Invertir en bienes raíces en Estados Unidos desde América Latina puede proporcionar acceso a un activo físico denominado en dólares, ingresos por alquiler, diversificación geográfica, uso personal y potencial apreciación a largo plazo.
El proceso está disponible para muchos compradores internacionales calificados, pero requiere más que seleccionar una propiedad atractiva y transferir dinero a Estados Unidos.
Un inversionista latinoamericano debe coordinar:
- Elegibilidad legal;
- Documentación de origen de fondos;
- Conversión de moneda;
- Financiamiento en efectivo o hipotecario;
- Estructura de propiedad;
- Selección de propiedad y mercado;
- Inspección y revisión de título;
- Seguro;
- Gestión de alquiler;
- Impuestos en EE. UU.;
- Obligaciones fiscales y de reporte en el país de residencia del inversionista;
- Un plan de venta futura y sucesión.
Esta guía explica cómo invertir en bienes raíces en EE. UU. desde América Latina, incluyendo el proceso completo de compra, alternativas de financiamiento, estructuras legales, impuestos, selección de mercado, cierre remoto y gestión continua.
Respuesta directa: Un comprador latinoamericano calificado generalmente puede comprar propiedad residencial en EE. UU. sin ser ciudadano o residente permanente de EE. UU. La propiedad puede ser comprada en efectivo o a través de una hipoteca para extranjeros elegibles. El inversionista debe primero definir el objetivo, establecer el presupuesto completo, verificar la elegibilidad legal, seleccionar una estructura de propiedad, documentar el origen de los fondos y completar la debida diligencia independiente de la propiedad.
Comprar propiedad en EE. UU. no garantiza ingresos por alquiler, apreciación, aprobación de financiamiento, ganancias de moneda, ahorros fiscales, estatus migratorio o ganancias de inversión.
¿Pueden los Ciudadanos Latinoamericanos Comprar Bienes Raíces en Estados Unidos?
La ley federal de Estados Unidos no impone un requisito general de residencia o ciudadanía en las compras ordinarias de bienes raíces residenciales.
Inversionistas de México, Colombia, Brasil, Argentina, Chile, Perú y otros países de América Latina participan comúnmente en el mercado residencial de EE. UU.
Sin embargo, la elegibilidad nunca debe describirse como completamente irrestricta.
Una transacción puede verse afectada por:
- Sancciones económicas federales;
- Leyes de propiedad extranjera específicas del estado;
- Restricciones relacionadas con tierras agrícolas;
- Reglas relacionadas con ubicaciones gubernamentales o militares sensibles;
- Revisión de seguridad nacional de CFIUS;
- Procedimientos bancarios y de prevención de lavado de dinero;
- Requisitos de origen de fondos;
- Restricciones específicas de la propiedad.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. explica que el Comité de Inversión Extranjera en Estados Unidos puede revisar ciertas compras, arrendamientos y concesiones que involucren bienes raíces ubicados cerca de sitios sensibles específicos.
Revise la guía de bienes raíces de CFIUS oficial.
La elegibilidad legal del comprador debe ser confirmada para el estado específico, la propiedad y la estructura de propiedad antes de realizar un depósito no reembolsable.
Lo que Muestra el Datos de Compradores Extranjeros
El último informe internacional de la Asociación Nacional de Realtors cubrió las transacciones residenciales completadas entre abril de 2024 y marzo de 2025.
El informe identificó:
- 78,100 casas existentes compradas por compradores internacionales;
- $56 mil millones en volumen total de compras internacionales;
- Un precio de compra internacional mediano de $494,400;
- 47% de los compradores extranjeros pagando completamente en efectivo;
- 47% comprando para uso vacacional, alquiler residencial o ambos;
- 63% comprando casas unifamiliares independientes;
- Los compradores de América Latina y el Caribe representando el 28% de las compras internacionales.
Entre los principales países de América Latina:
- México representó el 8% de las compras de compradores extranjeros;
- Brasil representó el 3%;
- Colombia representó el 3%.
Los principales destinos estatales incluyeron:
- Florida: 21% de las compras extranjeras;
- California: 15%;
- Texas: 10%;
- Nueva York: 7%;
- Arizona: 5%.
Los compradores de América Latina y el Caribe representaron aproximadamente:
- 31% de los compradores extranjeros de Florida;
- 44% de los compradores extranjeros de Texas;
- 26% de los compradores extranjeros de Nueva York;
- 26% de los compradores extranjeros de Arizona.
Revise el Informe de Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de EE. UU. 2025.
Los datos demuestran una participación activa de América Latina. No establece que cada comprador haya obtenido una ganancia o que un estado sea apropiado para cada inversionista.
¿Comprar una propiedad en EE. UU. proporciona una visa?
La compra de una propiedad residencial ordinaria no proporciona automáticamente:
- Una visa de turista;
- Un permiso de trabajo;
- Residencia permanente;
- Una tarjeta verde;
- Ciudadanía estadounidense;
- Permiso para permanecer en los Estados Unidos.
La propiedad inmobiliaria y el estatus migratorio son asuntos legales separados.
Los programas de inmigración que involucran inversión tienen sus propios requisitos y no deben confundirse con la compra de una casa, condominio o propiedad de alquiler.
Paso 1: Definir el objetivo de inversión
El inversionista debe definir qué se espera lograr con la propiedad antes de seleccionar un estado o ciudad.
Ingreso por alquiler a largo plazo
Un inversionista enfocado en ingresos puede priorizar:
- Demanda estable de inquilinos;
- Renta en relación con el precio de compra;
- Impuestos y seguros manejables;
- Gastos de asociación limitados;
- Gestión profesional de la propiedad;
- Flujo de efectivo neto aceptable.
Alquiler vacacional a corto plazo
Un inversionista en alquileres vacacionales puede priorizar:
- Demanda turística;
- Permiso legal para alquiler a corto plazo;
- Tarifa promedio por noche;
- Ocupación;
- Servicios comunitarios;
- Gestión profesional de huéspedes.
Los ingresos por alquiler a corto plazo son generalmente más variables y operativamente intensivos que los ingresos por alquiler a largo plazo.
Alquiler amueblado a mediano plazo
Esta estrategia puede servir:
- Profesionales en viaje;
- Empleados corporativos;
- Familias en reubicación;
- Estudiantes;
- ```html
- Residentes estacionales;
- Trabajadores de salud temporales.
Uso Personal o Familiar
Un comprador de segunda vivienda puede priorizar:
- Accesibilidad de viaje;
- Ubicación cerca de la familia o atracciones;
- Servicios comunitarios;
- Mantenimiento mientras la casa esté vacía;
- Reglas de la asociación;
- Demanda de reventa.
Apreciación a Largo Plazo
Un inversionista enfocado en la apreciación puede evaluar:
- Crecimiento de la población y los hogares;
- Expansión del empleo;
- Oferta de vivienda;
- Disponibilidad de terrenos;
- Infraestructura;
- Demanda futura de reventa.
La apreciación nunca está garantizada y no debe ser la única razón por la que la propiedad parece financieramente aceptable.
Paso 2: Establecer el Presupuesto Completo de Inversión
El capital requerido es mayor que el pago inicial o el precio de la propiedad anunciado.
El presupuesto completo puede incluir:
- Precio de compra en efectivo o pago inicial de la hipoteca;
- Depósito de dinero en garantía;
- Honorarios de originación de préstamos;
- Avaluo;
- Inspección de la casa;
- Inspecciones de especialistas;
- Encuesta;
- Búsqueda de título;
- Seguro de título del propietario;
- Honorarios de abogados y contadores;
- Formación de entidad cuando sea apropiado;
- Prima de seguro;
- Impuestos sobre la propiedad y seguros prepagados;
- Solicitudes de asociación y tarifas de transferencia;
- Reparaciones iniciales;
- Muebles y equipos;
- Conversión de moneda;
- Gastos de transferencia internacional;
- Reservas operativas.
Compra Financiada Ilustrativa
Supongamos que un inversionista evalúa una propiedad de alquiler de $400,000 y recibe una propuesta de hipoteca que requiere un pago inicial del 30%.
| Categoría | Monto Ilustrativo |
|---|---|
| Precio de compra | $400,000 |
| Pago inicial del 30% | $120,000 |
| Honorarios ilustrativos del prestamista y costos de cierre | $16,000 |
| Inspección, avaluo, costos legales y de entidad | $6,000 |
| Reparaciones o preparación inicial | $12,000 |
| Reserva operativa inicial | $24,000 |
| Capital inicial ilustrativo requerido | $178,000 |
Este ejemplo es educativo. No representa un requisito estándar del prestamista ni una estimación de transacción garantizada.
Los requisitos de capital reales varían según el prestamista, la propiedad, la ubicación, el seguro, la estructura de propiedad, la conversión de moneda y el uso previsto.
Mantener Liquidez Después del Cierre
El comprador no debe invertir cada dólar disponible en la adquisición.
Las reservas posteriores al cierre pueden ser necesarias para:
- Pagos de hipoteca durante la vacante;
- Deducibles de seguro;
- Reemplazo de techo;
- Reemplazo de calefacción y aire acondicionado;
- Reparaciones de plomería y eléctricas;
- Reemplazo de electrodomésticos;
- Evaluaciones de la asociación;
- Aumentos de impuestos sobre la propiedad;
- Gastos legales y contables;
- Movimientos de moneda;
- ``````html
- Viaje inesperado.
Paso 3: Decidir entre Efectivo y Financiamiento
Compra en Efectivo
Las ventajas potenciales incluyen:
- Sin calificación hipotecaria;
- Sin pago mensual de hipoteca;
- Sin interés hipotecario;
- Menos documentos requeridos por el prestamista;
- Cierre potencialmente más rápido;
- Términos de negociación potencialmente más fuertes.
Las limitaciones potenciales incluyen:
- Mayor concentración de capital;
- Menor liquidez;
- Menos dinero disponible para reparaciones u otras inversiones;
- Necesidad de convertir una mayor cantidad a dólares;
- Costo de oportunidad.
Hipoteca para Nacionales Extranjeros
Algunos prestamistas ofrecen programas hipotecarios para compradores internacionales que no tienen ingresos o historial crediticio tradicional en EE. UU.
Estos pueden ser descritos como:
- Hipotecas para nacionales extranjeros;
- Préstamos DSCR;
- Préstamos de cartera;
- Préstamos para propiedades de inversión con propósito comercial;
- Préstamos basados en activos;
- Programas de estados de cuenta bancarios.
No existe una hipoteca universal para nacionales extranjeros.
Los requisitos pueden depender de:
- País de ciudadanía y residencia;
- Tipo de propiedad;
- Uso de la propiedad;
- Monto del préstamo;
- Pago inicial;
- Reservas financieras;
- Historial crediticio internacional o de EE. UU.;
- Análisis de ingresos por alquiler;
- Estructura de propiedad;
- Documentación de origen de fondos;
- Política del prestamista.
Comparar la Hipoteca Completa
Revisar:
- Tasa de interés;
- Estructura fija o ajustable;
- Plazo del préstamo;
- Puntos de originación;
- Honorarios de suscripción y procesamiento;
- Pago mensual;
- Escrow de impuestos a la propiedad y seguro;
- Reservas requeridas;
- Penalización por pago anticipado;
- Pago global;
- Requisitos de refinanciamiento;
- Garantías personales;
- Total de efectivo requerido al cierre.
La tasa de interés más baja anunciada no es necesariamente el préstamo menos costoso.
Para hipotecas cubiertas por las reglas de consumidores de EE. UU., la Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda comparar múltiples Estimaciones de Préstamo y revisar la Divulgación de Cierre antes de cerrar.
Revisar los recursos oficiales:
Algunos préstamos de inversión con propósito comercial pueden seguir diferentes requisitos de divulgación.
¿Qué es un ITIN?
Un Número de Identificación Personal del Contribuyente es emitido por el Servicio de Impuestos Internos a individuos calificados que necesitan un número de identificación de contribuyente federal de EE. UU. pero no son elegibles para un número de Seguro Social.
Un ITIN puede ser relevante para:
- Declaraciones de impuestos federales;
- Reportar ingresos por alquiler;
- Ciertos programas hipotecarios;
- Reclamar reembolsos de impuestos elegibles;
- Procedimientos FIRPTA.
Un ITIN no:
- Proporciona estatus migratorio;
- Autoriza empleo;
- Proporciona beneficios de Seguro Social;
- Garantiza aprobación hipotecaria;
- ``````html
- Crear derechos de residencia.
Un ITIN no es necesariamente requerido antes de cada compra en efectivo.
Revise la guía oficial del ITIN del IRS.
¿Qué es un EIN?
Un Número de Identificación del Empleador es un número de identificación fiscal federal utilizado por empresas y ciertas entidades legales.
Un EIN puede ser relevante cuando el comprador utiliza:
- Una LLC;
- Una sociedad;
- Una corporación;
- Otra entidad que requiera identificación federal.
Un EIN no reemplaza la necesidad de un análisis fiscal o de inmigración específico para el inversionista.
Paso 4: Seleccionar la Estructura de Propiedad
Las estructuras de propiedad potenciales incluyen:
- Propiedad individual;
- LLC de un solo miembro;
- LLC de múltiples miembros;
- Sociedad;
- Corporación;
- Fideicomiso;
- Otra estructura de planificación patrimonial.
Ninguna estructura es automáticamente apropiada para cada inversionista latinoamericano.
La decisión puede afectar:
- Responsabilidad;
- Elegibilidad para hipoteca;
- Tratamiento fiscal federal en EE. UU.;
- Tarifas estatales e informes anuales;
- Banca;
- Contabilidad;
- FIRPTA;
- Planificación patrimonial y de sucesiones;
- Informes en el país de residencia del inversionista.
Una LLC No es una Solución Fiscal Automática
Una LLC no automáticamente:
- Reduce el impuesto sobre la renta en EE. UU.;
- Elimina la responsabilidad personal;
- Evita FIRPTA;
- Elimina la exposición al impuesto sobre el patrimonio;
- Garantiza financiamiento;
- Previene la sucesión en cada situación;
- Elimina los registros federales o estatales;
- Elimina los informes en el país de origen.
Una entidad desestimada de EE. UU. de propiedad extranjera también puede tener obligaciones federales de informes de información que involucren el Formulario 5472 y un Formulario 1120 pro forma cuando ocurran transacciones reportables.
La estructura de propiedad debe revisarse antes de firmar el contrato de compra.
Paso 5: Transferir el Capital de Inversión Legalmente
El inversionista debe preparar la transferencia internacional antes de que comiencen los plazos contractuales.
Los bancos, prestamistas, abogados, compañías de títulos y profesionales de cierre pueden solicitar:
- Identificación gubernamental;
- Prueba de dirección;
- Información de residencia fiscal;
- Extractos bancarios;
- Documentación de origen de fondos;
- Información sobre la fuente de riqueza;
- Documentos de venta de propiedades;
- Registros de ingresos comerciales;
- Documentación de herencia o regalo;
- Extractos de cuentas de inversión.
Comparar el Costo Completo de la Moneda
Revise:
- Tasa de cambio cotizada;
- Diferencial de moneda;
- Tarifa de transferencia;
- Tarifa del banco receptor;
- Cargos del banco intermediario;
- Impuestos aplicables en el país de origen;
- Limites de transferencia;
- Tiempo de procesamiento;
- Documentos requeridos.
El proveedor que publicita la tarifa de transferencia más baja puede utilizar una tasa de cambio menos favorable.
Utilizar Canales Financieros Regulados
La inversión internacional debe utilizar instituciones legales y documentadas.
La transacción no debe estructurarse para:
- Ocultar la fuente de los fondos;
- Evitar el informe fiscal; ``````html
- Representar incorrectamente la propiedad beneficiaria;
- Eludir los controles bancarios;
- Utilizar cuentas de terceros sin un propósito legal documentado.
Paso 6: Seleccionar el Mercado de EE. UU.
El mercado correcto depende del objetivo más que de qué ciudad es más familiar para el inversionista.
El análisis de mercado debe incluir:
- Precios de compra;
- Demanda de alquiler;
- Vacantes;
- Crecimiento de población y hogares;
- Sectores de empleo;
- Inventario de viviendas;
- Nueva construcción;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguros;
- Regulaciones de alquiler;
- Disponibilidad de gestión;
- Demanda de reventa.
Florida
Florida sigue siendo el principal destino estatal para compradores residenciales internacionales.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Accesibilidad geográfica desde América Latina;
- Aeropuertos internacionales;
- Redes profesionales de habla hispana y portuguesa;
- Turismo;
- Demanda residencial a largo plazo;
- Múltiples modelos de propiedad y alquiler;
- Infraestructura de compradores internacionales establecida.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Gastos de seguros;
- Exposición a huracanes e inundaciones;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Restricciones de alquiler a corto plazo;
- Cambios en los impuestos sobre la propiedad después de la compra;
- Competencia de nueva construcción.
Orlando y Centro de Florida
Las estrategias potenciales incluyen:
- Alquiler residencial a largo plazo;
- Alquiler amueblado a mediano plazo;
- Alquiler a corto plazo en áreas específicamente autorizadas;
- Propiedad de nueva construcción;
- Uso como segunda vivienda.
Orlando, Kissimmee, Davenport, Haines City, Clermont y otras comunidades del Centro de Florida tienen diferentes impuestos, reglas de alquiler y perfiles económicos.
Miami y Sur de Florida
El Sur de Florida puede atraer a compradores que buscan:
- Reconocimiento internacional;
- Propiedades urbanas y frente al mar;
- Propiedad residencial premium;
- Uso personal;
- Demanda de reventa internacional.
Las preocupaciones potenciales incluyen precios más altos, tarifas de condominio, evaluaciones especiales, seguros, exposición a inundaciones y restricciones de alquiler.
Tampa Bay
Tampa Bay puede ofrecer una combinación de empleo metropolitano, demanda de alquiler a largo plazo, turismo y estilo de vida de la Costa del Golfo.
La exposición a inundaciones, tormentas y seguros debe evaluarse a nivel de propiedad.
Jacksonville
Jacksonville puede ser considerada por inversionistas enfocados en la demanda residencial tradicional a largo plazo conectada a la logística, atención médica, finanzas, gobierno y actividad militar.
El análisis a nivel de vecindario es particularmente importante.
Texas
Texas recibió aproximadamente el 10% de las compras residenciales internacionales en el último informe de NAR.
Los compradores de América Latina y el Caribe representaron aproximadamente el 44% de los compradores extranjeros en Texas.
Los mercados como Dallas–Fort Worth, Houston, San Antonio y Austin tienen diferentes:
- Bases de empleo;
- Precios de propiedad;
- Rendimientos de alquiler;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Condiciones de seguros;
- Oferta de viviendas;
- Demanda de reventa.
Texas no debe ser tratado como un único mercado inmobiliario uniforme.
Otros Mercados de EE. UU.
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Los inversionistas también pueden evaluar mercados en:
- Georgia;
- Carolina del Norte;
- Carolina del Sur;
- Arizona;
- Tennessee;
- Otros estados con fundamentos de propiedad adecuados.
Ninguna ciudad o estado es automáticamente la mejor inversión para cada comprador latinoamericano.
Paso 7: Seleccionar el Tipo de Propiedad
Casa Unifamiliar
Las ventajas potenciales incluyen:
- Atractivo amplio para familias;
- Mayor privacidad;
- Potencialmente menos restricciones de asociación;
- Mayor control sobre el mantenimiento;
- Potencialmente alta demanda de reventa.
El propietario es generalmente responsable de la estructura completa, el techo, el exterior y los sistemas principales.
Casa Adosada
Una casa adosada puede ofrecer:
- Precio de compra más bajo que muchas casas independientes;
- Entrada privada;
- Servicios comunitarios;
- Mantenimiento exterior reducido en algunas comunidades;
- Atractivo residencial.
Los documentos de la asociación determinan las responsabilidades de mantenimiento y seguro.
Condominio
Un condominio puede ofrecer:
- Costo de entrada más bajo;
- Menos mantenimiento exterior;
- Servicios comunitarios;
- Acceso a ubicaciones centrales.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Altas cuotas de asociación;
- Evaluaciones especiales;
- Fondos de reserva limitados;
- Restricciones de alquiler;
- Problemas de seguro del edificio;
- Limitaciones de financiamiento;
- Problemas estructurales o legales que afectan a todo el edificio.
Pequeña Propiedad Multifamiliar
Un dúplex, triplex o propiedad de cuatro unidades puede proporcionar ingresos de más de una unidad.
Las consideraciones potenciales incluyen:
- Requisitos de gestión más altos;
- Relaciones con múltiples inquilinos;
- Condición de la propiedad;
- Acuerdos de servicios públicos;
- Clasificación de financiamiento;
- Zonificación local;
- Seguro.
Nueva Construcción
La nueva construcción puede proporcionar sistemas modernos y garantías del constructor, pero el inversionista debe revisar:
- Precio final después de mejoras;
- Primas de lote;
- Cuotas de asociación;
- Impuestos a la propiedad futuros;
- Términos del contrato del constructor;
- Fechas límite de finalización;
- Competencia de fases futuras;
- Derechos de inspección independiente.
Paso 8: Calcular el Rendimiento Financiero Real de la Propiedad
Los ingresos brutos por alquiler no son ganancias de inversión.
Los gastos operativos potenciales incluyen:
- Vacantes;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos a la propiedad;
- Seguro;
- Cuotas de asociación;
- Mantenimiento;
- Reparaciones;
- Servicios públicos;
- Limpieza;
- Servicios de jardinería y piscina;
- Impuestos de licencia y alojamiento;
- Servicios contables y legales;
- Reservas de capital.
Análisis Ilustrativo de Alquiler a Largo Plazo
Suponga que una propiedad produce $3,000 en alquiler mensual programado.
| Categoría | Monto Anual Ilustrativo |
|---|---|
| Alquiler bruto programado | $36,000 |
| Permiso de vacantes | -$1,800 |
| Gestión de propiedades | ``````html -$3,600 |
| Impuestos sobre la propiedad | -$5,500 |
| Seguro | -$3,800 |
| Cuotas de asociación | -$1,800 |
| Mantenimiento y reservas de capital | -$3,500 |
| Ingreso operativo neto ilustrativo | $16,000 |
| Pagos anuales de financiamiento | -$14,400 |
| Flujo de efectivo antes de impuestos ilustrativo | $1,600 |
El ejemplo excluye impuestos específicos del inversor, mejoras importantes, movimientos de divisas y costos de venta futuros.
No representa el rendimiento proyectado para una propiedad en particular.
Métricas de Inversión Importantes
Rendimiento Bruto de Alquiler
Rendimiento bruto de alquiler = alquiler bruto anual ÷ precio de compra × 100
Esto excluye los gastos de la propiedad y el financiamiento.
Ingreso Operativo Neto
Ingreso operativo neto = ingreso operativo bruto − gastos operativos
Tasa de Capitalización
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto ÷ valor de la propiedad × 100
Flujo de Efectivo Antes de Impuestos
Flujo de efectivo antes de impuestos = ingreso operativo neto − pagos de financiamiento
Retorno de Efectivo sobre Efectivo
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ total de efectivo invertido × 100
Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda
Ratio de cobertura del servicio de deuda = ingreso operativo neto ÷ servicio de deuda anual
Los resultados proyectados deben calcularse bajo escenarios base, conservadores y de baja.
Paso 9: Construir el Equipo Profesional
Una transacción transfronteriza puede involucrar:
Profesional Inmobiliario del Comprador
Puede ayudar con búsquedas de propiedades, ventas comparables, ofertas, plazos de transacción e información del mercado local.
Abogado de Bienes Raíces
Puede ayudar con la estructura de propiedad, contratos, problemas de título, acuerdos de alquiler y planificación sucesoria.
Profesional de Impuestos Internacionales
Debe entender la tributación federal de propietarios extranjeros y coordinar con un profesional en el país de residencia fiscal del inversor.
Profesional de Hipotecas
Debe proporcionar información escrita completa sobre elegibilidad, tasas, tarifas, reservas y penalizaciones.
Profesional de Títulos o Cierre
Puede coordinar el depósito en garantía, revisión de títulos, ejecución de documentos, distribución de fondos y registro de escrituras, dependiendo del estado.
Profesional de Seguros
Debe confirmar el costo y la disponibilidad de cobertura para el uso previsto de la propiedad.
Inspector de Viviendas
Debe proporcionar una evaluación independiente de las condiciones visibles de la propiedad.
Administrador de Propiedades
Debe tener experiencia con el tipo de propiedad, modelo de alquiler, mercado local y propietarios internacionales.
Paso 10: Presentar la Oferta y Entender el Contrato
Una oferta de compra puede abordar:
- Precio de compra;
- Depósito de buena fe;
- Financiamiento;
- Período de inspección;
- Valoración;
- Requisitos de título;
- Aprobación de la asociación;
- Fecha de cierre;
- Créditos del vendedor;
- Muebles y equipos;
- Derechos de cancelación.
El inversionista debe entender:
- Cuándo el depósito se vuelve no reembolsable;
- Cuándo termina el período de inspección;
- Qué condiciones de financiamiento aplican;
- Qué sucede cuando se pierde un plazo;
- Qué eventos permiten la cancelación;
- Qué documentos controlan la transacción.
Paso 11: Completar la Diligencia Debida de la Propiedad
Inspección Independiente
Una inspección general puede evaluar las condiciones visibles que involucran:
- Techo;
- Fundación y estructura;
- Sistema eléctrico;
- Plomería;
- Calefacción y aire acondicionado;
- Intrusión de agua;
- Ventanas y puertas;
- Electrodomésticos;
- Preocupaciones de seguridad.
Inspecciones especializadas pueden ser apropiadas para:
- Techo;
- Fundación;
- Piscina;
- Línea de alcantarillado;
- Sistema séptico;
- Moho;
- Plagas;
- Condiciones ambientales.
Revise la guía de inspección de viviendas del CFPB.
Búsqueda de Título
Una búsqueda de título puede identificar:
- Propiedad legal;
- Hipotecas;
- Gravámenes;
- Sentencias;
- Servidumbres;
- Restricciones registradas;
- Otras reclamaciones de propiedad.
Seguro de Título del Propietario
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos problemas de propiedad cubiertos que existían antes de la compra.
La póliza de título del prestamista generalmente protege al prestamista en lugar del capital del comprador.
Revise la guía de servicios de título y cierre del CFPB.
Revisión de Asociación
Para un condominio, casa adosada o comunidad de HOA, revise:
- Presupuesto;
- Estados financieros;
- Fondos de reserva;
- Evaluaciones pendientes;
- Evaluaciones futuras aprobadas;
- Seguro;
- Restricciones de alquiler;
- Aprobaciones de inquilinos y huéspedes;
- Litigios pendientes;
- Minutas de reuniones recientes.
Revisión de Seguro
Obtenga una cotización escrita específica de la propiedad antes de que expire el período contractual de diligencia debida.
Revise:
- Prima anual;
- Deducible por tormenta de viento, huracán o tormenta nombrada;
- Cobertura contra inundaciones;
- Elegibilidad del techo;
- Cobertura de uso de alquiler;
- Límites de responsabilidad;
- Cobertura por pérdida de ingresos por alquiler;
- Exclusiones de la póliza.
Revisión de Inundaciones
La información oficial sobre riesgos de inundación se puede revisar a través del Centro de Servicios de Mapas de Inundación de FEMA.
La clasificación de zona de inundación es solo una parte del análisis. La elevación, el drenaje, las reclamaciones anteriores y la disponibilidad de seguros también deben ser investigados.
Permiso de Alquiler
Verifique el uso de alquiler previsto con:
- Autoridades estatales;
- Gobierno del condado;
- Municipalidad;
- Departamento de zonificación;
- Asociación de condominios o propietarios;
- Compañía de seguros;
- Prestamista hipotecario.
Estar cerca de una atracción turística no hace automáticamente que la propiedad sea elegible para Airbnb u otra plataforma de alquiler a corto plazo.
Paso 12: Completar el Cierre
Antes de cerrar, confirma:
- El nombre legal correcto o entidad del comprador;
- Términos finales de la hipoteca;
- Declaración de liquidación o Divulgación de Cierre cuando sea aplicable;
- Cobertura de seguro;
- Recorrido final de la propiedad;
- Fondos requeridos;
- Escritura y documentos de título;
- Transición de la administración de la propiedad;
- Procedimientos de registro.
¿Se Puede Completar la Compra de Forma Remota?
Muchas transacciones de propiedades en EE. UU. se pueden coordinar sin que el comprador permanezca en los Estados Unidos durante todo el proceso.
Dependiendo del estado, prestamista y proveedor de cierre, la transacción puede utilizar:
- Recorridos virtuales de la propiedad;
- Contratos electrónicos;
- Solicitudes de hipoteca remotas;
- Inspecciones independientes;
- Revisión de documentos electrónicos;
- Transferencias bancarias internacionales;
- Notarización remota en línea o consular cuando sea aceptada;
- Entrega de documentos originales por mensajería.
El procedimiento remoto debe ser confirmado antes de que se firme el contrato porque ciertos documentos o prestamistas pueden requerir un método específico de notarización o firma.
Proteger la Transacción de Fraude por Transferencia Electrónica
Antes de enviar un depósito o fondos de cierre:
- Confirma el nombre legal del destinatario;
- Confirma el banco y el número de cuenta de forma independiente;
- Llame a la compañía de título o cierre utilizando un número previamente verificado;
- No confíes solo en las instrucciones recibidas por correo electrónico;
- Cuestiona cada cambio bancario de último minuto;
- Confirma la recepción inmediatamente después de la transferencia.
Revisa la guía de fraude de cierre del CFPB.
Paso 13: Establecer la Administración Remota de Propiedades
Un administrador puede coordinar:
- Precios de alquiler;
- Publicidad;
- Filtrado de inquilinos o huéspedes;
- Administración de contratos de arrendamiento o reservas;
- Recaudación de alquiler;
- Mantenimiento;
- Inspecciones de la propiedad;
- Respuesta a emergencias;
- Depósitos de seguridad;
- Informes mensuales para el propietario;
- Registros financieros de fin de año.
Revisar el Acuerdo de Gestión Completo
Los cargos potenciales incluyen:
- Tarifa de gestión mensual;
- Tarifa de colocación de inquilinos o reserva;
- Tarifa de renovación de contrato de arrendamiento;
- Tarifa de inspección;
- Tarifa de coordinación de mantenimiento;
- Margen del contratista;
- Tarifa de publicidad;
- Tarifa de terminación de contrato.
Mantener el Control Independiente
El propietario debe mantener acceso directo a:
- Extractos bancarios;
- Documentos de seguro;
- Escritura registrada;
- Documentos de hipoteca;
- Contratos de arrendamiento;
- Informes de gestión;
- Facturas de reparación;
- Declaraciones de impuestos;
- Documentos de la entidad.
Impuesto Federal de EE. UU. sobre Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler de propiedades inmobiliarias en EE. UU. son generalmente ingresos de fuente estadounidense.
El Servicio de Impuestos Internos establece que los ingresos de bienes raíces en EE. UU. propiedad de un extranjero no residente generalmente se gravan al 30%, o a una tasa de tratado aplicable más baja, cuando no están efectivamente conectados con un comercio o negocio en EE. UU.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones.
Un propietario no residente calificado puede optar, bajo la Sección 871(d) del Código de Impuestos Internos, por tratar los ingresos de bienes raíces como ingresos efectivamente conectados.
Cuando la elección y las declaraciones de impuestos requeridas son válidas, los gastos de propiedad elegibles pueden considerarse generalmente antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la guía oficial del IRS para propietarios no residentes de bienes raíces en EE. UU..
Posibles Gastos de Propiedad en Alquiler
Dependiendo del tratamiento aplicable y la documentación, los gastos pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Intereses hipotecarios;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguros;
- Cuotas de asociación;
- Reparaciones;
- Servicios públicos pagados por el propietario;
- Publicidad;
- Servicios legales y contables;
- Depreciación.
Revise la Publicación 527 del IRS, Propiedades Residenciales en Alquiler.
FIRPTA Cuando se Vende la Propiedad
FIRPTA significa la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces.
Cuando una persona extranjera dispone de un interés en bienes raíces en EE. UU., el comprador u otro agente de retención generalmente debe retener parte del monto realizado.
La tasa de retención general es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeta a excepciones y procedimientos especializados.
Cálculo Ilustrativo de FIRPTA
Suponga que un inversionista extranjero vende una propiedad en EE. UU. por $600,000 y se aplica la tasa de retención general del 15%.
$600,000 × 15% = $90,000
Esto no significa necesariamente que el impuesto federal final del inversionista sea $90,000.
FIRPTA generalmente opera como un mecanismo de retención. El vendedor presenta la declaración de impuestos federal aplicable, calcula el impuesto real y reclama crédito por el monto retenido.
Revise la guía oficial de retención de FIRPTA del IRS.
Impuestos e Informes en el País de Origen del Inversionista
El cumplimiento fiscal en EE. UU. no completa automáticamente las obligaciones del inversionista en América Latina.
Dependiendo de la residencia fiscal y la estructura de propiedad, el país de origen del inversionista puede requerir informes que involucren:
- Bienes raíces extranjeros;
- Cuentas bancarias extranjeras;
- Ingresos por alquiler;
- LLCs o empresas extranjeras;
- Ganancias de capital;
- Impuestos pagados o retenidos en los Estados Unidos;
- Declaraciones de activos extranjeros;
- Herencias o sucesiones.
Las reglas difieren entre México, Colombia, Argentina, Brasil, Chile, Perú y otros países.
El inversionista debe utilizar un profesional que entienda las reglas fiscales del país donde el inversionista sigue siendo residente.
No asuma que:
- Los impuestos pagados en los Estados Unidos eliminan automáticamente el impuesto en el país de origen;
- ```html
- Poseer la propiedad a través de una LLC elimina los requisitos de informes;
- Mantener los ingresos por alquiler en una cuenta de EE. UU. previene la tributación;
- Una propiedad debe ser reportada solo cuando se vende.
Sucesión y Planificación Patrimonial
El inversionista debe determinar qué sucede con la propiedad después de la muerte o incapacidad.
Las preguntas pueden incluir:
- ¿Quién hereda la propiedad?
- ¿Se requerirá un proceso de sucesión en EE. UU.?
- ¿Quién gestiona la propiedad durante el proceso?
- ¿Cómo se pagarán la hipoteca y los gastos operativos?
- ¿Cómo se transferirá el interés de la LLC?
- ¿Podría aplicarse la presentación del impuesto sobre el patrimonio en EE. UU.?
- ¿Cómo se tratará la herencia en el país de origen del inversionista?
La planificación sucesoria debe revisarse antes de que se compre la propiedad o entidad.
Poner a Prueba la Inversión
Escenario Base
- Alquiler respaldado por propiedades comparables;
- Vacantes esperadas;
- Presupuesto de seguro por escrito;
- Impuestos estimados sobre la propiedad después de la compra;
- Honorarios de gestión y asociación actuales;
- Mantenimiento rutinario;
- Términos de financiamiento actuales;
- Sin ganancias de divisas asumidas.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro 15% más alto;
- Impuestos sobre la propiedad más altos;
- Mantenimiento adicional;
- Sin apreciación;
- Sin movimiento favorable de divisas.
Escenario Negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses sin ingresos;
- Una reparación importante;
- Evaluación especial de la asociación;
- Valor de la propiedad en declive;
- Costos de financiamiento más altos;
- Fortalecimiento de la moneda local frente al dólar;
- La venta tarda más de lo esperado.
La propiedad debe seguir siendo financieramente manejable bajo períodos razonables de bajo rendimiento.
Proceso Completo de Inversión en Propiedades en EE. UU.
- Definir el objetivo: ingresos, apreciación, uso personal o diversificación.
- Establecer el presupuesto completo: incluir adquisición, cierre, reparaciones y reservas.
- Preservar la liquidez: mantener recursos de emergencia fuera de la propiedad.
- Verificar la elegibilidad legal: revisar restricciones federales, estatales y específicas de la propiedad.
- Elegir efectivo o financiamiento: comparar costos y riesgos completos.
- Construir el equipo profesional: coordinar especialistas en bienes raíces, legales, fiscales, de préstamos, seguros, inspección y gestión.
- Seleccionar la estructura de propiedad: completar esto antes de firmar el contrato de compra.
- Preparar documentos de origen de fondos: organizar transferencias internacionales legales.
- Seleccionar el mercado: comparar alquiler, empleo, oferta de vivienda, impuestos, seguros y demanda de reventa.
- Seleccionar el tipo de propiedad: casa, casa adosada, condominio, multifamiliar o nueva construcción.
- Calcular el rendimiento neto: deducir cada gasto realista.
- Poner a prueba la inversión: modelar vacantes, alquiler más bajo y gastos más altos.
- Presentar la oferta: entender depósitos, plazos y derechos de cancelación.
- ```Completar la debida diligencia: inspección, título, asociación, seguro, inundación, permisos y autorización de alquiler.
- Finalizar financiamiento: revisar los términos del préstamo por escrito completos.
- Verificar instrucciones de transferencia: confirmar de manera independiente toda la información bancaria.
- Completar el cierre: firmar documentos y confirmar el registro de la escritura.
- Establecer la gestión: organizar banca, contabilidad, reparaciones y operaciones de alquiler.
- Completar el cumplimiento fiscal: coordinar las declaraciones en EE. UU. y en el país de origen.
- Planificar la salida: estimar costos de venta, impuestos, FIRPTA y conversión de moneda.
Errores Comunes que los Inversores Latinoamericanos Deben Evitar
- Asumir que cada comprador extranjero enfrenta las mismas reglas legales;
- Creer que la compra de propiedad proporciona estatus migratorio;
- Seleccionar una ciudad solo porque es popular entre personas del país del inversor;
- Utilizar cada dólar disponible en el cierre;
- Comparar préstamos solo por la tasa de interés;
- Ignorar las penalizaciones por pago anticipado o los pagos globos;
- Seleccionar una LLC sin un análisis transfronterizo;
- Transferir dinero antes de organizar la documentación de origen de fondos;
- Utilizar un proveedor de transferencia de moneda no regulado;
- Confiar únicamente en proyecciones del vendedor, desarrollador o plataforma;
- Confundir el alquiler bruto con la ganancia;
- Asumir que cada propiedad cerca de una atracción permite alquileres vacacionales;
- Saltar una inspección independiente;
- Ignorar el seguro de título;
- Esperar hasta después de la debida diligencia para investigar el seguro;
- Utilizar la factura actual de impuestos sobre la propiedad del vendedor como la estimación futura;
- Ignorar las finanzas de la asociación y las evaluaciones especiales;
- Seleccionar un administrador de propiedades solo por precio;
- Ignorar las declaraciones de impuestos federales de EE. UU.;
- Ignorar la declaración de impuestos y activos extranjeros en el país de origen;
- Aprender sobre FIRPTA solo al vender;
- No planificar la sucesión;
- Enviar dinero utilizando instrucciones de transferencia no verificadas.
Preguntas Frecuentes
¿Pueden los latinoamericanos comprar bienes raíces en los Estados Unidos?
Muchos ciudadanos latinoamericanos pueden comprar propiedades residenciales ordinarias en EE. UU. Las restricciones federales, estatales, de sanciones, de seguridad nacional, de origen de fondos y específicas de la propiedad aún deben ser revisadas.
¿Necesito vivir en los Estados Unidos?
No se aplica ningún requisito general de residencia federal para la propiedad residencial ordinaria. El inversor aún debe cumplir con los requisitos legales, bancarios y fiscales.
¿Comprar una propiedad en EE. UU. proporciona una visa?
No. La compra de propiedad residencial ordinaria no proporciona automáticamente estatus migratorio, autorización de empleo, residencia o ciudadanía.
¿Puedo comprar propiedad mientras vivo en América Latina?
Muchas transacciones pueden ser coordinadas de forma remota a través de contratos electrónicos, recorridos virtuales, inspecciones independientes, transferencias internacionales y procedimientos de notarización aceptados.
¿Necesito un ITIN antes de comprar?
No necesariamente para cada transacción en efectivo. Un ITIN puede ser requerido para declaraciones de impuestos federales, ciertos programas hipotecarios y procedimientos FIRPTA.
¿Un ITIN me permite trabajar en los Estados Unidos?
No. Un ITIN se emite para fines fiscales federales y no proporciona autorización para trabajar ni estatus migratorio.
¿Puede un inversionista latinoamericano obtener una hipoteca en EE. UU.?
Algunos prestamistas ofrecen préstamos para nacionales extranjeros, DSCR, de cartera y con fines comerciales. La elegibilidad, el pago inicial, los intereses, las tarifas, las reservas y la documentación varían.
¿Cuánto se requiere de pago inicial?
No hay un porcentaje universal. El requisito depende del prestamista, la propiedad, el tipo de préstamo, el inversionista, la estructura de propiedad y el uso previsto.
¿Se requiere una cuenta bancaria en EE. UU.?
Puede que no sea obligatorio para cada compra, pero generalmente simplifica los pagos de hipoteca, la recolección de alquileres, los gastos de propiedad, las reservas y la contabilidad.
¿Debería comprarse la propiedad a través de una LLC?
Una LLC puede ser apropiada en algunas situaciones, pero puede crear obligaciones de informes federales, estatales, de financiamiento, bancarias, de patrimonio y del país de origen.
¿Cuál es el mejor estado de EE. UU. para los inversionistas latinoamericanos?
No hay un solo mejor estado. Florida lidera las compras internacionales, mientras que Texas también recibe una participación sustancial de latinoamericanos. El mercado correcto depende del objetivo del inversionista, el presupuesto y el perfil de riesgo.
¿Es Florida apropiada para inversionistas internacionales?
Florida ofrece varios mercados de propiedades y alquileres, pero también requiere un análisis cuidadoso de seguros, inundaciones, impuestos sobre la propiedad, gastos de asociación y regulaciones de alquiler.
¿Es Texas apropiada para inversionistas latinoamericanos?
Texas incluye varios grandes mercados metropolitanos y recibe una actividad significativa de compradores latinoamericanos. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro, la oferta de vivienda y la demanda local varían considerablemente.
¿Puedo alquilar la propiedad?
Potencialmente, cuando el uso previsto está permitido por la ley estatal y local, la zonificación, la asociación, el seguro y los documentos de hipoteca.
¿Se puede alquilar cualquier propiedad a través de Airbnb?
No. Las reglas de alquiler a corto plazo varían según el estado, el condado, la ciudad, el distrito de zonificación y la asociación.
¿Cómo se debe evaluar el ingreso por alquiler?
Utilice propiedades arrendadas comparables y reste la vacante, la gestión, los impuestos, el seguro, las tarifas de asociación, el mantenimiento, el financiamiento y las reservas.
¿Los propietarios extranjeros pagan impuestos en EE. UU. sobre el alquiler?
Sí. La propiedad de alquiler en EE. UU. puede crear obligaciones fiscales federales y de presentación. El tratamiento depende del estatus fiscal, la estructura de propiedad, las elecciones, los ingresos y los gastos documentados.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA generalmente requiere retención cuando una persona extranjera dispone de un interés en una propiedad inmobiliaria en EE. UU.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No necesariamente. FIRPTA generalmente opera como retención. El vendedor calcula el impuesto federal real en la declaración aplicable y reclama un crédito por el monto retenido.
¿La propiedad necesita ser reportada en mi país de origen?
La propiedad extranjera, los ingresos, las cuentas, las entidades y las ganancias pueden crear obligaciones de informes en el país de residencia fiscal del inversionista.
¿Cuál es el primer paso?
El primer paso es definir el objetivo de inversión y el presupuesto completo antes de seleccionar una ciudad, propiedad o estructura de propiedad.
¿Cuál es el mayor error?
El mayor error es comprometer capital antes de calcular el escenario completo de desventajas, incluyendo vacantes, mayores gastos, impuestos, movimientos de divisas y reventa retrasada.
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Invierte a Través de un Proceso, No a Través de una Promesa
El mercado inmobiliario de EE. UU. puede proporcionar a los inversores latinoamericanos acceso a un activo físico, ingresos por alquiler, diversificación geográfica y potencial de propiedad a largo plazo en dólares.
La fortaleza de la inversión depende de la estructura completa en lugar del nombre del país o la imagen de la propiedad.
Un proceso de inversión disciplinado incluye:
- Un objetivo claramente definido;
- Un presupuesto y reserva adecuados;
- Elegibilidad legal verificada;
- Una estructura de propiedad apropiada;
- Una transferencia de capital documentada;
- Análisis de mercado y propiedad;
- Inspección independiente y revisión de título;
- Cálculos realistas de ingresos netos;
- Gestión profesional;
- Cumplimiento fiscal en cada país relevante;
- Un plan de salida y sucesión documentado.
La mejor propiedad en EE. UU. no es necesariamente la que tiene el rendimiento publicitado más alto, la ubicación más famosa o la promesa más fuerte de apreciación.
Es la propiedad que coincide con el objetivo del inversor y sigue siendo financieramente manejable después de incluir gastos realistas, riesgos y escenarios de caída.
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Acerca del Autor
Raphaela Banks es Co-Fundadora y Estratega Global de Bienes Raíces en Buldora Invest. Ella desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubái.
Fuentes y Referencias
Este artículo fue investigado utilizando informes oficiales de compradores internacionales, guías fiscales federales de EE. UU., regulaciones de seguridad nacional, recursos de hipotecas para consumidores e información gubernamental sobre riesgos de propiedad. Las leyes, programas de hipotecas, impuestos, valores de propiedades, seguros y regulaciones de alquiler pueden cambiar después de la publicación.
- Asociación Nacional de Realtors — 2025 Transacciones Internacionales en Bienes Raíces Residenciales de EE. UU.
- Asociación Nacional de Realtors — Investigación sobre Bienes Raíces Residenciales Internacionales
- Departamento del Tesoro de EE. UU. — Instrucciones de Bienes Raíces de CFIUS
- Servicio de Impuestos Internos — Número de Identificación del Contribuyente Individual ``````html Servicio de Impuestos Internos — Extranjeros No Residentes y Propiedades Inmobiliarias en EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos — Publicación 527, Propiedades de Alquiler Residencial
- Servicio de Impuestos Internos — Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos — Reportando y Pagando Impuestos sobre Intereses de Propiedades Inmobiliarias en EE. UU.
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Estimación de Préstamo
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Divulgación de Cierre
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Inspección de la Casa
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Seguro de Título y Servicios de Cierre
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Estafas de Cierre de Hipotecas
- Agencia Federal de Manejo de Emergencias — Centro de Servicios de Mapas de Inundaciones
Este artículo se proporciona solo con fines informativos y educativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, bancario, de divisas, de préstamos, de seguros, financiero, de gestión de propiedades o de inversión. La propiedad inmobiliaria en EE. UU. no garantiza ingresos por alquiler, apreciación, ocupación, protección de divisas, aprobación de financiamiento o ganancias. Los requisitos varían según el inversor, la ciudadanía, la residencia fiscal, el estado de sanciones, el estado, la propiedad, el prestamista, la estructura de propiedad, el seguro y el uso previsto. Los inversores de América Latina deben consultar a profesionales calificados en los Estados Unidos y su país de residencia fiscal antes de transferir capital, comprar, financiar, estructurar, alquilar, transferir o vender propiedades en EE. UU.
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