El sector inmobiliario internacional puede brindar a los inversores brasileños acceso a diferentes mercados inmobiliarios, monedas, demanda de alquiler, sistemas de financiación y regiones geográficas.
También puede introducir riesgos que no existen, o no se manifiestan de la misma forma, al comprar una propiedad en Brasil.
Estos riesgos pueden implicar:
- Movimientos de divisas;
- El mercado inmobiliario cae;
- Estructuras legales y de propiedad;
- Obligaciones fiscales en más de un país;
- Financiamiento y refinanciamiento;
- Seguros y desastres naturales;
- Gestión remota de propiedades;
- Fraude y ciberseguridad;
- Regulaciones de alquiler;
- Sucesión y planificación patrimonial;
- Dificultad para vender la propiedad.
La existencia de riesgo no significa automáticamente que no se deba comprar una propiedad internacional.
Significa que el inversor debe identificar cada riesgo importante, estimar su efecto financiero potencial y establecer un método para reducirlo o absorberlo antes de comprometer capital.
Esta guía explica los principales riesgos de la inversión inmobiliaria internacional que todo inversor brasileño debe conocer, con especial atención a los inversores brasileños que compran propiedades en los Estados Unidos.
Respuesta directa: Los bienes raíces internacionales no son automáticamente más seguros ni más riesgosos que las propiedades en Brasil. Crea una combinación diferente de riesgos de mercado, cambiarios, legales, fiscales, de seguros, financieros, operativos y de liquidez. Una decisión más segura requiere debida diligencia local, proyecciones financieras realistas, profesionales calificados en ambos países, reservas adecuadas y un plan de salida documentado.
Ninguna estructura legal, mercado, administrador de propiedades, programa de financiamiento o propiedad puede eliminar todos los riesgos o garantizar ganancias.
¿Qué hace que el sector inmobiliario internacional sea diferente?
La compra de una propiedad nacional generalmente ocurre dentro de un sistema legal, bancario, fiscal y cultural que el inversor ya comprende.
Una compra internacional puede requerir que el inversor comprenda:
- Un sistema jurídico diferente;
- Un proceso de registro de propiedad diferente;
- Documentos en idiomas extranjeros;
- Reglas contractuales locales;
- Transferencias internacionales de dinero;
- Números de identificación fiscal extranjeros;
- Obligaciones de presentación de informes en dos países;
- Inspecciones y cierres remotos;
- Gestión profesional a distancia;
- Conversión de moneda al medir el resultado final.
Una propiedad puede ser legal y financieramente apropiada para un comprador local y al mismo tiempo producir un resultado muy diferente para un inversionista brasileño.
El riesgo no significa que la inversión sea mala
El riesgo de inversión es la incertidumbre de que el resultado financiero real diferirá del resultado esperado.
El inversor podrá recibir:
- Menos alquiler de lo proyectado;
- Gastos superiores a los estimados;
- Un precio de venta más bajo;
- Un resultado cambiario diferente;
- Una factura de impuestos inesperada;
- Un período de tenencia más largo;
- Una pérdida de parte del capital invertido.
La gestión de riesgos implica reducir la probabilidad o el efecto financiero de estos resultados.
No implica fingir que no pueden suceder.
Riesgo 1: riesgo cambiario
Un inversor brasileño que compra una propiedad en el extranjero normalmente convierte los reales brasileños a otra moneda.
Al comprar bienes raíces en los EE. UU., el comprador puede necesitar dólares para:
- El precio de compra o pago inicial;
- Costos de cierre;
- Reparaciones;
- Muebles;
- Pagos de hipoteca;
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Tarifas de asociación;
- Futuros aportes de capital.
El valor de la propiedad y los ingresos por alquiler pueden expresarse en dólares, mientras que los demás ingresos y gastos del inversor permanecen en reales brasileños.
Un dólar más fuerte puede ayudar y perjudicar
Un dólar más fuerte puede incrementar el equivalente en real brasileño de:
- El valor de la propiedad;
- Ingresos por alquiler;
- Ingresos futuros de la venta;
- Reservas en dólares.
También puede aumentar el coste en reales brasileños de:
- La compra original;
- Reparaciones;
- Muebles;
- Capital adicional;
- Pagos de hipoteca no cubiertos por ingresos por alquiler.
Un real brasileño más fuerte puede reducir el resultado en moneda local
Si el real brasileño se fortalece frente al dólar, la propiedad puede conservar el mismo valor en dólares mientras su valor equivalente en reales disminuye.
Ejemplo ilustrativo de moneda
Supongamos que una propiedad vale 400.000 dólares.
A un tipo de cambio de R$ 5,00 por dólar:
$400.000 × R$5,00 = R$2.000.000
A R$6,00 por dólar:
$400.000 × R$6,00 = R$2.400.000
A R$4,00 por dólar:
$400.000 × R$4,00 = R$1.600.000
La propiedad no cambió su valor en dólares, pero su equivalente en real brasileño cambió sustancialmente.
Cómo reducir el riesgo cambiario
- Evite convertir todo el capital disponible en un día seleccionado emocionalmente;
- Establecer el presupuesto completo en dólares antes de transferir fondos;
- Comparar tipos de cambio, diferenciales y comisiones bancarias;
- Mantener reservas en la moneda de los gastos de la propiedad;
- No dependa de la futura apreciación de la moneda para que la inversión funcione;
- Medir el desempeño tanto en dólares como en reales brasileños;
- Utilice canales de transferencia regulados y documentados.
Riesgo 2: Riesgo del mercado inmobiliario
Los valores de las propiedades pueden aumentar, permanecer estables o disminuir.
El rendimiento inmobiliario varía según:
- País;
- Estado;
- Área metropolitana;
- Ciudad;
- Barrio;
- Tipo de propiedad;
- Segmento de precios;
- Condición de la propiedad;
- Oferta de vivienda;
- Empleo local;
- Tasas de interés;
- Disponibilidad de seguro;
- La demanda del comprador.
Las sólidas condiciones económicas nacionales no garantizan que un vecindario o propiedad tenga un buen desempeño.
Errores comunes de riesgo de mercado
- Suponiendo que todo Estados Unidos sea un solo mercado inmobiliario;
- Usar datos de apreciación nacional para proyectar un vecindario;
- Comprar sólo porque los precios aumentaron en años anteriores;
- Ignorar nuevas construcciones competidoras;
- Pagar una prima porque la zona es popular entre los brasileños;
- Asumiendo que el turismo garantiza la apreciación de la propiedad;
- Compras sin ventas comparables recientes.
Cómo reducir el riesgo de mercado
- Revisar ventas comparables recientes;
- Comparar listados activos de la competencia;
- Analizar el empleo y la población local;
- Revisar vacante de alquiler;
- Investigar futuras construcciones;
- Utilice supuestos de apreciación conservadores;
- Planificar un período de tenencia de varios años;
- Evite pagar de más debido a la presión del marketing.
Riesgo 3: Riesgo de ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler proyectados pueden diferir del monto realmente cobrado.
La diferencia puede resultar de:
- Vacante;
- Falta de pago del inquilino;
- Alquiler de mercado más bajo;
- Estacionalidad;
- Competencia;
- Condición de la propiedad;
- Mala gestión;
- Comentarios negativos de huéspedes;
- Restricciones de alquiler;
- Decadencia económica.
El alquiler bruto no es ganancia
Una proyección puede anunciar el alquiler bruto anual sin incluir:
- Vacante;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Utilidades;
- Limpieza;
- Licencias;
- Contabilidad;
- Financiamiento;
- Reservas de capital.
Cómo reducir el riesgo de alquiler
- Usar propiedades arrendadas comparables;
- Evaluar el alquiler real en lugar del anunciado;
- Aplicar un subsidio por vacante;
- Verificar la demanda del inquilino o huésped para el área específica;
- Confirmar el permiso legal de alquiler;
- Revisar el historial de desempeño real del gerente;
- Modelar escenarios de alquiler más bajo;
- Mantener reservas operativas.
Riesgo 4: Subestimación de gastos
Una propiedad puede producir el alquiler esperado y aun así generar un mal resultado porque los gastos fueron subestimados.
Los gastos comúnmente subestimados incluyen:
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad después de la transferencia;
- Tarifas de asociación;
- Evaluaciones especiales;
- Reemplazo del techo;
- Reemplazo de calefacción y aire acondicionado;
- Reparaciones de plomería y electricidad;
- Gestión de propiedades;
- Ubicación de inquilinos;
- Limpieza y servicios públicos;
- Servicios legales y contables;
- Mantenimiento de la entidad;
- Costos bancarios internacionales.
Riesgo de gastos ilustrativo
Supongamos que se prevé que una propiedad produzca $12 000 en flujo de caja anual antes de impuestos.
Durante el primer año, el propietario experimenta:
- $5000 de gastos de seguro adicionales;
- $4000 en reparaciones inesperadas;
- $3500 de costos adicionales de desocupación y arrendamiento.
Los costos adicionales equivalen a $12,500.
La propiedad produciría un flujo de caja anual negativo incluso si se alcanzara la proyección de alquiler original.
Riesgo 5: Elegibilidad legal y restricciones de propiedad
Muchos países permiten la propiedad de propiedades extranjeras, pero las reglas difieren según:
- Nacionalidad;
- Tipo de comprador;
- Clasificación de propiedad;
- Ubicación;
- Uso agrícola o residencial;
- Normas de seguridad nacional;
- Ley estatal o autonómica.
En los Estados Unidos, no existe una prohibición federal única que impida a todos los extranjeros comprar propiedades residenciales ordinarias.
Sin embargo, una transacción aún puede verse afectada por:
- Sanciones económicas;
- Leyes estatales relativas a ciertos compradores extranjeros;
- Restricciones de tierras agrícolas;
- Propiedad cerca de ubicaciones militares o gubernamentales sensibles;
- Normas del Comité de Inversión Extranjera en Estados Unidos;
- Requisitos bancarios y de fuente de fondos.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. explica que CFIUS puede revisar ciertas compras, arrendamientos o concesiones que involucren bienes raíces cerca de ubicaciones sensibles específicas.
Revise la orientación inmobiliaria del CFIUS.
Cómo reducir el riesgo de elegibilidad
- Verificar la elegibilidad del comprador antes de realizar un depósito no reembolsable;
- Identificar la dirección legal exacta y la clasificación de la propiedad;
- Revisar las normas federales, estatales y locales aplicables;
- Completar sanciones y controles de cumplimiento;
- Utilice asesoría legal local calificada;
- Evite asumir que las reglas de un estado se aplican en otro estado.
Riesgo 6: utilizar la estructura de propiedad incorrecta
Se puede comprar una propiedad a través de:
- Propiedad individual;
- Una LLC de un solo miembro;
- Una LLC de varios miembros;
- Una asociación;
- Una corporación;
- Un fideicomiso;
- Otra estructura de planificación patrimonial.
Ninguna estructura es automáticamente la mejor para cada inversor brasileño.
La decisión puede afectar:
- Responsabilidad;
- Financiamiento;
- Impuestos sobre los ingresos por alquiler;
- Presentación anual federal y estatal;
- Banca;
- Contabilidad;
- Planificación patrimonial;
- Transferencia futura de propiedad;
- FIRPTA;
- Declaración de impuestos brasileños.
El mito de las LLC
Una LLC no hace automáticamente:
- Eliminar la responsabilidad personal;
- Reducir el impuesto sobre la renta;
- Eliminar FIRPTA;
- Evitar la exposición al impuesto sobre el patrimonio;
- Financiamiento de garantía;
- Eliminar la legalización;
- Eliminar los requisitos de presentación anual;
- Eliminar las obligaciones brasileñas.
Informes de LLC no consideradas de propiedad extranjera
Una entidad estadounidense no considerada propiedad exclusiva de una persona extranjera puede tener obligaciones federales de presentación de información, incluido el formulario 5472 con un formulario pro forma 1120 cuando se producen transacciones reportables.
Las posibles transacciones reportables pueden incluir:
- Aportes de capital;
- Distribuciones;
- Préstamos para propietarios;
- Pagos realizados por el propietario de la entidad;
- Otras transacciones con partes extranjeras relacionadas.
Revise la guía oficial para el formulario 5472 del IRS.
Cómo reducir el riesgo estructural
- Completar el análisis antes de firmar el contrato;
- Coordinar asesoramiento fiscal en EE. UU. y Brasil;
- Confirmar que el prestamista acepta la estructura seleccionada;
- Mantener operaciones bancarias y contables separadas;
- Comprender las obligaciones de presentación anual;
- Evite transferir la propiedad más tarde sin revisión de impuestos y título.
Riesgo 7: Problemas de título y propiedad
El vendedor debe poseer el derecho legal de transferir la propiedad.
Los posibles problemas con el título incluyen:
- Hipotecas existentes;
- Gravámenes fiscales;
- Sentencias;
- Reclamaciones no publicadas;
- Servicios de servidumbre;
- Disputas de propiedad;
- Errores en registros públicos;
- Transferencias fraudulentas;
- Herederos no revelados.
Búsqueda de títulos y seguro de títulos
Una búsqueda de título revisa los registros públicos relacionados con la propiedad.
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos problemas de título cubiertos que existían antes de la compra.
El seguro de título del prestamista generalmente protege al prestamista en lugar del capital del comprador.
Revise la guía sobre servicios de títulos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Cómo reducir el riesgo de título
- Utilice un título independiente o un profesional de cierre;
- Revisar el compromiso del título;
- Comprender las excepciones enumeradas;
- Confirmar que se liberarán los gravámenes;
- Considere el seguro de título del propietario;
- Confirme que la escritura esté registrada correctamente después del cierre.
Riesgo 8: Estado de la propiedad y reparaciones ocultas
Las fotografías y los recorridos virtuales no pueden identificar todos los defectos de la propiedad.
Las posibles condiciones ocultas incluyen:
- Daños en el techo;
- Problemas de cimentación;
- Intrusión de agua;
- Moho;
- Peligros eléctricos;
- Falla de plomería;
- Problemas de alcantarillado o sépticos;
- Falla del aire acondicionado;
- Plagas;
- Alteraciones no permitidas.
Inspección independiente
La inspección debe ser realizada por un profesional seleccionado para el beneficio del comprador y no únicamente por el vendedor, constructor o representante de ventas.
Pueden ser necesarias inspecciones especializadas para:
- Techo;
- Fundación;
- Piscina;
- Línea de alcantarillado;
- Sistema séptico;
- Moho;
- Plagas;
- Preocupaciones medioambientales.
Revise la guía de inspección de viviendas de la CFPB.
Cómo reducir el riesgo de enfermedades
- Supeditar el contrato a una inspección satisfactoria cuando corresponda;
- Completar inspecciones independientes;
- Obtener estimaciones de reparación por escrito;
- Revisar permisos;
- Obtener una cotización de seguro antes de que finalice el período de diligencia debida;
- Presupuesto para futuras reposiciones de capital;
- Completa un recorrido final antes de cerrar.
Riesgo 9: Seguros y Desastres Naturales
Los inversores internacionales pueden subestimar la importancia de los seguros específicos de propiedad.
Dependiendo de la ubicación, el riesgo puede implicar:
- Inundaciones;
- Huracanes;
- Tormentas de viento;
- Incendios forestales;
- Terremotos;
- Salve;
- Tornados;
- Temperaturas bajo cero;
- Daños por agua.
La cobertura estándar puede excluir riesgos importantes
Es posible que una póliza estándar para propietarios de viviendas no incluya automáticamente todas las formas de:
- Cobertura contra inundaciones;
- Cobertura contra terremotos;
- Actividad de alquiler;
- Cobertura de propiedad desocupada;
- Uso de alquiler a corto plazo;
- Actividad empresarial.
Riesgo de inundaciones
El Centro de Servicio de Mapas de Inundaciones de FEMA es la fuente pública oficial de información federal sobre peligros de inundaciones.
Revise el Centro de Servicio de Mapas de Inundaciones de FEMA oficial.
Una propiedad fuera de una zona cartografiada de alto riesgo aún puede sufrir inundaciones.
Cómo reducir el riesgo de seguros
- Obtener un presupuesto por escrito antes de la fecha límite contractual;
- Confirmar el uso de alquiler previsto;
- Revisar deducibles;
- Investigar inundaciones, tormentas de viento y otros riesgos excluidos;
- Revisar la elegibilidad del techo y del edificio;
- Confirmar los límites de responsabilidad;
- Considere la cobertura por pérdida de ingresos por alquiler;
- Mantenga fondos suficientes para los deducibles.
Riesgo 10: Riesgo de Condominios y Asociación de Propietarios
Un condominio o asociación de propietarios puede afectar materialmente los gastos de la propiedad y el uso permitido.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Aumentos de tarifas mensuales;
- Evaluaciones especiales;
- Reservas inadecuadas;
- Problemas de seguros de construcción;
- Reparaciones estructurales;
- Litigios pendientes;
- Restricciones de alquiler;
- Aprobación del inquilino o huésped;
- Limitaciones que afectan a la financiación o la reventa.
Cómo reducir el riesgo de asociación
Reseña:
- Presupuesto;
- Estados financieros;
- Financiamiento de reserva;
- Evaluaciones pendientes;
- Evaluaciones futuras aprobadas;
- Seguro;
- Informes de inspección;
- Restricciones de alquiler;
- Litigios pendientes;
- Actas de reuniones recientes.
Un precio de compra bajo puede no compensar una asociación financieramente débil.
Riesgo 11: Financiación y Refinanciación
La financiación puede preservar la liquidez, pero aumenta las obligaciones fijas de la propiedad.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Altas tasas de interés;
- Puntos de origen;
- Tarifas de suscripción y procesamiento;
- Pagos mensuales durante la vacante;
- Sanciones por pago anticipado;
- Tarifas ajustables;
- Pagos globales;
- Refinanciación requerida;
- Garantías personales;
- Ejecución hipotecaria después del incumplimiento.
Préstamos para extranjeros y DSCR
Los productos comercializados para compradores extranjeros pueden utilizar diferentes estándares de elegibilidad, divulgaciones y precios de las hipotecas convencionales ocupadas por sus propietarios.
Es posible que algunos préstamos de inversión con fines comerciales no reciban la misma información para el consumidor que los préstamos para consumo residencial cubiertos.
Compare el préstamo completo
Reseña:
- Tasa de interés;
- Estructura fija o regulable;
- Plazo del préstamo;
- Puntos de origen;
- Tarifas totales;
- Pago mensual;
- Reservas requeridas;
- Sanción por pago anticipado;
- Pago global;
- Garantías personales;
- Efectivo total requerido al cierre.
Para las hipotecas de consumo cubiertas, la estimación del préstamo y la divulgación de cierre pueden ayudar a los prestatarios a comparar términos y costos.
Revise el recurso oficial de estimación de préstamos de CFPB.
Cómo reducir el riesgo financiero
- Comparar ofertas escritas de más de un prestamista;
- Calcular el rendimiento utilizando el pago completo;
- Modelo desocupado y alquiler más bajo;
- Mantener reservas hipotecarias;
- Comprender cada penalización;
- Evite depender de una futura refinanciación;
- Confirme que el prestamista acepta la propiedad y la estructura de propiedad.
Riesgo 12: Riesgo de gestión remota de propiedades
Un inversor brasileño puede depender de un administrador local para sus operaciones diarias.
Una mala gestión puede provocar:
- Desocupación prolongada;
- Selección débil de inquilinos;
- Retraso en el cobro del alquiler;
- Reparaciones innecesarias;
- Cargos excesivos del proveedor;
- Deterioro de la propiedad;
- Informes financieros incompletos;
- Mal uso de los fondos del propietario;
- Infracciones reglamentarias.
Riesgos del contrato de gestión
El acuerdo podrá contener:
- Períodos de contrato prolongados;
- Renovación automática;
- Sanciones por despido;
- Amplia autoridad de gasto;
- Marcas del contratista;
- Tarifas de arrendamiento adicionales;
- Acceso limitado del propietario a los registros.
Cómo reducir el riesgo de gestión
- Verificar las licencias cuando corresponda;
- Revisar referencias;
- Solicitar ejemplos de declaraciones del propietario;
- Definir límites de aprobación de reparación;
- Requerir copias de las facturas de materiales;
- Mantener acceso directo a registros bancarios y de seguros;
- Programar inspecciones independientes periódicas;
- Revisar el desempeño de la gestión anualmente;
- Comprender los procedimientos de rescisión.
Riesgo 13: fraude y estafas mediante transferencias bancarias
Las transacciones inmobiliarias implican grandes transferencias bancarias y fechas de cierre predecibles, lo que convierte a los compradores en objetivos potenciales de fraude.
Una estafa común de cierre de hipotecas utiliza un correo electrónico fraudulento que parece provenir de:
- El profesional inmobiliario;
- Abogado;
- Título de la empresa;
- Oficial de depósito en garantía;
- Agente de cierre.
El mensaje proporciona instrucciones bancarias falsas destinadas a redirigir el depósito o los fondos de cierre del comprador.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor advierte que los estafadores pueden hacerse pasar por profesionales de transacciones confiables cerca de la fecha de cierre.
Revise la guía CFPB sobre estafas de cierre de hipotecas.
Cómo reducir el riesgo de fraude electrónico
- Confirmar el nombre legal del destinatario;
- Confirmar el banco y el número de cuenta por teléfono;
- Utilice un número de teléfono previamente verificado;
- No llame a un número que figura únicamente en el correo electrónico sospechoso;
- Cuestionar cada cambio bancario de último momento;
- Evite enviar información confidencial a través de correo electrónico no protegido;
- Confirmar recibo inmediatamente después de enviar la transferencia.
Riesgo 14: Impuestos en más de un país
La propiedad internacional puede crear obligaciones en el país donde se encuentra la propiedad y en el país de residencia fiscal del inversor.
Las obligaciones potenciales incluyen:
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler;
- Declaraciones anuales del impuesto sobre la renta;
- Declaraciones de impuestos e información de la entidad;
- Impuesto sobre las ganancias de capital;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Impuestos sobre las ventas y el alojamiento;
- Informes sobre activos extranjeros;
- Impuestos sobre sucesiones y donaciones;
- Retención cuando se vende la propiedad.
EE.UU. Impuesto Federal sobre Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler de propiedades ubicadas en los Estados Unidos generalmente son ingresos de fuente estadounidense.
El Servicio de Impuestos Internos establece que los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de un extranjero no residente generalmente se gravan con una tasa del 30 %, o una tasa más baja aplicable según el tratado, cuando no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones.
Un propietario calificado puede optar, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando se aplica una elección y presentación válida, los gastos elegibles generalmente se pueden considerar antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la orientación del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Riesgo FIRPTA cuando se vende la propiedad
Cuando una persona extranjera dispone de un derecho inmobiliario estadounidense, se puede aplicar la retención FIRPTA.
La tasa de retención general es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y procedimientos especializados.
Ejemplo ilustrativo de FIRPTA
Supongamos que un inversor extranjero vende una propiedad por 600.000 dólares y se aplica la tasa de retención general del 15 %.
$600.000 × 15 % = $90.000
Esto no significa necesariamente que el impuesto federal final sea de $90 000.
FIRPTA generalmente opera como un mecanismo de retención. El vendedor presenta la declaración correspondiente, calcula el impuesto real y reclama el crédito por el monto retenido.
Revise la Guía de retención FIRPTA del IRS.
Riesgo de declaración e impuestos brasileños
Una persona que permanece residente fiscal en Brasil puede tener obligaciones que involucran:
- Propiedad extranjera de bienes inmuebles;
- Ingresos por alquiler en el extranjero;
- Cuentas bancarias extranjeras;
- Propiedad de una LLC estadounidense u otra entidad extranjera;
- Ganancias de capital;
- Impuestos pagados o retenidos en el extranjero;
- Reportes de Capital Brasileño en el Exterior;
- Reglas de entidades extranjeras controladas cuando corresponda.
El Servicio de Impuestos Federales de Brasil establece que las personas que residen en Brasil y reciben ingresos imponibles de una fuente en el extranjero pueden estar sujetas al cálculo Carnê-Leão mensual.
Revise la orientación Carnê-Leão del Servicio Federal de Ingresos de Brasil.
Declaración de Capital Brasileña en el Exterior
El Banco Central de Brasil afirma que la declaración anual del CBE se aplica cuando los activos calificados en el exterior alcanzan al menos el equivalente a 1 millón de dólares el 31 de diciembre.
El CBE trimestral se aplica en el umbral establecido para posiciones de activos extranjeros sustancialmente mayores.
Revise la orientación CBE del Banco Central de Brasil.
Cómo reducir el riesgo fiscal
- Obtener asesoramiento en ambos países antes de comprar;
- Comprender la clasificación de propiedad;
- Mantener facturas y extractos bancarios;
- Mantener las transacciones personales y de propiedad separadas;
- Calendar cada fecha límite de presentación;
- Planifique FIRPTA antes de la venta;
- Revisar los informes brasileños anualmente;
- No asuma que los impuestos pagados en un país eliminan automáticamente los impuestos en el otro.
Riesgo 15: Impuesto sobre Sucesiones, Sucesiones y Donaciones
Un propietario extranjero debe determinar qué sucede si el inversionista muere o queda incapacitado.
Las posibles preguntas incluyen:
- ¿Quién hereda la propiedad?
- ¿Se requerirá una legalización testamentaria en los EE. UU.?
- ¿Quién administra la propiedad durante el proceso?
- ¿Cómo se seguirá pagando la hipoteca?
- ¿Cómo se transferirá el interés de una LLC?
- ¿Se podría aplicar el impuesto al patrimonio de EE. UU.?
- ¿Cómo se tratará la herencia en Brasil?
El IRS explica que el impuesto sobre el patrimonio para no residentes que no sean ciudadanos estadounidenses puede aplicarse a la transferencia de propiedades situadas en los EE. UU.
Un albacea generalmente debe considerar el Formulario 706-NA cuando el valor justo de mercado de los activos de la persona fallecida ubicados en los EE. UU. excede el umbral de presentación aplicable, actualmente establecido por el IRS en $60,000.
Este es un umbral de presentación y planificación y no significa que todos los patrimonios deberán pagar la misma cantidad de impuestos.
Revise la orientación oficial del IRS sobre impuestos sobre el patrimonio para no ciudadanos no residentes.
Riesgo de obsequio
La transferencia de bienes inmuebles en los EE. UU. durante la vida del propietario también puede generar consecuencias en materia de impuestos sobre donaciones, títulos, financiamiento e informes brasileños.
La propiedad no debe transferirse informalmente a familiares u otra entidad sin asesoramiento calificado.
Cómo reducir el riesgo de sucesión
- Revisar la sucesión antes de comprar;
- Coordinar la planificación patrimonial de Estados Unidos y Brasil;
- Mantener los documentos de propiedad actuales;
- Revisar testamentos, fideicomisos y acuerdos operativos;
- Identificar quién puede administrar la propiedad durante la incapacidad;
- Revise el plan después de cambios familiares o impositivos importantes.
Riesgo 16: Cambios en la regulación
Las reglas de propiedad, impuestos, préstamos, divulgación, alquiler a corto plazo y presentación de informes financieros pueden cambiar una vez realizada la inversión.
Pueden ocurrir cambios en:
- Nivel federal;
- Nivel estatal;
- Nivel de condado;
- Nivel municipal;
- Nivel de asociación;
- Nivel de prestamista;
- Nivel de compañía de seguros.
Ejemplo actual de FinCEN
En marzo de 2026, un tribunal federal de EE. UU. anuló la Norma FinCEN sobre bienes raíces residenciales.
La FinCEN afirma que la decisión ha sido apelada y que, mientras la orden judicial siga vigente, los informantes no están obligados a presentar informes inmobiliarios según esa norma.
Revise el estado actual de la regla FinCEN sobre bienes raíces residenciales.
Este ejemplo muestra por qué los inversores deberían confirmar los requisitos actuales en lugar de confiar en un artículo antiguo, una lista de verificación o una transacción anterior.
Riesgo 17: Regulación del alquiler a corto plazo
Una propiedad cerca de atracciones, playas o centros de negocios no es automáticamente elegible para alquiler a corto plazo.
El permiso puede depender de:
- Licencias estatales;
- Reglamento del condado;
- Zonificación municipal;
- Clasificación de propiedad;
- Reglas de asociación;
- Seguro;
- Términos de la hipoteca;
- Registro de impuestos sobre ventas y alojamiento.
Las reglas pueden cambiar después de la compra.
Cómo reducir el riesgo regulatorio
- Verifique la dirección legal exacta;
- Obtener información escrita actualizada sobre zonificación;
- Revisar documentos de la asociación;
- Confirmar licencias e impuestos;
- Revisar las restricciones de seguros y préstamos;
- Analizar si la propiedad funciona bajo un modelo de alquiler a largo plazo si las reglas a corto plazo cambian.
Riesgo 18: Riesgo de promotor y de nueva construcción
La compra de una obra nueva puede implicar riesgos diferentes a los de una propiedad existente.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Retraso en la construcción;
- Contrato que permite cambios materiales;
- Aumentos de costos;
- Problemas financieros del desarrollador;
- Restricciones de depósito;
- Servicios incompletos;
- Impuestos finales sobre la propiedad más altos;
- Fases futuras compitiendo con propiedades de reventa;
- Incentivos vinculados a un prestamista o proveedor de cierre.
Cómo reducir el riesgo de los desarrolladores
- Revisar el contrato del constructor de forma independiente;
- Investigar los proyectos completados del desarrollador;
- Comprender las reglas de depósito y cancelación;
- Confirmar la fecha estimada de finalización y los remedios disponibles;
- Completar inspecciones independientes;
- Comparar el precio final con propiedades existentes;
- Analizar el inventario competitivo futuro.
Riesgo 19: Riesgo de liquidez y salida
Los bienes inmuebles directos normalmente no se pueden vender tan rápido como una inversión que cotiza en bolsa.
El inversor puede necesitar semanas o meses para:
- Preparar la propiedad;
- Ponlo a la venta;
- Encontrar un comprador;
- Negociar términos;
- Inspecciones y tasaciones completas;
- Resolver problemas de títulos;
- Financiamiento y cierre completo.
Es posible que sea necesario vender la propiedad por menos de lo esperado cuando:
- El inversor necesita dinero rápidamente;
- El mercado está cayendo;
- Es difícil obtener un seguro;
- La propiedad requiere reparaciones;
- La asociación tiene problemas financieros;
- La financiación no está disponible para compradores potenciales;
- El inventario de la competencia es alto.
Costos de salida
Los posibles gastos de venta incluyen:
- Compensación profesional inmobiliaria;
- Gastos legales y de cierre;
- Reparaciones y preparación;
- Cargos por cancelación de hipoteca;
- Impuestos sobre la propiedad y saldos de asociaciones;
- Impuesto federal;
- Retención FIRPTA;
- Impuestos y declaraciones brasileñas;
- Gastos de conversión de moneda.
Cómo reducir el riesgo de liquidez
- Utilizar capital que pueda permanecer invertido durante varios años;
- Mantener fondos de emergencia fuera de la propiedad;
- Elija propiedades con más de un perfil de comprador potencial;
- Evite propiedades altamente especializadas sin un mercado de reventa claro;
- Estimar los ingresos netos de la venta antes de comprar;
- Revisar la estrategia de salida anualmente.
Riesgo 20: Riesgo de concentración
Mover capital fuera de Brasil puede mejorar la diversificación geográfica y al mismo tiempo crear concentración en un activo extranjero.
Un solo inmueble concentra el riesgo en:
- Un país;
- Un estado;
- Una ciudad;
- Un vecindario;
- Un tipo de propiedad;
- Un inquilino o mercado invitado;
- Un administrador de propiedad;
- Un activo ilíquido.
Investor.gov describe la diversificación como distribuir dinero entre diferentes inversiones en un esfuerzo por reducir el riesgo de concentración.
Revise la definición de diversificación de Investor.gov.
Cómo reducir el riesgo de concentración
- Evite invertir toda la riqueza disponible en una sola propiedad;
- Preservar la liquidez nacional e internacional;
- Considere diferentes categorías de activos;
- Evaluar la propiedad, la moneda y la exposición geográfica en conjunto;
- Revisar cómo encaja la propiedad en la cartera completa.
Matriz completa de riesgos inmobiliarios internacionales
Pruebe de estrés de la inversión antes de comprar
Escenario base
- Alquiler respaldado por propiedades comparables;
- Vacante esperada;
- Cotización de seguro por escrito;
- Impuestos estimados sobre la propiedad después de la compra;
- Honorarios actuales de gestión y asociación;
- Mantenimiento de rutina;
- Términos de financiación actuales;
- No se supone ninguna ganancia monetaria.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro un 15% más alto;
- Impuestos a la propiedad más altos;
- Mantenimiento adicional;
- Sin aprecio;
- Sin movimiento cambiario favorable.
Escenario negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses sin ingresos;
- Una reparación importante;
- Evaluación especial de la asociación;
- El valor de la propiedad está disminuyendo;
- Fortalecimiento del real brasileño frente al dólar;
- Mayores costos de financiación;
- La venta tarda más de lo esperado.
Una propiedad internacional debe seguir siendo financieramente manejable durante períodos razonables de bajo rendimiento.
Lista de verificación de reducción de riesgos de propiedad internacional
- Definir el objetivo: ingresos, plusvalía, uso personal o diversificación geográfica.
- Establecer el presupuesto completo: incluir adquisición, operación, impuestos y reservas.
- Preservar la liquidez: mantener los fondos de emergencia fuera de la propiedad.
- Verificar la elegibilidad del comprador: revisar las reglas federales, estatales y específicas de la ubicación.
- Selecciona la estructura de propiedad: coordina el asesoramiento legal y fiscal antes de firmar.
- Documente el origen de los fondos: prepare registros bancarios y fiscales.
- Analizar el mercado: revisar las ventas, el alquiler, la oferta, el empleo y la demanda de reventa.
- Verifique el permiso de alquiler: verifique la zonificación, la asociación, el seguro y la financiación.
- Calcule el ingreso neto: deduzca todos los gastos operativos realistas.
- Pruebe la inversión: modele alquileres más bajos, desocupaciones y costos más altos.
- Realice inspecciones independientes: recurra a especialistas cuando sea necesario.
- Revisar títulos y permisos: investigar embargos, propiedad y trabajos no aprobados.
- Obtener seguro: verificar cobertura y deducibles antes de la fecha límite.
- Revisar documentos de la asociación: analizar reservas, valoraciones y restricciones.
- Compare financiación: examine los términos, tarifas y sanciones completos.
- Seleccionar gestión local: verificar sistemas, contratos y controles financieros.
- Protege cada transferencia: confirma las instrucciones bancarias de forma independiente.
- Organizar el cumplimiento tributario: calendario de obligaciones en ambos países.
Planificación sucesoria completa: determina qué sucede después de la muerte o incapacidad. - Planifique la salida: estime el tiempo, los costos de venta, los impuestos, FIRPTA y la conversión de moneda.
Errores comunes que los inversores brasileños deben evitar
- Creer que la propiedad extranjera es automáticamente más segura;
- Suponiendo que el dólar siempre se aprecia frente al real;
- Utilizar toda la liquidez disponible al cierre;
- Seleccionar un país o ciudad sólo porque es popular;
- Usar datos nacionales para evaluar una propiedad;
- Confiar en las proyecciones de alquiler del vendedor o desarrollador;
- Confundir alquiler bruto con beneficio;
- Crear una LLC sin análisis transfronterizo;
- Firmar el contrato antes de revisar la estructura de propiedad;
- Omitir la inspección independiente;
- Ignorar el seguro de título;
- Esperar hasta después de la diligencia debida para investigar el seguro;
- Ignorar las finanzas y evaluaciones de la asociación;
- Comparación de préstamos solo por tasa de interés;
- Dependiendo de una futura refinanciación;
- Seleccionar un administrador de propiedad solo por precio;
- Permitir que el administrador controle cada registro y cuenta;
- Ignorar las declaraciones de impuestos de EE. UU.;
- Ignorar los impuestos brasileños y los informes de activos extranjeros;
- No planificar la sucesión;
- Aprender sobre FIRPTA sólo al vender;
- Envío de fondos mediante instrucciones no verificadas;
- Comprar sin un plan de salida realista.
Preguntas frecuentes
¿Es arriesgada la inversión inmobiliaria internacional?
Todos los bienes inmuebles implican riesgos. Una propiedad internacional añade riesgos monetarios, legales, fiscales, bancarios, de gestión y de informes transfronterizos que deben evaluarse por separado.
¿Comprar propiedades en el extranjero es más seguro que invertir en Brasil?
No es automáticamente más seguro. Transfiere parte de la exposición del inversor a otro sistema jurídico, moneda y mercado inmobiliario, al tiempo que introduce nuevos riesgos.
¿Cuál es el principal riesgo para un inversor brasileño?
No existe un único riesgo principal. El riesgo más importante depende de la propiedad y del inversor, pero las preocupaciones comunes incluyen movimiento de divisas, pagos excesivos, gastos subestimados, errores fiscales, mala gestión y liquidez limitada.
¿Puede caer el dólar frente al real brasileño?
Sí. Los movimientos de divisas se producen en ambas direcciones. Un real brasileño más fuerte puede reducir el equivalente en moneda local de una propiedad estadounidense y sus ingresos.
¿Pueden disminuir los valores de las propiedades en los Estados Unidos?
Sí. El rendimiento de la propiedad varía según el mercado, el vecindario, el tipo de propiedad, las condiciones económicas, las tasas de interés y la oferta.
¿Qué pasa si el alquiler es inferior a lo proyectado?
La propiedad puede producir un menor flujo de caja, requerir contribuciones del propietario o no poder cubrir el financiamiento y otros gastos.
¿Cómo se pueden verificar las proyecciones de alquiler?
Utilice propiedades comparables alquiladas recientemente, listados competitivos actuales, datos específicos de la propiedad y suposiciones conservadoras sobre vacantes.
¿Se requiere una LLC para reducir el riesgo?
No. Una LLC puede brindar beneficios en algunas circunstancias, pero también crea obligaciones fiscales, de presentación, bancarias y de gestión. No elimina todos los riesgos.
¿Puede una LLC eliminar el impuesto al patrimonio?
No automáticamente. La exposición al impuesto sobre el patrimonio depende del inversor, el domicilio, la estructura de propiedad, el tipo de activo y la ley aplicable.
¿Qué es el riesgo de título?
El riesgo de título implica un defecto, un gravamen, un reclamo de propiedad o un problema de registro público que puede afectar el interés legal del comprador en la propiedad.
¿Es necesaria una inspección de la propiedad para una compra remota?
Una inspección independiente es particularmente importante cuando el comprador no puede visitar personalmente la propiedad. También pueden ser necesarias inspecciones especializadas.
¿El seguro de vivienda cubre las inundaciones?
Es posible que las pólizas estándar para propietarios de viviendas no incluyan cobertura contra inundaciones. El comprador debe investigar el riesgo de inundación específico de la propiedad y la cobertura disponible.
¿Qué es el riesgo de asociación?
Una asociación puede aumentar las tarifas, imponer evaluaciones especiales, restringir los alquileres, experimentar problemas de seguro o tener reservas financieras insuficientes.
¿Cuál es el riesgo de la financiación nacional extranjera?
Los riesgos potenciales incluyen tasas y tarifas más altas, multas por pago anticipado, reservas requeridas, pagos globales, requisitos de refinanciamiento y obligaciones mensuales durante la vacante.
¿Puede un administrador de propiedades robar o malversar fondos?
Es posible que haya fraude operativo y controles financieros deficientes. Los propietarios deben mantener acceso directo a registros, extractos bancarios, contratos, facturas y documentos de seguros.
¿Qué es una estafa de cierre de hipoteca?
Ocurre cuando un estafador se hace pasar por un profesional de transacciones de confianza y envía instrucciones bancarias falsas para robar el depósito o los fondos de cierre del comprador.
¿Los inversores brasileños pagan impuestos en Estados Unidos?
EE.UU. La propiedad puede crear obligaciones de declaración e impuestos federales, estatales o locales dependiendo de la propiedad, los ingresos, el uso y la venta.
¿La propiedad también debe declararse en Brasil?
Un residente fiscal brasileño puede tener obligaciones relacionadas con propiedades extranjeras, ingresos por alquileres, cuentas bancarias, entidades, ganancias de capital e informes de capital brasileño en el extranjero.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA generalmente requiere retención cuando una persona extranjera dispone de un interés inmobiliario estadounidense.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No necesariamente. Generalmente opera como un mecanismo de retención. El vendedor calcula el impuesto federal real sobre la declaración aplicable y reclama el crédito por el monto retenido.
¿Se puede aplicar el impuesto al patrimonio estadounidense a un propietario brasileño?
Las propiedades ubicadas en los EE. UU. propiedad de un no ciudadano no residente pueden crear consideraciones de impuestos sobre el patrimonio y de presentación. El resultado depende de la estructura de propiedad y de las circunstancias individuales.
¿Pueden cambiar las reglas de alquiler a corto plazo?
Sí. Las reglas gubernamentales, de asociaciones, de licencias, de seguros y de prestamistas pueden cambiar después de la compra.
¿Cuánto tiempo se puede tardar en vender una propiedad internacional?
El cronograma depende de la demanda del mercado, el precio, la condición, la disponibilidad de financiamiento, el título, la asociación y los requisitos de cierre. Una venta puede tardar semanas o meses.
¿Cuál es el mayor error?
El mayor error es comprometer capital antes de calcular el escenario negativo completo, incluidos alquileres más bajos, gastos más altos, movimiento de divisas, impuestos y reventa retrasada.
El sector inmobiliario internacional requiere gestión de riesgos, no miedo
La propiedad internacional puede respaldar la diversificación, los ingresos por alquiler, el uso personal y los objetivos de propiedad a largo plazo.
No debe presentarse como una solución libre de riesgos.
Una decisión bien estructurada requiere que el inversor comprenda:
- Qué puede reducir el valor de la propiedad;
- ¿Qué puede interrumpir los ingresos por alquiler?
- Qué puede aumentar los gastos;
- Qué presentaciones legales y fiscales se requieren;
- Cómo se comporta la financiación durante la vacante;
- Quién controla la propiedad de forma remota;
- Cómo se venderá o transferirá finalmente la inversión.
La inversión internacional más fuerte no es la propiedad con la proyección más optimista.
Es la propiedad cuyos riesgos han sido identificados, medidos e incorporados en el precio de compra, reservas financieras, estructura de propiedad, sistema de gestión y plan de salida.
Para conocer el proceso completo de compra en EE. UU., consulte Cómo los brasileños pueden invertir en bienes raíces en EE. UU..
Para obtener un análisis detallado del mercado de Florida, revise Bienes raíces en Florida para inversores brasileños: ¿Vale la pena?.
Para obtener una guía de compra completa en Orlando, revise Comprar una casa en Orlando: Guía completa para compradores brasileños.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y referencias
Este artículo fue investigado utilizando orientación fiscal oficial de EE. UU. y Brasil, recursos federales de protección al consumidor, regulaciones de inversión extranjera, información sobre riesgos de inundaciones y materiales de educación financiera. Las leyes, los requisitos de presentación de informes, los impuestos, las finanzas, los seguros y las regulaciones de propiedad pueden cambiar después de la publicación.
- Investor.gov: ¿Qué es el riesgo?
- Investor.gov — Diversificación
- Departamento del Tesoro de EE. UU. — Instrucciones de bienes raíces del CFIUS
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Inspección de Viviendas
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Seguro de título y servicios de cierre
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Estimación de Préstamo
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Estafas de cierre de hipotecas
- Agencia Federal para el Manejo de Emergencias: Centro de servicios de mapas de inundaciones
- Servicio de Impuestos Internos: extranjeros no residentes y bienes inmuebles en los EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos: Impuesto sobre el patrimonio para no ciudadanos no residentes
- Servicio de Impuestos Internos: Impuesto sobre donaciones para no ciudadanos no residentes
- Red de Ejecución de Delitos Financieros: Estado de la Norma sobre Bienes Raíces Residenciales
- Servicio de Impuestos Federales de Brasil: Rentas sujetas al Carnê-Leão
- Servicio de Ingresos Federales de Brasil: Bienes inmuebles y activos extranjeros
- Banco Central de Brasil — Declaración del Capital Brasileño en el Exterior
