Invertir en bienes raíces en EE.UU. es una estrategia poderosa, pero exige entender la tributación de los dos lados: en Estados Unidos y en tu país. Esta guía explica, de forma directa, los principales impuestos y obligaciones para que tomes una decisión bien estructurada. Nada aquí sustituye la orientación de un contador especializado.
Del lado de EE.UU.: FIRPTA en la venta, impuesto sobre la renta de alquiler y property tax anual. Del lado de tu país: declaración del bien y, sobre ciertos límites, declaraciones adicionales.
FIRPTA: retención en la venta
El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) prevé una retención del 15% sobre el precio de venta cuando el vendedor es extranjero. Es un anticipo de impuesto: el monto realmente adeudado se determina después, y la diferencia puede reembolsarse. La planificación evita sorpresas de caja en la reventa.
Impuesto sobre la renta de alquiler (EE.UU.)
La renta de alquiler generada en EE.UU. tributa allí. Es común obtener un ITIN (número de contribuyente para extranjeros) y presentar la declaración anual, deduciendo gastos como gestión, mantenimiento y depreciación, lo que reduce la base imponible.
Property tax (impuesto sobre la propiedad)
Todo inmueble paga un impuesto anual sobre la propiedad (property tax), que varía por condado y estado. Es un costo recurrente que debe entrar en el cálculo de rentabilidad neta.
Declaración en tu país
El inmueble en el exterior generalmente debe declararse en tu declaración anual de impuestos, al costo de adquisición. La renta de alquiler también se declara, con reglas para evitar la doble tributación. Sobre ciertos límites de activos en el exterior, pueden aplicar declaraciones adicionales ante tu banco central o autoridad tributaria.
Preguntas frecuentes
Qué es el FIRPTA?
Es la retención del 15% sobre el precio de venta de inmuebles por vendedores extranjeros, como anticipo del impuesto en EE.UU.
Debo declarar el inmueble de EE.UU. en mi país?
Sí. Generalmente debe figurar en tu declaración de impuestos como activo en el exterior, y la renta de alquiler también se declara.
Cuándo aplican declaraciones adicionales?
Cuando el total de tus activos en el exterior supera los límites definidos por las autoridades de tu país.
Necesito un ITIN?
Generalmente sí, para cumplir las obligaciones fiscales en EE.UU. relacionadas con la renta de alquiler.
Conclusión
La tributación no es un impedimento, es parte de una decisión bien estructurada. Con planificación y un buen contador, la inversión sigue siendo atractiva. Entiende antes cómo comprar un inmueble en EE.UU. y cómo dolarizar tu patrimonio con seguridad.
Planifica la tributación antes de invertir. Habla con Buldora.
Fuentes
Análisis de Buldora basado en fuentes oficiales, incluido el IRS (impuestos en EE.UU., FIRPTA, ITIN/Formulario W-7). Solo informativo; no constituye asesoramiento legal, tributario o de inversión.
Este artículo es parte de la guía completa Cómo Comprar un Inmueble en Florida Siendo Brasileño.
