El CUB, o Costo Unitario Básico de Construcción, es un índice que puede aumentar las cuotas de financiamiento en un 7,5% anual, lo que puede generar preocupación entre los compradores extranjeros. Sin embargo, este índice refleja el costo real de construcción y es más relevante que el IPCA en el sector inmobiliario brasileño.
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¿Qué Es el CUB y Cómo Se Calcula?
El CUB, o Costo Unitario Básico de Construcción, se calcula mensualmente por el Sinduscon. Representa el costo promedio de construcción por metro cuadrado en cada estado brasileño.
En Santa Catarina, el CUB-SC es el índice de referencia para la corrección de cuotas de inmuebles en construcción. Este índice se basa en los costos reales de construcción, incluyendo mano de obra y materiales.
A medida que estos costos aumentan, las constructoras deben ajustar las cuotas para mantener la viabilidad de sus proyectos.
¿Por Qué Se Utiliza el CUB y No el IPCA?
El CUB refleja el costo real de construcción, mientras que el IPCA mide la inflación general del consumidor. Históricamente, el CUB tiende a ser más alto que el IPCA durante períodos de crecimiento en el sector de la construcción.
Esto significa que, aunque el IPCA puede parecer más atractivo, no captura adecuadamente los costos que enfrentan los constructores. Por lo tanto, el CUB es más relevante para los compradores de propiedades en construcción.
¿Cuál Ha Sido la Variación Histórica del CUB?
En los últimos años, el CUB-SC ha mostrado variaciones significativas. En 2021, alcanzó un 18,3% debido a la escasez de materiales post-pandemia. Sin embargo, excluyendo este año atípico, la media histórica del CUB en los últimos siete años es de aproximadamente 7,5% anual.
| Año | CUB-SC (variación anual) | IPCA (variación anual) | CDI (variación anual) |
|---|---|---|---|
| 2019 | 4,8% | 4,3% | 5,96% |
| 2020 | 9,2% | 4,5% | 2,75% |
| 2021 | 18,3% | 10,1% | 4,42% |
| 2022 | 10,7% | 5,8% | 12,39% |
| 2023 | 6,2% | 4,6% | 13,05% |
| 2024 | 7,1% | 4,8% | 10,92% |
| 2025 | 5,9% | 5,1% | 11,65% |
¿Cómo Se Aplica el CUB en las Cuotas de Financiamiento?
El CUB se aplica mensualmente sobre el saldo deudor total en la mayoría de los contratos de crédito directo. Esto significa que el saldo se reajusta mensualmente, afectando el cálculo de la cuota mensual.
Por ejemplo, en un inmueble de R$ 700.000 con un CUB promedio de 7,5% anual, la cuota del mes 36 puede ser R$ 678 mayor que la del mes 1. Esto representa un aumento del 24,2% en términos nominales.
¿Es Este Aumento de Cuota Significativo Comparado con Otras Opciones de Financiamiento?
El CUB, con una media histórica del 7,5% anual, es comparable a otras modalidades de financiamiento. Por ejemplo, el financiamiento por TR+ puede tener tasas de 8,5% a 12%, pero requiere comprobantes de ingresos y plazos mucho más largos.
Una ventaja clave del CUB es que no requiere comprobante de ingresos para los no residentes. Además, tiene un plazo limitado a la fase de obra, lo que lo hace atractivo para inversores extranjeros.
¿Qué Es el INCC y Cómo Se Diferencia del CUB?
El INCC, o Índice Nacional del Costo de la Construcción, es un índice nacional utilizado en contratos de constructoras que operan en múltiples estados. Aunque ambos índices son similares, el CUB es más preciso para el costo local en Santa Catarina.
Históricamente, las variaciones entre el CUB y el INCC son menores al 1%. Esto significa que el impacto práctico para el comprador es equivalente.
¿Cómo Verificar el CUB en Su Contrato de Compra?
Antes de firmar, asegúrese de verificar varios puntos clave:
- Índice especificado: Debe indicar si es CUB-SC o INCC.
- Aplicación del ajuste: Mensual es lo más común.
- Techo de corrección: Esto puede protegerlo de aumentos excesivos.
- Publicación del índice: Debe ser publicado por el Sinduscon local.
¿Puedo Congelar el CUB o Pagar al Contado para Evitarlo?
Ambas opciones son viables. Pagar al contado elimina la exposición al CUB y puede ofrecer descuentos adicionales. Además, la cancelación anticipada del saldo deudor permite congelar el CUB hasta la fecha de pago anticipado.
¿Qué Debo Hacer Ahora?
El CUB no es un índice que perjudique a los compradores, sino una herramienta que refleja el costo real de construcción. Comprender su funcionamiento le permitirá proyectar el costo total de su inversión y tomar decisiones informadas.
Para inversores en dólares, el CUB promedio de 7,5% anual es inferior al retorno histórico de valorización en Itapema y BC. Esto sugiere que incluso el saldo corregido representa un patrimonio neto creciente.
"Entender el CUB es crucial para los compradores, ya que les permite anticipar costos y tomar decisiones informadas en un mercado en constante cambio." — Raphaela Rolim, Cofundadora y Estratega Principal de Buldora Invest