La propiedad inmobiliaria internacional puede proporcionar a los inversores brasileños acceso a diferentes mercados de propiedades, monedas, demanda de alquiler, sistemas de financiamiento y regiones geográficas.
También puede introducir riesgos que no existen, o no aparecen en la misma forma, al comprar propiedades en Brasil.
Estos riesgos pueden involucrar:
- Movimientos de divisas;
- Declives en el mercado inmobiliario;
- Estructuras legales y de propiedad;
- Obligaciones fiscales en más de un país;
- Financiamiento y refinanciamiento;
- Seguros y desastres naturales;
- Gestión de propiedades a distancia;
- Fraude y ciberseguridad;
- Regulaciones de alquiler;
- Sucesiones y planificación patrimonial;
- Dificultad para vender la propiedad.
La existencia de riesgo no significa automáticamente que no se deba comprar una propiedad internacional.
Significa que el inversor debe identificar cada riesgo material, estimar su posible efecto financiero y establecer un método para reducirlo o absorberlo antes de comprometer capital.
Esta guía explica los principales riesgos de inversión inmobiliaria internacional que todo inversor brasileño debería conocer, con especial atención a los inversores brasileños que compran propiedades en los Estados Unidos.
Respuesta directa: La propiedad inmobiliaria internacional no es automáticamente más segura o más arriesgada que la propiedad en Brasil. Crea una combinación diferente de riesgos de mercado, moneda, legales, fiscales, de seguros, de financiamiento, operativos y de liquidez. Una decisión más segura requiere la debida diligencia local, proyecciones financieras realistas, profesionales calificados en ambos países, reservas adecuadas y un plan de salida documentado.
Ninguna estructura legal, mercado, administrador de propiedades, programa de financiamiento o propiedad puede eliminar todos los riesgos o garantizar ganancias.
¿Qué Hace que la Propiedad Inmobiliaria Internacional Sea Diferente?
La compra de una propiedad nacional generalmente ocurre dentro de un sistema legal, bancario, fiscal y cultural que el inversor ya comprende.
Una compra internacional puede requerir que el inversor entienda:
- Un sistema legal diferente;
- Un proceso de registro de propiedades diferente;
- Documentos en un idioma extranjero;
- Reglas de contrato locales;
- Transferencias de dinero internacionales;
- Números de identificación fiscal extranjeros;
- Obligaciones de reporte en dos países;
- Inspecciones y cierres remotos;
- Gestión profesional desde la distancia;
- Conversión de divisas al medir el resultado final.
Una propiedad puede ser legal y financieramente apropiada para un comprador local mientras produce un resultado muy diferente para un inversor brasileño.
El Riesgo No Significa Que la Inversión Sea Mala
El riesgo de inversión es la incertidumbre de que el resultado financiero real difiera del resultado esperado.
El inversor puede recibir:
- Menos alquiler del proyectado;
- Gastos más altos de lo estimado;
- Un precio de venta más bajo;
- Un resultado de tipo de cambio diferente;
- Una factura fiscal inesperada;
- Un período de tenencia más largo;
- Una pérdida de parte del capital invertido.
La gestión de riesgos implica reducir la probabilidad o el efecto financiero de estos resultados.
No implica pretender que no pueden suceder.
Riesgo 1: Riesgo de Divisas
Un inversionista brasileño que compra propiedades en el extranjero normalmente convierte reales brasileños a otra moneda.
Al comprar bienes raíces en EE. UU., el comprador puede necesitar dólares para:
- El precio de compra o el pago inicial;
- Costos de cierre;
- Reparaciones;
- Muebles;
- Pagos de hipoteca;
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Cuotas de asociación;
- Aportaciones de capital futuras.
El valor de la propiedad y los ingresos por alquiler pueden expresarse en dólares, mientras que los otros ingresos y gastos del inversionista permanecen en reales brasileños.
Un Dólar Más Fuerte Puede Ayudar y Dañar
Un dólar más fuerte puede aumentar el equivalente en reales brasileños de:
- El valor de la propiedad;
- Los ingresos por alquiler;
- Los ingresos de una futura venta;
- Reservas en dólares.
También puede aumentar el costo en reales brasileños de:
- La compra original;
- Reparaciones;
- Muebles;
- Capital adicional;
- Pagos de hipoteca no cubiertos por los ingresos por alquiler.
Un Real Brasileño Más Fuerte Puede Reducir el Resultado en Moneda Local
Si el real brasileño se fortalece frente al dólar, la propiedad puede mantener el mismo valor en dólares mientras su valor equivalente en reales disminuye.
Ejemplo Ilustrativo de Moneda
Supongamos que una propiedad vale $400,000.
Con un tipo de cambio de R$5.00 por dólar:
$400,000 × R$5.00 = R$2,000,000
Con R$6.00 por dólar:
$400,000 × R$6.00 = R$2,400,000
Con R$4.00 por dólar:
$400,000 × R$4.00 = R$1,600,000
El valor de la propiedad no cambió en dólares, pero su equivalente en reales brasileños cambió sustancialmente.
Cómo Reducir el Riesgo Cambiario
- Evitar convertir todo el capital disponible en un día seleccionado emocionalmente;
- Establecer el presupuesto total en dólares antes de transferir fondos;
- Comparar tipos de cambio, márgenes y tarifas bancarias;
- Mantener reservas en la moneda de los gastos de la propiedad;
- No depender de la apreciación futura de la moneda para hacer que la inversión funcione;
- Medir el rendimiento tanto en dólares como en reales brasileños;
- Utilizar canales de transferencia regulados y documentados.
Riesgo 2: Riesgo del Mercado de Propiedades
Los valores de las propiedades pueden aumentar, permanecer estables o disminuir.
El rendimiento de los bienes raíces varía según:
- País;
- Estado;
- Área metropolitana;
- Ciudad;
- Vecindario;
- Tipo de propiedad;
- Segmento de precio;
- Condición de la propiedad;
- Oferta de vivienda;
- Empleo local;
- Tasas de interés;
- Disponibilidad de seguros;
- Demanda de compradores.
Las fuertes condiciones económicas nacionales no garantizan que un vecindario o propiedad se desempeñen bien.
Errores Comunes de Riesgo de Mercado
- Asumir que todo Estados Unidos es un solo mercado de propiedades;
- Usar datos de apreciación nacional para proyectar un vecindario;
- Comprar solo porque los precios aumentaron en años anteriores;
- Ignorar la nueva construcción competidora;
- Pagar una prima porque el área es popular entre los brasileños;
- Asumir que el turismo garantiza la apreciación de la propiedad;
- Comprar sin ventas comparables recientes.
Cómo Reducir el Riesgo de Mercado
```html- Revisar ventas comparables recientes;
- Comparar listados activos competidores;
- Analizar el empleo y la población local;
- Revisar la vacante de alquiler;
- Investigar la construcción futura;
- Utilizar supuestos de apreciación conservadores;
- Planificar un período de tenencia de varios años;
- Evitar pagar de más debido a la presión del mercado.
Riesgo 3: Riesgo de Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler proyectados pueden diferir de la cantidad realmente recaudada.
La diferencia puede resultar de:
- Vacante;
- Incumplimiento de pago del inquilino;
- Alquiler de mercado más bajo;
- Estacionalidad;
- Competencia;
- Condición de la propiedad;
- Pobre gestión;
- Reseñas negativas de huéspedes;
- Restricciones de alquiler;
- Declive económico.
El Alquiler Bruto No Es Ganancia
Una proyección puede anunciar un alquiler bruto anual sin incluir:
- Vacante;
- Gestión de la propiedad;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Cuotas de asociación;
- Mantenimiento;
- Servicios públicos;
- Limpieza;
- Licencias;
- Contabilidad;
- Financiamiento;
- Reservas de capital.
Cómo Reducir el Riesgo de Alquiler
- Utilizar propiedades arrendadas comparables;
- Evaluar el alquiler real en lugar del anunciado;
- Aplicar un margen de vacante;
- Verificar la demanda de inquilinos o huéspedes para el área específica;
- Confirmar el permiso legal de alquiler;
- Revisar el historial de desempeño real del administrador;
- Modelar escenarios de alquiler más bajo;
- Mantener reservas operativas.
Riesgo 4: Subestimación de Gastos
Una propiedad puede generar el alquiler esperado y aún así obtener un mal resultado porque los gastos fueron subestimados.
Los gastos comúnmente subestimados incluyen:
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad después de la transferencia;
- Cuotas de asociación;
- Evaluaciones especiales;
- Reemplazo de techos;
- Reemplazo de calefacción y aire acondicionado;
- Reparaciones de plomería y eléctricas;
- Gestión de la propiedad;
- Colocación de inquilinos;
- Limpieza y servicios públicos;
- Servicios legales y contables;
- Mantenimiento de entidades;
- Cargos bancarios internacionales.
Riesgo Ilustrativo de Gastos
Suponga que se proyecta que una propiedad produzca $12,000 en flujo de efectivo anual antes de impuestos.
Durante el primer año, el propietario experimenta:
- $5,000 de gastos adicionales de seguro;
- $4,000 de reparaciones inesperadas;
- $3,500 de costos adicionales de vacante y arrendamiento.
Los costos adicionales suman $12,500.
La propiedad generaría un flujo de efectivo anual negativo incluso si se lograra la proyección de alquiler original.
Riesgo 5: Elegibilidad Legal y Restricciones de Propiedad
Muchos países permiten la propiedad de bienes raíces por extranjeros, pero las reglas difieren según:
- Nacionalidad;
- Tipo de comprador;
- Clasificación de la propiedad;
- Ubicación;
- Uso agrícola o residencial;
- Reglas de seguridad nacional;
- Leyes estatales o regionales.
En los Estados Unidos, no hay una prohibición federal única que impida a cada individuo extranjero comprar propiedades residenciales ordinarias.
Sin embargo, una transacción aún puede verse afectada por:
-
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Economic sanctions;
- Leyes estatales sobre ciertos compradores extranjeros;
- Restricciones sobre tierras agrícolas;
- Propiedades cerca de ubicaciones militares o gubernamentales sensibles;
- Reglas del Comité de Inversión Extranjera en los Estados Unidos;
- Requisitos de banca y origen de fondos.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. explica que CFIUS puede revisar ciertas compras, arrendamientos o concesiones que involucren bienes raíces cerca de ubicaciones sensibles específicas.
Revise la guía de bienes raíces de CFIUS.
Cómo Reducir el Riesgo de Elegibilidad
- Verifique la elegibilidad del comprador antes de hacer un depósito no reembolsable;
- Identifique la dirección legal exacta y la clasificación de la propiedad;
- Revise las reglas federales, estatales y locales aplicables;
- Complete verificaciones de sanciones y cumplimiento;
- Utilice asesoría legal local calificada;
- Evite asumir que las reglas de un estado se aplican en otro estado.
Riesgo 6: Usar la Estructura de Propiedad Incorrecta
Una propiedad puede ser comprada a través de:
- Propiedad individual;
- Una LLC de un solo miembro;
- Una LLC de múltiples miembros;
- Una sociedad;
- Una corporación;
- Un fideicomiso;
- Otra estructura de planificación patrimonial.
Ninguna estructura es automáticamente la mejor para cada inversionista brasileño.
La decisión puede afectar:
- Responsabilidad;
- Financiamiento;
- Impuesto sobre ingresos por alquiler;
- Declaraciones federales y estatales anuales;
- Banca;
- Contabilidad;
- Planificación patrimonial;
- Transferencia futura de la propiedad;
- FIRPTA;
- Reportes fiscales brasileños.
El Mito de la LLC
Una LLC no elimina automáticamente:
- La responsabilidad personal;
- Reduce el impuesto sobre la renta;
- Elimina FIRPTA;
- Previene la exposición al impuesto sobre herencias;
- Garantiza financiamiento;
- Elimina el proceso de sucesión;
- Remueve los requisitos de presentación anual;
- Elimina las obligaciones brasileñas.
Informe de LLC Desconsiderada de Propietario Extranjero
Una entidad desconsiderada de EE. UU. completamente propiedad de una persona extranjera puede tener obligaciones de reporte de información federal, incluyendo el Formulario 5472 con un Formulario 1120 pro forma cuando ocurren transacciones reportables.
Las transacciones potencialmente reportables pueden incluir:
- Aportes de capital;
- Distribuciones;
- Préstamos del propietario;
- Pagos realizados por el propietario para la entidad;
- Otras transacciones con partes extranjeras relacionadas.
Revise la guía del Formulario 5472 del IRS.
Cómo Reducir el Riesgo de Estructura
- Complete el análisis antes de firmar el contrato;
- Coordine el asesoramiento fiscal de EE. UU. y Brasil;
- Confirme que el prestamista acepte la estructura seleccionada;
- Mantenga la banca y contabilidad separadas;
- Entienda las obligaciones de presentación anual;
- Evite transferir la propiedad más tarde sin revisión fiscal y de título.
Riesgo 7: Problemas de Título y Propiedad
El vendedor debe poseer el derecho legal para transferir la propiedad.
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Los problemas potenciales de título incluyen:
- Hipotecas existentes;
- Gravámenes fiscales;
- Sentencias;
- Reclamaciones no liberadas;
- Servidumbres;
- Disputas de propiedad;
- Errores en registros públicos;
- Transferencias fraudulentas;
- Herederos no divulgados.
Búsqueda de Título y Seguro de Título
Una búsqueda de título revisa los registros públicos relacionados con la propiedad.
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos problemas de título cubiertos que existían antes de la compra.
El seguro de título del prestamista generalmente protege al prestamista en lugar de la equidad del comprador.
Revise la guía de servicios de título de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Cómo Reducir el Riesgo de Título
- Utilice un profesional independiente de título o cierre;
- Revise el compromiso de título;
- Comprenda las excepciones listadas;
- Confirme que los gravámenes serán liberados;
- Considere el seguro de título del propietario;
- Confirme que la escritura esté registrada correctamente después del cierre.
Riesgo 8: Condición de la Propiedad y Reparaciones Ocultas
Las fotos y los recorridos virtuales no pueden identificar cada defecto de la propiedad.
Las condiciones ocultas potenciales incluyen:
- Daños en el techo;
- Problemas de cimentación;
- Intrusión de agua;
- Moho;
- Peligros eléctricos;
- Fallas de plomería;
- Problemas de alcantarillado o sépticos;
- Fallas en el aire acondicionado;
- Plagas;
- Alteraciones no permitidas.
Inspección Independiente
La inspección debe ser realizada por un profesional seleccionado para el beneficio del comprador y no únicamente por el vendedor, constructor o representante de ventas.
Las inspecciones especializadas pueden ser necesarias para:
- Techo;
- Cimentación;
- Piscina;
- Línea de alcantarillado;
- Sistema séptico;
- Moho;
- Plagas;
- Preocupaciones ambientales.
Revise la guía de inspección de viviendas de la CFPB.
Cómo Reducir el Riesgo de Condición
- Haga que el contrato dependa de una inspección satisfactoria cuando sea apropiado;
- Complete inspecciones independientes;
- Obtenga estimaciones de reparación por escrito;
- Revise los permisos;
- Obtenga una cotización de seguro antes de que finalice el período de debida diligencia;
- Presueste para futuros reemplazos de capital;
- Complete un recorrido final antes del cierre.
Riesgo 9: Seguro y Desastres Naturales
Los inversores internacionales pueden subestimar la importancia del seguro específico de la propiedad.
Dependiendo de la ubicación, el riesgo puede involucrar:
- Inundaciones;
- Huracanes;
- Tormentas de viento;
- Incendios forestales;
- Terremotos;
- Granizo;
- Tornados;
- Temperaturas bajo cero;
- Daños por agua.
La Cobertura Estándar Puede Excluir Riesgos Importantes
Una póliza estándar de propietarios puede no incluir automáticamente cada forma de:
- Cobertura contra inundaciones;
- Cobertura contra terremotos;
- Actividad de alquiler;
- Cobertura de propiedad vacante;
- Uso de alquiler a corto plazo;
- ``````html
- Obtener una cotización por escrito antes de la fecha límite contractual;
- Confirmar el uso de alquiler previsto;
- Revisar los deducibles;
- Investigar riesgos excluidos como inundaciones, tormentas de viento y otros;
- Revisar la elegibilidad del techo y del edificio;
- Confirmar los límites de responsabilidad;
- Considerar la cobertura por pérdida de ingresos por alquiler;
- Mantener fondos suficientes para los deducibles.
Riesgo 10: Riesgo de Condominios y Asociaciones de Propietarios
Una asociación de condominios o de propietarios puede afectar materialmente los gastos y el uso permitido de la propiedad.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Aumentos en las tarifas mensuales;
- Evaluaciones especiales;
- Reservas inadecuadas;
- Problemas de seguro del edificio;
- Reparaciones estructurales;
- Litigios pendientes;
- Restricciones de alquiler;
- Aprobación de inquilinos o invitados;
- Limitaciones que afectan el financiamiento o la reventa.
Cómo Reducir el Riesgo de Asociación
Revisar:
- Presupuesto;
- Estados financieros;
- Financiamiento de reservas;
- Evaluaciones pendientes;
- Evaluaciones futuras aprobadas;
- Seguro;
- Informes de inspección;
- Restricciones de alquiler;
- Litigios pendientes;
- Minutas de reuniones recientes.
Un precio de compra bajo puede no compensar una asociación financieramente débil.
Riesgo 11: Financiamiento y Refinanciamiento
El financiamiento puede preservar la liquidez, pero aumenta las obligaciones fijas de la propiedad.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Altas tasas de interés;
- Puntos de origen;
- Honorarios de suscripción y procesamiento;
- Pagos mensuales durante la vacante;
- Penalizaciones por pago anticipado;
- Tasas ajustables;
- Pagos globos;
- Refinanciamiento requerido;
- Garantías personales;
- Ejecutación hipotecaria tras incumplimiento.
Préstamos para Extranjeros y DSCR
Los productos comercializados para compradores extranjeros pueden utilizar diferentes estándares de elegibilidad, divulgaciones y precios en comparación con las hipotecas convencionales ocupadas por el propietario.
Algunos préstamos de inversión con fines comerciales pueden no recibir las mismas divulgaciones para consumidores que los préstamos residenciales cubiertos.
Comparar el Préstamo Completo
Revisar:
- Tasa de interés;
- Estructura fija o ajustable;
- Plazo del préstamo;
- Puntos de origen;
- Honorarios totales;
- Pago mensual;
- Reservas requeridas;
- Penalización por pago anticipado;
- Pago globo;
- Garantías personales;
- Efectivo total requerido al cierre.
Para hipotecas residenciales cubiertas, la Estimación de Préstamo y la Divulgación de Cierre pueden ayudar a los prestatarios a comparar términos y costos.
Revisar el recurso de Estimación de Préstamo de CFPB oficial.
Cómo Reducir el Riesgo de Financiamiento
- Comparar ofertas por escrito de más de un prestamista; ``````html
- Calcular el rendimiento utilizando el pago completo;
- Modelar la vacante y reducir el alquiler;
- Mantener reservas hipotecarias;
- Entender cada penalización;
- Evitar depender de una refinanciación futura;
- Confirmar que el prestamista acepta la propiedad y la estructura de propiedad.
Riesgo 12: Riesgo de Gestión de Propiedades Remotas
Un inversionista brasileño puede depender de un gerente local para las operaciones diarias.
Una mala gestión puede resultar en:
- Larga vacante;
- Filtración débil de inquilinos;
- Recolección de alquiler retrasada;
- Reparaciones innecesarias;
- Cargos excesivos de proveedores;
- Deterioro de la propiedad;
- Informes financieros incompletos;
- Uso indebido de fondos del propietario;
- Violaciones regulatorias.
Riesgos del Contrato de Gestión
El acuerdo puede contener:
- Períodos de contrato largos;
- Renovación automática;
- Penalizaciones por terminación;
- Amplia autoridad de gasto;
- Incrementos de contratistas;
- Honorarios de arrendamiento adicionales;
- Acceso limitado del propietario a los registros.
Cómo Reducir el Riesgo de Gestión
- Verificar licencias cuando sea aplicable;
- Revisar referencias;
- Solicitar muestras de estados de propietarios;
- Definir límites de aprobación de reparaciones;
- Requerir copias de facturas materiales;
- Mantener acceso directo a registros bancarios y de seguros;
- Programar inspecciones independientes periódicas;
- Revisar el rendimiento de la gestión anualmente;
- Entender los procedimientos de terminación.
Riesgo 13: Fraude y Estafas de Transferencia Electrónica
Las transacciones inmobiliarias implican grandes transferencias bancarias y fechas de cierre predecibles, lo que convierte a los compradores en posibles objetivos de fraude.
Una estafa común de cierre hipotecario utiliza un correo electrónico fraudulento que parece provenir de:
- El profesional inmobiliario;
- Abogado;
- Compañía de títulos;
- Oficial de custodia;
- Agente de cierre.
El mensaje proporciona instrucciones bancarias falsas destinadas a redirigir el depósito o los fondos de cierre del comprador.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor advierte que los estafadores pueden hacerse pasar por profesionales de transacciones de confianza cerca de la fecha de cierre.
Revise la guía de estafas de cierre hipotecario del CFPB.
Cómo Reducir el Riesgo de Fraude por Transferencia Electrónica
- Confirmar el nombre legal del destinatario;
- Confirmar el banco y el número de cuenta por teléfono;
- Usar un número de teléfono previamente verificado;
- No llamar a un número contenido solo en el correo electrónico sospechoso;
- Cuestionar cada cambio bancario de último minuto;
- Evitar enviar información sensible a través de correo electrónico no protegido;
- Confirmar la recepción inmediatamente después de enviar la transferencia.
Riesgo 14: Tributación en Más de un País
La propiedad internacional puede crear obligaciones en el país donde se encuentra la propiedad y en el país de residencia fiscal del inversionista.
Las obligaciones potenciales incluyen:
- Impuesto sobre ingresos de alquiler;
- Declaraciones de impuestos sobre la renta anuales;
- Declaraciones de impuestos y de información de entidades;
- Impuesto sobre ganancias de capital;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Impuestos sobre ventas y alojamiento;
- Informe de activos en el extranjero;
- Impuestos sobre herencias y donaciones;
- ``````html
- Retención cuando se vende la propiedad.
Impuesto Federal de EE. UU. sobre Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler de propiedades ubicadas en los Estados Unidos son generalmente ingresos de fuente estadounidense.
El Servicio de Impuestos Internos establece que los ingresos de propiedades inmobiliarias estadounidenses propiedad de un extranjero no residente generalmente se gravan al 30%, o a una tasa de tratado aplicable más baja, cuando no están efectivamente conectados con un comercio o negocio estadounidense.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones.
Un propietario calificado puede optar, bajo la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos como ingresos efectivamente conectados.
Cuando se aplica una elección válida y la presentación, los gastos elegibles pueden considerarse generalmente antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la guía oficial del IRS para propietarios no residentes de propiedades inmobiliarias en EE. UU..
Riesgo de FIRPTA Cuando se Vende la Propiedad
Cuando una persona extranjera dispone de un interés en una propiedad inmobiliaria estadounidense, puede aplicarse la retención de FIRPTA.
La tasa de retención general es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeta a excepciones y procedimientos especializados.
Ejemplo Ilustrativo de FIRPTA
Suponga que un inversionista extranjero vende una propiedad por $600,000 y se aplica la tasa de retención general del 15%.
$600,000 × 15% = $90,000
Esto no significa necesariamente que el impuesto federal final sea de $90,000.
FIRPTA generalmente opera como un mecanismo de retención. El vendedor presenta la declaración aplicable, calcula el impuesto real y reclama crédito por el monto retenido.
Revise la guía oficial del IRS sobre la retención de FIRPTA.
Riesgo Fiscal y de Reporte Brasileño
Una persona que sigue siendo residente fiscal brasileño puede tener obligaciones relacionadas con:
- Propiedad de bienes raíces en el extranjero;
- Ingresos por alquiler en el extranjero;
- Cuentas bancarias en el extranjero;
- Propiedad de una LLC en EE. UU. u otra entidad extranjera;
- Ganancias de capital;
- Impuestos pagados o retenidos en el extranjero;
- Reporte de Capital Brasileño en el Extranjero;
- Reglas de entidades extranjeras controladas cuando sea aplicable.
El Servicio Federal de Ingresos de Brasil establece que los individuos que residen en Brasil y reciben ingresos imponibles de una fuente en el extranjero pueden estar sujetos al cálculo mensual de Carnê-Leão.
Revise la guía oficial del Servicio Federal de Ingresos de Brasil sobre Carnê-Leão.
Declaración de Capital Brasileño en el Extranjero
El Banco Central de Brasil establece que la declaración anual de CBE se aplica cuando los activos calificados en el extranjero alcanzan al menos el equivalente a $1 millón el 31 de diciembre.
La CBE trimestral se aplica al umbral establecido para posiciones de activos extranjeros sustancialmente más grandes.
Revise la guía oficial del Banco Central de Brasil sobre CBE.
Cómo Reducir el Riesgo Fiscal
- Obtener asesoría en ambos países antes de comprar;
- Entender la clasificación de propiedad; ``````html
- Mantener facturas y estados de cuenta bancarios;
- Mantener separadas las transacciones de propiedad y personales;
- Calendario de cada fecha límite de presentación;
- Planificar para FIRPTA antes de la venta;
- Revisar los informes brasileños anualmente;
- No asumir que el impuesto pagado en un país elimina automáticamente el impuesto en el otro.
Riesgo 15: Sucesión, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Un propietario extranjero debe determinar qué sucede si el inversionista muere o queda incapacitado.
Las preguntas potenciales incluyen:
- ¿Quién hereda la propiedad?
- ¿Se requerirá un proceso de sucesión en EE. UU.?
- ¿Quién gestiona la propiedad durante el proceso?
- ¿Cómo se seguirá pagando la hipoteca?
- ¿Cómo se transferirá el interés de una LLC?
- ¿Podría aplicarse el impuesto sobre sucesiones en EE. UU.?
- ¿Cómo se tratará la herencia en Brasil?
El IRS explica que el impuesto sobre sucesiones para no residentes que no son ciudadanos de EE. UU. puede aplicarse a la transferencia de propiedades situadas en EE. UU.
Un albacea generalmente debe considerar el Formulario 706-NA cuando el valor de mercado justo de los activos situados en EE. UU. del fallecido excede el umbral de presentación aplicable, actualmente establecido por el IRS en $60,000.
Este es un umbral de presentación y planificación y no significa que cada sucesión deba la misma cantidad de impuestos.
Revise la guía oficial del IRS sobre el impuesto sobre sucesiones para no residentes no ciudadanos.
Riesgo de Donación
Transferir propiedad inmobiliaria de EE. UU. durante la vida del propietario también puede crear consecuencias de impuesto sobre donaciones, título, financiamiento e informes brasileños.
La propiedad no debe ser transferida informalmente a familiares u otra entidad sin asesoría calificada.
Cómo Reducir el Riesgo de Sucesión
- Revisar la sucesión antes de comprar;
- Coordinar la planificación patrimonial en EE. UU. y Brasil;
- Mantener documentos de propiedad actualizados;
- Revisar testamentos, fideicomisos y acuerdos operativos;
- Identificar quién puede gestionar la propiedad durante la incapacidad;
- Revisar el plan después de cambios familiares o fiscales importantes.
Riesgo 16: Cambios en la Regulación
Las reglas sobre propiedad, impuestos, préstamos, divulgación, alquiler a corto plazo e informes financieros pueden cambiar después de que se realiza la inversión.
Los cambios pueden ocurrir a nivel:
- Federal;
- Estatal;
- Condado;
- Municipal;
- Asociación;
- Prestamista;
- Compañía de seguros.
Ejemplo Actual de FinCEN
En marzo de 2026, un tribunal federal de EE. UU. anuló la Regla de Bienes Raíces Residenciales de FinCEN.
FinCEN afirma que la decisión ha sido apelada y que, mientras la orden del tribunal siga en vigor, las personas que informan no están obligadas a presentar Informes de Bienes Raíces bajo esa regla.
Revise el estado actual de la Regla de Bienes Raíces Residenciales de FinCEN.
Este ejemplo muestra por qué los inversionistas deben confirmar los requisitos actuales en lugar de confiar en un artículo antiguo, lista de verificación o transacción previa.
Riesgo 17: Regulación de Alquiler a Corto Plazo
Una propiedad cerca de atracciones, playas o centros de negocios no es automáticamente elegible para alquiler a corto plazo.
```El permiso puede depender de:
- Licencias estatales;
- Regulación del condado;
- Zonificación municipal;
- Clasificación de la propiedad;
- Reglas de la asociación;
- Seguro;
- Términos de la hipoteca;
- Registro de impuestos sobre ventas y alojamiento.
Las reglas pueden cambiar después de la compra.
Cómo Reducir el Riesgo Regulatorio
- Verificar la dirección legal exacta;
- Obtener información escrita actual sobre zonificación;
- Revisar los documentos de la asociación;
- Confirmar licencias e impuestos;
- Revisar restricciones de seguro y préstamo;
- Analizar si la propiedad funciona bajo un modelo de alquiler a largo plazo si cambian las reglas de alquiler a corto plazo.
Riesgo 18: Riesgo de Desarrollador y de Nueva Construcción
Una compra de nueva construcción puede implicar riesgos que difieren de una propiedad existente.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Retraso en la construcción;
- Contrato que permite cambios materiales;
- Aumentos de costos;
- Problemas financieros del desarrollador;
- Restricciones de depósito;
- Servicios incompletos;
- Impuestos finales sobre la propiedad más altos;
- Fases futuras compitiendo con propiedades de reventa;
- Incentivos vinculados a un prestamista o proveedor de cierre.
Cómo Reducir el Riesgo del Desarrollador
- Revisar el contrato del constructor de manera independiente;
- Investigar los proyectos completados del desarrollador;
- Entender las reglas de depósito y cancelación;
- Confirmar la fecha estimada de finalización y los recursos disponibles;
- Realizar inspecciones independientes;
- Comparar el precio final con propiedades existentes;
- Analizar el inventario competitivo futuro.
Riesgo 19: Riesgo de Liquidez y de Salida
La propiedad inmobiliaria directa no puede venderse normalmente tan rápido como una inversión que cotiza en bolsa.
El inversionista puede necesitar semanas o meses para:
- Preparar la propiedad;
- Listarla para la venta;
- Encontrar un comprador;
- Negociar términos;
- Completar inspecciones y tasaciones;
- Resolver problemas de título;
- Completar financiamiento y cierre.
La propiedad puede necesitar ser vendida por menos de lo esperado cuando:
- El inversionista necesita dinero rápidamente;
- El mercado está en declive;
- El seguro es difícil de obtener;
- La propiedad requiere reparaciones;
- La asociación tiene problemas financieros;
- El financiamiento no está disponible para compradores potenciales;
- El inventario competitivo es alto.
Costos de Salida
Los gastos potenciales de venta incluyen:
- Compensación a profesionales inmobiliarios;
- Gastos legales y de cierre;
- Reparaciones y preparación;
- Cargos por pago de hipoteca;
- Impuestos sobre la propiedad y saldos de la asociación;
- Impuesto federal;
- Retención FIRPTA;
- Impuesto y reporte brasileño;
- Gastos de conversión de moneda.
Cómo Reducir el Riesgo de Liquidez
- Utilizar capital que pueda permanecer invertido durante varios años;
- Mantener fondos de emergencia fuera de la propiedad;
- Elegir propiedades con más de un perfil de comprador potencial;
- Evitar propiedades altamente especializadas sin un mercado de reventa claro;
- Estimar los ingresos netos de la venta antes de comprar;
- Revisar la estrategia de salida anualmente.
Riesgo 20: Riesgo de Concentración
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Mover capital fuera de Brasil puede mejorar la diversificación geográfica mientras crea concentración en un activo extranjero.
Una sola propiedad concentra el riesgo en:
- Un país;
- Un estado;
- Una ciudad;
- Un vecindario;
- Un tipo de propiedad;
- Un mercado de inquilinos o huéspedes;
- Un administrador de propiedades;
- Un activo ilíquido.
Investor.gov describe la diversificación como la distribución de dinero entre diferentes inversiones en un esfuerzo por reducir el riesgo de concentración.
Revise la definición de diversificación de Investor.gov.
Cómo Reducir el Riesgo de Concentración
- Evitar invertir toda la riqueza disponible en una sola propiedad;
- Preservar la liquidez nacional e internacional;
- Considerar diferentes categorías de activos;
- Evaluar la propiedad, la exposición a divisas y la exposición geográfica en conjunto;
- Revisar cómo la propiedad encaja en el portafolio completo.
Matriz Completa de Riesgos Inmobiliarios Internacionales
| Riesgo | Efecto Potencial | Mitigación Principal | |
|---|---|---|---|
| Divisa | Cambio en el valor del real brasileño y costos de contribución | Reservas en dólares y análisis de dos divisas | |
| Mercado | Declive en el precio de la propiedad | Ventas comparables y precios conservadores | |
| Alquiler | Menor ingreso o vacantes | Renta comparable verificada y reservas | |
| Gastos | Flujo de efectivo negativo | Presupuesto completo y pruebas de estrés | |
| Legal | Transacción inválida o restringida | Revisión legal local antes del contrato | |
| Estructura de propiedad | Problemas fiscales, de responsabilidad o de presentación | Planificación legal y fiscal transfronteriza | |
| Título | Disputas de propiedad o gravámenes | Búsqueda de título y seguro apropiado | |
| Condición de la propiedad | Reparaciones inesperadas | Inspecciones independientes | |
| Seguro | Pérdida no asegurada o primas altas | Presupuesto escrito y revisión de cobertura | |
| Asociación | Cuotas, evaluaciones o restricciones de alquiler | Revisión de documentos y finanzas | |
| Financiamiento | Estrés de pago o ejecución hipotecaria | Comparación completa de préstamos y reservas | |
| Gestión | Pobres operaciones e informes poco confiables | Debida diligencia del administrador y controles del propietario | |
| Fraude | Pérdida de fondos de compra o cierre | Verificación independiente de cada transferencia | |
| Impuesto | Impuestos, multas y reembolsos retrasados | Cumplimiento en ambos países | |
| Sucesión | Complicaciones de sucesión o impuestos sobre herencias | Planificación patrimonial previa a la compra | |
| Regulación | ``````html | Pérdida del uso de alquiler previsto | Reglas actuales y estrategia alternativa |
| Liquidez | Venta retrasada o con descuento | Largo período de tenencia y reservas externas | |
| Concentración | Exposición excesiva a una propiedad | Diversificación a nivel de cartera |
Prueba de Estrés de la Inversión Antes de Comprar
Escenario Base
- Alquiler respaldado por propiedades comparables;
- Vacante esperada;
- Presupuesto de seguro por escrito;
- Impuestos estimados sobre la propiedad después de la compra;
- Honorarios de gestión y asociación actuales;
- Mantenimiento rutinario;
- Términos de financiamiento actuales;
- Sin ganancia de moneda asumida.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro 15% más alto;
- Impuestos sobre la propiedad más altos;
- Mantenimiento adicional;
- Sin apreciación;
- Sin movimiento favorable en el tipo de cambio.
Escenario Negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses sin ingresos;
- Una reparación importante;
- Evaluación especial de la asociación;
- Valor de la propiedad en declive;
- Real brasileño fortaleciéndose frente al dólar;
- Costos de financiamiento más altos;
- La venta tarda más de lo esperado.
Una propiedad internacional debe seguir siendo financieramente manejable durante períodos razonables de bajo rendimiento.
Lista de Verificación para la Reducción de Riesgos de Propiedades Internacionales
- Definir el objetivo: ingresos, apreciación, uso personal o diversificación geográfica.
- Establecer el presupuesto completo: incluir adquisición, operación, impuestos y reservas.
- Preservar la liquidez: mantener fondos de emergencia fuera de la propiedad.
- Verificar la elegibilidad del comprador: revisar reglas federales, estatales y específicas de la ubicación.
- Seleccionar la estructura de propiedad: coordinar asesoría legal y fiscal antes de firmar.
- Documentar la fuente de fondos: preparar registros bancarios y fiscales.
- Analizar el mercado: revisar ventas, alquileres, oferta, empleo y demanda de reventa.
- Verificar el permiso de alquiler: comprobar zonificación, asociación, seguro y financiamiento.
- Calcular el ingreso neto: deducir cada gasto operativo realista.
- Prueba de estrés de la inversión: modelar alquileres más bajos, vacantes y costos más altos.
- Completar inspecciones independientes: utilizar especialistas cuando sea necesario.
- Revisar el título y los permisos: investigar gravámenes, propiedad y trabajos no aprobados.
- Obtener seguro: verificar cobertura y deducibles antes de la fecha límite.
- Revisar documentos de la asociación: analizar reservas, evaluaciones y restricciones.
- Comparar financiamiento: examinar términos completos, tarifas y penalizaciones.
- Seleccionar gestión local: verificar sistemas, contratos y controles financieros.
- Proteger cada transferencia: confirmar independientemente las instrucciones bancarias.
- Organizar el cumplimiento fiscal: calendarizar obligaciones en ambos países.
- ```Planificación de sucesión completa: determine qué sucede después de la muerte o incapacidad.
- Planificar la salida: estimar el tiempo, costos de venta, impuestos, FIRPTA y conversión de moneda.
Errores Comunes que los Inversores Brasileños Deben Evitar
- Creer que la propiedad extranjera es automáticamente más segura;
- Asumir que el dólar siempre se aprecia frente al real;
- Utilizar toda la liquidez disponible al cierre;
- Seleccionar un país o ciudad solo porque es popular;
- Usar datos nacionales para evaluar una propiedad;
- Confiar en las proyecciones de alquiler del vendedor o desarrollador;
- Confundir el alquiler bruto con la ganancia;
- Crear una LLC sin un análisis transfronterizo;
- Firmar el contrato antes de revisar la estructura de propiedad;
- Saltar la inspección independiente;
- Ignorar el seguro de título;
- Esperar hasta después de la debida diligencia para investigar el seguro;
- Ignorar las finanzas y evaluaciones de la asociación;
- Comparar préstamos solo por la tasa de interés;
- Depender de un futuro refinanciamiento;
- Seleccionar un administrador de propiedades solo por el precio;
- Permitir que el administrador controle cada registro y cuenta;
- Ignorar las declaraciones fiscales de EE. UU.;
- Ignorar la declaración de impuestos brasileños y activos en el extranjero;
- No planificar la sucesión;
- Aprender sobre FIRPTA solo al vender;
- Enviar fondos a través de instrucciones no verificadas;
- Comprar sin un plan de salida realista.
Preguntas Frecuentes
¿Es riesgosa la inversión en bienes raíces internacionales?
Todos los bienes raíces implican riesgo. Una propiedad internacional añade riesgos de moneda, legales, fiscales, bancarios, de gestión y de informes transfronterizos que deben evaluarse por separado.
¿Es más seguro comprar propiedades en el extranjero que invertir en Brasil?
No es automáticamente más seguro. Transfiere parte de la exposición del inversor a otro sistema legal, moneda y mercado de propiedades, al tiempo que introduce nuevos riesgos.
¿Cuál es el principal riesgo para un inversor brasileño?
No hay un único riesgo principal. El riesgo más significativo depende de la propiedad y del inversor, pero las preocupaciones comunes incluyen movimientos de moneda, sobrepago, gastos subestimados, errores fiscales, mala gestión y liquidez limitada.
¿Puede caer el dólar frente al real brasileño?
Sí. Los movimientos de moneda ocurren en ambas direcciones. Un real brasileño más fuerte puede reducir el equivalente en moneda local de una propiedad en EE. UU. y sus ingresos.
¿Pueden disminuir los valores de las propiedades en Estados Unidos?
Sí. El rendimiento de las propiedades varía según el mercado, vecindario, tipo de propiedad, condiciones económicas, tasas de interés y oferta.
¿Qué sucede si el alquiler es más bajo de lo proyectado?
La propiedad puede generar un flujo de efectivo más bajo, requerir contribuciones del propietario o volverse incapaz de cubrir financiamiento y otros gastos.
¿Cómo se pueden verificar las proyecciones de alquiler?
Utilice propiedades comparables recientemente arrendadas, listados competidores actuales, datos específicos de la propiedad y supuestos conservadores de vacantes.
¿Se requiere una LLC para reducir el riesgo?
No. Una LLC puede proporcionar beneficios en algunas circunstancias, pero también crea obligaciones fiscales, de presentación, bancarias y de gestión. No elimina todos los riesgos.
¿Puede una LLC eliminar el impuesto sobre sucesiones?
No automáticamente. La exposición al impuesto sobre sucesiones depende del inversor, el domicilio, la estructura de propiedad, el tipo de activo y la ley aplicable.
¿Qué es el riesgo de título?
El riesgo de título implica un defecto, gravamen, reclamación de propiedad o problema de registro público que puede afectar el interés legal del comprador en la propiedad.
¿Es necesaria una inspección de la propiedad para una compra remota?
Una inspección independiente es particularmente importante cuando el comprador no puede visitar personalmente la propiedad. También pueden ser necesarias inspecciones especializadas.
¿La póliza de seguro de propietarios cubre inundaciones?
Las pólizas estándar de propietarios pueden no incluir cobertura contra inundaciones. El comprador debe investigar el riesgo de inundación específico de la propiedad y la cobertura disponible.
¿Qué es el riesgo de asociación?
Una asociación puede aumentar las tarifas, imponer evaluaciones especiales, restringir alquileres, experimentar problemas de seguros o tener reservas financieras insuficientes.
¿Cuál es el riesgo de financiamiento para nacionales extranjeros?
Los riesgos potenciales incluyen tasas y tarifas más altas, penalizaciones por pago anticipado, reservas requeridas, pagos globos, requisitos de refinanciamiento y obligaciones mensuales durante la vacante.
¿Puede un administrador de propiedades robar o malversar fondos?
El fraude operativo y el control financiero deficiente son posibles. Los propietarios deben mantener acceso directo a registros, estados de cuenta bancarios, contratos, facturas y documentos de seguros.
¿Qué es una estafa de cierre de hipoteca?
Ocurre cuando un estafador se hace pasar por un profesional de transacciones de confianza y envía instrucciones bancarias falsas para robar el depósito o los fondos de cierre del comprador.
¿Los inversores brasileños pagan impuestos en los Estados Unidos?
La propiedad en EE. UU. puede generar obligaciones fiscales federales, estatales o locales y de presentación dependiendo de la propiedad, ingresos, uso y venta.
¿La propiedad también necesita ser reportada en Brasil?
Un residente fiscal brasileño puede tener obligaciones relacionadas con propiedades extranjeras, ingresos por alquiler, cuentas bancarias, entidades, ganancias de capital y reportes de Capital Brasileño en el Extranjero.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA generalmente requiere retención cuando una persona extranjera dispone de un interés en propiedad inmobiliaria de EE. UU.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No necesariamente. Generalmente opera como un mecanismo de retención. El vendedor calcula el impuesto federal real en la declaración aplicable y reclama crédito por el monto retenido.
¿Puede el impuesto sobre sucesiones de EE. UU. aplicarse a un propietario brasileño?
La propiedad situada en EE. UU. que es propiedad de un no residente no ciudadano puede generar consideraciones de impuesto sobre sucesiones y presentación. El resultado depende de la estructura de propiedad y las circunstancias individuales.
¿Pueden cambiar las reglas de alquiler a corto plazo?
Sí. Las reglas del gobierno, asociación, licencias, seguros y prestamistas pueden cambiar después de la compra.
¿Cuánto tiempo puede tardar en vender una propiedad internacional?
El tiempo depende de la demanda del mercado, el precio, la condición, la disponibilidad de financiamiento, el título, la asociación y los requisitos de cierre. Una venta puede tardar semanas o meses.
¿Cuál es el mayor error?
El mayor error es comprometer capital antes de calcular el escenario completo de desventajas, incluyendo alquileres más bajos, gastos más altos, movimiento de divisas, impuestos y reventa retrasada.
El Bienes Raíces Internacionales Requiere Gestión de Riesgos, No Miedo
La propiedad internacional puede apoyar la diversificación, ingresos por alquiler, uso personal y objetivos de propiedad a largo plazo.
No debe presentarse como una solución sin riesgos.
Una decisión bien estructurada requiere que el inversionista entienda:
- Qué puede reducir el valor de la propiedad;
- Qué puede interrumpir los ingresos por alquiler;
- Qué puede aumentar los gastos;
- Qué presentaciones legales y fiscales son requeridas;
- Cómo se comporta el financiamiento durante la vacante;
- Quién controla la propiedad de forma remota;
- Cómo se venderá o transferirá eventualmente la inversión.
La inversión internacional más sólida no es la propiedad con la proyección más optimista.
Es la propiedad cuyos riesgos han sido identificados, medidos e incorporados en el precio de compra, reservas financieras, estructura de propiedad, sistema de gestión y plan de salida.
Para el proceso completo de compra en EE. UU., revise Cómo los brasileños pueden invertir en bienes raíces en EE. UU..
Para un análisis detallado del mercado de Florida, revise Bienes Raíces en Florida para Inversores Brasileños: ¿Vale la Pena?.
Para una guía completa de compra en Orlando, revise Comprar una Casa en Orlando: Guía Completa para Compradores Brasileños.
Buldora ayuda a los inversionistas brasileños a identificar riesgos inmobiliarios transfronterizos, comparar escenarios financieros completos y coordinar el proceso con profesionales calificados en bienes raíces, legales, fiscales, de préstamos, seguros, inspección y gestión de propiedades.
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Acerca del Autor
Raphaela Banks es Co-Fundadora y Estratega Global de Bienes Raíces en Buldora Invest. Ella desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversionistas internacionales a entender las oportunidades inmobiliarias en Estados Unidos, Brasil y Dubái.
Fuentes y Referencias
Este artículo fue investigado utilizando guías fiscales oficiales de EE. UU. y Brasil, recursos federales de protección al consumidor, regulaciones de inversión extranjera, información sobre riesgos de inundación y materiales de educación financiera. Las leyes, requisitos de informes, impuestos, financiamiento, seguros y regulaciones de propiedades pueden cambiar después de la publicación.
- Investor.gov — ¿Qué es el Riesgo?
- Investor.gov — Diversificación
- Departamento del Tesoro de EE. UU. — Instrucciones de Bienes Raíces de CFIUS
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Inspección de Vivienda
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Seguro de Título y Servicios de Cierre
- ```html Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Estimación de Préstamo
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Estafas de Cierre de Hipotecas
- Agencia Federal para el Manejo de Emergencias — Centro de Servicios de Mapas de Inundaciones
- Servicio de Impuestos Internos — Extranjeros No Residentes y Propiedades Inmobiliarias en EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos — Publicación 527, Propiedades de Alquiler Residencial
- Servicio de Impuestos Internos — Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos — Impuesto sobre Sucesiones para No Residentes No Ciudadanos
- Servicio de Impuestos Internos — Impuesto sobre Donaciones para No Residentes No Ciudadanos
- Red de Control de Delitos Financieros — Estado de la Regla de Bienes Raíces Residenciales
- Servicio Federal de Ingresos de Brasil — Ingresos Sujetos a Carnê-Leão
- Servicio Federal de Ingresos de Brasil — Bienes Inmuebles y Activos Extranjeros
- Banco Central de Brasil — Declaración de Capital Brasileño en el Extranjero
```Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y educativos generales. No constituye asesoría legal, fiscal, contable, de inmigración, bancaria, de divisas, de préstamos, de seguros, financiera, de gestión de propiedades ni de inversiones. La inversión en bienes raíces internacionales implica riesgos, incluidos cambios en la moneda, vacantes, disminución del valor de las propiedades, incumplimiento de financiamiento, fraude, cambios regulatorios, obligaciones fiscales, gastos inesperados y pérdidas financieras. Los requisitos varían según el inversionista, la residencia fiscal, el país, el estado, la propiedad, el prestamista, la estructura de propiedad, el seguro y el uso previsto. Los inversionistas brasileños deben consultar a profesionales calificados en cada jurisdicción relevante antes de comprar, financiar, estructurar, operar, transferir o vender propiedades en el extranjero.
