Una de las primeras preguntas que hacen los inversores internacionales es: ¿Cuánto dinero necesito para comprar una propiedad de alquiler en Florida?
La respuesta implica mucho más que el precio anunciado de la propiedad. Un presupuesto de inversión completo puede incluir el pago inicial, costos de cierre, impuestos y seguros prepagos, inspección, tasación, servicios legales y contables, muebles, reparaciones, licencias, administración de propiedades, reservas financieras y gastos de transferencia internacional.
El monto también depende de si el inversionista está comprando en efectivo o con financiamiento, seleccionando un alquiler a corto o largo plazo, comprando una propiedad de nueva construcción o de reventa, y comprando individualmente o a través de una entidad legal.
Esta guía explica cuánto dinero invertir en bienes raíces en Florida y proporciona ejemplos prácticos de elaboración de presupuestos para inversionistas extranjeros que evalúan propiedades de alquiler en Orlando, Miami, Tampa, Jacksonville, Florida central y otros mercados de Florida.
Respuesta rápida: Un inversor internacional que utiliza financiación puede necesitar aproximadamente entre el 25% y el 40% del precio de compra para el pago inicial, según el prestamista y el programa. El inversionista también debe presupuestar los costos de cierre, los gastos pagados por adelantado, la preparación de la propiedad y las reservas financieras. Como modelo de planificación conservador, es posible que el capital total disponible deba equivaler aproximadamente entre el 35% y el 50% o más del precio de la propiedad.
Este porcentaje no es una cotización del prestamista ni un requisito universal. Un alquiler amueblado a corto plazo, una propiedad que requiere renovación, un condominio con tarifas sustanciales o una transacción que implica un mayor requisito de reserva pueden requerir significativamente más capital.
No existe una inversión mínima universal
No existe una cantidad mínima única que se aplique a todos los inversores extranjeros que compren bienes raíces en Florida.
El importe total dependerá de:
- El precio de compra de la propiedad;
- Si la transacción se financia o se completa con efectivo;
- La relación préstamo-valor máxima del prestamista;
- El pago inicial requerido por el inversor;
- El tipo y condición de la propiedad;
- La estrategia de alquiler a corto o largo plazo;
- Costos de seguros e impuestos sobre la propiedad;
- Tarifas de asociación de propietarios o condominio;
- Reparaciones, muebles y equipos necesarios;
- La cantidad de reservas financieras requeridas;
- La estructura de propiedad;
- Costos de conversión de moneda y transferencias internacionales.
Dos propiedades con el mismo precio de compra pueden requerir cantidades muy diferentes de capital inicial.
Por ejemplo, un alquiler a largo plazo de $400 000 que está listo para ser ocupado puede requerir menos capital inicial que una casa de vacaciones de $400 000 que necesita mobiliario completo, equipo de piscina, mejoras decorativas, fotografía profesional, licencias y una reserva operativa mayor.
La fórmula completa del presupuesto de inversión
Un inversor extranjero puede comenzar con la siguiente fórmula presupuestaria:
Capital inicial total = Pago inicial + Costos de cierre + Gastos prepagos + Configuración de la propiedad + Reservas financieras + Reserva de transferencias internacionales
Para una compra en efectivo, la fórmula es:
Capital inicial total = Precio de compra + Costos de cierre + Configuración de la propiedad + Reservas financieras + Reserva de transferencia internacional
Cada categoría debe calcularse por separado. Los inversores deben evitar utilizar todo su capital disponible para el precio de compra o el pago inicial y no dejar fondos para cierres, reparaciones, desocupaciones o gastos inesperados.
1. Pago inicial para inversores extranjeros
Los programas hipotecarios nacionales extranjeros generalmente requieren más capital que los programas hipotecarios tradicionales ocupados por sus propietarios disponibles para residentes estadounidenses calificados.
Algunos programas para extranjeros pueden ofrecer financiamiento equivalente a aproximadamente entre el 70% y el 75% del valor de la propiedad o del precio de compra, sujeto al cálculo y las pautas del prestamista. Esto correspondería a un pago inicial de aproximadamente entre el 25% y el 30%.
Otros programas pueden requerir un pago inicial del 35%, 40% o más.
La cantidad requerida puede verse afectada por:
- El tipo de propiedad;
- El país de residencia del inversor;
- Si el inversor tiene crédito en EE. UU.;
- El perfil crediticio extranjero del inversor;
- Los ingresos por alquiler de la propiedad;
- El índice de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad;
- El monto del préstamo;
- El número de propiedades que posee;
- Las reservas financieras disponibles del inversor;
- La estrategia de alquiler a corto o largo plazo;
- Si la propiedad se compra a través de una LLC;
- Las pautas nacionales extranjeras vigentes del prestamista.
Comprensión de la relación préstamo-valor
La relación préstamo-valor, o LTV, compara el monto de la hipoteca con el valor de la propiedad.
LTV = Monto del préstamo ÷ Valor de la propiedad
Considere una propiedad comprada por $400 000 con una hipoteca de $280 000:
$280.000 ÷ $400.000 = 70% LTV
El inversor contribuiría con $120 000 al precio de compra, lo que representa un pago inicial del 30 %.
Esto no significa que $120 000 sea la cantidad total necesaria. Los costos de cierre, los gastos prepagos, la preparación de la propiedad y las reservas deben agregarse por separado.
2. Depósito de garantía
La garantía es un depósito que se entrega después de aceptar el contrato de compra. Demuestra que el comprador tiene la intención de completar la transacción.
El monto depende del contrato, propiedad, mercado, vendedor y negociación.
El dinero en garantía normalmente lo retiene un agente de depósito en garantía autorizado, una compañía de títulos, un bufete de abogados u otra parte identificada en el contrato de compra.
Cuando se cierra la transacción, el depósito generalmente se acredita a los fondos requeridos por el comprador. Normalmente no es un costo adicional además del pago inicial y el monto de cierre.
Sin embargo, el depósito puede no ser reembolsable si el comprador no cumple con el contrato, no cumple con una fecha límite o cancela sin un derecho contractual aplicable.
Los inversores internacionales deben confirmar:
- El monto exacto del depósito;
- La fecha límite de pago;
- El titular autorizado del depósito de garantía;
- Los plazos de inspección y financiación;
- Las condiciones bajo las cuales el depósito es reembolsable;
- Las instrucciones de transferencia verificadas.
Nunca transfiera dinero de garantía basándose únicamente en instrucciones bancarias recibidas a través de un correo electrónico inesperado.
3. Costos de cierre del comprador
Los costos de cierre son los gastos necesarios para obtener financiamiento, transferir la propiedad, revisar el título de la propiedad, registrar documentos y completar la transacción.
El monto exacto varía según el prestamista, el condado, la compañía de títulos, la estructura legal, el monto del préstamo, la propiedad y el contrato de compra.
Un modelo de planificación conservador puede reservar varios puntos porcentuales del precio de compra para costos de cierre y gastos pagados por adelantado. Esto es sólo una estimación. El inversor debe revisar la estimación del préstamo real, la declaración de liquidación y la divulgación de cierre cuando corresponda.
Los gastos del comprador potencial pueden incluir:
- Cargos de originación de préstamos;
- Tarifas de suscripción y procesamiento;
- Puntos hipotecarios;
- Valoración;
- Inspección de propiedad;
- Búsqueda de título;
- Seguro de título;
- Comisiones de liquidación o cierre;
- Cargos de grabación;
- Encuesta;
- Honorarios de abogado cuando corresponda;
- Gastos de constitución de la entidad;
- Impuestos a la propiedad pagados por adelantado;
- Seguro prepago para propietarios de viviendas;
- Depósitos iniciales en garantía;
- Cargos de asociación de propietarios o condominio;
- Impuestos documentales relacionados con la hipoteca cuando corresponda.
Florida impone un impuesto de timbre documental sobre ciertos documentos que involucran transferencias de bienes inmuebles, pagarés e hipotecas. La forma en que se asignan los costos de transacción entre el comprador y el vendedor puede depender del condado, el contrato, la estructura financiera y la práctica local.
Los inversores deben obtener una estimación específica de la transacción en lugar de confiar en un porcentaje estándar que se encuentra en línea.
4. Originación de préstamos, puntos y tarifas del prestamista
Una compra financiada puede implicar puntos de originación y otros cargos del prestamista.
Un punto generalmente representa el 1% del monto del préstamo.
Por ejemplo, un punto en una hipoteca de $300 000 equivaldría a:
$300.000 × 1% = $3.000
Un préstamo con una tasa de interés anunciada más baja puede requerir más puntos o tarifas iniciales. Otro préstamo puede tener una tasa más alta pero costos iniciales más bajos.
Los inversores internacionales deberían comparar:
- Tasa de interés;
- Monto del préstamo;
- Pago mensual;
- Puntos de origen;
- Comisiones de suscripción;
- Tarifas de procesamiento;
- Reservas requeridas;
- Sanciones por pago anticipado;
- Disposiciones sobre pagos globales;
- Tarifa fija o ajustable;
- Opciones de sólo intereses;
- Efectivo total necesario para cerrar.
La tasa de interés más baja no es automáticamente la estrategia de financiamiento de menor costo.
5. Inspección, tasación, estudio y revisión de títulos
Los compradores internacionales deben presupuestar una debida diligencia independiente antes del cierre.
Inspección de propiedad
Un inspector autorizado evalúa la condición física de la propiedad. La inspección puede identificar problemas relacionados con:
- El techo;
- Sistema eléctrico;
- Plomería;
- Equipos de calefacción y refrigeración;
- Intrusión de agua;
- Electrodomésticos;
- Estructura;
- Piscina y componentes exteriores;
- Preocupaciones de seguridad;
- Mantenimiento diferido.
Pueden ser apropiadas inspecciones adicionales para piscinas, sistemas sépticos, pozos, moho, plagas, techos, diques u otros componentes específicos de la propiedad.
Valoración
Un prestamista puede requerir una tasación para obtener una opinión independiente del valor de la propiedad y confirmar si la propiedad ofrece garantía suficiente para el préstamo.
No es lo mismo una tasación que una inspección. La tasación aborda el valor, mientras que la inspección evalúa la condición física.
Encuesta y revisión de títulos
Un estudio puede identificar límites, estructuras, servidumbres, invasiones y otras características de la propiedad.
El proceso de título examina los registros de propiedad y puede identificar embargos, obligaciones impagas, restricciones o reclamos que afectan la propiedad.
La compra no debe evaluarse únicamente según el estado visible de la vivienda. La propiedad legal, los límites de la propiedad, las restricciones comunitarias y los requisitos de título pueden afectar la inversión.
6. Costos de seguro en Florida
El seguro es una de las variables más importantes en un presupuesto de inversión inmobiliaria en Florida.
El precio y la disponibilidad de la cobertura pueden variar significativamente dependiendo de:
- La ubicación de la propiedad;
- La edad del edificio;
- La edad y el estado del techo;
- Los sistemas eléctricos y de plomería;
- La zona de inundación de la propiedad;
- Exposición a tormentas de viento;
- La estrategia de alquiler prevista;
- El costo de reemplazo;
- El deducible;
- Reclamaciones de seguro anteriores;
- Si la propiedad tiene piscina;
- Si funcionará como alquiler a corto plazo.
Una póliza estándar para propietarios de viviendas ocupadas por sus propietarios puede no ser apropiada para una propiedad de alquiler.
Dependiendo de la estrategia de inversión, el inversor puede necesitar:
- Seguro de propietario;
- Cobertura de alquiler a corto plazo;
- Cobertura de responsabilidad;
- Seguro contra inundaciones;
- Cobertura contra tormentas de viento;
- Cobertura para muebles y equipos;
- Protección contra pérdida de ingresos por alquiler.
Las estimaciones de seguros deben obtenerse durante el período de diligencia debida. No asuma que la prima actual del vendedor seguirá estando disponible después de la compra.
7. Impuestos sobre la propiedad de Florida
Los impuestos sobre la propiedad deben incluirse en cada análisis de propiedad de alquiler.
El monto depende del condado, municipio, distritos impositivos, valor tasado, exenciones y tasaciones no ad valorem aplicables a la propiedad.
Un inversor no debe asumir que la factura actual del impuesto a la propiedad del vendedor permanecerá sin cambios después de la transacción.
Antes de comprar, solicite:
- La factura actual del impuesto a la propiedad;
- Una estimación basada en el precio de compra esperado;
- Información del tasador de propiedades del condado;
- Detalles sobre evaluaciones no ad valorem;
- Información sobre los cargos del distrito de desarrollo comunitario cuando corresponda.
Los inversores extranjeros que compren propiedades de alquiler deben utilizar una estimación del impuesto a las propiedades de inversión en lugar de asumir que recibirán exenciones asociadas con una residencia principal ocupada por el propietario que califique.
8. Costos de la asociación de propietarios y del condominio
Muchas propiedades de Florida están ubicadas dentro de asociaciones de propietarios, comunidades turísticas, desarrollos planificados o condominios.
Es posible que el presupuesto deba incluir:
- Cuotas de asociación mensuales o trimestrales;
- Tarifas de solicitud;
- Aportes de capital;
- Tarifas de transferencia;
- Tarifas de aprobación del inquilino;
- Evaluaciones especiales;
- Tarifas de registro de alquiler;
- Tarifas de servicios;
- Evaluaciones del distrito de desarrollo comunitario.
Las tarifas de asociación pueden afectar tanto al flujo de caja como a la calificación financiera.
Para un condominio, el inversionista también debe revisar:
- El presupuesto de la asociación;
- Reservas financieras;
- Evaluaciones especiales pendientes o aprobadas;
- Seguro de construcción;
- Informes estructurales cuando estén disponibles;
- Litigios pendientes;
- Restricciones de alquiler;
- Períodos mínimos de arrendamiento;
- La elegibilidad de financiación del edificio.
Una propiedad con un precio de compra más bajo aún puede requerir un capital sustancial si la asociación tiene una tasación especial grande o reservas insuficientes.
9. Configuración de muebles y propiedades
Configuración de alquiler a largo plazo
Un alquiler tradicional a largo plazo puede requerir:
- Pintura de interiores;
- Reparaciones básicas;
- Reemplazo de electrodomésticos;
- Limpieza profesional;
- Paisajismo;
- Reemplazo de cerradura;
- Equipo de seguridad;
- Fotografías de marketing;
- Gastos de arrendamiento y colocación de inquilinos.
La mayoría de los alquileres a largo plazo se ofrecen sin muebles, lo que puede reducir el presupuesto inicial de instalación.
Configuración de alquiler a corto plazo
Un alquiler a corto plazo normalmente requiere un presupuesto de preparación sustancialmente mayor.
Los posibles gastos de instalación incluyen:
- Camas y colchones;
- Sofás y muebles de salón;
- Muebles de comedor;
- Televisores;
- Equipo de cocina;
- Ropa de cama y toallas;
- Mobiliario de exterior;
- Equipo de piscina;
- Artículos decorativos;
- Cerraduras electrónicas;
- Instalación de Internet;
- Equipo de seguridad;
- Fotografía profesional;
- Creación de listado;
- Suministros iniciales para invitados;
- Licencias y registros;
- Limpieza e inspección inicial.
El presupuesto de mobiliario depende del tamaño de la propiedad, el número de habitaciones, el huésped objetivo, el nivel de calidad y el mercado competitivo.
Una gran casa de vacaciones destinada a varias familias puede requerir decenas de miles de dólares en muebles, equipos, diseño y preparación antes de generar su primera reserva.
10. Reparaciones y Renovaciones
Una propiedad de reventa puede requerir reparaciones o mejoras inmediatas.
Los posibles gastos incluyen:
- Reemplazo del techo;
- Equipos de calefacción y refrigeración;
- Reparaciones de plomería;
- Actualizaciones eléctricas;
- Pavimentos;
- Pintura interior y exterior;
- Mejoras en la cocina o el baño;
- Reparaciones de piscinas;
- Electrodomésticos;
- Ventanas y puertas;
- Paisajismo;
- Remediación de daños causados por el agua.
Los inversores deben obtener estimaciones de los contratistas durante la diligencia debida cuando se espera un trabajo importante.
Un presupuesto de renovación también debe incluir una contingencia porque las condiciones ocultas y los cambios en el proyecto pueden aumentar el costo final.
11. Reservas financieras
Las reservas financieras son fondos que permanecen disponibles después de pagar el pago inicial y los costos de cierre.
Un prestamista puede exigir reservas equivalentes a una cantidad específica de pagos mensuales de propiedad. El número requerido varía según el prestamista, el programa de préstamos, la propiedad, el prestatario y la transacción.
Incluso cuando el prestamista requiere reservas limitadas, el inversor debe mantener una reserva operativa independiente.
Es posible que se necesiten reservas para:
- Vacante;
- Reparaciones inesperadas;
- Deducibles del seguro;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Reemplazo de muebles;
- Reemplazo de electrodomésticos;
- Ingresos por alquiler inferiores a los esperados;
- Cambios en la administración de la propiedad;
- Gastos legales o contables;
- Cambios en el tipo de cambio de moneda.
Un inversor debe evitar completar la compra sin liquidez restante.
12. Conversión de moneda y transferencias internacionales
Es posible que un inversor internacional necesite convertir fondos a dólares estadounidenses y transferirlos a una cuenta estadounidense, a un agente de depósito en garantía, a una compañía de títulos, a un abogado o a un proveedor de liquidación.
El presupuesto debe considerar:
- Tipos de cambio de moneda;
- Tarifas de transferencia bancaria;
- Cargos del banco intermediario;
- Límites de transferencia;
- Tiempo de procesamiento;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Requisitos de presentación de informes del país de origen;
- Cambios en los tipos de cambio antes del cierre.
Un movimiento de moneda entre la fecha del contrato y el cierre puede cambiar el monto requerido en la moneda local del inversor.
Mantener una reserva puede ayudar a evitar una escasez de último momento.
Documentación sobre el origen de los fondos
Es posible que se solicite a los compradores internacionales que documenten dónde se originaron el pago inicial, los fondos de cierre o los fondos de compra en efectivo.
Los documentos pueden incluir:
- Extractos bancarios;
- Estados de cuentas de inversión;
- Registros financieros comerciales;
- Documentos de venta de propiedad;
- Registros de herencia;
- Documentación del préstamo;
- Registros de transferencias de moneda;
- Registros de impuestos cuando se soliciten.
Los grandes depósitos inexplicables o las transferencias de último momento pueden retrasar la suscripción y el cierre.
El inversionista debe discutir el movimiento de fondos con el prestamista y el profesional de liquidación antes de transferir dinero entre cuentas.
¿Se requiere un ITIN antes de la compra?
Un Número de Identificación Individual del Contribuyente, o ITIN, es un número de procesamiento de impuestos emitido por el Servicio de Impuestos Internos a personas elegibles que no tienen derecho a recibir un número de Seguro Social.
No se requiere automáticamente un ITIN simplemente para buscar una propiedad o enviar una oferta de compra.
Sin embargo, puede ser necesario para:
- Declaración de impuestos federales;
- Ciertos programas hipotecarios;
- Informes de ingresos por alquiler;
- Procedimientos relacionados con FIRPTA;
- Otras obligaciones tributarias.
Los inversores deben revisar la orientación del IRS para compradores y vendedores de propiedades en el extranjero y consultar a un profesional de impuestos calificado antes de presentar la solicitud.
Ejemplo de presupuesto de compra financiada: alquiler a largo plazo de 400 000 USD
Considere un inversor internacional que compra una propiedad de 400.000 dólares utilizando financiación nacional extranjera.
En este ejemplo simplificado, el inversor necesita aproximadamente el 41,5% del precio de la propiedad en capital disponible.
El monto podría ser menor o mayor según la hipoteca, las tarifas del prestamista, el estado de la propiedad, el seguro, los impuestos, las tarifas de la asociación y las reservas requeridas.
Ejemplo de presupuesto de compra financiada: alquiler a corto plazo por valor de 500 000 $
Considere una propiedad de alquiler vacacional de $500 000 que requiere mobiliario y configuración completos.
En este ejemplo, el inversor necesita aproximadamente el 52 % del precio de la propiedad en capital disponible, aunque el pago inicial en sí es solo el 30 %.
Esto demuestra por qué el pago inicial no debe confundirse con el presupuesto total de inversión.
Ejemplo de presupuesto de compra en efectivo: propiedad de $300 000
Una transacción en efectivo elimina el pago inicial de la hipoteca y los cargos del prestamista, pero el inversor debe pagar el precio total de compra.
Una compra en efectivo aún debe incluir una inspección, revisión del título, análisis del seguro, revisión de impuestos, preparación de la propiedad y reservas financieras.
¿Cuánto dinero se necesita para una propiedad de nueva construcción?
Las construcciones nuevas pueden requerir una estructura de pago diferente.
Dependiendo del constructor y la propiedad, es posible que el comprador deba proporcionar:
- Un depósito de reserva inicial;
- Un depósito de contrato;
- Depósitos adicionales en etapa de construcción;
- Pagos de actualización;
- El pago inicial restante al cierre;
- Costos de cierre y gastos prepagos;
- Mobiliario y preparación de la propiedad;
- Reservas financieras.
Los inversores deberían revisar:
- Si los depósitos son reembolsables;
- La fecha prevista de finalización;
- Posibles retrasos en la construcción;
- Funciones incluidas y excluidas;
- Incentivos para constructores;
- Plazos de financiación;
- Cuotas de asociación y comunidad;
- Impuestos a la propiedad esperados después de la finalización;
- Competencia de otras propiedades nuevas.
Un incentivo para el constructor puede reducir ciertos gastos de cierre, pero no debe reemplazar un análisis completo del precio de compra, los términos del préstamo, el valor de la propiedad y el costo total de la inversión.
Alquiler a corto plazo versus capital de alquiler a largo plazo
Alquiler a corto plazo
Un alquiler a corto plazo generalmente requiere más capital inicial porque la propiedad debe prepararse como una operación hotelera amueblada.
El inversor puede necesitar fondos adicionales para:
- Muebles;
- Electrónica;
- Equipo de cocina;
- Ropa de cama y artículos para huéspedes;
- Fotografía profesional;
- Licencia;
- Utilidades;
- Coordinación de limpieza;
- Configuración de administración de propiedades;
- Reservas de vacantes estacionales.
Alquiler a largo plazo
Un alquiler a largo plazo puede requerir menos capital inicial, especialmente cuando la propiedad se ofrece sin muebles.
Sin embargo, el inversor aún debe presupuestar:
- Ubicación de inquilinos;
- Reparaciones iniciales;
- Limpieza profesional;
- Preparación del arrendamiento;
- Vacante;
- Mantenimiento;
- Rotación de inquilinos;
- Gestión de propiedades.
¿Pueden ser suficientes 100.000 dólares para invertir en bienes raíces en Florida?
Puede ser posible en determinadas situaciones, pero depende del precio de la propiedad, la financiación, los costos de cierre, el estado y los requisitos de reserva.
Por ejemplo, una propiedad de $250 000 con un pago inicial del 30 % requeriría $75 000 del precio de compra.
Los $25,000 restantes necesitarían cubrir todos los gastos de cierre, seguros e impuestos prepagos, inspecciones, reparaciones, instalación y reservas. Dependiendo de la transacción, es posible que esa cantidad no proporcione un colchón financiero adecuado.
Una propiedad de menor precio no es automáticamente una mejor inversión. Los inversores deberían analizar:
- Condición de la propiedad;
- Demanda del vecindario;
- Seguro;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Ingresos por alquiler;
- Vacante;
- Demanda potencial de reventa.
¿Puede el vendedor pagar algunos costos de cierre?
Un contrato de compra puede permitir al comprador negociar una contribución del vendedor o un crédito para ciertos gastos de cierre.
La cantidad y los usos elegibles dependen de:
- El acuerdo del vendedor;
- Las reglas del prestamista;
- El programa de préstamos;
- El precio de compra;
- La tasación;
- El tipo de gasto;
- La estructura de la transacción.
Un crédito de vendedor normalmente no reemplaza el pago inicial requerido y el crédito no utilizado no se puede devolver al comprador en efectivo.
El inversor debe confirmar la aportación permitida con el prestamista antes de incluirla en la oferta.
Cómo preparar el presupuesto de inversión
- Definir la estrategia de inversión: alquiler a corto plazo, alquiler a largo plazo, uso personal o plusvalía.
- Establecer el precio máximo de la propiedad:basarlo en el capital completo disponible, no solo en el pago inicial.
- Solicitud de escenarios de financiamiento: compare el pago inicial, la tasa, las tarifas, las reservas y el efectivo para cerrar.
- Estimación de los costos de cierre: obtenga una estimación preliminar del prestamista y del profesional de liquidación.
- Estime los impuestos a la propiedad: utilice el precio de compra esperado y la información del condado.
- Obtenga cotizaciones de seguros: verifique la cobertura antes de que expire el período de debida diligencia.
- Revise los gastos de la asociación: incluya honorarios, evaluaciones y cargos relacionados con el alquiler.
- Calcule las reparaciones y la instalación: obtenga estimaciones del contratista, del mobiliario y de la administración.
- Establecer reservas: mantener fondos para desocupaciones, mantenimiento, seguros y gastos inesperados.
- Incluir un búfer de moneda: contabilizar los cambios en el tipo de cambio y las transferencias.
Errores presupuestarios comunes
- Considerando únicamente el pago inicial;
- Utilizando todo el capital disponible al cierre;
- Ignorar los puntos y tarifas del prestamista;
- Subestimar los costos del seguro;
- Usar la factura actual de impuestos a la propiedad del vendedor sin solicitar una estimación actualizada;
- Ignorar las evaluaciones de las asociaciones de propietarios;
- Comprar un alquiler a corto plazo sin presupuesto para muebles;
- No presupuestar la vacante;
- Utilizando proyecciones de alquiler optimistas;
- Ignorar los costos de conversión de moneda;
- Mover fondos sin coordinar con el prestamista;
- Completar la compra sin reserva de emergencia;
- Asumir una nueva propiedad no requerirá mantenimiento;
- Comparación de préstamos solo por tasa de interés.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el pago inicial mínimo para un inversionista extranjero en Florida?
No existe un mínimo universal. Algunos programas para extranjeros pueden ofrecer financiación hasta aproximadamente el 70% o el 75% del valor de la propiedad, lo que corresponde a un pago inicial de aproximadamente el 25% al 30%. Otros programas pueden requerir 35 %, 40 % o más.
¿El pago inicial es el monto total que necesito?
No. El inversionista también debe presupuestar los costos de cierre, impuestos y seguros pagados por adelantado, inspección, tasación, preparación de la propiedad, gastos de asociación, muebles cuando corresponda y reservas financieras.
¿Cuánto debo reservar para los costos de cierre?
El monto depende del prestamista, el préstamo, la propiedad, el condado, la compañía de títulos y el contrato. Solicite una estimación de préstamo específica para cada transacción y una hoja de cálculo de costos de cierre en lugar de depender únicamente de un porcentaje general.
¿La garantía forma parte del pago inicial?
Cuando se cierra la transacción, el dinero de garantía generalmente se acredita a los fondos requeridos por el comprador. Que sea reembolsable antes del cierre depende del contrato y del cumplimiento por parte del comprador de los plazos y contingencias aplicables.
¿Necesito más dinero para un alquiler a corto plazo?
Un alquiler a corto plazo normalmente requiere un mayor presupuesto de instalación y funcionamiento porque puede necesitar muebles, equipos, servicios públicos, limpieza, licencias, fotografía, suministros para huéspedes y mayores reservas.
¿Puedo financiar los muebles?
La financiación inmobiliaria tradicional no siempre incluye muebles y configuración operativa. Los inversores deben confirmar si hay alguna financiación separada disponible y evaluar cuidadosamente sus costos y condiciones de pago.
¿Necesito un ITIN antes de hacer una oferta?
No necesariamente. Un ITIN es un número de procesamiento de impuestos federales y puede ser necesario para informes de impuestos, ciertos programas hipotecarios u otros procedimientos relacionados con impuestos. El momento depende de las circunstancias del inversor.
¿Necesito una cuenta bancaria en EE.UU.?
Es posible que una cuenta bancaria en EE. UU. no siempre sea obligatoria para la compra de la propiedad, pero puede simplificar los pagos de la hipoteca, el cobro del alquiler, los gastos operativos, la contabilidad y la administración de la propiedad.
¿Cuánta reserva debo mantener?
El prestamista puede establecer un requisito de reserva específico. El inversor también debe mantener una reserva operativa independiente basada en el pago de la hipoteca, impuestos, seguros, cuotas de asociación, estrategia de alquiler, condición de la propiedad y mantenimiento esperado.
¿Es más barato comprar en efectivo?
Una transacción en efectivo elimina los gastos e intereses de originación de la hipoteca, pero requiere el pago total del precio de compra por adelantado. También concentra más capital en una sola propiedad. El inversor debe comparar liquidez, coste de oportunidad, riesgo y rentabilidad esperada.
Calcule su presupuesto de inversión completo en Florida
El monto necesario para comprar una propiedad de alquiler en Florida no se limita al precio anunciado ni al pago inicial de la hipoteca.
Un análisis completo debe incluir financiamiento, costos de cierre, impuestos a la propiedad, seguros, cuotas de asociación, muebles, reparaciones, administración, reservas y gastos de transferencia internacional.
El presupuesto correcto es la cantidad que permite al inversor completar la compra conservando suficiente liquidez para operar y proteger la propiedad después del cierre.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, crediticio, financiero, de seguros o de inversión. Los cálculos son ilustrativos y no representan una oferta de financiación, un coste garantizado ni un resultado de inversión garantizado. Los programas de préstamos, los requisitos de pago inicial, las tarifas, los costos de seguros, los impuestos y los gastos de propiedad pueden cambiar y variar según el inversionista, la propiedad, el prestamista, la estructura de propiedad y la jurisdicción. Consulte a profesionales calificados antes de completar una transacción.
