Calcular el DSCR para una propiedad de inversión en EE. UU. es esencial, ya que un DSCR mínimo de 1.0 indica que los ingresos cubren el servicio de deuda. Un DSCR de 1.25, por ejemplo, significa que los ingresos son un 25% mayores que los pagos de deuda. Esto permite a los inversores asegurar financiamiento adecuado.
¿Cuál es la Fórmula del DSCR y Cómo Se Calcula?
La fórmula del Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda es: DSCR = Ingreso Bruto Mensual por Alquiler / Servicio de Deuda Mensual Total. Un DSCR de 1.25 indica que el ingreso supera el servicio de deuda en un 25%. Un DSCR de 0.95 muestra que el ingreso es un 5% menor que el pago de la deuda.
Ambos números deben utilizar el mismo período de tiempo, generalmente mensual. Este cálculo es crucial para determinar la viabilidad del financiamiento de la propiedad de inversión.
¿Cómo Determinar el Ingreso Bruto Mensual por Alquiler?
Los préstamos DSCR son el vehículo de financiamiento principal para inversores internacionales que adquieren propiedades de alquiler en EE. UU. Estos préstamos se basan en los ingresos por alquiler de la propiedad, no en las declaraciones de impuestos o el historial laboral en EE. UU., lo que los hace accesibles para extranjeros no residentes.
Para una propiedad vacante, el prestamista realiza un análisis de alquiler de mercado. El tasador identifica propiedades comparables y determina la renta de mercado. Para propiedades ya alquiladas, se puede utilizar la renta del contrato actual o la renta de mercado, dependiendo del prestamista.
En el caso de propiedades de alquiler vacacional, algunos prestamistas utilizan proyecciones de ingresos anualizados de plataformas como AirDNA. Esto puede aumentar significativamente el DSCR en mercados de alta demanda.
Por ejemplo, una casa en Kissimmee, Florida, con una renta de mercado de $2,400 por mes, puede proyectar $5,200 en ingresos brutos mensuales para alquiler a corto plazo.
¿Cómo Calcular el Servicio de Deuda Mensual Total (PITIA)?
El servicio de deuda se expresa como PITIA: Principal, Interés, Impuestos, Seguro y tarifas de Asociación. Este es el pago mensual total, no solo el principal e interés de la hipoteca.
Para una compra de $400,000 con un 25% de enganche, el PITIA total sería de $3,052 por mes.
Desglosando los costos:
- Principal e Interés: $2,202
- Impuestos: $500
- Seguro: $200
- Cuotas de HOA: $150
Estos costos son fundamentales para calcular el DSCR.
¿Cómo Dividir y Evaluar el DSCR?
Usando el ejemplo anterior: DSCR = $2,400 (renta de mercado) / $3,052 (PITIA) = 0.79. Esto no califica para financiamiento estándar. Sin embargo, usando ingresos por alquiler a corto plazo, el DSCR sería 1.70, lo que califica fácilmente para financiamiento.
Si el precio de compra se reduce a $320,000, el PITIA disminuye a $2,329, resultando en un DSCR de 1.03, apenas calificado bajo un programa mínimo de 1.0.
¿Cómo Mejorar Tu DSCR Antes de Solicitar?
Si tu DSCR es inferior al mínimo del prestamista, considera estas estrategias:
- Aumentar el enganche: Reduce el monto del préstamo y el componente de principal e interés del PITIA.
- Negociar un precio de compra más bajo: Disminuye el monto del préstamo y la evaluación del impuesto a la propiedad.
- Seleccionar una propiedad con ingresos más fuertes: Mejora el DSCR al mudarte a un mercado con mayores ratios de alquiler a valor.
- Utilizar proyecciones de ingresos a corto plazo: Encuentra un prestamista que use proyecciones de STR.
- Elegir un plazo de préstamo más largo: Un plazo de 40 años reduce el pago mensual, mejorando el DSCR.
¿Cuál es la Diferencia entre DSCR y Flujo de Efectivo?
El DSCR mide la relación entre ingresos y servicio de deuda, mientras que el flujo de efectivo mide el monto que queda después de todos los gastos. Una propiedad puede tener un DSCR fuerte pero aún así generar un flujo de efectivo modesto, especialmente en mercados de alto costo.
"El DSCR es un indicador clave para los inversores, ya que permite evaluar la capacidad de una propiedad para generar ingresos suficientes para cubrir su deuda." — Raphaela Rolim, Cofundadora y Estratega Principal de Buldora Invest
FAQ
¿Los prestamistas de DSCR utilizan renta bruta o renta neta en su cálculo?
La mayoría de los prestamistas utilizan renta bruta en el cálculo del DSCR. Los gastos operativos se consideran por separado en la evaluación general.
¿Qué sucede si el análisis de renta de la tasación resulta ser más bajo de lo que esperaba?
Si el análisis de renta es más bajo, el DSCR puede caer por debajo del mínimo. Las opciones incluyen aumentar el enganche o renegociar el precio de compra.
¿Puedo utilizar la renta proyectada de una propiedad de nueva construcción en un cálculo de DSCR?
Sí. Para nueva construcción, los prestamistas utilizan un análisis de renta de mercado de la tasación como base para el cálculo del DSCR.
¿Cómo afecta un DSCR por debajo de 1.0 mis opciones de préstamo?
Un DSCR por debajo de 1.0 indica que los ingresos no cubren el servicio de deuda. Algunos prestamistas ofrecen programas sin un DSCR mínimo, pero con requisitos de enganche más altos.
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