Sí — un brasileño puede comprar una casa en los Estados Unidos sin una visa, una tarjeta verde o un número de Seguro Social. No hay restricción de nacionalidad para poseer propiedad residencial en EE. UU. Lo que existe es un conjunto de requisitos prácticos — documentación, estructura de propiedad, financiamiento y obligaciones fiscales — y ahí es donde la mayoría de las compras se estancan.
¿Necesito una visa o residencia para comprar?
No. La ley de EE. UU. no condiciona la propiedad de bienes raíces residenciales al estatus migratorio. Puedes comprar como individuo extranjero o a través de una LLC de EE. UU. formada para ese propósito.
Comprar tampoco otorga una visa, residencia o ningún camino hacia una tarjeta verde. Cualquiera que venda propiedad con la promesa de estatus migratorio está vendiendo algo que no tiene. La confusión es común y vale la pena aclararla antes de tomar cualquier decisión.
Entre abril de 2025 y marzo de 2026, los compradores extranjeros adquirieron 67,100 propiedades residenciales en EE. UU. por un total de US$ 45.3 mil millones, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Florida capturó el 20% de esa actividad.
¿Cuál es el paso a paso?
1. Decidir la estructura. Nombre personal o LLC. Una LLC separa activos, simplifica la sucesión y es la opción estándar para comprar para alquilar.
2. Obtener un ITIN. El número de identificación fiscal para aquellos sin un SSN, solicitado al IRS en el Formulario W-7. Requerido para reportar ingresos por alquiler y para la eventual venta.
3. Abrir una cuenta bancaria en EE. UU. Necesaria para recibir alquiler, pagar gastos y respaldar el préstamo.
4. Obtener una preaprobación para financiamiento. Esto establece el presupuesto real antes de que mires propiedades, no después.
5. Seleccionar el activo y hacer una oferta. Usando el contrato estándar del estado, con el depósito mantenido en fideicomiso.
6. Inspección, título y cierre. La compañía de títulos verifica la cadena de título, organiza el seguro de título y lleva a cabo el cierre.
¿Cómo funciona el financiamiento para no residentes?
La ruta más utilizada por no residentes es el préstamo DSCR — Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda. Califica al prestatario según la capacidad del propio inmueble para servir la deuda, medida por el alquiler proyectado en comparación con el pago del préstamo. No requiere ingresos personales en EE. UU. ni historial crediticio en EE. UU.
En la práctica, eso significa un pago inicial más grande — la banda habitual para nacionales extranjeros es del 25% al 30% — y una tasa superior a la hipoteca convencional de un residente. A cambio, la evaluación se centra en el activo en lugar de en ti.
Hay un efecto secundario raramente mencionado que importa para cualquiera cuya riqueza esté en reales: el financiamiento reduce la exposición a la moneda en el momento de la compra. En lugar de convertir el precio total, conviertes el pago inicial.
¿Qué cuesta más allá del precio de la propiedad?
Los costos de cierre para el comprador típicamente oscilan entre el 2% y el 5% del valor, variando según el estado y el tipo de transacción. Estos cubren el seguro de título, tarifas de registro, tasación, inspección y costos del prestamista donde se involucra financiamiento.
Después del cierre, hay costos recurrentes: impuesto a la propiedad, seguro, cuotas de condominio o HOA donde sea aplicable, y gestión cuando la propiedad se alquila. Florida no impone impuesto sobre la renta estatal, lo que cambia la aritmética neta en relación con estados como Nueva York o California.
¿Y los impuestos?
Los ingresos por alquiler generados por una persona extranjera son gravables en los EE. UU. Se aplican dos regímenes: una retención del 30% sobre los ingresos brutos, o la tributación sobre la ganancia neta mediante elección formal — lo que normalmente produce una carga menor, ya que permite la deducción de gastos y la depreciación.
En la venta, se aplica FIRPTA: una regla de retención sobre disposiciones de bienes raíces en EE. UU. por personas extranjeras. La retención es un pago anticipado, no un impuesto final; la reconciliación ocurre en la declaración.
Las reglas fiscales cambian y dependen del caso específico. Trate lo anterior como un mapa, no como una opinión, y confirme con un CPA antes de firmar.
¿Se puede hacer todo de forma remota?
Se puede. La oferta, la inspección, el financiamiento y el cierre se pueden realizar de forma remota, con firma electrónica y poder notarial donde sea necesario. Los datos de Florida Realtors muestran que aproximadamente el 68% de los compradores brasileños en Florida no eran residentes de EE. UU. — la compra remota es la norma, no la excepción.
Fuentes
- IRS — ITIN y Formulario W-7
- IRS — retención FIRPTA
- Asociación Nacional de Realtors — compradores extranjeros, de abril de 2025 a marzo de 2026
- Florida Realtors — perfil de transacciones internacionales, Florida
¿Dónde se encuentra en este camino?
La pre-calificación toma tres minutos e indica la estructura y el tipo de activo que se ajustan a su perfil. Comience la pre-calificación.
