Invertir en bienes raíces estadounidenses desde América Latina puede brindar acceso a un activo físico denominado en dólares, ingresos por alquiler, diversificación geográfica, uso personal y una potencial apreciación a largo plazo.
El proceso está disponible para muchos compradores internacionales calificados, pero requiere más que seleccionar una propiedad atractiva y transferir dinero a los Estados Unidos.
Un inversionista latinoamericano debe coordinar:
- Elegibilidad legal;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Conversión de moneda;
- Financiamiento en efectivo o hipotecario;
- Estructura de propiedad;
- Selección de propiedades y mercados;
- Inspección y revisión de títulos;
- Seguro;
- Gestión de alquileres;
- EE.UU. impuestos;
- Obligaciones fiscales y de presentación de informes en el país de residencia del inversor;
- Un plan futuro de venta y sucesión.
Esta guía explica cómo invertir en bienes raíces estadounidenses desde América Latina, incluyendo el proceso completo de compra, alternativas de financiamiento, estructuras legales, impuestos, selección de mercado, cierre remoto y gestión continua.
Respuesta directa: Un comprador latinoamericano calificado generalmente puede comprar una propiedad residencial en los EE. UU. sin ser ciudadano estadounidense o residente permanente. La propiedad se puede comprar en efectivo o mediante una hipoteca nacional extranjera elegible. El inversor primero debe definir el objetivo, establecer el presupuesto completo, verificar la elegibilidad legal, seleccionar una estructura de propiedad, documentar la fuente de los fondos y completar la debida diligencia de propiedad independiente.
La compra de una propiedad en los EE. UU. no garantiza ingresos por alquiler, apreciación, aprobación de financiamiento, ganancias monetarias, ahorros fiscales, estatus migratorio o ganancias de inversión.
¿Pueden los ciudadanos latinoamericanos comprar bienes raíces en los Estados Unidos?
La ley federal de los Estados Unidos no impone un requisito general de residencia o ciudadanía en las compras ordinarias de bienes raíces residenciales.
Inversionistas de México, Colombia, Brasil, Argentina, Chile, Perú y otros países latinoamericanos comúnmente participan en el mercado residencial de Estados Unidos.
Sin embargo, la elegibilidad nunca debe describirse como completamente ilimitada.
Una transacción puede verse afectada por:
- Sanciones económicas federales;
- Leyes estatales específicas sobre propiedad extranjera;
- Restricciones que involucran tierras agrícolas;
- Reglas que involucran ubicaciones gubernamentales o militares sensibles;
- Revisión de la seguridad nacional del CFIUS;
- Procedimientos bancarios y de lucha contra el blanqueo de capitales;
- Requisitos de fuente de fondos;
- Restricciones específicas de la propiedad.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. explica que el Comité de Inversión Extranjera en los Estados Unidos puede revisar ciertas compras, arrendamientos y concesiones que involucran bienes inmuebles ubicados cerca de sitios sensibles específicos.
Revise la orientación inmobiliaria del CFIUS.
Se debe confirmar la elegibilidad legal del comprador para el estado, la propiedad y la estructura de propiedad específicos antes de realizar un depósito no reembolsable.
Lo que muestran los datos de compradores extranjeros
El último informe internacional de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios cubrió las transacciones residenciales completadas entre abril de 2024 y marzo de 2025.
El informe identificó:
- 78.100 viviendas existentes compradas por compradores internacionales;
- $56 mil millones en volumen total de compras internacionales;
- Un precio de compra internacional medio de 494.400 dólares;
- El 47 % de los compradores extranjeros pagan íntegramente en efectivo;
- 47 % de compras para uso vacacional, alquiler residencial o ambos;
- 63 % compra viviendas unifamiliares independientes;
- Compradores latinoamericanos y caribeños que representan el 28% de las compras internacionales.
Entre los principales países latinoamericanos:
- México representó el 8% de las compras de compradores extranjeros;
- Brasil representó el 3%;
- Colombia representó el 3%.
Los principales destinos estatales incluyeron:
- Florida: 21% de las compras extranjeras;
- California: 15%;
- Texas: 10%;
- Nueva York: 7%;
- Arizona: 5 %.
Los compradores latinoamericanos y caribeños representaron aproximadamente:
- 31% de los compradores extranjeros de Florida;
- 44% de los compradores extranjeros de Texas;
- 26% de los compradores extranjeros de Nueva York;
- 26% de los compradores extranjeros de Arizona.
Revise el 2025 Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales en EE. UU. Informe.
Los datos demuestran una activa participación latinoamericana. No establece que cada comprador haya obtenido beneficios ni que un estado sea apropiado para cada inversor.
¿Comprar una propiedad en EE. UU. proporciona una visa?
La compra de una propiedad residencial ordinaria no proporciona automáticamente:
- Una visa de turista;
- Un permiso de trabajo;
- Residencia permanente;
- Una tarjeta verde;
- EE.UU. ciudadanía;
- Permiso para permanecer en los Estados Unidos.
La propiedad de bienes raíces y el estatus migratorio son asuntos legales separados.
Los programas de inmigración que involucran inversiones tienen sus propios requisitos y no deben confundirse con la compra de una casa, un condominio o una propiedad de alquiler.
Paso 1: Definir el objetivo de inversión
El inversor debe definir qué se espera que logre la propiedad antes de seleccionar un estado o ciudad.
Ingresos por alquiler a largo plazo
Un inversor centrado en los ingresos puede priorizar:
- Demanda estable de los inquilinos;
- Alquiler relativo al precio de compra;
- Impuestos y seguros manejables;
- Gastos de asociación limitados;
- Gestión de propiedades profesional;
- Flujo de caja neto aceptable.
Alquiler vacacional a corto plazo
Un inversor en alquiler vacacional puede priorizar:
- Demanda turística;
- Permiso legal de alquiler a corto plazo;
- Tarifa promedio por noche;
- Ocupación;
- Servicios comunitarios;
- Gestión profesional de invitados.
Los ingresos por alquiler a corto plazo son generalmente más variables y operacionalmente más intensivos que los ingresos por alquiler a largo plazo.
Alquiler amueblado a medio plazo
Esta estrategia puede servir:
- Profesionales viajeros;
- Empleados corporativos;
- Reubicación de familias;
- Estudiantes;
- Residentes estacionales;
- Trabajadores sanitarios temporales.
Uso personal o familiar
Un comprador de una segunda vivienda puede priorizar:
- Accesibilidad en viajes;
- Ubicación cerca de la familia o atracciones;
- Servicios comunitarios;
- Mantenimiento mientras la casa esté vacía;
- Reglas de asociación;
- Demanda de reventa.
Apreciación a largo plazo
Un inversor centrado en la apreciación puede evaluar:
- Crecimiento de la población y de los hogares;
- Expansión del empleo;
- Oferta de vivienda;
- Disponibilidad de terreno;
- Infraestructura;
- Demanda futura de reventa.
La apreciación nunca está garantizada y no debe ser la única razón por la que la propiedad parece financieramente aceptable.
Paso 2: Establecer el presupuesto de inversión completo
El capital requerido es mayor que el pago inicial o el precio de la propiedad anunciado.
El presupuesto completo puede incluir:
- Precio de compra en efectivo o pago inicial de la hipoteca;
- Depósito de garantía;
- Comisiones de originación de préstamos;
- Valoración;
- Inspección de la vivienda;
- Inspecciones especializadas;
- Encuesta;
- Búsqueda de título;
- Seguro de título del propietario;
- Honorarios de abogados y contabilidad;
- Formación de entidades cuando corresponda;
- Prima de seguro;
- Impuestos y seguros de propiedad prepagos;
- Solicitudes de asociación y tarifas de transferencia;
- Reparaciones iniciales;
- Mobiliario y equipo;
- Conversión de moneda;
- Gastos de transferencia internacional;
- Reservas operativas.
Compra financiada ilustrativa
Supongamos que un inversionista evalúa una propiedad de alquiler de $400 000 y recibe una propuesta de hipoteca que requiere un pago inicial del 30 %.
Este ejemplo es educativo. No representa un requisito estándar del prestamista ni una estimación de transacción garantizada.
Los requisitos de capital reales varían según el prestamista, la propiedad, la ubicación, el seguro, la estructura de propiedad, la conversión de moneda y el uso previsto.
Mantener la liquidez después del cierre
El comprador no debe invertir todo el dólar disponible en la adquisición.
Es posible que se requieran reservas posteriores al cierre para:
- Pagos de hipoteca durante la desocupación;
- Deducibles del seguro;
- Reemplazo del techo;
- Reemplazo de calefacción y aire acondicionado;
- Reparaciones de plomería y electricidad;
- Reemplazo de electrodomésticos;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Gastos legales y contables;
- Movimientos de divisas;
- Viaje inesperado.
Paso 3: Decida entre efectivo y financiación
Compra en efectivo
Las ventajas potenciales incluyen:
- Sin calificación hipotecaria;
- Sin pago hipotecario mensual;
- Sin intereses hipotecarios;
- Menos documentos requeridos por los prestamistas;
- Cierre potencialmente más rápido;
- Términos de negociación potencialmente más sólidos.
Las posibles limitaciones incluyen:
- Mayor concentración de capital;
- Liquidez reducida;
- Menos dinero disponible para reparaciones u otras inversiones;
- Necesita convertir una cantidad mayor a dólares;
- Costo de oportunidad.
Hipoteca Nacional Extranjera
Algunos prestamistas ofrecen programas hipotecarios para compradores internacionales que no tienen ingresos o historial crediticio tradicional en los EE. UU.
Estos pueden describirse como:
- Hipotecas nacionales extranjeras;
- Préstamos DSCR;
- Préstamos de cartera;
- Préstamos para inversiones inmobiliarias con fines comerciales;
- Préstamos basados en activos;
- Programas de extractos bancarios.
No existe una hipoteca universal para extranjeros.
Los requisitos pueden depender de:
- País de ciudadanía y residencia;
- Tipo de propiedad;
- Uso de la propiedad;
- Monto del préstamo;
- Pago inicial;
- Reservas financieras;
- Historial crediticio internacional o estadounidense;
- Análisis de ingresos por alquiler;
- Estructura de propiedad;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Política del prestamista.
Compara la Hipoteca Completa
Reseña:
- Tasa de interés;
- Estructura fija o regulable;
- Plazo del préstamo;
- Puntos de origen;
- Tarifas de suscripción y procesamiento;
- Pago mensual;
- Depósito en garantía de impuestos sobre la propiedad y seguros;
- Reservas requeridas;
- Sanción por pago anticipado;
- Pago global;
- Requisitos de refinanciación;
- Garantías personales;
- Efectivo total requerido al cierre.
La tasa de interés más baja anunciada no es necesariamente el préstamo más barato.
Para las hipotecas cubiertas por las normas del consumidor de EE. UU., la Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda comparar varias estimaciones de préstamos y revisar la Divulgación de cierre antes del cierre.
Revise los recursos oficiales:
- Explicación de la estimación de préstamos del CFPB;
- Explicación de la divulgación de cierre de la CFPB.
Algunos préstamos de inversión con fines comerciales pueden seguir diferentes requisitos de divulgación.
¿Qué es un ITIN?
El Servicio de Impuestos Internos emite un Número de Identificación Personal del Contribuyente a personas calificadas que necesitan un número de identificación federal del contribuyente de EE. UU. pero que no son elegibles para un número de Seguro Social.
Un ITIN puede ser relevante para:
- Declaraciones de impuestos federales;
- Declarar ingresos por alquiler;
- Ciertos programas hipotecarios;
- Reclamar reembolsos de impuestos elegibles;
- Procedimientos FIRPTA.
Un ITIN no:
- Proporcionar estatus migratorio;
- Autorizar el empleo;
- Proporcionar beneficios del Seguro Social;
- Garantizar la aprobación de la hipoteca;
- Crear derechos de residencia.
No se requiere necesariamente un ITIN antes de cada compra en efectivo.
Revise la guía oficial sobre ITIN del IRS.
¿Qué es un EIN?
Un número de identificación de empleador es un número de identificación de contribuyente federal utilizado por empresas y ciertas entidades legales.
Un EIN puede ser relevante cuando el comprador utiliza:
- Una LLC;
- Una asociación;
- Una corporación;
- Otra entidad que requiere identificación federal.
Un EIN no reemplaza la necesidad de un análisis fiscal o de inmigración específico para el inversionista.
Paso 4: Seleccione la estructura de propiedad
Las posibles estructuras de propiedad incluyen:
- Propiedad individual;
- LLC de un solo miembro;
- LLC multimiembro;
- Asociación;
- Corporación;
- Confianza;
- Otra estructura de planificación patrimonial.
Ninguna estructura es automáticamente apropiada para todos los inversionistas latinoamericanos.
La decisión puede afectar:
- Responsabilidad;
- Elegibilidad hipotecaria;
- EE.UU. tratamiento fiscal federal;
- Tasas estatales e informes anuales;
- Banca;
- Contabilidad;
- FIRPTA;
- Planificación patrimonial y de sucesión;
- Información en el país de residencia del inversor.
Una LLC no es una solución fiscal automática
Una LLC no hace automáticamente:
- Reducir el impuesto sobre la renta de EE. UU.;
- Eliminar la responsabilidad personal;
- Evite FIRPTA;
- Eliminar la exposición al impuesto sobre el patrimonio;
- Financiamiento de garantía;
- Prevenir la sucesión en cada situación;
- Eliminar presentaciones federales o estatales;
- Eliminar los informes del país de origen.
Una entidad estadounidense de propiedad extranjera no considerada también puede tener obligaciones federales de presentación de información que involucran el formulario 5472 y un formulario pro forma 1120 cuando ocurren transacciones reportables.
La estructura de propiedad debe revisarse antes de firmar el contrato de compra.
Paso 5: Transferir el capital de inversión legalmente
El inversor deberá preparar la transferencia internacional antes de que comiencen los plazos contractuales.
Los bancos, prestamistas, abogados, compañías de títulos y profesionales de cierre pueden solicitar:
- Identificación del gobierno;
- Comprobante de domicilio;
- Información de residencia fiscal;
- Extractos bancarios;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Información sobre la fuente de riqueza;
- Documentos de venta de propiedad;
- Registros de ingresos comerciales;
- Documentación de herencia o donación;
- Estados de cuentas de inversión.
Compare el costo monetario completo
Reseña:
- Tipo de cambio cotizado;
- Diferencial de divisas;
- Tarifa de transferencia;
- Comisión del banco receptor;
- Cargos del banco intermediario;
- Impuestos aplicables en el país de origen;
- Límites de transferencia;
- Tiempo de procesamiento;
- Documentos requeridos.
El proveedor que anuncia la tarifa de transferencia más baja puede utilizar un tipo de cambio menos favorable.
Utilice canales financieros regulados
La inversión internacional debe utilizar instituciones legales y documentadas.
La transacción no debe estructurarse para:
- Ocultar la fuente de los fondos;
- Evitar la declaración de impuestos;
- Tergiversar la propiedad efectiva;
- Evadir controles bancarios;
- Usar cuentas de terceros sin un propósito legal documentado.
Paso 6: Seleccione el mercado de EE. UU.
El mercado correcto depende del objetivo más que de qué ciudad le resulte más familiar al inversor.
El análisis de mercado debe incluir:
- Precios de compra;
- Demanda de alquiler;
- Vacante;
- Crecimiento de la población y de los hogares;
- Sectores de empleo;
- Inventario de viviendas;
- Nueva construcción;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Regulaciones de alquiler;
- Disponibilidad de gestión;
- Demanda de reventa.
Florida
Florida sigue siendo el principal destino estatal para compradores residenciales internacionales.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Accesibilidad geográfica desde América Latina;
- Aeropuertos internacionales;
- Redes profesionales de habla hispana y portuguesa;
- Turismo;
- Demanda residencial a largo plazo;
- Múltiples modelos de propiedad y alquiler;
- Infraestructura de compradores internacionales establecida.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Gastos de seguro;
- Exposición a huracanes e inundaciones;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Restricciones de alquiler a corto plazo;
- Cambios en el impuesto sobre la propiedad después de la compra;
- Competencia de nuevas construcciones.
Orlando y Florida Central
Las estrategias potenciales incluyen:
- Alquiler residencial a largo plazo;
- Alquiler amueblado a medio plazo;
- Alquiler a corto plazo en zonas específicamente autorizadas;
- Propiedad de nueva construcción;
- Uso en segunda vivienda.
Orlando, Kissimmee, Davenport, Haines City, Clermont y otras comunidades de Florida Central tienen diferentes impuestos, reglas de alquiler y perfiles económicos.
Miami y sur de Florida
El sur de Florida puede atraer a compradores que buscan:
- Reconocimiento internacional;
- Propiedades urbanas y frente al mar;
- Propiedad residencial premium;
- Uso personal;
- Demanda de reventa internacional.
Las posibles preocupaciones incluyen precios más altos, tarifas de condominio, evaluaciones especiales, seguros, exposición a inundaciones y restricciones de alquiler.
Bahía de Tampa
Tampa Bay puede ofrecer una combinación de empleo metropolitano, demanda de alquileres a largo plazo, turismo y estilo de vida de la Costa del Golfo.
La exposición a inundaciones, tormentas y seguros debe evaluarse a nivel de propiedad.
Jacksonville
Jacksonville puede ser considerado por inversores centrados en la demanda residencial tradicional a largo plazo relacionada con la logística, la atención sanitaria, las finanzas, el gobierno y la actividad militar.
El análisis a nivel de vecindario es particularmente importante.
Texas
Texas recibió aproximadamente el 10 % de las compras residenciales internacionales en el último informe de la NAR.
Los compradores latinoamericanos y caribeños representaron aproximadamente el 44% de los compradores extranjeros de Texas.
Mercados como Dallas–Fort Worth, Houston, San Antonio y Austin tienen diferentes:
- Bases de empleo;
- Precios de propiedades;
- Rendimiento por alquiler;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Condiciones del seguro;
- Oferta de vivienda;
- Demanda de reventa.
Texas no debe ser tratado como un mercado inmobiliario uniforme.
Otros mercados de EE. UU.
Los inversores también pueden evaluar los mercados en:
- Georgia;
- Carolina del Norte;
- Carolina del Sur;
- Arizona;
- Tennessee;
- Otros estados con fundamentos inmobiliarios adecuados.
Ninguna ciudad o estado es automáticamente la mejor inversión para cada comprador latinoamericano.
Paso 7: Seleccione el tipo de propiedad
Vivienda unifamiliar
Las ventajas potenciales incluyen:
- Amplio atractivo para las familias;
- Mayor privacidad;
- Potencialmente menos restricciones de asociación;
- Mayor control sobre el mantenimiento;
- Demanda de reventa potencialmente amplia.
El propietario generalmente es responsable de la estructura completa, el techo, el exterior y los sistemas principales.
Casa adosada
Una casa adosada puede ofrecer:
- Precio de compra más bajo que el de muchas viviendas unifamiliares;
- Entrada privada;
- Servicios comunitarios;
- Mantenimiento exterior reducido en algunas comunidades;
- Atractivo residencial.
Los documentos de la asociación determinan las responsabilidades de mantenimiento y seguro.
Condominio
Un condominio puede ofrecer:
- Coste de entrada más bajo;
- Menos mantenimiento exterior;
- Servicios comunitarios;
- Acceso a ubicaciones centrales.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Altas tarifas de asociación;
- Evaluaciones especiales;
- Financiamiento de reserva limitado;
- Restricciones de alquiler;
- Problemas de seguros de construcción;
- Limitaciones de financiación;
- Problemas estructurales o legales que afectan a todo el edificio.
Pequeña propiedad multifamiliar
Una propiedad dúplex, triplex o de cuatro unidades puede proporcionar ingresos de más de una unidad.
Las posibles consideraciones incluyen:
- Requisitos de gestión superiores;
- Relaciones con múltiples inquilinos;
- Condición de la propiedad;
- Acuerdos de servicios públicos;
- Clasificación de financiación;
- Zonificación local;
- Seguro.
Nueva construcción
La nueva construcción puede proporcionar sistemas modernos y garantías del constructor, pero el inversor debe revisar:
- Precio final después de las actualizaciones;
- Primas de lote;
- Tarifas de asociación;
- Impuestos futuros sobre la propiedad;
- Términos del contrato del constructor;
- Plazos de finalización;
- Competencia de fases futuras;
- Derechos de inspección independiente.
Paso 8: Calcular el rendimiento financiero real de la propiedad
Los ingresos brutos por alquiler no son ganancias de inversión.
Los posibles gastos operativos incluyen:
- Vacante;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Reparaciones;
- Utilidades;
- Limpieza;
- Servicio de paisajismo y piscina;
- Impuestos de licencia y alojamiento;
- Servicios legales y de contabilidad;
- Reservas de capital.
Análisis ilustrativo de alquileres a largo plazo
Supongamos que una propiedad produce $3000 en alquiler mensual programado.
El ejemplo excluye impuestos específicos de los inversores, mejoras importantes, movimientos de divisas y costes de venta futuros.
No representa el rendimiento proyectado para una propiedad en particular.
Métricas de inversión importantes
Rendimiento bruto de alquiler
Rendimiento bruto del alquiler = alquiler bruto anual ÷ precio de compra × 100
Esto excluye gastos de propiedad y financiación.
Ingresos operativos netos
Ingresos operativos netos = ingresos operativos brutos − gastos operativos
Tasa de capitalización
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto ÷ valor de la propiedad × 100
Flujo de caja antes de impuestos
Flujo de caja antes de impuestos = ingreso operativo neto − pagos de financiación
Devolución de efectivo sobre efectivo
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
Ratio de cobertura del servicio de la deuda
Ratio de cobertura del servicio de la deuda = ingreso operativo neto ÷ servicio de la deuda anual
Los resultados proyectados deben calcularse según escenarios base, conservadores y a la baja.
Paso 9: Construya el equipo profesional
Una transacción transfronteriza puede implicar:
Profesional inmobiliario del comprador
Puede ayudar con búsquedas de propiedades, ventas comparables, ofertas, plazos de transacciones e información del mercado local.
Abogado de Bienes Raíces
Puede ayudar con la estructura de propiedad, contratos, cuestiones de títulos, acuerdos de alquiler y planificación de sucesión.
Profesional Fiscal Internacional
Debe comprender los impuestos federales de los propietarios extranjeros y coordinarse con un profesional en el país de residencia fiscal del inversionista.
Profesional Hipotecario
Debe proporcionar información completa por escrito sobre elegibilidad, tarifas, tarifas, reservas y sanciones.
Título o Profesional de Cierre
Puede coordinar el depósito en garantía, la revisión de títulos, la ejecución de documentos, la distribución de fondos y el registro de escrituras, según el estado.
Profesional de Seguros
Debe confirmar el costo y la disponibilidad de cobertura para el uso previsto de la propiedad.
Inspector de viviendas
Debe proporcionar una evaluación independiente de las condiciones visibles de la propiedad.
Administrador de la propiedad
Debe tener experiencia con el tipo de propiedad, el modelo de alquiler, el mercado local y los propietarios internacionales.
Paso 10: enviar la oferta y comprender el contrato
Una oferta de compra puede abordar:
- Precio de compra;
- Depósito de garantía;
- Financiamiento;
- Período de inspección;
- Valoración;
- Requisitos del título;
- Aprobación de la asociación;
- Fecha de cierre;
- Créditos del vendedor;
- Mobiliario y equipo;
- Derechos de cancelación.
El inversor debe entender:
- Cuando el depósito deja de ser reembolsable;
- Cuándo finaliza el período de inspección;
- Qué condiciones de financiación se aplican;
- ¿Qué sucede cuando no se cumple una fecha límite?
- Qué eventos permiten la cancelación;
- Qué documentos controlan la transacción.
Paso 11: Complete la debida diligencia de propiedad
Inspección independiente
Una inspección general puede evaluar condiciones visibles que involucran:
- Techo;
- Fundamentos y estructura;
- Sistema eléctrico;
- Plomería;
- Calefacción y aire acondicionado;
- Intrusión de agua;
- Ventanas y puertas;
- Electrodomésticos;
- Preocupaciones por la seguridad.
Las inspecciones especializadas pueden ser apropiadas para:
- Techo;
- Fundación;
- Piscina;
- Línea de alcantarillado;
- Sistema séptico;
- Moho;
- Plagas;
- Condiciones ambientales.
Revise la guía de inspección de viviendas de la CFPB.
Búsqueda de títulos
Una búsqueda de título puede identificar:
- Propiedad legal;
- Hipotecas;
- Gravámenes;
- Sentencias;
- Servicios de servidumbre;
- Restricciones registradas;
- Otros reclamos de propiedad.
Seguro de título del propietario
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos problemas de propiedad cubiertos que existían antes de la compra.
La póliza de título de un prestamista generalmente protege al prestamista en lugar del capital del comprador.
Revise la guía de servicios de cierre y títulos de la CFPB.
Revisión de la asociación
Para un condominio, casa adosada o comunidad de HOA, revise:
- Presupuesto;
- Estados financieros;
- Financiamiento de reserva;
- Evaluaciones pendientes;
- Evaluaciones futuras aprobadas;
- Seguro;
- Restricciones de alquiler;
- Aprobaciones de inquilinos e invitados;
- Litigios pendientes;
- Actas de reuniones recientes.
Revisión de seguros
Obtenga una cotización escrita específica de la propiedad antes de que expire el período de diligencia debida contractual.
Reseña:
- Prima anual;
- Deducible por tormentas de viento, huracanes o tormentas con nombre;
- Cobertura contra inundaciones;
- Elegibilidad del techo;
- Cobertura de uso de alquiler;
- Límites de responsabilidad;
- Cobertura por pérdida de ingresos por alquiler;
- Exclusiones de políticas.
Revisión de inundaciones
La información oficial sobre peligro de inundaciones se puede revisar a través del Centro de servicios de mapas de inundaciones de FEMA.
La clasificación de las zonas de inundación es sólo una parte del análisis. También se deben investigar la elevación, el drenaje, los reclamos previos y la disponibilidad de seguros.
Permiso de alquiler
Verifique el uso de alquiler previsto con:
- Autoridades estatales;
- Gobierno del condado;
- Municipio;
- Departamento de zonificación;
- Condominio o asociación de propietarios;
- Compañía de seguros;
- Prestamista hipotecario.
Estar cerca de una atracción turística no hace que la propiedad sea automáticamente elegible para Airbnb u otra plataforma de alquiler a corto plazo.
Paso 12: Complete el cierre
Antes de cerrar, confirma:
- El nombre legal o entidad correcto del comprador;
- Términos finales de la hipoteca;
- Declaración de liquidación o Divulgación de cierre cuando corresponda;
- Cobertura de seguro;
- Recorrido final de la propiedad;
- Fondos requeridos;
- Documentos de escritura y título;
- Transición de la gestión de propiedades;
- Procedimientos de grabación.
¿Se puede completar la compra de forma remota?
Muchas transacciones inmobiliarias en Estados Unidos se pueden coordinar sin que el comprador permanezca en Estados Unidos durante todo el proceso.
Dependiendo del estado, prestamista y proveedor de cierre, la transacción puede utilizar:
- Recorridos virtuales por propiedades;
- Contratos electrónicos;
- Solicitudes de hipotecas a distancia;
- Inspecciones independientes;
- Revisión de documentos electrónicos;
- Transferencias bancarias internacionales;
- Notariado remoto en línea o consular cuando se acepte;
- Entrega de documentos originales por mensajería.
El procedimiento remoto debe confirmarse antes de la firma del contrato porque ciertos documentos o prestamistas pueden requerir una certificación notarial o un método de firma específico.
Proteja la transacción del fraude electrónico
Antes de enviar un depósito o cerrar fondos:
- Confirmar el nombre legal del destinatario;
- Confirme el banco y el número de cuenta de forma independiente;
- Llame al título o a la empresa de cierre utilizando un número previamente verificado;
- No confíe únicamente en las instrucciones recibidas por correo electrónico;
- Cuestionar cada cambio bancario de último momento;
- Confirmar la recepción inmediatamente después de la transferencia.
Revise la guía de cierre de estafas de CFPB.
Paso 13: Establecer la gestión remota de la propiedad
Un gerente puede coordinar:
- Precios de alquiler;
- Publicidad;
- Evaluación de inquilinos o invitados;
- Administración de arrendamientos o reservas;
- Cobro del alquiler;
- Mantenimiento;
- Inspecciones de propiedad;
- Respuesta de emergencia;
- Depósitos de seguridad;
- Declaraciones mensuales del propietario;
- Registros financieros de fin de año.
Revisar el Acuerdo de Gestión Completo
Los cargos potenciales incluyen:
- Cuota de gestión mensual;
- Tarifa de colocación o reserva de inquilino;
- Tarifa de renovación del contrato de arrendamiento;
- Tarifa de inspección;
- Cuota de coordinación de mantenimiento;
- Marcado del contratista;
- Tarifa de publicidad;
- Tarifa por rescisión del contrato.
Mantener el control independiente
El propietario debe conservar el acceso directo a:
- Extractos bancarios;
- Documentos de seguro;
- Escritura registrada;
- Documentos hipotecarios;
- Arrendamientos;
- Informes de gestión;
- Facturas de reparación;
- Declaraciones de impuestos;
- Documentos de la entidad.
EE.UU. Impuesto Federal sobre Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles en los EE. UU. generalmente son ingresos de fuente estadounidense.
El Servicio de Impuestos Internos establece que los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de un extranjero no residente generalmente se gravan al 30%, o una tasa de tratado aplicable más baja, cuando no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones.
Un propietario no residente calificado puede optar, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos de la propiedad inmueble como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando la elección y las declaraciones de impuestos requeridas son válidas, los gastos de propiedad elegibles generalmente se pueden considerar antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la orientación del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Gastos potenciales de propiedad de alquiler
Dependiendo del tratamiento y documentación aplicable, los gastos pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Interés hipotecario;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Servicios públicos pagados por el propietario;
- Publicidad;
- Servicios legales y contables;
- Depreciación.
Revise la Publicación 527 del IRS, Propiedad de alquiler residencial.
FIRPTA Cuando se vende la propiedad
FIRPTA significa Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles.
Cuando una persona extranjera dispone de un derecho inmobiliario estadounidense, el comprador u otro agente retenedor generalmente debe retener parte del monto realizado.
La tasa de retención general es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y procedimientos especializados.
Cálculo ilustrativo de FIRPTA
Supongamos que un inversionista extranjero vende una propiedad en los EE. UU. por $600 000 y se aplica la tasa de retención general del 15 %.
$600.000 × 15 % = $90.000
Esto no significa necesariamente que el impuesto federal final del inversionista sea de $90 000.
FIRPTA generalmente opera como un mecanismo de retención. El vendedor presenta la declaración de impuestos federales aplicable, calcula el impuesto real y reclama el crédito por el monto retenido.
Revise la Guía de retención FIRPTA del IRS.
Impuestos y presentación de informes en el país de origen del inversor
EE.UU. el cumplimiento tributario no completa automáticamente las obligaciones del inversionista en América Latina.
Dependiendo de la residencia fiscal y la estructura de propiedad, el país de origen del inversor puede exigir informes que incluyan:
- Bienes raíces en el extranjero;
- Cuentas bancarias extranjeras;
- Ingresos por alquiler;
- LLC o empresas extranjeras;
- Ganancias de capital;
- Impuestos pagados o retenidos en los Estados Unidos;
- Declaraciones de activos extranjeros;
- Herencia o sucesión.
Las reglas difieren entre México, Colombia, Argentina, Brasil, Chile, Perú y otros países.
El inversor debe recurrir a un profesional que comprenda las normas fiscales del país donde permanece residente.
No asumas que:
- Los impuestos pagados en los Estados Unidos eliminan automáticamente los impuestos del país de origen;
- Ser propietario de la propiedad a través de una LLC elimina los requisitos de presentación de informes;
- Mantener los ingresos por alquiler en una cuenta de EE. UU. evita impuestos;
- Una propiedad debe declararse sólo cuando se vende.
Planificación sucesoria y patrimonial
El inversionista debe determinar qué sucede con la propiedad después de la muerte o incapacidad.
Las preguntas pueden incluir:
- ¿Quién hereda la propiedad?
- ¿Se requerirá una legalización testamentaria en los EE. UU.?
- ¿Quién administra la propiedad durante el proceso?
- ¿Cómo se pagarán los gastos hipotecarios y operativos?
- ¿Cómo se transferirá el interés de una LLC?
- ¿Podría aplicarse la declaración de impuestos sobre el patrimonio en EE. UU.?
- ¿Cómo se tratará la herencia en el país de origen del inversor?
La planificación de la sucesión debe revisarse antes de comprar la propiedad o entidad.
Prueba de estrés de la inversión
Escenario base
- Alquiler respaldado por propiedades comparables;
- Vacante esperada;
- Cotización de seguro por escrito;
- Impuestos estimados sobre la propiedad después de la compra;
- Honorarios actuales de gestión y asociación;
- Mantenimiento de rutina;
- Términos de financiación actuales;
- No se supone ninguna ganancia monetaria.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro un 15% más alto;
- Impuestos a la propiedad más altos;
- Mantenimiento adicional;
- Sin aprecio;
- No hay movimiento de divisas favorable.
Escenario negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses sin ingresos;
- Una reparación importante;
- Evaluación especial de la Asociación;
- El valor de la propiedad está disminuyendo;
- Mayores costos de financiación;
- Fortalecimiento de la moneda local frente al dólar;
- La venta tarda más de lo esperado.
La propiedad debe seguir siendo financieramente manejable durante períodos razonables de bajo rendimiento.
Proceso completo de inversión inmobiliaria en EE. UU.
- Definir el objetivo: ingresos, plusvalía, uso personal o diversificación.
- Establecer el presupuesto completo: incluir adquisición, cierre, reparaciones y reservas.
- Preservar la liquidez: mantener los recursos de emergencia fuera de la propiedad.
- Verificar la elegibilidad legal: revisar las restricciones federales, estatales y específicas de la propiedad.
- Elija efectivo o financiación: compare costos y riesgos completos.
- Construya el equipo profesional: coordine a especialistas en bienes raíces, asuntos legales, impuestos, préstamos, seguros, inspección y administración.
- Seleccione la estructura de propiedad: complételo antes de firmar el contrato de compra.
- Preparar documentos sobre la fuente de fondos: organizar transferencias internacionales legales.
- Seleccione el mercado: compare alquiler, empleo, oferta de vivienda, impuestos, seguros y demanda de reventa.
- Seleccione el tipo de propiedad: casa, townhouse, condominio, multifamiliar o nueva construcción.
- Calcule el rendimiento neto: deduzca todos los gastos realistas.
- Pruebe la inversión: modelo desocupado, alquiler más bajo y gastos más altos.
- Envíe la oferta: comprenda los depósitos, los plazos y los derechos de cancelación.
Due diligence completa: inspección, título, asociación, seguro, inundación, permisos y permiso de alquiler. - Finalizar la financiación: revisar los términos completos del préstamo por escrito.
- Verificar instrucciones de transferencia: confirmar de forma independiente toda la información bancaria.
- Cierre completo: firme los documentos y confirme la inscripción de la escritura.
- Establecer gestión: organizar operaciones bancarias, contables, de reparación y de alquiler.
- Cumplimiento fiscal completo: coordine las declaraciones en los EE. UU. y en el país de origen.
- Planifique la salida: estime los costos de venta, impuestos, FIRPTA y conversión de moneda.
Errores comunes que los inversores latinoamericanos deben evitar
- Suponiendo que todos los compradores extranjeros se enfrenten a las mismas normas legales;
- Creer que la compra de una propiedad proporciona un estatus migratorio;
- Seleccionar una ciudad sólo porque es popular entre la gente del país del inversor;
- Usar cada dólar disponible al cierre;
- Comparación de préstamos solo por tasa de interés;
- Ignorar multas por pago anticipado o pagos globales;
- Seleccionar una LLC sin análisis transfronterizo;
- Transferir dinero antes de organizar la documentación sobre la fuente de fondos;
- Utilizar un proveedor de transferencia de divisas no regulado;
- Confiar únicamente en las proyecciones del vendedor, desarrollador o plataforma;
- Confundir alquiler bruto con beneficio;
- Suponiendo que todas las propiedades cercanas a una atracción permitan alquileres vacacionales;
- Omitir una inspección independiente;
- Ignorar el seguro de título;
- Esperar hasta después de la diligencia debida para investigar el seguro;
- Usar la factura actual del impuesto a la propiedad del vendedor como estimación futura;
- Ignorar las finanzas de la asociación y las evaluaciones especiales;
- Seleccionar un administrador de propiedad solo por precio;
- Ignorar las declaraciones de impuestos federales de EE. UU.;
- Ignorar impuestos y declaraciones de activos extranjeros en el país;
- Aprender sobre FIRPTA sólo al vender;
- No planificar la sucesión;
- Envío de dinero mediante instrucciones de transferencia no verificadas.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los latinoamericanos comprar bienes raíces en Estados Unidos?
Muchos ciudadanos latinoamericanos pueden comprar propiedades residenciales comunes en los Estados Unidos. Aún se deben revisar las restricciones federales, estatales, de sanciones, de seguridad nacional, de fuente de fondos y específicas de propiedad.
¿Necesito vivir en los Estados Unidos?
No se aplica ningún requisito federal general de residencia a la propiedad residencial ordinaria. El inversor aún debe cumplir con los requisitos legales, bancarios y fiscales.
¿Comprar una propiedad en los EE. UU. proporciona una visa?
No. La compra de una propiedad residencial ordinaria no proporciona automáticamente el estatus migratorio, la autorización de empleo, la residencia o la ciudadanía.
¿Puedo comprar una propiedad mientras vivo en América Latina?
Muchas transacciones se pueden coordinar de forma remota a través de contratos electrónicos, visitas virtuales, inspecciones independientes, transferencias internacionales y procedimientos de notarización aceptados.
¿Necesito un ITIN antes de comprar?
No necesariamente para cada transacción en efectivo. Es posible que se requiera un ITIN para declaraciones de impuestos federales, ciertos programas hipotecarios y procedimientos FIRPTA.
¿Un ITIN me permite trabajar en los Estados Unidos?
No. Un ITIN se emite para fines de impuestos federales y no proporciona autorización de trabajo ni estatus migratorio.
¿Puede un inversor latinoamericano obtener una hipoteca estadounidense?
Algunos prestamistas ofrecen préstamos para nacionales extranjeros, DSCR, de cartera y para fines comerciales. La elegibilidad, el pago inicial, los intereses, las tarifas, las reservas y la documentación varían.
¿Cuánto pago inicial se requiere?
No existe un porcentaje universal. El requisito depende del prestamista, la propiedad, el tipo de préstamo, el inversor, la estructura de propiedad y el uso previsto.
¿Se requiere una cuenta bancaria en EE. UU.?
Puede que no sea obligatorio para todas las compras, pero generalmente simplifica los pagos de la hipoteca, el cobro del alquiler, los gastos de propiedad, las reservas y la contabilidad.
¿Se debe comprar la propiedad a través de una LLC?
Una LLC puede ser apropiada en algunas situaciones, pero puede crear obligaciones de informes federales, estatales, financieros, bancarios, patrimoniales y del país de origen.
¿Cuál es el mejor estado de Estados Unidos para los inversores latinoamericanos?
No existe un único estado mejor. Florida lidera las compras internacionales, mientras que Texas también recibe una importante participación latinoamericana. El mercado correcto depende del objetivo, presupuesto y perfil de riesgo del inversor.
¿Es Florida apropiada para inversores internacionales?
Florida ofrece varios mercados inmobiliarios y de alquiler, pero también requiere un análisis cuidadoso de seguros, inundaciones, impuestos a la propiedad, gastos de asociación y regulaciones de alquiler.
¿Es Texas apropiado para los inversores latinoamericanos?
Texas incluye varios mercados metropolitanos grandes y recibe una importante actividad de compradores latinoamericanos. Los impuestos a la propiedad, los seguros, la oferta de viviendas y la demanda local varían considerablemente.
¿Puedo alquilar la propiedad?
Potencialmente, cuando el uso previsto esté permitido por las leyes estatales y locales, la zonificación, la asociación, el seguro y los documentos hipotecarios.
¿Se pueden alquilar todas las propiedades a través de Airbnb?
No. Las reglas de alquiler a corto plazo varían según el estado, condado, ciudad, distrito de zonificación y asociación.
¿Cómo se deben evaluar los ingresos por alquiler?
Utilice propiedades arrendadas comparables y reste las desocupaciones, la administración, los impuestos, los seguros, las cuotas de asociación, el mantenimiento, la financiación y las reservas.
¿Los propietarios extranjeros pagan impuestos estadounidenses sobre el alquiler?
Sí. Las propiedades de alquiler en los EE. UU. pueden crear obligaciones de presentación e impuestos federales. El tratamiento depende de la situación fiscal, estructura de propiedad, elecciones, ingresos y gastos documentados.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA generalmente requiere retención cuando una persona extranjera dispone de un interés inmobiliario estadounidense.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No necesariamente. FIRPTA generalmente opera como retención. El vendedor calcula el impuesto federal real sobre la declaración aplicable y reclama el crédito por el monto retenido.
¿Es necesario declarar la propiedad en mi país de origen?
Las propiedades, ingresos, cuentas, entidades y ganancias extranjeras pueden crear obligaciones de presentación de informes en el país de residencia fiscal del inversor.
¿Cuál es el primer paso?
El primer paso es definir el objetivo de inversión y el presupuesto completo antes de seleccionar una ciudad, propiedad o estructura de propiedad.
¿Cuál es el mayor error?
El mayor error es comprometer capital antes de calcular el escenario negativo completo, incluyendo desocupación, mayores gastos, impuestos, movimiento de divisas y retraso en la reventa.
Invierta a través de un proceso, no a través de una promesa
EE.UU. Los bienes raíces pueden brindar a los inversionistas latinoamericanos acceso a un activo físico, ingresos por alquiler, diversificación geográfica y potencial propiedad a largo plazo en dólares.
La fortaleza de la inversión depende de la estructura completa más que del nombre del país o la imagen de la propiedad.
Un proceso de inversión disciplinado incluye:
- Un objetivo claramente definido;
- Un presupuesto y una reserva adecuados;
- Elegibilidad legal verificada;
- Una estructura de propiedad adecuada;
- Una transferencia de capital documentada;
- Análisis de mercado y propiedades;
- Inspección independiente y revisión de títulos;
- Cálculos realistas de ingresos netos;
- Gestión profesional;
- Cumplimiento fiscal en todos los países relevantes;
- Un plan documentado de salida y sucesión.
La mejor propiedad de EE. UU. no es necesariamente la que tiene el mayor rendimiento anunciado, la ubicación más famosa o la mayor promesa de apreciación.
Es la propiedad que coincide con el objetivo del inversor y sigue siendo financieramente manejable después de que se incluyan gastos, riesgos y escenarios negativos realistas.
Buldora ayuda a los inversionistas latinoamericanos a comparar los mercados de EE. UU., evaluar propiedades a través de escenarios financieros completos y coordinar el proceso con profesionales calificados en bienes raíces, asuntos legales, impuestos, préstamos, seguros, inspección y administración de propiedades.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y referencias
Este artículo fue investigado utilizando informes oficiales de compradores internacionales, orientación fiscal federal de EE. UU., regulaciones de seguridad nacional, recursos hipotecarios para consumidores e información gubernamental sobre riesgos de propiedad. Las leyes, los programas hipotecarios, los impuestos, los valores de las propiedades, los seguros y las regulaciones de alquiler pueden cambiar después de la publicación.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: 2025 Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales de EE. UU.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios — Investigación internacional de bienes raíces residenciales
- Departamento del Tesoro de EE. UU. — Instrucciones de bienes raíces del CFIUS
- Servicio de Impuestos Internos: Número de identificación individual del contribuyente
- Servicio de Impuestos Internos: extranjeros no residentes y bienes inmuebles en los EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos: declaración y pago de impuestos sobre intereses sobre bienes inmuebles en los EE. UU.
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Estimación de Préstamo
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Divulgación de cierre
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor — Inspección de Viviendas
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Seguro de título y servicios de cierre
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Estafas de cierre de hipotecas
- Agencia Federal para el Manejo de Emergencias: Centro de servicios de mapas de inundaciones
Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, bancario, cambiario, de préstamos, de seguros, financiero, de gestión de propiedades o de inversión. Los bienes raíces estadounidenses no garantizan ingresos por alquiler, apreciación, ocupación, protección cambiaria, aprobación de financiamiento o ganancias. Los requisitos varían según el inversor, la ciudadanía, la residencia fiscal, el estado de las sanciones, el estado, la propiedad, el prestamista, la estructura de propiedad, el seguro y el uso previsto. Los inversionistas latinoamericanos deben consultar a profesionales calificados en los Estados Unidos y su país de residencia fiscal antes de transferir capital, comprar, financiar, estructurar, alquilar, transferir o vender propiedades en los EE. UU.
