Los inversionistas mexicanos pueden acceder a activos internacionales sin abandonar todas las inversiones, cuentas bancarias, negocios o propiedades que ya poseen en México.
El objetivo de invertir fuera de México generalmente es reducir la dependencia excesiva de uno:
- Moneda;
- Economía nacional;
- Sistema bancario;
- Mercado inmobiliario;
- Fuente de ingresos;
- Entorno regulatorio.
La inversión internacional puede incluir:
- Depósitos bancarios en dólares;
- EE.UU. Valores del Tesoro;
- Acciones internacionales y fondos cotizados en bolsa;
- Fideicomisos de inversión inmobiliaria;
- Bienes raíces directas en EE. UU.;
- Bienes inmuebles fraccionados;
- Negocios internacionales y otros activos productivos.
Cada alternativa proporciona una combinación diferente de liquidez, volatilidad, ingresos, control, impuestos, exposición cambiaria y responsabilidad operativa.
Esta guía explica cómo invertir dinero desde México, incluidas las principales formas de acceder a activos internacionales, cómo transferir capital, cómo pueden interactuar los impuestos mexicanos y estadounidenses y cómo los bienes raíces estadounidenses pueden encajar dentro de una estrategia internacional más amplia.
Respuesta directa: Un inversionista mexicano puede acceder a inversiones internacionales a través de una institución mexicana regulada o abriendo cuentas elegibles y adquiriendo activos directamente en el extranjero. Antes de transferir capital, el inversionista debe definir el objetivo, preservar la liquidez de emergencia, verificar la institución, entender la propiedad legal del activo y revisar las consecuencias fiscales en México y el país donde se ubica la inversión.
Ninguna moneda extranjera, seguridad financiera, institución, propiedad o estructura de inversión garantiza la preservación del capital, los ingresos, la apreciación o las ganancias.
¿Pueden los residentes mexicanos invertir fuera de México?
Los residentes mexicanos generalmente pueden poseer extranjeros elegibles:
- Cuentas bancarias;
- Cuentas de corretaje;
- Acciones;
- Bonos;
- Fondos;
- Intereses comerciales;
- Bienes raíces;
- Otros bienes lícitos.
La inversión deberá cumplir con:
- Normas impositivas y de presentación de informes en México;
- Requisitos de fuente de fondos;
- Procedimientos bancarios y de lucha contra el blanqueo de capitales;
- Las normas de la jurisdicción extranjera;
- Requisitos de elegibilidad específicos de la institución;
- Sanciones y regulaciones sobre beneficiarios reales.
No es lo mismo invertir en el extranjero que ocultar activos en el exterior.
Una estrategia internacional compatible debe utilizar:
- Capital legal;
- Canales de transferencia regulados;
- Cuentas mantenidas bajo el nombre legal correcto del inversionista o entidad;
- Información precisa sobre el beneficiario final;
- Registros fiscales y contables completos.
Por qué los inversionistas mexicanos se diversifican internacionalmente
Reducir concentración en pesos mexicanos
Una persona cuyos ingresos, empresa, ahorros, bienes raíces e inversiones están denominados en pesos mexicanos depende en gran medida de una sola moneda.
Los activos extranjeros pueden proporcionar exposición a:
- EE.UU. dólares;
- Otras monedas internacionales;
- Empresas que generan ingresos en varios países;
- Propiedad extranjera y mercados financieros.
La diversificación de divisas no significa que el dólar siempre se apreciará frente al peso.
El peso puede fortalecerse o debilitarse, y el valor de la inversión subyacente puede cambiar independientemente del tipo de cambio.
Acceda a diferentes empresas e industrias
Los mercados internacionales pueden brindar acceso a industrias y empresas con representación limitada en el mercado público mexicano.
Estos pueden incluir:
- Tecnología global;
- Semiconductores;
- Biotecnología;
- Aeroespacial;
- Infraestructura de datos;
- Logística internacional;
- Atención sanitaria especializada;
- Negocios de consumo globales.
Prepárese para gastos futuros en dólares
Una familia mexicana puede esperar gastos futuros en dólares que incluyan:
- Educación;
- Viajes;
- Atención sanitaria;
- Expansión empresarial;
- EE.UU. propiedad de la propiedad;
- Miembros de la familia que viven en el extranjero;
- Reubicación o jubilación.
Mantener una cantidad adecuada en la moneda del gasto futuro puede reducir la necesidad de convertir una cantidad grande durante un período de tipo de cambio desfavorable.
Crear fuentes de ingresos internacionales
Los activos internacionales pueden producir:
- Interés;
- Dividendos;
- Distribuciones de fondos;
- Distribuciones REIT;
- Ingresos por alquiler;
- Ingresos comerciales.
Los ingresos pueden disminuir, suspenderse o compensarse con impuestos, tarifas, desocupación y gastos operativos.
Comience con el propósito del dinero
El inversor debe identificar qué se espera que logre el capital antes de seleccionar un activo.
La tabla es un marco educativo más que una recomendación de asignación individualizada.
¿Cuánto se debe invertir fuera de México?
No existe un porcentaje universal apropiado para cada inversionista mexicano.
El importe depende de:
- Patrimonio neto total;
- Reservas de emergencia;
- Gastos mensuales en México;
- Activos extranjeros existentes;
- Obligaciones futuras en dólares;
- Estabilidad de ingresos;
- Deuda;
- Horizonte de inversión;
- Residencia fiscal;
- Responsabilidades familiares;
- Necesidad de liquidez;
- Capacidad para absorber pérdidas.
Mover cada peso disponible al extranjero puede crear una liquidez local insuficiente y una dependencia excesiva de un país o moneda extranjera.
El objetivo normalmente es reducir la concentración en lugar de reemplazar la concentración mexicana con una concentración total en Estados Unidos.
Dos formas principales de acceder a inversiones internacionales
1. Exposición Internacional a través de una Institución Mexicana
Los inversionistas mexicanos pueden acceder a ciertos valores extranjeros a través de productos disponibles localmente e intermediarios regulados.
Los ejemplos pueden incluir:
- Fondos de inversión mexicanos con participaciones internacionales;
- ETF internacionales disponibles a través de una corredora mexicana;
- Acciones extranjeras y ETF disponibles a través del Sistema Internacional de Cotizaciones;
- Productos distribuidos localmente con moneda extranjera o exposición al mercado.
La Bolsa Mexicana de Valores describe el Sistema Internacional de Cotizaciones, también conocido como Mercado Global, como una plataforma a través de la cual se pueden negociar acciones y ETF cotizados en el extranjero que califiquen dentro del mercado mexicano.
Revisa la información oficial de la Bolsa Mexicana de Valores Mercado Global.
Ventajas potenciales
- La relación de cuenta permanece en México;
- Depósitos y retiros potencialmente más simples;
- Acceso a través de una plataforma de corretaje mexicana;
- Los documentos y el soporte pueden estar disponibles en español;
- No hay gestión directa de propiedades extranjeras.
Posibles limitaciones
- El inversor no podrá tener directamente una cuenta bancaria o inmobiliaria en el extranjero;
- Las inversiones disponibles dependen de la institución;
- Es posible que se apliquen tarifas y diferenciales de divisas;
- El tratamiento legal y fiscal puede diferir de la propiedad extranjera directa;
- El inversionista sigue dependiendo operativamente del intermediario mexicano.
2. Inversión Directa Fuera de México
La propiedad internacional directa puede implicar:
- Una cuenta bancaria extranjera;
- Una cuenta de corretaje internacional;
- Valores extranjeros mantenidos a través de un custodio calificado;
- Bienes raíces directas en EE. UU.;
- Un interés en una empresa extranjera;
- Una inversión privada adecuadamente estructurada.
Ventajas potenciales
- Acceso directo a instituciones y activos extranjeros;
- Capacidad para mantener fondos en la moneda de inversión;
- Selección de inversiones potencialmente más amplia;
- Propiedad directa de propiedad estadounidense;
- Mayor control sobre la custodia y asignación.
Posibles limitaciones
- Documentación adicional;
- Obligaciones fiscales y de declaración de impuestos extranjeros;
- Costos de transferencia internacional;
- Consideraciones patrimoniales y de sucesión;
- Contabilidad más compleja;
- Documentos legales en idiomas extranjeros;
- Responsabilidad operativa transfronteriza.
Opción 1: Depósitos bancarios en dólares
Se puede utilizar una cuenta bancaria en dólares estadounidenses para:
- Liquidez a corto plazo;
- Gastos futuros en dólares;
- Recibir ingresos por inversiones;
- Pagar gastos de propiedad en EE. UU.;
- Mantener una reserva operativa.
Riesgos potenciales
- El interés puede permanecer por debajo de la inflación;
- Comisiones de cuenta;
- Movimiento de divisas;
- Requisitos de elegibilidad del banco;
- Limitaciones del seguro de depósitos;
- Obligaciones fiscales y de presentación de informes.
Seguro de depósitos de la FDIC
La Corporación Federal de Seguro de Depósitos generalmente protege los depósitos elegibles de hasta $250 000 por depositante, por banco asegurado por la FDIC, para cada categoría de propiedad.
Revise la guía de seguro de depósitos de la FDIC.
El seguro de la FDIC no protege automáticamente:
- Acciones;
- Bonos;
- Fondos mutuos;
- ETF;
- Criptoactivos;
- Productos de seguros;
- Bienes raíces.
Opción 2: Valores del Tesoro de EE. UU.
El Tesoro de los Estados Unidos ofrece cinco categorías principales de valores negociables:
- Bolas del Tesoro;
- Bonos del Tesoro;
- Bonos del Tesoro;
- Valores del Tesoro protegidos contra la inflación;
- Pagarés de tasa flotante.
Revise la guía de valores negociables de TreasureDirect.
Ventajas potenciales
- Denominación en dólares;
- Vencimiento definido o estructura de pago;
- Ingresos potenciales por intereses;
- Mayor liquidez que la inmobiliaria directa;
- Varias alternativas de vencimiento.
Riesgos potenciales
- Disminución del precio de mercado cuando se vende antes del vencimiento;
- Riesgo de tipos de interés;
- Riesgo de inflación;
- Riesgo cambiario para un inversionista mexicano;
- Custodia y restricciones de cuenta;
- Obligaciones tributarias;
- Riesgo de reinversión.
Un título emitido por el Tesoro de los Estados Unidos puede tener un riesgo crediticio bajo y al mismo tiempo producir una pérdida cuando se vende a un precio de mercado desfavorable o se mide en pesos mexicanos.
Opción 3: Acciones y ETF internacionales
Las acciones representan intereses de propiedad en empresas.
Los ETF pueden proporcionar exposición a:
- Un mercado de valores amplio;
- EE.UU. empresas;
- Empresas internacionales;
- Sectores específicos;
- Bonos;
- Valores inmobiliarios;
- Productos básicos o estrategias especializadas.
Ventajas potenciales
- Liquidez diaria del mercado para muchos valores cotizados;
- Acceso a empresas globales;
- Posible apreciación a largo plazo;
- Posibles dividendos o distribuciones de fondos;
- Capacidad de diversificarse entre varias empresas.
Riesgos potenciales
- Volatilidad del mercado;
- Pérdida del capital;
- Concentración de empresas o sectores;
- Comisiones del fondo;
- Movimientos de divisas;
- Consideraciones fiscales y de planificación patrimonial;
- Complejidad en productos apalancados o inversos.
Un ETF no se diversifica automáticamente simplemente porque contiene varios valores.
Revisar las participaciones subyacentes, el objetivo de inversión, los gastos y los principales riesgos.
Opción 4: REIT que cotizan en bolsa
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces generalmente posee o financia bienes raíces que generan ingresos o activos relacionados.
Las carteras de REIT pueden incluir:
- Apartamentos;
- Almacenes;
- Instalaciones sanitarias;
- Hoteles;
- Centros comerciales;
- Autoalmacenamiento;
- Centros de datos;
- Otras categorías inmobiliarias.
Ventajas potenciales
- Exposición inmobiliaria sin comprar una propiedad completa;
- Liquidez del mercado para REIT que cotizan en bolsa;
- Distribuciones potenciales;
- Gestión profesional de carteras;
- Exposición a varias propiedades.
Riesgos potenciales
- Volatilidad del precio de las acciones;
- Sensibilidad de las tasas de interés;
- Riesgo de deuda y refinanciación;
- Concentración del sector;
- Reducciones de distribución;
- Sin control directo sobre una propiedad específica.
Una acción REIT es un valor y no proporciona título directo a una casa o edificio identificable.
Opción 5: Bienes inmuebles directos en EE. UU.
La propiedad directa de la propiedad puede proporcionar:
- Un activo físico específico;
- Ingresos potenciales por alquiler en dólares;
- Posible apreciación a largo plazo;
- Control sobre la selección de propiedades;
- Control sobre mejoras y gestión;
- Posible financiación hipotecaria;
- Posible uso personal o familiar.
También crea responsabilidades que involucran:
- Inspección de propiedad;
- Revisión del título;
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento y reparaciones;
- Gestión de propiedades;
- EE.UU. declaraciones de impuestos;
- Declaración de impuestos mexicanos;
- Venta futura y planificación de sucesión.
Los bienes raíces directos pueden formar parte de una cartera internacional, pero no deberían recibir automáticamente cada peso disponible para inversión internacional.
Participación mexicana en el sector inmobiliario estadounidense
El último informe residencial internacional que muestra actualmente la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios cubre las compras completadas entre abril de 2024 y marzo de 2025.
El informe identificó a los compradores mexicanos como:
- 8% de los compradores residenciales internacionales de EE. UU.;
- El tercer grupo de países más grande por número de compras;
- Responsable de aproximadamente 4400 millones de dólares en volumen de compras;
- Asociado con un precio de compra promedio de aproximadamente $705,300;
- Asociado con un precio de compra medio de aproximadamente $345,800;
- Completar aproximadamente el 49 % de las compras completamente en efectivo.
Revise el informe de transacciones residenciales internacionales de NAR.
El promedio fue sustancialmente más alto que la mediana, lo que indica que las transacciones de mayor valor influyeron en el promedio.
Ninguna de las cifras establece el monto que debe gastar un inversionista mexicano individual.
Dónde compraron los compradores mexicanos
Los principales destinos reportados para los compradores residenciales mexicanos incluyeron:
- Texas: 36%;
- California: 9%;
- Arizona: 9 %.
Texas fue el destino principal para los compradores mexicanos.
Esto no significa que Texas sea automáticamente el mejor mercado de inversión para cada inversionista mexicano.
La selección del mercado debe depender de:
- Precio de compra;
- Alquiler soportado;
- Impuestos a la propiedad;
- Seguro;
- Oferta de vivienda;
- Empleo;
- Regulaciones de alquiler;
- Gestión de propiedades;
- Demanda de reventa.
Texas para inversionistas mexicanos
Texas puede atraer compradores mexicanos debido a:
- Proximidad geográfica;
- Relaciones comerciales y familiares;
- Grandes economías metropolitanas;
- Comercio transfronterizo;
- Comunidades mexicanas establecidas;
- Varios mercados inmobiliarios residenciales.
Dallas-Fort Worth, Houston, San Antonio, Austin y los mercados fronterizos tienen diferentes características económicas e inmobiliarias.
Las consideraciones importantes de Texas incluyen:
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Exposición a inundaciones o tormentas;
- Grandes volúmenes de nuevas construcciones en algunos mercados;
- Distancia entre submercados metropolitanos;
- Demanda de alquiler local;
- Futura competencia de reventa.
California y Arizona
California puede resultar atractiva para los compradores que den prioridad a:
- Conexiones familiares o comerciales;
- Grandes economías metropolitanas;
- Propiedad de propiedad premium;
- Limitaciones de oferta a largo plazo en mercados seleccionados.
Las posibles preocupaciones incluyen altos precios de entrada, impuestos, seguros, regulaciones y menores ingresos por alquiler en relación con el precio en ciertas áreas.
Arizona puede resultar atractiva para los inversores que evalúen:
- Crecimiento metropolitano de Phoenix;
- Demanda residencial a largo plazo;
- Propiedades por debajo de muchos niveles de precios de California;
- Proximidad geográfica a México.
Las posibles preocupaciones incluyen el suministro de vivienda, el calor extremo, las condiciones del agua, los seguros y el carácter cíclico del mercado.
Florida para inversores mexicanos
Florida puede ser considerada por inversionistas mexicanos que buscan:
- Infraestructura de comprador internacional;
- Propiedades orientadas al turismo;
- Alquileres residenciales a largo plazo;
- Comunidades de nueva construcción;
- Uso en segunda vivienda;
- Varios mercados metropolitanos distintos.
Miami, Orlando, Tampa y Jacksonville deben analizarse por separado.
Para obtener una comparación completa, revise Inversión inmobiliaria en Florida para latinoamericanos.
¿Pueden los ciudadanos mexicanos comprar propiedades en Estados Unidos?
Los ciudadanos mexicanos generalmente pueden comprar bienes raíces residenciales comunes en los EE. UU. sin ciudadanía estadounidense o residencia permanente.
Una transacción aún puede verse afectada por:
- Sanciones federales;
- Leyes estatales sobre propiedad extranjera;
- Restricciones que involucran tierras agrícolas;
- Propiedad cerca de ubicaciones militares o gubernamentales sensibles;
- Revisión de la seguridad nacional del CFIUS;
- Procedimientos bancarios y de fuente de fondos;
- Reglas específicas de la propiedad.
La compra de una propiedad residencial ordinaria no proporciona automáticamente:
- Una visa;
- Un permiso de trabajo;
- Residencia permanente;
- Una tarjeta verde;
- EE.UU. ciudadanía.
Proceso completo de compra de propiedad en EE. UU. desde México
- Definir el objetivo: ingresos por alquiler, revalorización, segunda residencia o diversificación.
- Establecer el presupuesto completo: incluir costos de cierre, reparaciones y reservas.
Confirme la elegibilidad legal: revise el inversionista, el estado y la propiedad. - Elija efectivo o financiación: compare los costos escritos completos.
- Seleccione la estructura de propiedad: coordine a los profesionales estadounidenses y mexicanos.
- Preparar documentos sobre el origen de los fondos: organizar registros bancarios, de ingresos y de activos.
- Seleccione el mercado: compare Texas, Florida, Arizona, California y otros mercados adecuados.
- Seleccione el tipo de propiedad: casa, townhouse, condominio, multifamiliar o nueva construcción.
- Calcule el rendimiento neto: deduzca todos los gastos inmobiliarios realistas.
- Envíe la oferta: comprenda los depósitos, los plazos y los derechos de cancelación.
- Debida diligencia completa: inspección, título, seguro, permisos, asociación y permiso de alquiler.
- Finalizar financiación: verificar los términos completos de la hipoteca.
- Confirma cada transferencia: verifica de forma independiente las instrucciones bancarias.
- Cierre completo: firme los documentos y confirme la inscripción de la escritura.
- Establecer la gestión de propiedades: preparar operaciones de alquiler y contabilidad.
- Cumplimiento fiscal completo: organiza las obligaciones de Estados Unidos y México.
- Planificar la sucesión y la salida: prepararse para la herencia y la futura venta.
¿Cuánto capital se requiere para los bienes raíces en EE. UU.?
No existe un mínimo universal.
El total depende de:
- Precio de la propiedad;
- Efectivo o financiación;
- Pago inicial;
- Costos del prestamista;
- Gastos de cierre;
- Condición de la propiedad;
- Muebles;
- Seguro;
- Estructura de propiedad;
- Reservas operativas.
Compra financiada ilustrativa
Supongamos que un inversionista mexicano evalúa una propiedad de alquiler de $400 000 y recibe una propuesta de hipoteca que requiere un pago inicial del 30 %.
El ejemplo es educativo más que un requisito estándar del prestamista o una estimación específica de la propiedad.
También demuestra por qué un inversor no debería definir el presupuesto utilizando únicamente el pago inicial.
¿Efectivo o financiación nacional extranjera?
Compra en efectivo
Las ventajas potenciales incluyen:
- Sin calificación hipotecaria;
- Sin pago hipotecario mensual;
- Sin intereses hipotecarios;
- Menos documentos requeridos por los prestamistas;
- Cierre potencialmente más rápido;
- Términos de oferta potencialmente más sólidos.
Las posibles limitaciones incluyen:
- Mayor concentración de capital;
- Liquidez reducida;
- Menos dinero disponible para reservas;
- Necesita convertir una cantidad mayor a dólares;
- Costo de oportunidad.
Hipoteca Nacional Extranjera
Algunos prestamistas estadounidenses ofrecen productos descritos como:
- Hipotecas nacionales extranjeras;
- Préstamos DSCR;
- Préstamos de cartera;
- Préstamos para inversiones inmobiliarias con fines comerciales;
- Préstamos basados en activos.
La elegibilidad puede depender de:
- País de ciudadanía y residencia;
- Tipo de propiedad;
- Uso de la propiedad;
- Pago inicial;
- Reservas financieras;
- Referencias de crédito;
- Análisis de ingresos por alquiler;
- Estructura de propiedad;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Política del prestamista.
Compare el préstamo completo
Reseña:
- Tasa de interés;
- Estructura fija o regulable;
- Plazo del préstamo;
- Puntos de origen;
- Tarifas de procesamiento y suscripción;
- Pago mensual;
- Reservas requeridas;
- Sanción por pago anticipado;
- Pago global;
- Garantías personales;
- Efectivo total requerido al cierre.
Cómo transferir capital de inversión desde México
Una transferencia a un banco, corretaje, compañía de títulos o cuenta de inversión de EE. UU. puede requerir:
- Identificación del gobierno;
- Comprobante de domicilio;
- Información de residencia fiscal;
- Extractos bancarios;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Información sobre la fuente de riqueza;
- Documentos de venta de propiedad;
- Registros comerciales o laborales;
- Documentación de herencia o donación;
- Contrato de compra o documentos de inversión.
Compare el coste completo de la transferencia
Reseña:
- Tipo de cambio cotizado;
- Diferencial de divisas;
- Tarifa de transferencia;
- Comisión del banco receptor;
- Cargos del banco intermediario;
- Límites de transferencia;
- Tiempo de procesamiento;
- Documentación requerida.
Un proveedor que anuncia una tarifa de transferencia baja puede utilizar un tipo de cambio menos favorable.
Verificar Instituciones Financieras Mexicanas
CONDUSEF recomienda verificar si una institución financiera mexicana está registrada en el Sistema de Registro de Prestadores de Servicios Financieros.
Revise el Portal Único de Registros oficial de CONDUSEF.
Confirmar:
- El nombre legal exacto;
- Sitio web oficial;
- Números de teléfono;
- Dirección física;
- Estado de registro;
- Si la cuenta de pago pertenece a la misma entidad jurídica.
La regla de los 10.000 dólares estadounidenses y las transferencias bancarias
La norma de presentación de informes de EE. UU. comúnmente asociada con 10 000 dólares estadounidenses se refiere al transporte, envío por correo o envío de moneda física e instrumentos monetarios calificados hacia o desde los Estados Unidos.
Esto no significa que una transferencia bancaria electrónica ordinaria superior a 10.000 dólares estadounidenses esté prohibida.
Las transferencias electrónicas siguen sujetas a:
- Informes bancarios;
- Revisión contra el blanqueo de dinero;
- Verificación del origen de los fondos;
- Detección de sanciones;
- Límites de transacciones institucionales.
Revise el documento oficial U.S. Guía para la presentación de informes cambiarios de Aduanas y Protección Fronteriza.
No divida transferencias con el fin de evadir informes o revisiones financieras.
Proteja la transferencia del fraude electrónico
Antes de enviar fondos de inversión o cerrar:
- Confirmar el nombre legal del destinatario;
- Confirme el banco y el número de cuenta de forma independiente;
- Llamar al destinatario utilizando un número de teléfono previamente verificado;
- No confíe únicamente en las instrucciones bancarias enviadas por correo electrónico;
- Cuestionar cada cambio de cuenta de último momento;
- Confirmar recibo inmediatamente después de enviar la transferencia.
Tributación Mexicana de las Inversiones Extranjeras
La Ley del Impuesto sobre la Renta de México establece que los residentes mexicanos generalmente están sujetos a impuestos sobre sus ingresos independientemente de dónde se encuentre la fuente de riqueza.
Dependiendo del activo, las obligaciones mexicanas pueden involucrar:
- Interés extranjero;
- Dividendos;
- Distribuciones de fondos;
- Ganancias de capital;
- Ingresos por alquiler en el extranjero;
- Compañías extranjeras o LLC;
- Cuentas bancarias y de corretaje en el extranjero;
- Herencias o donaciones;
- Reportes informativos.
Revise la Ley del Impuesto sobre la Renta.
El cálculo aplicable depende de:
- Residencia fiscal;
- Clasificación de activos;
- Estructura de propiedad;
- Tipo de ingresos;
- Conversión de moneda;
- Impuestos pagados o retenidos en el extranjero;
- Disposiciones aplicables del tratado.
Tratado sobre el Impuesto sobre la Renta entre Estados Unidos y México
Estados Unidos y México tienen un convenio sobre impuesto a la renta destinado a abordar la tributación y la posible doble imposición entre los dos países.
Para los bienes inmuebles estadounidenses, el tratado generalmente permite a los Estados Unidos gravar los ingresos que surjan de propiedades ubicadas en los Estados Unidos.
Los residentes en México también pueden tener obligaciones tributarias y de presentación de informes en México.
Es posible que haya créditos fiscales extranjeros u otras desgravaciones disponibles cuando se cumplan los requisitos legales aplicables.
Reseña:
- Convenio sobre el Impuesto sobre la Renta entre Estados Unidos y México;
- Recursos del tratado tributario del SAT.
Un tratado no elimina automáticamente los impuestos, las obligaciones de presentación o las retenciones.
EE.UU. Impuesto federal sobre propiedades en alquiler
Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos generalmente son ingresos de fuente estadounidense.
El Servicio de Impuestos Internos establece que los ingresos por bienes inmuebles estadounidenses recibidos por un extranjero no residente generalmente se gravan al 30 %, o una tasa más baja aplicable según el tratado, cuando no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los Estados Unidos.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones de gastos operativos.
Un propietario calificado puede optar, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos de la propiedad como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando se aplican una elección válida y las presentaciones requeridas, los gastos elegibles generalmente se pueden considerar antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la orientación del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Gastos potenciales de propiedad
Dependiendo del tratamiento fiscal y la documentación, los gastos pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Interés hipotecario;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Publicidad;
- Servicios profesionales;
- Depreciación.
Una deducción fiscal no elimina el gasto económico ni restituye el efectivo utilizado para pagarlo.
FIRPTA cuando se vende la propiedad en EE. UU.
Cuando una persona extranjera dispone de un derecho inmobiliario estadounidense, se puede aplicar la retención FIRPTA.
La tasa de retención general es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y procedimientos especializados.
Cálculo ilustrativo de FIRPTA
Supongamos que un inversionista mexicano vende una propiedad en Estados Unidos por $600,000 y se aplica la retención general del 15%.
$600.000 × 15 % = $90.000
Esto no significa necesariamente que el impuesto federal final de EE. UU. sea de $90 000.
FIRPTA generalmente opera como un mecanismo de retención. El vendedor presenta la declaración correspondiente, calcula el impuesto real y reclama el crédito por la retención calificada.
Revise la guía FIRPTA del IRS.
EE.UU. Consideraciones patrimoniales y de sucesión
Las propiedades ubicadas en los EE. UU. propiedad de un no residente que no es ciudadano estadounidense pueden generar consideraciones de impuestos sobre el patrimonio y de presentación.
El inversor debe determinar:
- Quién hereda la propiedad o la cuenta;
- Si es posible que se requiera un procedimiento sucesorio en los EE. UU.;
- Quién administra el bien durante la incapacidad o muerte;
- Cómo se siguen pagando los gastos hipotecarios y de propiedad;
- Cómo se transfiere el interés de una LLC;
- Cómo se trata la herencia en México.
El IRS actualmente identifica un umbral de presentación de USD 60 000 al determinar si el formulario 706-NA puede ser necesario para ciertos patrimonios de no ciudadanos no residentes.
El umbral no significa que todos los patrimonios deberán pagar la misma cantidad de impuestos.
Revise la orientación sobre impuestos sobre el patrimonio del IRS.
¿Debería un inversionista mexicano utilizar una LLC estadounidense?
Una LLC puede ser apropiada en algunas circunstancias, pero no es un requisito universal.
El análisis puede implicar:
- Responsabilidad;
- Financiamiento;
- EE.UU. presentaciones federales y estatales;
- Clasificación fiscal mexicana;
- Banca;
- Contabilidad;
- FIRPTA;
- Planificación patrimonial;
- Futura transferencia de propiedad.
Una LLC no hace automáticamente:
- Eliminar la responsabilidad personal;
- Reducir los impuestos estadounidenses o mexicanos;
- Eliminar FIRPTA;
- Evitar la exposición al impuesto sobre el patrimonio;
- Financiamiento de garantía;
- Garantizar alquiler o revalorización;
- Eliminar declaraciones informativas anuales;
- Eliminar los informes mexicanos.
Una entidad estadounidense de propiedad extranjera no considerada también puede tener obligaciones federales de presentación de información, incluido el Formulario 5472 con un Formulario 1120 proforma cuando se produzcan transacciones declarables aplicables.
La estructura de propiedad debe revisarse antes de firmar el contrato de compra.
Calcular el rendimiento inmobiliario utilizando el ingreso neto
Los ingresos brutos por alquiler no son beneficios de la inversión.
Los gastos potenciales incluyen:
- Vacante;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Reparaciones;
- Utilidades;
- Licencias;
- Servicios profesionales;
- Reservas de capital;
- Pagos de financiación.
Análisis ilustrativo del alquiler
Supongamos que una propiedad genera $3200 en alquiler mensual programado.
El ejemplo excluye impuestos específicos de los inversores, mejoras importantes, conversión de moneda y gastos de venta futuros.
No representa el rendimiento proyectado para una propiedad específica.
Métricas de propiedad importantes
Rendimiento bruto del alquiler = alquiler bruto anual ÷ precio de compra × 100
Ingresos operativos netos = ingresos operativos brutos − gastos operativos
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto ÷ valor de la propiedad × 100
Flujo de caja antes de impuestos = ingreso operativo neto − pagos de financiación
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
Ratio de cobertura del servicio de la deuda = ingreso operativo neto ÷ servicio de la deuda anual
Ninguna métrica individual debe determinar la decisión de inversión.
¿Bienes raíces en México o Estados Unidos?
Ninguno de los mercados es universalmente superior.
Una combinación puede ser adecuada para algunos inversores, mientras que otros pueden priorizar la liquidez o los valores financieros en lugar de propiedades adicionales.
Verificar cada institución y profesional
Antes de invertir, confirme:
- Nombre de la entidad legal;
- Regulador;
- Licencia o registro;
- Información de contacto física y digital oficial;
- Acuerdo de custodia;
- Tarifas;
- Procedimientos de retiro;
- Historia disciplinaria y de quejas;
- Quién es el propietario legal del activo subyacente.
Para los profesionales de valores de EE. UU., FINRA ofrece BrokerCheck.
Revise el FINRA BrokerCheck oficial.
Los profesionales de bienes raíces, prestamistas, abogados, compañías de títulos, inspectores y administradores de propiedades deben ser verificados a través del regulador estatal o autoridad de licencias correspondiente.
Señales de advertencia de una estafa de inversión internacional
- Alta rentabilidad garantizada;
- Poco o ningún riesgo;
- Presión para transferir dinero inmediatamente;
- Una cuenta que pertenece a una persona no relacionada;
- Propiedad legal poco clara;
- No hay estados financieros independientes;
- No hay explicación de tarifas o impuestos;
- Dificultad para retirar una pequeña cantidad;
- Documentos gubernamentales o institucionales falsos;
- Promete que informar es innecesario;
- Solicitudes para dividir los pagos para evitar la revisión;
- Propiedad de propiedad que no se puede verificar de forma independiente.
Prueba de estrés de la estrategia internacional
Escenario base
- Ingresos respaldados por evidencia;
- Tarifas e impuestos actuales;
- Volatilidad normal del mercado o vacancia;
- No se supone ninguna ganancia monetaria;
- Período de tenencia realista.
Escenario Conservador
- Ingresos por debajo de la proyección;
- Mayores gastos;
- Sin propiedad ni apreciación de mercado;
- Movimiento peso-dólar desfavorable;
- Período más largo antes de que la inversión produzca ingresos.
Escenario negativo
- Disminución significativa del valor de los activos;
- Interrupción de ingresos;
- Necesidad de capital adicional;
- Cambios fiscales o regulatorios;
- Dificultad para vender o retirar;
- El peso mexicano se fortalece frente al dólar;
- La inversión permanece ilíquida durante más tiempo de lo esperado.
Una inversión no debería poner en riesgo obligaciones familiares o empresariales esenciales en el escenario negativo.
Hoja de ruta de inversión internacional de 90 días
Días 1 a 15: mapear la posición actual
- Listar activos por moneda y país;
- Reservas de emergencia personales y comerciales separadas;
- Identificar gastos futuros en dólares;
- Definir el monto que puede permanecer invertido a largo plazo;
- Identificar la exposición internacional existente.
Días 16 a 30: comparar rutas de acceso
- Comparar cuentas mexicanas y extranjeras;
- Revisar el Sistema Internacional de Cotizaciones de la BMV;
- Compare depósitos, bonos del Tesoro, ETF, REIT y bienes raíces;
- Verificar instituciones a través de la CONDUSEF o el regulador extranjero aplicable;
- Estime la moneda y los costos de transferencia.
Días 31 a 45: organizar la revisión legal y fiscal
- Confirmar residencia fiscal mexicana;
- Revisar las obligaciones de ingresos mundiales de México;
- Revisar los impuestos estadounidenses aplicables;
- Analizar propiedad y sucesión;
- Preparar registros de fuente de fondos.
Días 46 a 60: Establecer criterios de inversión
- Definir los requisitos de liquidez;
- Establecer una asignación máxima;
- Elija categorías de activos aceptables;
- Establecer escenarios base, conservadores y bajistas;
- Rechazar productos que no se puedan explicar claramente.
Días 61 a 90: implementar gradualmente
- Abrir o verificar las cuentas apropiadas;
- Completar transferencias a través de canales regulados;
- Mantener la documentación de la transacción;
- Comprar sólo activos que coincidan con los criterios establecidos;
- Organizar registros de seguimiento, contabilidad y impuestos.
Un plazo autoimpuesto no debería obligar a realizar una inversión inadecuada.
Errores comunes que los inversionistas mexicanos deben evitar
- Creer que cada activo en dólares es seguro;
- Suponiendo que el dólar siempre se aprecia frente al peso;
- Mover todos los recursos disponibles fuera de México;
- Invertir ahorros de emergencia;
- Siguiendo un porcentaje de asignación internacional universal;
- Seleccionar una inversión antes de definir el objetivo;
- Usar una institución sin verificar su identidad legal;
- Confundir varios productos con diversificación genuina;
- Ignorar los diferenciales de divisas y las tarifas de transferencia;
- Creer que cada transferencia superior a 10 000 USD requiere una declaración de moneda del viajero;
- Dividir transferencias para evitar revisión financiera;
- Ignorando los impuestos sobre la renta mexicanos a nivel mundial;
- Suponiendo que el tratado entre Estados Unidos y México elimine todos los impuestos;
- Crear una LLC sin análisis de Estados Unidos y México;
- Usar el alquiler bruto como beneficio de la propiedad;
- Invertir cada dólar en una propiedad estadounidense;
- Ignorar propiedades desocupadas y reservas;
- Ignorar las consideraciones de sucesión y patrimonio en EE. UU.;
- Aprender sobre FIRPTA sólo al vender;
- Envío de fondos mediante instrucciones bancarias no verificadas.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los residentes mexicanos invertir en Estados Unidos?
Sí. Los residentes mexicanos generalmente pueden adquirir depósitos bancarios, valores, participaciones de empresas y bienes raíces elegibles en los EE. UU. al mismo tiempo que cumplen con los requisitos legales y fiscales de México y los EE. UU.
¿Es legal invertir dinero fuera de México?
Sí, cuando el capital tiene origen lícito, las transferencias utilizan los canales adecuados y el inversor cumple con las obligaciones fiscales, bancarias y de presentación de informes aplicables.
¿Necesito mover todo mi dinero a dólares?
No. Mover todos los activos a una moneda puede crear nuevos riesgos de concentración y liquidez. La cantidad adecuada depende de los objetivos y circunstancias del inversor.
¿Cuál es la forma más fácil de invertir internacionalmente desde México?
Algunos inversionistas comienzan a través de una casa de bolsa mexicana regulada que ofrece fondos, ETF o valores internacionales a través de la SIC. Otros abren cuentas extranjeras elegibles o compran propiedades directamente.
¿Qué es el SIC?
El Sistema Internacional de Cotizaciones es un mecanismo de la BMV a través del cual se pueden negociar acciones y ETF cotizados en el extranjero que califiquen dentro del mercado mexicano.
¿Puedo abrir una cuenta bancaria en EE. UU. mientras vivo en México?
Algunas instituciones estadounidenses aceptan clientes no residentes elegibles, pero los requisitos de identificación, impuestos, dirección, presencia física y depósito varían.
¿Están asegurados los depósitos bancarios estadounidenses?
Los depósitos elegibles en un banco asegurado por la FDIC generalmente están cubiertos hasta los límites aplicables por depositante, banco y categoría de propiedad. Los valores y propiedades no están asegurados por la FDIC.
¿Están libres de riesgo los valores del Tesoro de Estados Unidos?
Ninguna inversión está completamente libre de riesgos. Los valores del Tesoro tienen consideraciones sobre tipos de interés, precios de mercado, inflación, divisas, impuestos y custodia.
¿Pueden los ciudadanos mexicanos comprar bienes raíces estadounidenses?
Los ciudadanos mexicanos generalmente pueden comprar propiedades residenciales comunes en los EE. UU., sujetas a sanciones federales, estatales, de seguridad nacional, bancarias y restricciones específicas de la propiedad.
¿La compra de una propiedad en los EE. UU. proporciona una visa?
No. La propiedad ordinaria de una propiedad no proporciona automáticamente el estatus migratorio, la residencia, la autorización de trabajo o la ciudadanía.
¿Qué estado de Estados Unidos recibe más compradores mexicanos?
Texas fue el estado líder en el último informe internacional disponible de la NAR, recibiendo aproximadamente el 36% de las compras residenciales mexicanas.
¿Es Texas automáticamente la mejor inversión para los mexicanos?
No. La proximidad geográfica y la familiaridad no reemplazan el análisis a nivel de propiedad de precio, alquiler, impuestos, seguros, oferta y demanda de reventa.
¿Es Florida apropiada para inversionistas mexicanos?
Florida ofrece varios mercados inmobiliarios y estrategias de alquiler internacionales. Se deben evaluar seguros, inundaciones, impuestos a la propiedad, gastos de asociación y regulaciones de alquiler.
¿Puedo obtener una hipoteca estadounidense?
Algunos prestamistas ofrecen programas de hipotecas para extranjeros, DSCR, de cartera y para fines comerciales. La elegibilidad, las tarifas, el pago inicial, las reservas y la documentación varían.
¿Necesito un ITIN antes de comprar una propiedad?
No por cada compra en efectivo. Es posible que se requiera un ITIN para declaraciones de impuestos de EE. UU., ciertos programas de financiamiento y procedimientos FIRPTA.
¿Necesito una LLC en EE. UU.?
No. Una LLC puede ser apropiada en algunas situaciones, pero puede crear obligaciones tributarias, contables, financieras y de presentación de informes en Estados Unidos y México.
¿Existe un límite legal para las transferencias de México a Estados Unidos?
Los bancos y proveedores de transferencias establecen límites de transacciones y realizan revisiones de cumplimiento. Los inversores deberían confirmar los requisitos con las instituciones implicadas en lugar de confiar en un límite universal.
¿Se aplica la declaración de 10.000 dólares estadounidenses a una transferencia bancaria?
La declaración estadounidense comúnmente citada se refiere al transporte o envío de moneda física e instrumentos monetarios calificados. Las transferencias bancarias electrónicas ordinarias siguen procedimientos bancarios y contra el blanqueo de dinero.
¿Los residentes mexicanos declaran ingresos por inversiones extranjeras?
Los residentes en México generalmente están sujetos al impuesto sobre la renta mexicano sobre la renta independientemente de dónde se encuentre su fuente, sujeto a la clasificación, créditos y disposiciones del tratado aplicables.
¿El tratado entre Estados Unidos y México elimina la doble imposición?
El tratado proporciona reglas que pueden reducir o abordar la doble imposición, pero no elimina automáticamente las obligaciones tributarias o de presentación en ninguno de los países.
¿Los propietarios mexicanos pagan impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler?
Sí. Las propiedades de alquiler en los EE. UU. pueden crear obligaciones de presentación e impuestos federales. El tratamiento depende del propietario, estructura, elecciones, ingresos y gastos documentados.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA generalmente requiere retención cuando una persona extranjera dispone de un interés inmobiliario estadounidense.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No necesariamente. FIRPTA generalmente opera como retención. El vendedor calcula el impuesto aplicable sobre la declaración requerida y reclama el crédito por la retención calificada.
¿Puede el impuesto al patrimonio estadounidense afectar a un propietario mexicano?
Las propiedades ubicadas en los EE. UU. en poder de un no ciudadano no residente pueden crear consideraciones de impuestos sobre el patrimonio y de presentación según el activo y la estructura de propiedad.
¿Cuál es el primer paso?
El primer paso es mapear los activos actuales, las monedas, la liquidez y las obligaciones futuras del inversor antes de seleccionar una inversión internacional.
¿Cuál es el mayor error?
El mayor error es transferir capital sin comprender el activo, la propiedad legal, la institución, la liquidez, los impuestos y el escenario negativo.
Invierta internacionalmente a través de estructura, no de urgencia
Los inversionistas mexicanos tienen varias formas de acceder a activos internacionales.
Podrán utilizar:
- Instituciones de inversión mexicanas reguladas;
- El Sistema Internacional de Cotizaciones de la BMV;
- Cuentas bancarias o de corretaje en el extranjero;
- EE.UU. Valores del Tesoro;
- Acciones diversificadas y ETF;
- REIT;
- Bienes raíces directas en EE. UU.
La decisión adecuada depende de:
- La finalidad del capital;
- Liquidez requerida;
- Horizonte de inversión;
- Capacidad de riesgo;
- Exposición cambiaria;
- Propiedad legal;
- Tributación mexicana y extranjera;
- Planificación de la sucesión.
EE.UU. los bienes raíces pueden proporcionar un activo físico denominado en dólares y posibles ingresos por alquiler.
No debe tratarse como una inversión garantizada ni como el único método aceptable de diversificación internacional.
Para conocer el proceso completo de adquisición de propiedades en EE. UU., consulte Cómo invertir en bienes raíces en EE. UU. desde América Latina.
Para ver una comparación de categorías de inversión, revise ¿Dónde debería invertir mi dinero en 2026?.
Para obtener un análisis detallado de Florida, revise Inversión inmobiliaria en Florida para latinoamericanos.
Para obtener un marco inmobiliario para principiantes, revise Cómo empezar a invertir en bienes raíces en EE. UU..
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y referencias
Este artículo fue investigado utilizando recursos financieros, fiscales y bursátiles oficiales mexicanos; orientación oficial de bienes raíces, impuestos, Hacienda, banca y protección al consumidor de EE. UU.; y el último informe de compradores residenciales internacionales publicado actualmente por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Las leyes, el tratamiento fiscal, los productos, los precios, los requisitos de financiación y de presentación de informes pueden cambiar después de la publicación.
- Bolsa Mexicana de Valores — Mercado Global y Sistema Internacional de Cotizaciones
- CONDUSEF — Portal Único de Registros y SIPRES
- CONDUSEF — Guía Básica de Inversión
- Cámara de Diputados de México — Ley del Impuesto sobre la Renta
- SAT — Tratados Fiscales y Materias Relacionadas
- Convenio sobre el impuesto sobre la renta entre Estados Unidos y México
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales de EE. UU.
- Investor.gov: diversifique sus inversiones
- Corporación Federal de Seguros de Depósitos: comprensión del seguro de depósitos
- Departamento del Tesoro de EE. UU.: Valores del Tesoro negociables
- FINRA — BrokerCheck
- Aduanas y Protección Fronteriza de EE. UU.: Informes sobre monedas e instrumentos monetarios
- Servicio de Impuestos Internos: Número de identificación individual del contribuyente
- Servicio de Impuestos Internos: extranjeros no residentes y bienes inmuebles en los EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos: Impuesto sobre el patrimonio para no ciudadanos no residentes
Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, de valores, bancario, monetario, de planificación patrimonial, de préstamos, de seguros, financiero, de gestión de propiedades o de inversiones individualizado. Los activos internacionales y los bienes raíces estadounidenses implican riesgos que incluyen pérdidas de mercado, cambios de moneda, desocupaciones, gastos inesperados, liquidez limitada, impuestos, incumplimiento de financiamiento, fraude y cambios regulatorios. La idoneidad depende de la capacidad jurídica del inversor, residencia fiscal, circunstancias financieras, liquidez, objetivos, estructura de propiedad, jurisdicción y capacidad de riesgo. Los inversionistas mexicanos deben consultar a profesionales debidamente calificados en México y en la jurisdicción extranjera correspondiente antes de transferir capital, abrir cuentas, adquirir valores, formar entidades o comprar propiedades.