propiedad de inversión en los EE. UU. seleccionando una estrategia de mercado y alquiler adecuada, documentando la fuente de los fondos, eligiendo una estructura de propiedad con asesoramiento legal y fiscal calificado, obteniendo financiamiento o preparando una compra en efectivo, completando la inspección y la debida diligencia de títulos, organizando seguros y administración, y cumpliendo con las normas federales, estatales, locales y del país de origen aplicables.
La propiedad de la propiedad no garantiza ingresos por alquiler, apreciación, aprobación de financiación, estatus migratorio, ahorros fiscales o éxito de la inversión.
Participación internacional en bienes raíces estadounidenses
Los compradores internacionales son una parte establecida del mercado inmobiliario residencial de EE. UU.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que compradores extranjeros compraron aproximadamente 78.100 propiedades residenciales existentes en EE. UU. entre abril de 2024 y marzo de 2025.
El volumen estimado en dólares de esas compras alcanzó aproximadamente 56 mil millones de dólares.
El informe identificó dos categorías principales de compradores internacionales:
- Compradores extranjeros no residentes: personas con residencia permanente fuera de los Estados Unidos que compran propiedades para inversión, vacaciones u otros fines;
- Compradores extranjeros residentes: inmigrantes recientes o residentes internacionales que han vivido en los Estados Unidos durante un período de calificación.
Los compradores internacionales representaron aproximadamente el 1,9 % de las compras de viviendas usadas y el 2,5 % del volumen total en dólares durante el período del informe.
Revise el informe sobre transacciones internacionales de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
¿Puede un comprador extranjero adquirir propiedades de inversión en EE. UU.?
Los extranjeros suelen comprar propiedades residenciales y de inversión en los Estados Unidos.
No existe una norma federal única que prohíba a todos los ciudadanos no estadounidenses adquirir propiedades residenciales ordinarias.
Sin embargo, la elegibilidad no debe describirse como completamente ilimitada porque una transacción puede verse afectada por:
- Sanciones federales;
- Revisiones contra el blanqueo de dinero y fuentes de fondos;
- Leyes estatales que involucran a ciertas personas o entidades extranjeras;
- Restricciones que involucran la propiedad agrícola;
- Propiedades ubicadas cerca de instalaciones militares, aeropuertos o puertos marítimos;
- Comité de Inversión Extranjera en la jurisdicción de los Estados Unidos;
- Requisitos de prestamistas y aseguradores;
- Reglas de transferencia de capital al país de origen.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. explica que el Comité de Inversión Extranjera en los Estados Unidos, comúnmente llamado CFIUS, puede revisar ciertas transacciones inmobiliarias realizadas por personas extranjeras cuando la propiedad está ubicada en o cerca de instalaciones militares, aeropuertos o puertos marítimos específicos.
Revise las Instrucciones de bienes raíces del CFIUS.
Antes de comprar, un inversionista extranjero debe contar con un abogado calificado que confirme que ninguna restricción federal, estatal, relacionada con sanciones o específica de ubicación afecta la transacción propuesta.
Comprar una propiedad no proporciona estatus migratorio
La propiedad de bienes raíces y el estatus migratorio son asuntos legales separados.
La compra de una propiedad no proporciona automáticamente:
- Una visa estadounidense;
- Residencia permanente;
- Autorización de empleo;
- Ciudadanía;
- El derecho a permanecer en los Estados Unidos;
- El derecho a trabajar personalmente en el negocio de administración de propiedades.
Los inversores que busquen beneficios de inmigración deben obtener asesoramiento de un abogado de inmigración estadounidense calificado.
Paso 1: Definir el objetivo de inversión
El objetivo de inversión debe establecerse antes de que el inversor seleccione una ciudad o propiedad.
Los objetivos comunes incluyen:
- Ingresos por alquiler recurrentes;
- Apreciación de la propiedad a largo plazo;
- Exposición a activos denominados en dólares;
- Diversificación de cartera;
- Preservación del capital;
- Uso personal o familiar;
- Una futura residencia;
- Una combinación de ingresos y uso personal.
El objetivo determina lo adecuado:
- Mercado;
- Tipo de propiedad;
- Estrategia de alquiler;
- Estructura de financiación;
- Sistema de gestión;
- Período de tenencia;
- Estrategia de salida.
Es posible que una propiedad comprada principalmente para vacaciones personales no produzca el mayor retorno de la inversión. Una propiedad de altos ingresos puede no estar ubicada en el mercado con mayor reconocimiento internacional o apreciación esperada.
Paso 2: Seleccione la estrategia de inversión
Alquiler a largo plazo
Un alquiler a largo plazo generalmente se alquila por seis meses, un año o más.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Ingresos mensuales más predecibles;
- Menor facturación que los alquileres a corto plazo;
- Reducción de la dependencia del turismo;
- Menos gastos de limpieza y atención al huésped;
- Gestión diaria menos intensiva.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Falta de pago del inquilino;
- Vacancia entre arrendamientos;
- Daños a la propiedad;
- Procedimientos legales relacionados con la ejecución del contrato de arrendamiento;
- El alquiler permanece fijo durante el plazo del arrendamiento;
- Mantenimiento y reposiciones de capital.
Alquiler a corto plazo o vacacional
Un alquiler a corto plazo generalmente se amuebla y se alquila por noche, semana o por otro período corto.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Posibilidad de ajustar los precios nocturnos con frecuencia;
- Ingresos brutos potencialmente mayores en mercados turísticos fuertes;
- Posible uso personal durante períodos seleccionados;
- Acceso a múltiples canales de reserva.
Los riesgos y gastos potenciales incluyen:
- Estacionalidad;
- Ocupación variable;
- Comisiones de administración de propiedades;
- Limpieza y lavandería;
- Utilidades pagadas por el propietario;
- Reemplazo de muebles y equipos;
- Tarifas de plataforma;
- Daños a los huéspedes;
- Impuestos de licencia y alojamiento;
- Restricciones de ciudad, condado, zonificación, condominio y asociación.
Una propiedad ubicada cerca de una playa, parque temático, centro de convenciones o atracción turística no se aprueba automáticamente para uso de alquiler a corto plazo.
Alquiler amueblado a medio plazo
Los alquileres a medio plazo pueden servir:
- Profesionales viajeros;
- Empleados corporativos;
- Reubicación de familias;
- Residentes de temporada;
- Estudiantes;
- Personas que reciben tratamiento médico;
- Residentes desplazados por un reclamo de seguro.
Esta estrategia puede ofrecer una ocupación más prolongada que los alquileres nocturnos, pero generalmente requiere muebles, servicios públicos, Internet, arrendamientos flexibles y administración activa.
Comprar y mantener
Un inversor que compra y mantiene compra una propiedad con la intención de poseerla durante varios años.
La devolución podrá proceder de:
- Ingresos por alquiler;
- Apreciación potencial;
- Reducción del principal de la hipoteca;
- Posibles deducciones fiscales y depreciación.
La apreciación de la propiedad no está garantizada y es posible que se requiera un largo período de tenencia para recuperar los gastos de adquisición, financiación y venta futura.
Propiedad de valor añadido
Un inversor de valor añadido intenta aumentar el valor o los ingresos de la propiedad a través de:
- Renovación;
- Reparaciones;
- Gestión mejorada;
- Mejor ubicación de los inquilinos;
- Mayor ocupación;
- Reducción de gastos;
- Reposicionamiento de la propiedad.
Esta estrategia implica riesgos adicionales, incluidos retrasos en la construcción, problemas con permisos, sobrecostos, disputas con contratistas y desocupación prolongada.
Paso 3: Elija el tipo de propiedad
Vivienda unifamiliar
Ventajas potenciales:
- Amplia demanda por parte de las familias;
- No hay paredes compartidas;
- Atractivo de reventa potencialmente más fuerte para los propietarios-ocupantes;
- Mayor control sobre la propiedad.
Riesgos potenciales:
- Una vacante puede eliminar todos los ingresos por alquiler;
- El propietario es responsable de la estructura completa;
- El tejado, la jardinería, la plomería y los sistemas principales pueden generar gastos importantes.
Condominio
Ventajas potenciales:
- Mantenimiento de áreas comunes a cargo de la asociación;
- Posible acceso a servicios;
- Inventario en mercados urbanos, costeros y turísticos;
- Menos mantenimiento exterior realizado directamente por el propietario.
Riesgos potenciales:
- Cuotas mensuales de asociación;
- Evaluaciones especiales;
- Restricciones de alquiler;
- Procedimientos de aprobación de la asociación;
- Preocupaciones sobre seguros y reservas de edificios;
- Control reducido sobre las principales decisiones de construcción.
Casa adosada
Una casa adosada puede combinar características de un condominio y una vivienda unifamiliar.
Los inversores deben confirmar:
- Qué partes de la propiedad debe asegurar el propietario;
- Qué elementos exteriores mantiene la asociación;
- Cuotas mensuales;
- Restricciones de alquiler;
- Responsabilidades estructurales y de techo.
Pequeña propiedad multifamiliar
Una propiedad dúplex, triplex o de cuatro unidades puede proporcionar múltiples fuentes de ingresos por alquiler.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Ingresos de más de un inquilino;
- Reducción de la dependencia de una unidad ocupada;
- Posibles eficiencias operativas.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Mayores requisitos de gestión;
- Mayores gastos de reparación y servicios públicos;
- Seguros más complejos;
- Diferencias de financiación y tasación;
- Requisitos de zonificación y licencias locales.
Nueva construcción
La propiedad de nueva construcción puede ofrecer:
- Sistemas modernos;
- Garantías del constructor;
- Menor mantenimiento inicial;
- Funciones de eficiencia energética;
- Posibles incentivos para prestamistas o constructores.
Los inversores también deberían evaluar:
- Retrasos en la construcción;
- Requisitos de depósito;
- Competencia de futuras propiedades nuevas;
- Tarifas de asociación y desarrollo comunitario;
- Impuestos a la propiedad después de la finalización;
- Historial de alquiler en la comunidad;
- Si los incentivos afectan la verdadera comparación del precio de compra.
Paso 4: Calcule el capital requerido completo
El capital requerido es mayor que el precio de compra o el pago inicial.
Un presupuesto de adquisición completo puede incluir:
- Pago inicial o precio completo de compra en efectivo;
- Depósito de garantía;
- Honorarios del prestamista;
- Valoración;
- Inspección;
- Encuesta;
- Búsqueda de títulos y seguro de títulos;
- Honorarios de abogados y contabilidad;
- Formación de la entidad;
- Primas de seguros;
- Pagos anticipados de impuestos y seguros;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Mobiliario y equipo;
- Licencias de alquiler y registros;
- Gastos de conversión de moneda;
- Reservas operativas.
Compra financiada ilustrativa
Supongamos que un inversionista extranjero está evaluando una propiedad de alquiler de $500 000 y recibe un escenario de financiamiento que requiere un pago inicial del 30 %.
Este ejemplo es educativo. No representa términos estándar del prestamista ni costos de cierre garantizados.
Los requisitos de capital reales varían según la propiedad, el estado, el préstamo, el prestamista, el seguro, los servicios de título, las reparaciones, la estrategia de alquiler y el tipo de cambio.
Mantener la liquidez después del cierre
Un inversor no debe utilizar cada dólar disponible para completar la compra.
Es posible que se requieran reservas para:
- Vacante;
- Reservas inferiores a las esperadas;
- Pagos de hipoteca;
- Deducibles del seguro;
- Reemplazo de techo o aire acondicionado;
- Reparaciones de plomería y electricidad;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Gastos legales y contables;
- Preparación y recuperación para tormentas;
- Movimientos de divisas.
Paso 5: Decida entre efectivo y financiación
Compra en efectivo
Las ventajas potenciales incluyen:
- Sin calificación hipotecaria;
- Sin pago mensual de la deuda;
- Sin intereses hipotecarios;
- Menos documentos requeridos por los prestamistas;
- Cierre potencialmente más rápido;
- Posición negociadora potencialmente más sólida.
Las posibles desventajas incluyen:
- Mayor concentración de capital;
- Liquidez reducida;
- Menos capital disponible para diversificación;
- Costo de oportunidad de los fondos invertidos.
Compra financiada
Las ventajas potenciales incluyen:
- Preservación de parte de la liquidez del inversor;
- Menor cantidad de efectivo comprometida con el precio de compra;
- Capacidad potencial para adquirir múltiples inversiones;
- Retorno potencialmente mayor del efectivo invertido cuando el rendimiento es sólido.
Las posibles desventajas incluyen:
- Intereses y tarifas del prestamista;
- Pagos mensuales independientemente de la vacante;
- Reservas financieras requeridas;
- Sanciones por pago anticipado;
- Disposiciones sobre pagos globales;
- Riesgo de refinanciación;
- Mayores pérdidas cuando la propiedad tiene un rendimiento inferior.
El apalancamiento puede aumentar tanto las ganancias como las pérdidas.
Préstamos para extranjeros y propiedades de inversión
Los inversores internacionales pueden encontrar financiación descrita como:
- Hipotecas nacionales extranjeras;
- Préstamos DSCR;
- Préstamos para fines comerciales;
- Préstamos de cartera;
- Préstamos basados en activos;
- Programas de extractos bancarios.
No existe un único programa hipotecario universal para ciudadanos extranjeros.
Los requisitos pueden depender de:
- El país de ciudadanía y residencia del inversor;
- Tipo de propiedad;
- Estrategia de alquiler;
- Monto del préstamo;
- Pago inicial;
- Reservas financieras;
- Historial crediticio;
- Ingresos por alquiler de propiedades;
- Estructura de propiedad;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Pautas del prestamista.
Compare más que la tasa de interés
Reseña:
- Tasa de interés;
- Tasa porcentual anual cuando corresponda;
- Plazo del préstamo;
- Tarifa fija o ajustable;
- Puntos de origen;
- Tarifas de procesamiento y suscripción;
- Pago mensual estimado;
- Reservas requeridas;
- Sanción por pago anticipado;
- Pago global;
- Disposiciones de recurso o garantía personal;
- Efectivo total requerido al cierre.
Estimación del préstamo y divulgación de cierre
Para transacciones hipotecarias de consumo cubiertas, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor proporciona herramientas estandarizadas para revisar los términos de la hipoteca.
Una estimación de préstamo proporciona información sobre:
- Monto del préstamo;
- Tasa de interés;
- Pago mensual estimado;
- Seguro hipotecario cuando corresponda;
- Costos de cierre estimados;
- Efectivo estimado necesario para cerrar;
- Sanciones por pago anticipado;
- Pagos globales;
- Funciones de interés fijo o ajustable.
Revise la Explicación oficial de la estimación de préstamos de la CFPB.
La Divulgación de Cierre proporciona los términos finales del préstamo y los costos de cierre.
Para las hipotecas cubiertas, el prestamista generalmente debe proporcionar la Divulgación de Cierre al menos tres días hábiles antes del cierre programado.
Esto permite al comprador comparar los términos finales con la estimación del préstamo anterior.
Revise la Explicación de la divulgación de cierre de la CFPB.
Es posible que los préstamos con fines comerciales y ciertos préstamos de inversión no utilicen los mismos formularios de divulgación. El inversor debe solicitar una hoja de condiciones escrita completa y un cuadro de tarifas.
¿Qué es un préstamo DSCR?
DSCR significa índice de cobertura del servicio de la deuda.
Un préstamo DSCR generalmente evalúa si los ingresos de alquiler calificados de la propiedad pueden respaldar el pago de la deuda requerido.
Un cálculo simplificado es:
DSCR = Ingreso de propiedad calificado ÷ Obligación de deuda calificada
Por ejemplo, si el prestamista reconoce $3000 en ingresos mensuales calificados y una obligación de deuda mensual calificada de $2500:
$3000 ÷ $2500 = 1,20 DSCR
Los prestamistas pueden calcular los ingresos y la deuda calificados de manera diferente. Algunos pueden utilizar el alquiler de mercado, los ingresos por arrendamiento existentes, los cronogramas de alquiler de tasación, los impuestos, los seguros y las tarifas de asociación.
Los inversores no deben asumir que el cálculo DSCR calificado del prestamista representa el flujo de caja real de la propiedad.
¿Qué es un ITIN?
Un Número de Identificación de Contribuyente Individual es un número de procesamiento de impuestos federales emitido por el Servicio de Impuestos Internos a personas calificadas que necesitan un número de identificación de contribuyente pero que no son elegibles para un número de Seguro Social.
Un ITIN puede ser relevante para:
- Presentar una declaración de impuestos federales;
- Declarar ingresos por alquiler;
- Reclamar deducciones o reembolsos elegibles;
- Ciertos programas hipotecarios;
- Procedimientos FIRPTA;
- Otros asuntos tributarios federales.
Un ITIN no proporciona:
- Estado migratorio;
- Autorización de trabajo;
- Una visa;
- Aprobación de hipoteca;
- Elegibilidad para los beneficios del Seguro Social.
Un ITIN no es un requisito automático para cada compra en efectivo, pero puede resultar necesario para la presentación de impuestos y otros procedimientos de inversión.
Revise la guía de solicitud de ITIN del IRS.
Paso 6: Seleccione una estructura de propiedad
Las estructuras potenciales incluyen:
- Propiedad individual;
- Sociedad unipersonal de responsabilidad limitada;
- Sociedad de responsabilidad limitada multimiembro;
- Asociación;
- Corporación;
- Confianza;
- Otra estructura jurídica o de planificación patrimonial.
Ninguna estructura es automáticamente correcta para todos los inversores extranjeros.
La decisión puede afectar:
- Responsabilidad;
- Elegibilidad de financiación;
- Clasificación fiscal federal;
- Declaraciones anuales de impuestos e informes informativos;
- Gastos administrativos;
- Planificación patrimonial;
- Sucesión;
- FIRPTA;
- Informes del país de origen.
Propiedad individual
Ventajas potenciales:
- Documentación de propiedad más sencilla;
- Financiamiento potencialmente más fácil con ciertos prestamistas;
- No se puede formar una entidad separada.
Posibles preocupaciones:
- Exposición directa a reclamaciones relacionadas con la propiedad;
- Consideraciones patrimoniales y de sucesión;
- Posibles requisitos sucesorios;
- Separación limitada entre actividad personal y patrimonial.
Sociedad de Responsabilidad Limitada
Las ventajas potenciales pueden incluir:
- Separación de actividades patrimoniales de actividades personales;
- Beneficios de gestión de responsabilidad cuando se forma y opera correctamente;
- Disposiciones flexibles de gestión y propiedad;
- Posibles beneficios administrativos y de sucesión.
Las posibles preocupaciones incluyen:
- Cuotas de formación y anuales;
- Banca y contabilidad separadas;
- Declaración de impuestos federales;
- Posibles requisitos del Formulario 5472;
- Restricciones de financiación;
- Garantías personales;
- Informes de la entidad del país de origen.
Una LLC no reduce automáticamente los impuestos, no elimina la responsabilidad, no evita la FIRPTA, no previene la exposición al impuesto sobre el patrimonio ni garantiza la financiación.
Informes de entidades de propiedad extranjera no consideradas
Una entidad estadounidense no considerada propiedad total de una persona extranjera puede tener obligaciones de presentación de informes en el formulario 5472 y el formulario proforma 1120 cuando se producen transacciones declarables.
Las transacciones reportables pueden incluir potencialmente:
- Aportes de capital;
- Distribuciones;
- Préstamos;
- Pagos entre la entidad y el propietario extranjero;
- Otras transacciones con partes extranjeras relacionadas.
Revise el recurso oficial del formulario 5472 del IRS.
Paso 7: Construir el equipo profesional
Un comprador extranjero no debe confiar en un solo profesional para cada área de la transacción.
Profesional Inmobiliario
Puede ayudar con:
- Búsqueda de propiedades;
- Ventas y alquileres comparables;
- Visitas guiadas a la propiedad;
- Preparación de oferta;
- Plazos del contrato;
- Coordinación de transacciones.
El inversor debe comprender la representación, los deberes, la experiencia y la compensación del profesional antes de firmar un acuerdo.
Abogado de Bienes Raíces
Puede ayudar con:
- Estructura de propiedad;
- Revisión del contrato;
- Documentos de la entidad;
- Título y cuestiones finales;
- Contratos de arrendamiento y gestión;
- Reglas estatales sobre propiedad extranjera;
- Planificación patrimonial y de sucesión.
Profesional Fiscal Internacional
Puede asesorar sobre:
- Residencia fiscal en EE. UU.;
- Impuestos sobre los ingresos por alquiler;
- Elecciones según la Sección 871(d);
- Requisitos de ITIN y EIN;
- Depreciación;
- Presentación de entidades;
- FIRPTA;
- Impuesto sobre patrimonio y donaciones;
- Coordinación con la fiscalidad del país de origen.
Prestamista o corredor hipotecario
Debe proporcionar información clara sobre:
- Elegibilidad;
- Documentación;
- Términos del préstamo;
- Tarifas;
- Sanciones por pago anticipado;
- Requisitos de reserva;
- Elegibilidad de propiedad;
- Cronograma de cierre.
Inspector de viviendas
Puede identificar problemas visibles relacionados con:
- Techo;
- Fundación;
- Sistema eléctrico;
- Plomería;
- Calefacción y aire acondicionado;
- Intrusión de agua;
- Electrodomésticos;
- Condiciones de seguridad.
Profesional de Seguros
Debe confirmar si la propiedad propuesta y el uso de alquiler son asegurables.
La revisión puede implicar:
- Cobertura del propietario;
- Uso de alquiler a corto plazo;
- Responsabilidad;
- Inundación;
- Tormenta de viento;
- Deducibles por huracanes o tormentas con nombre;
- Pérdida de ingresos por alquiler;
- Requisitos de antigüedad del techo y de la propiedad.
Administrador de la propiedad
Coordinación de mayo:
- Publicidad;
- Evaluación de inquilinos o invitados;
- Cobro del alquiler;
- Mantenimiento;
- Inspecciones;
- Administración de arrendamientos;
- Estados financieros;
- Respuesta de emergencia.
Paso 8: Seleccione el mercado
El mercado debe seleccionarse basándose en datos en lugar de familiaridad o popularidad.
Los factores importantes incluyen:
- Crecimiento de la población y de los hogares;
- Sectores de empleo;
- Ingresos del hogar;
- Vacante de alquiler;
- Renta de mercado;
- Oferta de vivienda;
- Actividad de construcción;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Condiciones del seguro;
- Regulaciones de alquiler;
- Disponibilidad de administración de propiedades;
- Demanda de reventa.
Mercados internacionales populares
Los inversores internacionales suelen considerar mercados en:
- Florida;
- Texas;
- California;
- Nueva York;
- Arizona;
- Georgia;
- Carolina del Norte;
- Otras regiones con crecimiento de población y empleo.
La popularidad no garantiza un fuerte flujo de caja ni una apreciación.
Cada ciudad debe analizarse por barrio, tipo de propiedad, alquiler, gastos, seguro, normativa local y precio de compra.
Paso 9: Analizar el rendimiento neto de la inversión
Los ingresos brutos por alquiler no son ganancias.
Los gastos potenciales incluyen:
- Vacante;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Utilidades;
- Limpieza;
- Mantenimiento;
- Reparaciones;
- Paisajismo o servicio de piscina;
- Tarifas de arrendamiento y renovación;
- Reemplazo de muebles;
- Licencias e impuestos de alojamiento;
- Gastos contables y legales;
- Pagos de hipoteca;
- Reservas de capital.
Análisis ilustrativo del alquiler a largo plazo
Entonces habría que considerar los pagos de hipotecas y los impuestos específicos de los inversores.
Este ejemplo no representa el rendimiento proyectado para una propiedad en particular.
Métricas de inversión
Rendimiento bruto de alquiler
Rendimiento bruto del alquiler = Alquiler bruto anual ÷ Precio de compra × 100
Esta métrica excluye todos los gastos operativos.
Ingresos operativos netos
Ingresos operativos netos = Ingresos operativos brutos − Gastos operativos
El NOI generalmente se calcula antes del capital y los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la renta y ciertos gastos de capital.
Tasa de capitalización
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto ÷ Valor de la propiedad × 100
Flujo de caja antes de impuestos
Flujo de caja antes de impuestos = Ingresos operativos netos − Pagos de financiación
Devolución de efectivo sobre efectivo
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
Prueba de estrés de la inversión
El inversor debe calcular más de un escenario.
Escenario base
- Alquiler de mercado admitido;
- Vacante normal;
- Seguros e impuestos esperados;
- Mantenimiento de rutina;
- Términos actuales del préstamo.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro un 15% más alto;
- Mantenimiento adicional;
- Sin aprecio.
Escenario negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses de vacante;
- Reparación importante;
- Impuestos a la propiedad más altos;
- Movimiento de divisas desfavorable;
- Menor valor de reventa.
Una propiedad que funciona sólo bajo supuestos optimistas puede exponer al inversor a un riesgo excesivo.
Paso 10: Enviar la oferta
Una oferta de compra puede abordar:
- Precio de compra;
- Depósito de garantía;
- Términos de financiación;
- Período de inspección;
- Condiciones de tasación;
- Fecha de cierre;
- Requisitos del título;
- Aprobación de la asociación;
- Créditos del vendedor;
- Mobiliario o propiedad personal;
- Derechos de cesión;
- Otras contingencias.
El comprador debe entender:
- Si el depósito es reembolsable;
- La fecha límite exacta de inspección;
- La fecha límite de financiación;
- Las consecuencias de no cumplir con una fecha límite;
- Qué condiciones permiten la cancelación;
- Qué documentos requieren firma inmediata.
Paso 11: Completar la diligencia debida
Inspección independiente de viviendas
Una inspección de la vivienda puede identificar problemas visibles relacionados con la estructura y los sistemas de la propiedad.
Dependiendo de la propiedad, es posible que se requieran inspecciones especializadas para:
- Techo;
- Fundación;
- Piscina;
- Sistema eléctrico;
- Plomería o línea de alcantarillado;
- Sistema séptico;
- Intrusión de agua o moho;
- Plagas;
- Preocupaciones medioambientales.
Revise la guía de inspección de viviendas de la CFPB.
Búsqueda de títulos
Una búsqueda de títulos examina registros públicos en busca de cuestiones como:
- Propiedad legal;
- Hipotecas;
- Gravámenes;
- Sentencias;
- Servicios de servidumbre;
- Restricciones;
- Otras reclamaciones registradas.
Seguro de título
El seguro de título del prestamista protege al prestamista.
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos reclamos de propiedad cubiertos o defectos que existían antes de la compra.
Revise la explicación de la CFPB sobre el seguro de título del propietario.
Revisión de la asociación
Para un condominio, casa adosada o asociación de propietarios, revise:
- Tarifas;
- Presupuesto;
- Reservas financieras;
- Evaluaciones pendientes y aprobadas;
- Restricciones de alquiler;
- Períodos mínimos de arrendamiento;
- Aprobación del inquilino y del huésped;
- Seguro;
- Litigios pendientes;
- Actas de la reunión;
- Reglas que afectan el uso de la propiedad.
Revisión de seguros
Obtenga una cotización de seguro por escrito antes de que finalice el período de inspección o diligencia debida.
Confirmar:
- Tipo de cobertura;
- Prima anual;
- Deducibles;
- Requisitos de inundación;
- Cobertura contra tormentas de viento o tormentas con nombre;
- Elegibilidad para uso de alquiler;
- Requisitos del techo;
- Cobertura de responsabilidad;
- Cobertura por pérdida de alquiler.
Revisión ambiental y de inundaciones
La información sobre las zonas de inundación se puede revisar a través del Centro de Servicio de Mapas de Inundaciones de FEMA.
La designación de una zona de inundación no debería ser el único análisis. Los inversores también deben revisar la elevación, reclamaciones anteriores, drenaje, disponibilidad de seguro y el historial de la propiedad específica.
Revisión del impuesto sobre la propiedad
No asuma que la factura de impuestos actual del vendedor permanecerá sin cambios.
El valor imponible puede cambiar después de la transferencia, y las exenciones disponibles para el vendedor pueden no estar disponibles para el inversor.
Revisión de alquiler
Confirmar:
- Alquiler de mercado realista a largo plazo;
- Permiso de alquiler a corto plazo;
- Arrendamientos existentes;
- Historial de pagos del inquilino;
- Depósitos de seguridad;
- Licencias estatales y locales;
- Restricciones de asociación;
- Comisiones de gestión;
- Oferta de alquiler comparable.
Paso 12: Prepárese para el cierre
Antes del cierre, el comprador debe:
- Revisar la escritura y el nombre de propiedad;
- Confirmar los términos finales del préstamo;
- Revisar la declaración de cierre o la Divulgación de cierre;
- Confirmar la cobertura del seguro;
- Completa el recorrido final;
- Confirmar el efectivo requerido para cerrar;
- Verifique las instrucciones de cableado de forma independiente;
- Firmar todos los documentos requeridos;
- Confirme cómo se registrará la escritura.
Prevenir el fraude electrónico en bienes raíces
Los cierres de bienes raíces son blanco frecuente de correos electrónicos fraudulentos e instrucciones bancarias falsas.
Antes de enviar fondos:
- Llame al título o a la empresa de cierre utilizando un número previamente verificado;
- Confirmar el nombre legal del destinatario;
- Confirma el banco y el número de cuenta;
- Do not rely only on an email containing new instructions;
- Sospeche de los cambios de última hora;
- Confirmar recibo inmediatamente después de enviar la transferencia.
¿Puede un comprador extranjero cerrar de forma remota?
Muchas transacciones se pueden coordinar de forma remota a través de:
- Recorridos virtuales por propiedades;
- Contratos de compra electrónicos;
- Solicitudes de prestamistas remotos;
- Inspecciones independientes;
- Revisión de documentos electrónicos;
- Transferencias bancarias internacionales;
- Notariado remoto cuando se acepte;
- Notariado consular;
- Entrega de documentos originales por mensajería.
El proceso exacto depende de:
- Ley estatal;
- Título o procedimientos de cierre de la empresa;
- Requisitos del prestamista;
- Tipo de documento;
- La ubicación física del inversor;
- Requisitos de notarización y apostilla.
El procedimiento de cierre remoto debe confirmarse antes de la firma del contrato de compra.
Paso 13: Organizar la gestión del alquiler
Un inversor extranjero necesita un sistema local para operar la propiedad.
Las responsabilidades de gestión pueden incluir:
- Publicidad;
- Comunicación con inquilinos o huéspedes;
- Cobro de alquileres y reservas;
- Detección;
- Administración de arrendamientos;
- Limpieza;
- Mantenimiento;
- Inspecciones;
- Avisos legales;
- Depósitos de seguridad;
- Respuesta de emergencia;
- Estados financieros mensuales.
Acuerdo de administración de propiedad
El acuerdo debe definir:
- Comisiones mensuales de gestión;
- Tarifas de arrendamiento o reserva;
- Tarifas de coordinación de mantenimiento;
- Marcas del contratista;
- Tarifas de inspección;
- Autoridad de gasto del gerente;
- Procedimientos de emergencia;
- Requisitos de reserva;
- Contabilidad y presentación de informes;
- Duración del contrato;
- Procedimiento de rescisión.
Informes del propietario
El administrador debe proporcionar informes que muestren:
- Ingresos por alquiler recibidos;
- Comisiones de gestión;
- Gastos de mantenimiento;
- Saldos pendientes de inquilinos;
- Actividad de depósitos de seguridad;
- Saldo de reserva;
- Distribuciones del propietario;
- Copias de facturas importantes.
Impuesto federal sobre los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler de propiedades ubicadas en los Estados Unidos generalmente son ingresos de fuente estadounidense.
El IRS afirma que los ingresos por bienes inmuebles estadounidenses recibidos por un extranjero no residente generalmente se gravan al 30 %, o una tasa de tratado más baja, cuando no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este tratamiento podrá aplicarse al ingreso bruto sin deducciones.
Un propietario no residente calificado puede optar, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos de la propiedad inmueble como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando se aplica una elección válida y oportuna, los gastos elegibles atribuibles a la propiedad de alquiler generalmente se pueden deducir, y los ingresos netos sujetos a impuestos están sujetos a las tasas graduales aplicables.
Revise la guía del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Posibles gastos de alquiler
Dependiendo de la documentación y las normas fiscales aplicables, los gastos potenciales pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Interés hipotecario;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Utilidades pagadas por el propietario;
- Publicidad;
- Servicios profesionales;
- Depreciación.
La publicación 527 del IRS explica los ingresos, los gastos, el uso personal y la depreciación del alquiler residencial.
Revise la Publicación 527 del IRS, Propiedad de alquiler residencial.
Depreciación
Los edificios residenciales de alquiler generalmente se deprecian según el Sistema federal de recuperación acelerada de costos modificado utilizando el método de línea recta y la convención de mitad de mes durante un período de recuperación de 27,5 años.
El terreno no se deprecia.
Es posible que el inversor deba distribuir el precio de compra entre:
- Tierra;
- Edificio;
- Muebles;
- Electrodomésticos;
- Mejoras;
- Otros componentes de propiedad elegibles.
La depreciación puede reducir los ingresos imponibles actuales, pero también puede afectar el cálculo del impuesto cuando se vende la propiedad.
Impuestos de alquiler a corto plazo
Los alquileres a corto plazo pueden crear:
- Impuesto estatal sobre las ventas;
- Alojamiento del condado o impuesto turístico;
- Impuesto municipal;
- Requisitos de licencia;
- Declaraciones de impuestos periódicas;
- Obligaciones de recaudación de impuestos de los huéspedes.
Los inversores no deben asumir que una plataforma de reservas recauda y remite todos los impuestos aplicables a la propiedad.
Los requisitos varían según el estado, el condado, el municipio, la plataforma y el período de alquiler.
Impuesto federal cuando se vende la propiedad
La venta de una propiedad de inversión en EE. UU. puede generar impuestos federales sobre la ganancia.
El resultado imponible podrá considerar:
- Precio de compra original;
- Gastos de adquisición elegibles;
- Mejoras de capital;
- Depreciación reclamada o permitida;
- Gastos de venta;
- Estructura de propiedad;
- Normas fiscales federales aplicables.
Entendiendo FIRPTA
FIRPTA significa Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles.
Cuando una persona extranjera dispone de un derecho inmobiliario estadounidense, el comprador u otro agente de retención generalmente debe retener impuestos sobre el monto realizado.
El IRS establece que la tasa de retención general es del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y reglas especializadas.
El importe realizado generalmente incluye:
- Efectivo pagado o por pagar;
- El valor justo de mercado de otros bienes transferidos;
- Responsabilidades asumidas por el comprador;
- Pasivos a los que sigue sujeto el inmueble.
Revise el recurso de retención FIRPTA del IRS.
Ejemplo de FIRPTA
Supongamos que un inversor extranjero vende una propiedad por 700.000 dólares y se aplica la regla general de retención del 15%.
$700,000 × 15% = $105,000
Esto no significa necesariamente que el impuesto federal final del inversionista sea de $105 000.
FIRPTA es generalmente un mecanismo de retención. El vendedor informa la transacción en la declaración de impuestos federales correspondiente, calcula el impuesto real y reclama el crédito por el monto retenido.
Certificado de Retención FIRPTA
El formulario 8288-B se puede utilizar para solicitar un certificado de retención para reducir o eliminar la retención cuando se cumplan los requisitos permitidos.
Las posibles situaciones pueden incluir:
- Impuesto real estimado inferior a la retención estándar;
- Ganancia limitada;
- Una propiedad vendida con pérdidas;
- Una disposición calificada de no reconocimiento;
- Otra base autorizada por el IRS.
Revise el recurso oficial del formulario 8288-B del IRS.
La planificación de FIRPTA debe comenzar antes de que la propiedad esté listada o antes de que se programe el cierre.
Planificación patrimonial y de sucesión
Los propietarios extranjeros deben evaluar qué sucede con la propiedad si el propietario muere o queda incapacitado.
Las preguntas importantes incluyen:
- ¿Quién hereda la propiedad?
- ¿Se requerirá la legalización de un testamento en los EE. UU.?
- ¿La estructura de propiedad simplifica o complica la sucesión?
- ¿Se podría aplicar el impuesto al patrimonio estadounidense?
- ¿Un tratado afecta el resultado?
- ¿Los beneficiarios se encuentran fuera de los Estados Unidos?
- ¿Se puede transferir el interés de la hipoteca o de la entidad?
La planificación patrimonial y fiscal generalmente debe realizarse antes de comprar la propiedad porque un cambio de propietario posterior puede generar consecuencias fiscales, de título, de financiación o de donación.
Informes del país de origen
Es posible que un inversor internacional también deba informar:
- Propiedad de EE.UU.;
- Cuentas bancarias extranjeras;
- Propiedad de una LLC o sociedad estadounidense;
- Ingresos por alquiler;
- Ganancias de capital;
- Transferencias internacionales;
- Impuesto extranjero pagado o retenido.
El inversor puede ser elegible para un crédito fiscal extranjero, un beneficio de tratado, una exención u otro mecanismo, según el país de origen y las circunstancias individuales.
Se debe coordinar la planificación fiscal de EE. UU. y del país de origen.
Proceso de compra completo
- Defina el objetivo de inversión: ingresos, apreciación, uso personal, diversificación o preservación del capital.
- Seleccione la estrategia de alquiler: largo plazo, corto plazo, medio plazo o valor añadido.
- Calcula el presupuesto completo: incluye compra, cierre, financiación, reparaciones, mobiliario y reservas.
- Revisar la estructura de propiedad: obtener asesoramiento legal y fiscal transfronterizo.
- Obtenga escenarios de financiación: compare tasas, tarifas, sanciones y el efectivo total requerido.
- Seleccione el mercado: analice la población, el empleo, el alquiler, la oferta, los impuestos, los seguros y la regulación.
- Identifique propiedades: compare el alquiler admitido, el estado, las tarifas de asociación y la demanda de reventa.
- Envíe la oferta: comprenda los depósitos, los plazos y las contingencias.
- Inspección completa: investigue la condición física.
- Revisar título: confirme la propiedad, los gravámenes, las restricciones y la cobertura del título.
- Revisar los documentos de la asociación: confirmar las finanzas, las evaluaciones y el permiso de alquiler.
- Obtenga un seguro: verifique el costo y la cobertura antes de que finalice el período de debida diligencia.
- Confirmar impuestos a la propiedad: estimar los impuestos después de la transferencia de propiedad.
- Finalizar el financiamiento: revisar los términos finales completos del préstamo.
- Preparar la administración de la propiedad: establecer operaciones locales antes del cierre.
- Cierre completo: verifique todos los fondos y documentos de forma independiente.
- Organizar la propiedad: banca, contabilidad, seguros, administración, licencias y registros fiscales.
- Supervisar el rendimiento: revisar los informes mensuales y los resultados de inversión anuales.
Documentos que los compradores extranjeros pueden necesitar
Los requisitos varían, pero los documentos pueden incluir:
- Pasaporte válido;
- Comprobante de domicilio;
- Información de residencia fiscal;
- Extractos bancarios;
- Documentos sobre el origen de los fondos;
- Verificación de ingresos o activos;
- Referencia crediticia internacional;
- Documentos de la entidad;
- ITIN o EIN cuando corresponda;
- Contrato de compra;
- Formularios del prestamista;
- Documentos de seguro;
- Formularios de impuestos de EE. UU. y del país de origen.
Registros a mantener después del cierre
- Contrato de compra;
- Declaración final;
- Escritura;
- Política de títulos;
- Informes de inspección;
- Documentos de préstamo;
- Pólizas de seguro;
- Facturas de impuestos sobre la propiedad;
- Declaraciones de asociación;
- Arrendamientos y reservas;
- Informes de administración de propiedades;
- Facturas de reparación;
- Registros de mejora;
- Extractos bancarios;
- Documentos de la entidad;
- Declaraciones de impuestos;
- Registros de transferencias de moneda.
Errores comunes de los compradores extranjeros
- Elegir una propiedad antes de definir el objetivo de inversión;
- Suponiendo que todos los compradores extranjeros se enfrenten a reglas idénticas;
- Creer que la propiedad proporciona estatus migratorio;
- Usando cada dólar disponible para la compra;
- Confundir alquiler bruto con beneficio neto;
- Seleccionar una ciudad basándose únicamente en su popularidad;
- Confiar únicamente en la proyección de alquiler del vendedor;
- Elegir la estructura de propiedad después de firmar el contrato;
- Asumir que una LLC reduce automáticamente los impuestos;
- Comparación de préstamos solo por tasa de interés;
- Ignorar multas por pago anticipado o pagos globales;
- Comprar un alquiler a corto plazo sin confirmar el permiso;
- Omitir una inspección independiente;
- No obtener una cotización de seguro durante la diligencia debida;
- Usar la factura actual del impuesto a la propiedad del vendedor como estimación futura;
- Ignorar las evaluaciones de la asociación;
- No mantener reservas;
- Contratar a un administrador de propiedades basándose únicamente en la tarifa más baja;
- Ignorar las declaraciones de impuestos de EE. UU.;
- Esperando hasta la venta para entender FIRPTA;
- Ignorar los informes del país de origen;
- Envío de dinero mediante instrucciones de transferencia no verificadas.
Lista de verificación para compradores extranjeros
- Confirmar elegibilidad: revisar las sanciones, las restricciones estatales, el tipo de propiedad y la ubicación.
- Defina el objetivo: ingresos, valorización, uso personal o diversificación.
- Seleccione la estrategia: largo plazo, corto plazo, mediano plazo o valor agregado.
- Calcule el capital completo: incluya reservas de cierre y operativas.
- Preservar la liquidez: mantener los fondos después del cierre.
- Construya el equipo profesional: inmobiliario, jurídico, fiscal, crediticio, seguros, inspección y gestión.
- Revisar estructura de propiedad: completar el análisis antes de contratar.
- Compare mercados: utilice datos económicos y de alquiler locales.
- Calcule el rendimiento neto: incluya todos los gastos realistas.
- Pruebe de estrés la propiedad: modele ingresos más bajos y costos más altos.
- Compare financiamiento: revise los términos escritos completos.
- Debida diligencia completa: inspección, título, asociación, seguro, impuestos y permiso de alquiler.
- Confirmar el cierre remoto: establecer procedimientos de notarización y documentación.
- Verifique todas las instrucciones de transferencia: confírmelas a través de un canal confiable.
- Establecer gestión: nombrar el equipo operativo local antes del cierre.
- Organizar el cumplimiento tributario: abordar las obligaciones federales, de entidades, FIRPTA y del país de origen.
- Define la salida: planifica el proceso de venta e impuestos antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar propiedades de inversión en los Estados Unidos?
Los extranjeros suelen comprar bienes raíces en Estados Unidos. El comprador aún debe confirmar las sanciones, las restricciones estatales, las consideraciones del CFIUS, los procedimientos de fuente de fondos, las reglas del prestamista y cualquier restricción que afecte la propiedad específica.
¿Un comprador extranjero necesita una visa estadounidense?
No se requiere automáticamente una visa únicamente para poseer bienes raíces. La propiedad de una propiedad no proporciona estatus migratorio ni el derecho a permanecer o trabajar en los Estados Unidos.
¿Necesito un ITIN para comprar una propiedad?
No para todas las transacciones. Es posible que se requiera un ITIN para declaraciones de impuestos, ciertos programas hipotecarios y otros procedimientos de impuestos federales.
¿Puede un comprador extranjero obtener una hipoteca estadounidense?
Algunos prestamistas ofrecen financiación para nacionales extranjeros, DSCR, de cartera y para fines comerciales. La elegibilidad, las tarifas, los honorarios, los pagos iniciales, las reservas y la documentación varían.
¿Cuánto pago inicial necesita un comprador extranjero?
No existe un porcentaje universal. Los requisitos dependen del prestamista, el programa de préstamo, la propiedad, el prestatario, el monto del préstamo, los ingresos por alquiler y las reservas financieras.
¿Es mejor comprar en efectivo?
Una compra en efectivo puede simplificar el cierre y eliminar los pagos de la hipoteca, pero puede concentrar un capital sustancial en una sola propiedad. La financiación preserva la liquidez pero aumenta el riesgo de pago y de impago.
¿Un comprador extranjero debería crear una LLC?
Una LLC puede ofrecer beneficios legales y administrativos en algunos casos, pero también puede crear obligaciones fiscales, de presentación de informes, de financiación y de cumplimiento anual. La estructura debe revisarse antes de la compra.
¿Puedo completar la compra de forma remota?
Muchas transacciones se pueden completar de forma remota, sujetas a la ley estatal, los procedimientos de la compañía de títulos, los requisitos del prestamista, las reglas de notarización y los requisitos de documentos.
¿Debo obtener una inspección?
Sí. Una inspección independiente es una parte importante de la diligencia debida. También pueden ser necesarias inspecciones especializadas según la antigüedad, los sistemas, el estado y la ubicación de la propiedad.
¿Qué es el seguro de título?
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos reclamos de propiedad cubiertos o defectos del título que existían antes del cierre. El seguro de título del prestamista protege al prestamista hipotecario.
¿Puedo operar un Airbnb en cualquier lugar de Estados Unidos?
No. Las reglas de alquiler a corto plazo varían según el estado, condado, ciudad, distrito de zonificación, condominio y asociación de propietarios. Se debe confirmar el permiso para la propiedad específica.
¿Los compradores extranjeros pagan impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler?
Sí. Los ingresos por alquileres en los EE. UU. pueden crear obligaciones de presentación, retención y impuestos federales. El resultado depende de la residencia fiscal, la estructura de propiedad, las elecciones, los ingresos, los gastos y la elegibilidad para el tratado.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA generalmente requiere retención cuando una persona extranjera vende un interés inmobiliario estadounidense. La tasa general es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y procedimientos especializados.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No. FIRPTA es generalmente un mecanismo de retención. El vendedor presenta la declaración de impuestos correspondiente, calcula el impuesto real y reclama el crédito por el monto retenido.
¿Cómo puedo saber si la propiedad será rentable?
Calcule el alquiler respaldado y reste los desocupados, la administración, los impuestos, los seguros, las cuotas de asociación, el mantenimiento, los servicios públicos, la financiación, el mobiliario, las licencias y las reservas. La propiedad también debe probarse bajo supuestos negativos.
¿Cuál es el paso más importante para un comprador extranjero?
El paso más importante es establecer un plan de inversión completo antes de comprometer fondos. El plan debe abordar la estrategia, el capital total, la estructura, la financiación, la diligencia debida, la gestión, los impuestos y la salida.
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Es posible comprar una propiedad de inversión en los EE. UU. como comprador extranjero, pero la propiedad exitosa requiere más que completar la compra.
El inversor debe seleccionar una estrategia que coincida con el objetivo, calcular el capital requerido completo, preservar la liquidez, elegir una estructura de propiedad adecuada, analizar la financiación, realizar la debida diligencia independiente, contratar seguros, nombrar una dirección local y comprender las obligaciones fiscales desde el principio.
La inversión más fuerte no es necesariamente la propiedad con el alquiler más alto anunciado o la ubicación más reconocida. Es la propiedad que sigue teniendo sentido financiero después de considerar gastos, riesgos, financiamiento, administración, impuestos y costos de salida realistas.
Buldora ayuda a los inversores internacionales a comparar los mercados inmobiliarios de EE. UU., evaluar propiedades de inversión a través de escenarios financieros completos y coordinar el proceso con profesionales calificados en bienes raíces, préstamos, asuntos legales, impuestos, seguros, inspección y administración de propiedades.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y fuentes Referencias
Este artículo fue investigado utilizando publicaciones gubernamentales originales, orientación oficial para el consumidor, recursos fiscales federales, información regulatoria e informes primarios del mercado inmobiliario. Las leyes, las normas fiscales, los programas hipotecarios, las restricciones de propiedad, los precios, las condiciones de los seguros y el rendimiento de las inversiones pueden cambiar después de la publicación.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales de EE. UU.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: Informe completo de transacciones internacionales de 2025
- Departamento del Tesoro de EE.UU. — Comité de Inversión Extranjera en los Estados Unidos
- Departamento del Tesoro de EE. UU. — Instrucciones de bienes raíces del CFIUS
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Explicación de la estimación de préstamos
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Explicación de la divulgación de cierre
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: programe una inspección de la vivienda
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Seguro de título del propietario
- Servicio de Impuestos Internos: cómo solicitar un ITIN
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario W-7
- Servicio de Impuestos Internos: Formulario SS-4, Solicitud de número de identificación de empleador
- Servicio de Impuestos Internos – Extranjeros no residentes: bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos
- Servicio de Impuestos Internos: Publicación 519, Guía tributaria de EE. UU. para extranjeros
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos: declaración y pago de impuestos sobre intereses sobre bienes inmuebles en los EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 8288-B
- Agencia Federal para el Manejo de Emergencias: Centro de servicios de mapas de inundaciones
Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, de valores, de préstamos, de seguros, financiero, de administración de propiedades o de inversión. Los requisitos para la propiedad extranjera varían según el inversionista, la nacionalidad, el estado, la ubicación de la propiedad, el tipo de propiedad, el prestamista, la estructura de propiedad, la estrategia de alquiler y las reglas del país de origen. La inversión inmobiliaria implica el riesgo de desocupación, caída de valores, gastos inesperados, incumplimiento de financiamiento, movimientos de divisas, cambios regulatorios y pérdida parcial o total. Los inversores internacionales deben consultar a profesionales calificados de EE. UU. y de su país de origen antes de tomar una decisión de compra, financiación, propiedad, alquiler o venta.
