Los inversores brasileños pueden comprar bienes raíces en los Estados Unidos incluso si no tienen ciudadanía estadounidense, una Tarjeta Verde o residencia permanente.
Se puede adquirir una propiedad para generar ingresos por alquiler, diversificar la riqueza a nivel internacional, mantener parte de una cartera en dólares estadounidenses, proporcionar uso personal o familiar, o combinar objetivos de inversión y estilo de vida.
Sin embargo, comprar bienes raíces estadounidenses en Brasil implica mucho más que seleccionar una propiedad en línea y transferir fondos.
El inversionista debe definir la estrategia, calcular el requerimiento de capital completo, verificar las restricciones de propiedad aplicables, seleccionar la estructura legal adecuada, comparar opciones de financiamiento, investigar la propiedad, organizar la administración local y comprender las obligaciones fiscales tanto en Estados Unidos como en Brasil.
Esta guía explica cómo los brasileños pueden invertir en bienes raíces en EE. UU., desde la etapa de planificación inicial hasta la compra, la operación de alquiler, el cumplimiento tributario y la venta futura.
Respuesta rápida: Los inversores brasileños generalmente pueden comprar propiedades en Estados Unidos. La adquisición se puede completar en efectivo o mediante financiación nacional extranjera elegible, y muchas transacciones se pueden coordinar de forma remota. Antes de comprar, el inversor debe evaluar la estructura legal, el origen de los fondos, los impuestos, el mercado, el estado de la propiedad, los seguros, la gestión y la estrategia de salida.
La compra de una propiedad no garantiza apreciación, ingresos por alquiler, protección cambiaria, ahorros fiscales, aprobación de financiación ni beneficios de inmigración.
¿Pueden los brasileños comprar bienes raíces en Estados Unidos?
Los inversores brasileños participan regularmente en el mercado inmobiliario de EE. UU. y pueden considerar varios tipos de propiedades, entre ellas:
- Viviendas unifamiliares;
- Condominios;
- Casas adosadas;
- Propiedades en alquiler a largo plazo;
- Casas de vacaciones;
- Alquileres a corto plazo;
- Pequeñas propiedades multifamiliares;
- Ciertas propiedades comerciales.
No existe ninguna regla federal general que impida a todas las personas extranjeras comprar bienes raíces residenciales comunes en los Estados Unidos.
Esto no significa que todas las transacciones sean completamente ilimitadas.
Una compra puede verse afectada por:
- Sanciones económicas y financieras;
- Leyes estatales que involucran a ciertas personas o entidades extranjeras;
- Restricciones que involucran tierras agrícolas;
- Propiedades ubicadas cerca de instalaciones militares o lugares sensibles;
- Normas del Comité de Inversión Extranjera en Estados Unidos;
- Procedimientos bancarios y de fuente de fondos;
- Requisitos de prestamista, aseguradora, compañía de títulos o compañía de cierre.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. explica que el Comité de Inversión Extranjera en los Estados Unidos, comúnmente conocido como CFIUS, tiene autoridad para revisar ciertas inversiones extranjeras y ciertas transacciones inmobiliarias que involucran preocupaciones de seguridad nacional.
Revise el recurso CFIUS del Departamento del Tesoro de EE. UU..
Antes de firmar un contrato, un asesor legal calificado debe confirmar si se aplican restricciones al comprador, estado, tipo de propiedad o ubicación específica.
¿Se requiere una visa para comprar una propiedad?
La propiedad de bienes raíces y el estatus migratorio son asuntos legales separados.
La compra de una propiedad no proporciona automáticamente:
- Una visa de turista;
- Una visa de trabajo;
- Una tarjeta verde;
- Residencia permanente;
- Ciudadanía estadounidense;
- Autorización de empleo;
- El derecho a permanecer en los Estados Unidos más allá de un período autorizado.
Un inversionista con objetivos de inmigración debe consultar a un abogado de inmigración calificado por separado de la transacción de bienes raíces.
¿Por qué los brasileños invierten en bienes raíces en EE. UU.?
Los objetivos comunes incluyen:
- Recibir ingresos por alquiler en dólares estadounidenses;
- Diversificar la riqueza fuera de Brasil;
- Reducir la concentración en una moneda;
- Buscando una posible apreciación a largo plazo;
- Tener una segunda residencia;
- Usar una propiedad durante las vacaciones;
- Preparándose para una futura reubicación;
- Construir patrimonio familiar a largo plazo;
- Combinando uso personal con actividad de alquiler.
Se debe definir el objetivo antes de buscar una propiedad.
Una casa utilizada con frecuencia por la familia del inversionista puede generar menos ingresos por alquiler. Una propiedad seleccionada principalmente para el flujo de caja puede no estar ubicada en el área más reconocida o deseable internacionalmente para uso personal.
Participación internacional en el mercado estadounidense
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que compradores extranjeros compraron aproximadamente 78.100 propiedades residenciales existentes en EE. UU. entre abril de 2024 y marzo de 2025.
El volumen de transacciones estimado alcanzó aproximadamente 56 mil millones de dólares.
El informe también encontró que el 47% de los compradores internacionales completaron sus compras completamente en efectivo.
Florida siguió siendo el principal destino de los compradores residenciales extranjeros, recibiendo aproximadamente el 21 % de las compras internacionales registradas durante el período del informe.
Revise el informe sobre transacciones internacionales de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Estas cifras demuestran una participación internacional significativa, pero no indican que cada propiedad o mercado estadounidense sea apropiado para un inversionista brasileño.
Paso 1: Definir el objetivo de inversión
Antes de seleccionar una ciudad, determine qué se espera que logre la propiedad.
Ingresos mensuales por alquiler
Un inversor centrado en los ingresos prioriza una propiedad capaz de generar un alquiler suficiente para cubrir los gastos y potencialmente producir un flujo de caja positivo.
Apreciación a largo plazo
Un inversor centrado en la apreciación puede aceptar menores ingresos actuales a cambio de un posible crecimiento del valor a largo plazo en una ubicación con una fuerte demanda de reventa.
Uso personal
El inversor y la familia podrán utilizar la propiedad durante parte del año y alquilarla durante otros períodos cuando esté legalmente permitido.
Diversificación del dólar
El objetivo principal puede ser mantener parte de la riqueza del inversor en un activo cuyo precio, ingresos, gastos y ganancias futuras de venta estén denominados en dólares estadounidenses.
Estrategia equilibrada
Una estrategia equilibrada puede combinar ingresos por alquiler, uso personal y apreciación potencial.
Ninguna de estas estrategias garantiza un resultado. La propiedad debe seguir siendo financieramente razonable después de considerar todos los gastos, impuestos, obligaciones financieras y riesgos.
Paso 2: Seleccione una estrategia de alquiler
Alquiler a largo plazo
Un alquiler a largo plazo generalmente utiliza un contrato de arrendamiento que dura seis meses, un año o más.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Ingresos mensuales más predecibles;
- Menor rotación de inquilinos;
- Menos gastos de limpieza y mobiliario;
- Reducción de la dependencia del turismo;
- Operaciones más sencillas para un propietario que vive en Brasil.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Falta de pago del inquilino;
- Vacancia entre arrendamientos;
- Daños a la propiedad;
- Gastos de mantenimiento;
- Procedimientos de ejecución de contratos de arrendamiento o desalojo;
- El alquiler permanece fijo durante el plazo del arrendamiento.
Alquiler a corto plazo o vacacional
Un alquiler a corto plazo generalmente se amuebla y se alquila por noche, semana u otro período corto.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Flexibilidad para ajustar las tarifas nocturnas;
- Ingresos brutos potencialmente mayores en mercados turísticos fuertes;
- Posible uso personal durante períodos seleccionados;
- Distribución a través de múltiples canales de reserva.
Los gastos y riesgos potenciales incluyen:
- Estacionalidad;
- Ocupación variable;
- Comisiones de administración de propiedades;
- Limpieza y lavandería;
- Agua, electricidad, internet y otros servicios públicos;
- Mobiliario, ropa de cama y equipo;
- Tarifas de plataforma;
- Seguros especializados;
- Impuestos de licencia y alojamiento;
- Restricciones de la ciudad, el condado, el condominio y la asociación de propietarios.
Estar ubicado cerca de parques temáticos, playas o atracciones turísticas no significa automáticamente que se permita la actividad de alquiler a corto plazo.
Alquiler amueblado a medio plazo
Los alquileres a medio plazo pueden servir:
- Profesionales viajeros;
- Reubicación de familias;
- Empleados corporativos;
- Estudiantes;
- Pacientes y familiares acompañantes;
- Residentes desplazados temporalmente por reclamaciones de seguros.
Esta estrategia puede implicar una menor facturación que los alquileres nocturnos, pero normalmente requiere muebles, servicios públicos, Internet y una gestión especializada.
Paso 3: Calcule el capital requerido completo
La inversión total es mayor que el precio anunciado o el pago inicial.
El presupuesto puede incluir:
- Precio de compra o pago inicial;
- Depósito de garantía;
- Costos de financiación;
- Evaluación requerida por el prestamista;
- Inspección de propiedad;
- Búsqueda de título;
- Seguro de título del propietario;
- Honorarios legales y contables;
- Formación y administración de LLC cuando corresponda;
- Seguro de propiedad;
- Impuestos y seguros prepagos;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones y renovaciones;
- Mobiliario y equipo;
- Licencias de alquiler;
- Tarifas de conversión de moneda y transferencias internacionales;
- Reservas de vacantes y mantenimiento.
Compra financiada ilustrativa
Supongamos que un inversionista considera una propiedad de $400 000 y recibe una propuesta de financiamiento que requiere un pago inicial del 30 %.
Este ejemplo se proporciona únicamente con fines educativos. Los costos y los requisitos de los prestamistas varían según la propiedad, el estado, el prestamista, el seguro, el perfil del inversor y la estrategia de alquiler.
No utilice todo el capital disponible
Después del cierre, el inversor podrá requerir fondos para:
- Pagos de hipoteca durante la desocupación;
- Deducibles del seguro;
- Reemplazo del techo;
- Reemplazo de aire acondicionado;
- Reparaciones eléctricas y de plomería;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Evaluaciones especiales de asociaciones;
- Gastos legales y contables;
- Cambios en el tipo de cambio;
- Emergencias de propiedad.
Los bienes raíces son relativamente ilíquidos. Una venta puede tardar semanas o meses y el precio de venta deseado no está garantizado.
Paso 4: comparar efectivo y financiación
Compra en efectivo
Las ventajas potenciales incluyen:
- Sin calificación hipotecaria;
- Sin pago mensual del préstamo;
- Menos documentos requeridos por los prestamistas;
- Cierre potencialmente más rápido;
- Sin intereses hipotecarios ni gastos de originación de préstamos.
Las posibles limitaciones incluyen:
- Mayor concentración de capital en una sola propiedad;
- Liquidez reducida;
- Menos capital disponible para diversificación;
- La necesidad de convertir una cantidad significativa a dólares estadounidenses.
Compra financiada
Las ventajas potenciales incluyen:
- Preservar parte de la liquidez del inversor;
- Comprometer menos capital directamente al precio de compra;
- Mantener mayores reservas financieras;
- Capacidad potencial para adquirir activos adicionales con el tiempo.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Intereses y tarifas del prestamista;
- Pagos mensuales durante la vacante;
- Sanciones por pago anticipado;
- Disposiciones sobre pagos globales;
- Riesgo de refinanciación;
- Ejecución hipotecaria y pérdida de la propiedad después del incumplimiento.
El apalancamiento puede aumentar las ganancias y pérdidas potenciales.
Opciones de financiación para inversores brasileños
Algunos prestamistas ofrecen productos descritos como:
- Hipotecas nacionales extranjeras;
- Préstamos DSCR;
- Préstamos de cartera;
- Préstamos para fines comerciales;
- Préstamos basados en activos;
- Programas de extractos bancarios.
No existe un programa de financiación estándar único para todos los inversores internacionales.
Los términos pueden depender de:
- Nacionalidad y país de residencia;
- Tipo de propiedad;
- Estrategia de alquiler;
- Monto del préstamo;
- Pago inicial;
- Reservas financieras;
- Historial crediticio;
- Ingresos por alquiler de propiedades;
- Fuente de los fondos;
- Estructura de propiedad;
- Políticas del prestamista.
Qué comparar en un préstamo
- Tasa de interés;
- Plazo del préstamo;
- Tarifa fija o ajustable;
- Puntos de origen;
- Tarifas de procesamiento y suscripción;
- Pago mensual;
- Impuestos y seguros incluidos en el pago;
- Reservas requeridas;
- Sanción por pago anticipado;
- Pago global;
- Garantías personales;
- Efectivo total requerido al cierre.
No se debe seleccionar una oferta de financiación basándose únicamente en la tasa de interés anunciada.
¿Qué es un ITIN?
Un número de identificación de contribuyente individual es un número de procesamiento de impuestos federal emitido por el Servicio de Impuestos Internos a ciertas personas que necesitan un número de identificación de contribuyente de EE. UU. pero no tienen ni son elegibles para un número de Seguro Social.
Un ITIN puede ser relevante para:
- Presentación de una declaración de impuestos federales de EE. UU.;
- Declarar ingresos por alquiler;
- Solicitar ciertos programas hipotecarios;
- Solicitar un reembolso elegible;
- Completar ciertos procedimientos FIRPTA.
Un ITIN no proporciona:
- Una visa;
- Residencia;
- Autorización de empleo;
- Beneficios de inmigración;
- Aprobación automática de hipoteca.
Un ITIN no es un requisito universal para firmar cada contrato o completar cada compra en efectivo.
La solicitud generalmente se realiza mediante el formulario W-7. Revise la guía de solicitud de ITIN del IRS.
Paso 5: Seleccione la estructura de propiedad
La propiedad se puede comprar potencialmente a través de:
- Propiedad individual;
- Una LLC de un solo miembro;
- Una LLC de varios miembros;
- Una asociación;
- Una corporación;
- Un fideicomiso;
- Otra estructura jurídica o de planificación patrimonial.
Ninguna estructura es automáticamente la mejor para cada inversor brasileño.
La decisión puede afectar:
- Responsabilidad;
- Financiamiento;
- Impuestos estadounidenses;
- Declaraciones anuales de impuestos e información;
- Costos administrativos;
- Planificación patrimonial y de sucesión;
- Sucesiones en los Estados Unidos;
- FIRPTA;
- Declaración de impuestos brasileños.
Propiedad individual
Las ventajas potenciales incluyen:
- Una estructura de propiedad más simple;
- Sin costo de formación de entidad separada;
- Compatibilidad con determinados programas de financiación.
Las posibles preocupaciones incluyen:
- Responsabilidad directa relacionada con la propiedad;
- Cuestiones patrimoniales y de sucesión;
- Posible legalización testamentaria en EE. UU.;
- Menos separación entre actividades personales y patrimoniales.
Compra a través de una LLC
Una LLC puede proporcionar beneficios legales y administrativos en determinadas circunstancias cuando se forma, mantiene y opera correctamente.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Separación entre actividad patrimonial y actividad personal;
- Normas de gestión establecidas mediante un acuerdo operativo;
- Banca y contabilidad separadas;
- Posible flexibilidad en la planificación de la sucesión;
- Beneficios de gestión de responsabilidad según la ley aplicable.
Las obligaciones potenciales incluyen:
- Tarifas de formación;
- Informes estatales anuales y tarifas;
- Requisitos de agente registrado;
- Banca separada;
- Teneduría de libros;
- Declaraciones de impuestos federales e información;
- Obligaciones de presentación de informes de Brasil;
- Restricciones del prestamista.
Una LLC no resuelve automáticamente todos los problemas
Una LLC no elimina automáticamente:
- Impuesto federal sobre los ingresos por alquiler;
- FIRPTA;
- Exposición patrimonial o sucesoria;
- Responsabilidad personal por las acciones propias del inversor;
- Garantías personales requeridas por los prestamistas;
- Requisitos de presentación anual;
- Obligaciones tributarias brasileñas.
Formulario 5472 para determinadas LLC de propiedad extranjera
Es posible que se le solicite a una entidad estadounidense no considerada que sea propiedad total de una persona extranjera que presente el formulario 5472 adjunto al formulario pro forma 1120 cuando se produzcan transacciones declarables.
Las transacciones reportables pueden incluir potencialmente:
- Aportaciones de capital del propietario;
- Distribuciones;
- Préstamos;
- Pagos realizados por el propietario en nombre de la entidad;
- Otras transacciones con partes extranjeras relacionadas.
Revise el recurso oficial del formulario 5472 del IRS.
La estructura de propiedad debe seleccionarse antes de firmar el contrato de compra y no durante la última semana antes del cierre.
Paso 6: Seleccione el mercado inmobiliario
No se debe seleccionar un mercado sólo porque:
- Es popular entre los compradores brasileños;
- El inversor visitó la ciudad de vacaciones;
- Un amigo compró en la zona;
- La propiedad parece económica;
- Un desarrollador ofrece un incentivo;
- Alguien predice una apreciación garantizada.
Los inversores deberían evaluar:
- Crecimiento demográfico;
- Empleo y sectores económicos;
- Ingresos del hogar;
- Oferta de vivienda;
- Vacante de alquiler;
- Renta de mercado;
- Nueva construcción;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Condiciones del seguro;
- Regulaciones de alquiler;
- Disponibilidad de administración de propiedades;
- Demanda de reventa.
Florida
Los inversores brasileños suelen considerar Florida debido a su proximidad geográfica, aeropuertos internacionales, redes profesionales de habla portuguesa, turismo y un mercado inmobiliario diverso.
Florida no impone impuestos sobre la renta personal a las personas. Esto no elimina el impuesto federal sobre la renta, los impuestos locales a la propiedad, los impuestos de alojamiento ni las obligaciones de la entidad.
Revise la orientación oficial del Departamento de Ingresos de Florida.
Orlando y Florida Central
La región puede ofrecer:
- Casas vacacionales en comunidades legalmente autorizadas;
- Alquileres residenciales a largo plazo;
- Propiedades amuebladas a medio plazo;
- Viviendas unifamiliares y adosadas en nuevas comunidades.
Orlando, Kissimmee, Davenport, Haines City y Clermont están ubicados en diferentes ciudades y condados. Se deben verificar las reglas de alquiler para la dirección de propiedad específica.
Miami y sur de Florida
Estos mercados pueden atraer a inversores que buscan:
- Reconocimiento internacional;
- Bienes inmuebles urbanos o de lujo;
- Uso personal;
- Posible apreciación a largo plazo.
Los inversores deben evaluar cuidadosamente las tarifas de asociación, las reservas de construcción, los seguros, las evaluaciones especiales y las restricciones de alquiler.
Tampa, Jacksonville y otros mercados
Estos mercados pueden ofrecer oportunidades de alquiler residencial, pero deben evaluarse a nivel de vecindario y propiedad.
Un precio inmobiliario más bajo no produce automáticamente un mayor retorno de la inversión.
Paso 7: Calcular el rendimiento neto
El alquiler bruto no es ganancia.
Los gastos potenciales incluyen:
- Vacante;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Reparaciones;
- Agua, electricidad e internet;
- Limpieza;
- Servicio de paisajismo y piscina;
- Tarifas de la plataforma de reserva;
- Mobiliario y equipo;
- Gastos contables y legales;
- Pagos de hipoteca;
- Reservas para futuros reemplazos.
Análisis anual ilustrativo
Entonces habría que considerar el financiamiento, el impuesto federal sobre la renta, las mejoras de capital y los gastos específicos del propietario.
Métricas de inversión importantes
Rendimiento bruto del alquiler = alquiler bruto anual ÷ precio de la propiedad × 100
Ingresos operativos netos = ingresos operativos − gastos operativos
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto ÷ valor de la propiedad × 100
Flujo de caja antes de impuestos = ingreso operativo neto − pagos de financiación
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
Utilice escenarios conservadores
Además del escenario esperado, modele:
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Dos o tres meses de vacante;
- Seguro 20% por encima de la estimación inicial;
- Impuestos a la propiedad más altos;
- Una reparación importante;
- Sin apreciación de la propiedad;
- Movimiento de divisas desfavorable;
- Una venta futura por debajo del precio esperado.
Una propiedad que funciona sólo bajo los supuestos más optimistas puede implicar un riesgo excesivo.
Paso 8: Presentar la oferta y completar la diligencia debida
El contrato de compra podrá abordar:
- Precio de compra;
- Depósito de garantía;
- Período de inspección;
- Condiciones de financiación;
- Fecha de cierre;
- Valoración;
- Requisitos del título;
- Aprobación de la asociación;
- Créditos del vendedor;
- Muebles incluidos en la venta;
- Condiciones que permiten la cancelación.
El inversor debe comprender qué depósitos son reembolsables y qué plazos son obligatorios.
Inspección de propiedad independiente
Una inspección puede evaluar condiciones visibles que involucran:
- Techo;
- Estructura;
- Sistema eléctrico;
- Plomería;
- Aire acondicionado;
- Intrusión de agua;
- Electrodomésticos;
- Artículos de seguridad.
Las inspecciones especializadas pueden ser apropiadas para piscinas, cimientos, moho, plagas, sistemas de alcantarillado u otros componentes de la propiedad.
Búsqueda de títulos y seguro de títulos
Una búsqueda de título revisa registros públicos que involucran:
- Propiedad legal;
- Hipotecas;
- Gravámenes;
- Deudas registradas;
- Servicios de servidumbre;
- Restricciones;
- Otras reclamaciones.
El seguro de título del propietario puede proteger al comprador contra ciertos problemas de propiedad cubiertos que existían antes de la compra.
Revise la orientación sobre seguros de títulos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Revisión de asociaciones de propietarios y condominios
Reseña:
- Cuotas mensuales;
- Presupuesto;
- Reservas financieras;
- Evaluaciones especiales;
- Restricciones de alquiler;
- Períodos mínimos de arrendamiento;
- Procedimientos de aprobación del inquilino;
- Seguro de asociación;
- Litigios pendientes;
- Actas de reuniones recientes.
Seguro
Obtenga una cotización de seguro antes de que expire el período de inspección o diligencia debida.
Reseña:
- Prima anual;
- Deducibles;
- Cobertura de uso de alquiler;
- Cobertura de responsabilidad;
- Seguro contra inundaciones;
- Cobertura contra huracanes y tormentas de viento;
- Cobertura por pérdida de ingresos por alquiler;
- Requisitos de antigüedad del techo y de la propiedad.
Impuestos sobre la propiedad
No utilice automáticamente la factura actual del impuesto a la propiedad del vendedor como estimación futura del inversor.
El valor imponible y las exenciones disponibles pueden cambiar después de la transferencia de propiedad.
Paso 9: Prepárese para el cierre
Antes del cierre, el comprador debe:
- Revise el nombre del propietario que aparece en la escritura;
- Confirmar financiación;
- Revisar la declaración final del acuerdo;
- Confirmar seguro;
- Completa un recorrido final;
- Confirmar los fondos requeridos;
- Verificar instrucciones bancarias;
- Firmar los documentos requeridos;
- Confirmar registro de escritura.
Divulgación de cierre
Para transacciones hipotecarias de consumo cubiertas, la Divulgación de cierre proporciona información final sobre los términos del préstamo y los costos de cierre.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor afirma que los prestatarios generalmente deben recibir este documento al menos tres días hábiles antes del cierre programado.
Revise la guía de divulgación de cierre.
Es posible que ciertos préstamos con fines comerciales o de propiedad de inversión no sigan el mismo sistema de divulgación. En esos casos, solicite una propuesta escrita detallada y una lista de tarifas completa.
Proteja la transacción del fraude electrónico
Antes de transferir el depósito o cerrar fondos:
- Confirmar el nombre legal del destinatario;
- Confirma el banco y el número de cuenta;
- Llame a la empresa de cierre utilizando un número de teléfono previamente verificado;
- No confíe únicamente en un correo electrónico que contenga nuevas instrucciones bancarias;
- Cuestionar cambios de cuenta de último momento;
- Confirmar la recepción inmediatamente después de enviar los fondos.
¿Se puede completar la compra de forma remota?
Muchas compras de propiedades en EE. UU. se pueden coordinar de forma remota a través de:
- Recorridos virtuales por propiedades;
- Firmas electrónicas;
- Solicitudes de financiación en línea;
- Inspecciones independientes;
- Revisión de documentos electrónicos;
- Transferencias bancarias internacionales;
- Notariado remoto o consular cuando se acepte;
- Entrega de documentos originales por mensajería.
El procedimiento depende del estado, prestamista, empresa cerradora, tipo de documento y ubicación física del inversionista.
El proceso de cierre remoto debe confirmarse antes de la firma del contrato de compra.
Paso 10: Seleccione el administrador de la propiedad
Un inversor que vive en Brasil necesita un sistema local para operar la propiedad.
Un administrador de la propiedad puede coordinar:
- Publicidad;
- Evaluación de inquilinos o invitados;
- Preparación del arrendamiento;
- Cobro del alquiler;
- Mantenimiento;
- Inspecciones;
- Limpieza;
- Comunicación;
- Respuesta de emergencia;
- Informes financieros.
Revisar el Acuerdo de Gestión
Confirmar:
- Cuota de gestión mensual;
- Tarifa de colocación de inquilinos;
- Tarifa de renovación del contrato de arrendamiento;
- Tarifas de coordinación de mantenimiento;
- Marcas del contratista;
- Autoridad de gasto del gerente;
- Saldo de reserva requerido;
- Duración del contrato;
- Procedimiento de rescisión;
- Frecuencia de informes.
El administrador de la propiedad debe ser seleccionado antes del cierre para que la propiedad pueda comenzar a operar a través de un proceso organizado.
Impuesto federal de EE. UU. sobre los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler de propiedades ubicadas en los Estados Unidos generalmente se consideran ingresos de fuente estadounidense.
El IRS establece que los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de ciertos extranjeros no residentes generalmente están sujetos a un impuesto del 30%, o una tasa de tratado aplicable más baja, cuando no se los trata como efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos por alquiler sin deducciones.
Un propietario calificado puede elegir según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas para tratar los ingresos como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando las declaraciones electorales y de impuestos se completan correctamente, los gastos elegibles generalmente se pueden deducir antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la guía del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Posibles gastos deducibles
Dependiendo de la estructura de propiedad, la documentación y el tratamiento fiscal aplicable, los gastos pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Interés hipotecario;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Utilidades pagadas por el propietario;
- Publicidad;
- Servicios legales y contables;
- Depreciación.
Revise la Publicación 527 del IRSpara obtener información sobre ingresos, gastos y depreciación por alquiler residencial.
Depreciación
Un edificio residencial de alquiler generalmente se deprecia según el sistema federal aplicable durante un período de recuperación de 27,5 años utilizando el método de línea recta y la convención de mitad de mes.
El terreno no es depreciable.
La depreciación puede reducir los ingresos imponibles actuales, pero también puede afectar el cálculo del impuesto federal cuando se vende la propiedad.
FIRPTA Cuando se vende la propiedad
FIRPTA significa Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles.
Cuando una persona extranjera vende un derecho inmobiliario estadounidense, el comprador u otro agente retenedor generalmente debe retener parte del monto realizado.
La tasa de retención general es comúnmente del 15% del monto realizado, sujeto a excepciones y procedimientos especializados.
El monto realizado puede incluir:
- Pago en efectivo al vendedor;
- El valor de otros bienes transferidos;
- Responsabilidades asumidas por el comprador;
- Pasivos a los que sigue sujeto el inmueble.
Ejemplo ilustrativo de FIRPTA
Supongamos que una propiedad se vende por $600 000 y se aplica la tasa de retención general del 15 %:
$600.000 × 15 % = $90.000
Esto no significa necesariamente que el impuesto federal final del vendedor sea de $90 000.
FIRPTA generalmente funciona como un mecanismo de retención. El vendedor presenta la declaración de impuestos federales correspondiente, calcula el impuesto real y reclama el crédito por el monto retenido.
Revise la Guía de retención FIRPTA del IRS.
En determinadas circunstancias, se puede utilizar el formulario 8288-B para solicitar un certificado de retención reducida.
Obligaciones tributarias y de presentación de informes en Brasil
Una persona que permanece residente fiscal en Brasil puede tener obligaciones que involucran:
- Declarar propiedad extranjera de bienes inmuebles;
- Reportar un interés en una LLC estadounidense u otra entidad;
- Declarar ingresos por alquileres en el extranjero;
- Impuestos sobre las ganancias de capital;
- Cuentas bancarias extranjeras;
- Impuestos estadounidenses pagados o retenidos;
- Declaraciones de Capital Brasileño en el Exterior cuando corresponda;
- Normas brasileñas que involucran entidades extranjeras controladas.
Las autoridades fiscales brasileñas exigen que las propiedades extranjeras se informen en la sección de activos correspondiente.
Los ingresos extranjeros sujetos a impuestos recibidos por un residente fiscal brasileño también pueden estar sujetos a las normas de declaración y pago brasileñas.
Revise los recursos oficiales:
- Servicio de Ingresos Federales de Brasil — Bienes inmuebles y otros activos;
- Servicio Federal de Ingresos de Brasil — Ingresos extranjeros y Carnê-Leão;
- Banco Central de Brasil — Capitales brasileños en el exterior.
Los requisitos dependen de la residencia fiscal, la estructura de propiedad, la fuente de ingresos y las circunstancias individuales del inversor.
La planificación fiscal en EE. UU. debe coordinarse con un profesional fiscal brasileño calificado.
Planificación patrimonial y de sucesión
El inversionista debe determinar qué sucede con la propiedad si el propietario muere o queda incapacitado.
Las preguntas importantes incluyen:
- ¿Quién heredará la propiedad?
- ¿Se requerirá la legalización de un testamento en los EE. UU.?
- ¿Cómo se transferirá el interés de una LLC?
- ¿Se podría aplicar el impuesto al patrimonio estadounidense?
- ¿Cómo continuarán las obligaciones hipotecarias?
- ¿Quién administrará la propiedad?
- ¿Cómo se tratará la herencia en Brasil?
Cambiar de propietario después de la compra puede generar consecuencias legales, impositivas, de título, financieras y de donación. La planificación de la sucesión debe revisarse antes del cierre.
Proceso de inversión completo
- Defina el objetivo: ingresos, valorización, uso personal o diversificación.
- Establecer el presupuesto: incluir compra, cierre, reparaciones y reservas.
- Construya el equipo profesional: inmobiliario, jurídico, fiscal, crediticio, seguros, inspección y gestión.
- Seleccione la estructura de propiedad: individuo, LLC u otra estructura apropiada.
- Organizar el origen de los fondos: preparar la documentación bancaria y financiera.
- Compare efectivo y financiación: evalúe el coste completo.
- Seleccione el mercado: utilice datos de alquiler, empleo, suministro, seguros e impuestos.
- Seleccione la propiedad: compare precio, condición, ingresos por alquiler y demanda de reventa.
- Envíe la oferta: comprenda los depósitos, los plazos y las contingencias.
- Debida diligencia completa: inspección, título, asociación, seguro e impuestos.
- Finalizar financiación: revisar cada plazo y tarifa.
- Preparar la gestión: organizar las operaciones antes del cierre.
- Cierre completo: verifique los documentos y transfiera las instrucciones.
- Organizar la contabilidad: mantener cuentas y registros separados.
- Cumplimiento fiscal completo: coordinar las obligaciones de EE. UU. y Brasil.
- Supervisar el rendimiento: comparar los resultados reales con las proyecciones.
- Planifique la venta futura: considere gastos, impuestos, FIRPTA y conversión de moneda.
Documentos que se pueden solicitar
- Pasaporte válido;
- Comprobante de domicilio;
- Información de residencia fiscal;
- Extractos bancarios;
- Documentación sobre el origen de los fondos;
- Verificación de ingresos o activos;
- Referencias bancarias o crediticias;
- Documentos LLC;
- ITIN o EIN cuando corresponda;
- Documentación requerida por el prestamista;
- Póliza de seguro;
- Formularios de impuestos.
Errores comunes que los inversores brasileños deben evitar
- Seleccionar una propiedad antes de definir la estrategia;
- Suponiendo que todo inversor extranjero pueda comprar sin restricciones;
- Confundir propiedad inmobiliaria con beneficios de inmigración;
- Usar todo el capital disponible al cierre;
- Calcular la rentabilidad utilizando únicamente el alquiler bruto;
- Seleccionar una ciudad sólo porque es popular entre los brasileños;
- Confiar únicamente en las proyecciones del vendedor o desarrollador;
- Creación de una LLC sin análisis fiscal;
- Seleccionar la estructura de propiedad después de firmar el contrato;
- Comparación de préstamos solo por tasa de interés;
- Ignorar las multas por pago anticipado;
- Comprar un alquiler vacacional sin confirmar el permiso;
- Omitir una inspección independiente;
- No obtener un seguro durante la diligencia debida;
- Usar el impuesto a la propiedad actual del vendedor como estimación futura;
- Ignorar evaluaciones especiales de la asociación;
- Seleccionar un administrador de propiedades solo por una tarifa baja;
- No mantener reservas;
- Ignorar las declaraciones de impuestos de EE. UU.;
- Ignorar la declaración de impuestos brasileña;
- Aprender sobre FIRPTA solo cuando se vende la propiedad;
- Envío de fondos utilizando instrucciones de transferencia no verificadas.
Preguntas frecuentes
¿Puede un brasileño comprar bienes raíces en Estados Unidos?
Los inversores brasileños generalmente pueden comprar propiedades en Estados Unidos. La transacción aún debe cumplir con sanciones, restricciones estatales, reglas específicas de la ubicación, procedimientos bancarios y requisitos aplicables al comprador y la propiedad.
¿Se requiere una visa estadounidense?
No se requiere automáticamente una visa únicamente para poseer propiedades. La compra de bienes raíces no proporciona visa, residencia o autorización de empleo.
¿Se requiere un ITIN antes de comprar?
No para todas las transacciones. Es posible que se requiera un ITIN para declaraciones de impuestos, ciertos programas de financiamiento y otros procedimientos de impuestos federales.
¿Pueden los inversores brasileños obtener financiación estadounidense?
Algunos prestamistas ofrecen hipotecas a nacionales extranjeros, préstamos DSCR y otros programas de inversión en propiedades. Los términos varían según el prestatario, el pago inicial, la propiedad, los ingresos por alquiler, las reservas y el prestamista.
¿Cuánto pago inicial se requiere?
No existe un porcentaje universal. Los requisitos dependen del prestamista, el programa de préstamo, la propiedad, el perfil del prestatario y el monto del préstamo.
¿Es mejor pagar en efectivo?
Una compra en efectivo puede simplificar parte de la transacción y eliminar los pagos de la hipoteca, pero puede concentrar un capital sustancial en un solo activo. La financiación preserva la liquidez pero aumenta los gastos y el riesgo.
¿Es obligatoria una LLC?
No. Una LLC puede ser apropiada en determinadas circunstancias, pero también puede generar costos, declaraciones de impuestos, requisitos bancarios y obligaciones de presentación de informes en Brasil.
¿Se puede comprar la propiedad sin viajar a Estados Unidos?
Muchas transacciones se pueden coordinar de forma remota. El procedimiento depende del estado, prestamista, título o empresa de cierre, documentos y requisitos de notarización.
¿Se requiere una cuenta bancaria en EE. UU.?
Es posible que una cuenta bancaria de EE. UU. no sea obligatoria para todas las compras, especialmente para determinadas transacciones en efectivo. Suele facilitar el cobro de alquileres, pagos de gastos, reservas y contabilidad.
¿Qué ciudad es mejor para invertir?
No existe una única mejor ciudad. La decisión depende del presupuesto, estrategia de alquiler, gastos operativos, seguros, impuestos a la propiedad, demanda, oferta y objetivo del inversor.
¿Orlando es adecuado para inversores brasileños?
El centro de Florida ofrece oportunidades de alquiler a corto, mediano y largo plazo. Cada ciudad, comunidad y asociación tiene reglas y resultados financieros diferentes.
¿Puede el inversor utilizar la propiedad personalmente y también alquilarla?
Potencialmente, cuando la actividad de alquiler esté permitida por la ley local, la asociación, el seguro y los documentos financieros. El uso personal puede afectar los ingresos por alquiler y el tratamiento fiscal.
¿Cómo puede un inversor determinar si la propiedad es rentable?
Reste las desocupaciones, la administración, los impuestos, los seguros, las cuotas de asociación, el mantenimiento, los servicios públicos, la financiación y las reservas de los ingresos por alquiler realistas.
¿Los inversores brasileños pagan impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler?
Sí. Los ingresos por alquileres en los EE. UU. pueden generar obligaciones tributarias y de presentación de impuestos federales. El cálculo depende de la residencia fiscal, la estructura de propiedad, las elecciones fiscales, los ingresos y los gastos.
¿Los ingresos por alquiler también deben declararse en Brasil?
Un residente fiscal brasileño puede tener obligaciones relacionadas con ingresos y activos extranjeros mantenidos fuera del país.
¿Qué pasa cuando se vende la propiedad?
La venta puede generar impuestos federales y retenciones FIRPTA. También pueden aplicarse obligaciones fiscales y monetarias brasileñas.
¿Es FIRPTA el impuesto final?
No necesariamente. FIRPTA es generalmente un mecanismo de retención. El vendedor calcula el impuesto federal real sobre la declaración aplicable y reclama el crédito por el monto retenido.
¿Cuál es el primer paso?
El primer paso es definir el objetivo de inversión, el presupuesto completo y la estructura legal y fiscal antes de buscar propiedades.
Invierta con estructura, no sólo con entusiasmo
La compra de bienes raíces en Estados Unidos puede ayudar a los inversionistas brasileños a generar ingresos por alquileres denominados en dólares, diversificar la riqueza y acceder a un mercado inmobiliario internacional.
El resultado depende de la combinación de estrategia, precio de compra, mercado, financiación, gastos, seguros, estructura de propiedad, impuestos, gestión y planificación de salida.
La propiedad más sólida no es necesariamente la casa más atractiva, la más cercana a los parques temáticos o la promocionada con los mayores ingresos brutos por alquiler.
Es la propiedad que sigue teniendo sentido financiero después de considerar todos los costos, impuestos, riesgos y escenarios conservadores.
Buldora ayuda a los inversores brasileños a comparar los mercados inmobiliarios de EE. UU., comprender las estructuras de propiedad disponibles, evaluar propiedades a través de escenarios financieros completos y coordinar el proceso con profesionales calificados en bienes raíces, asuntos legales, impuestos, préstamos, seguros, inspección y administración de propiedades.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y referencias
Este artículo fue investigado utilizando informes oficiales de bienes raíces, publicaciones gubernamentales, orientación fiscal federal, materiales de protección al consumidor y recursos regulatorios brasileños. Las leyes, los impuestos, los programas de financiación, los valores de las propiedades, las condiciones del seguro y los requisitos pueden cambiar después de la publicación.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales de EE. UU.
- Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios: Informe completo de transacciones internacionales de 2025
- Departamento del Tesoro de EE. UU. — CFIUS
- Servicio de Impuestos Internos: cómo solicitar un ITIN
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario W-7
- Servicio de Impuestos Internos – Extranjeros no residentes: bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos
- Servicio de Impuestos Internos: Publicación 519, Guía tributaria de EE. UU. para extranjeros
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 5472
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Servicio de Impuestos Internos - Formulario 8288-B
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Cierre de su nuevo hogar
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Divulgación de cierre
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor: Seguro de título y servicios de cierre
- Departamento de Ingresos de Florida: Impuesto sobre la renta personal de Florida
- Servicio de Ingresos Federales de Brasil: Bienes inmuebles y otros activos
- Servicio de Impuestos Federales de Brasil: Ingresos Extranjeros y Carnê-Leão
- Banco Central de Brasil — Capital Brasileño en el Exterior
Este artículo se proporciona únicamente con fines educativos e informativos generales. No constituye asesoramiento legal, fiscal, contable, de inmigración, bancario, cambiario, de préstamos, de seguros, financiero, de administración de propiedades o de inversión. Los requisitos varían según el comprador, la residencia fiscal, la estructura de propiedad, el estado, la propiedad, el prestamista y la estrategia de alquiler. La inversión inmobiliaria implica riesgos que incluyen desocupación, caída del valor de las propiedades, gastos inesperados, incumplimiento de financiamiento, movimientos cambiarios, cambios regulatorios y pérdidas financieras. Los inversores internacionales deben consultar a profesionales calificados en Estados Unidos y Brasil antes de comprar, financiar, estructurar, alquilar o vender una propiedad.
