Invertir en bienes raíces en EE. UU. mediante financiamiento puede generar un retorno sobre el capital invertido de hasta 15% anual. Las compras en efectivo ofrecen un rendimiento más bajo. La elección entre efectivo y financiamiento depende de la estrategia de inversión y del perfil financiero del inversor.
¿Por Qué Comprar en Efectivo Ofrece Ventajas Competitivas en el Mercado Inmobiliario?
Las compras en efectivo permiten cerrar transacciones en solo 15 a 30 días. Esto elimina la incertidumbre del financiamiento, lo cual es crucial en mercados donde los vendedores prefieren ofertas en efectivo. De esta manera, se evita el riesgo de que una oferta financiada no se concrete debido a problemas de tasación.
Además, los compradores en efectivo maximizan su flujo de efectivo mensual, ya que no tienen pagos hipotecarios. Por ejemplo, una propiedad que genera $2,200 al mes en alquiler, con $600 en gastos, produce $1,600 en ingresos netos mensuales. Esto representa un rendimiento anual del 5.5% sobre una propiedad valorada en $350,000.
"La elección entre efectivo y financiamiento no solo afecta el retorno, sino también la flexibilidad y el riesgo en la inversión inmobiliaria." — Raphaela Rolim, Cofundadora y Estratega Principal de Buldora Invest
¿Cuáles Son las Ventajas del Financiamiento para Inversores Internacionales?
Los préstamos DSCR (Debt Service Coverage Ratio) son la principal opción de financiamiento para inversores internacionales en EE. UU. Estos préstamos se basan en los ingresos por alquiler de la propiedad, lo que los hace accesibles para nacionales extranjeros no residentes sin necesidad de un historial laboral en EE. UU.
El uso de apalancamiento puede amplificar significativamente los retornos. Por ejemplo, al invertir $87,500 (25%) como enganche en una propiedad de $350,000 y financiar el resto, el retorno sobre el efectivo invertido se calcula sobre los $87,500, no sobre el total de la propiedad. Esto permite a los inversores mantener capital disponible para adquirir más propiedades.
Además, un inversor con $350,000 en efectivo puede optar por comprar una propiedad o utilizar ese capital como enganches para tres o cuatro propiedades financiadas. A largo plazo, tener múltiples propiedades que generan ingresos y aprecian en valor suele resultar en un rendimiento superior en comparación con la compra de una sola propiedad.
¿Cuándo Es Más Ventajoso Comprar en Efectivo?
La compra en efectivo es preferible en situaciones donde el inversor:
- Adquiere propiedades de mayor precio: Con ratios DSCR marginales.
- Desea evitar pagos hipotecarios: Para no reducir el flujo de efectivo mensual.
- Compite en un mercado atractivo: Donde las ofertas en efectivo son más atractivas para los vendedores.
- Busca simplicidad: Y preservación de capital.
¿Cuándo Es Más Ventajoso Optar por el Financiamiento?
El financiamiento es más adecuado cuando el inversor:
- Construye un portafolio: Y necesita eficiencia de capital.
- El DSCR es sólido: Y la propiedad genera flujo de efectivo positivo.
- Busca maximizar beneficios: De la devaluación por inflación de la deuda a tasa fija.
- Las tasas de interés son razonables: En relación con los retornos esperados.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál Enfoque Es Más Rápido: Compra en Efectivo o Financiada?
Las compras en efectivo pueden cerrarse en 15 a 30 días. En contraste, las compras financiadas suelen tardar entre 30 y 60 días desde la solicitud hasta el cierre. En el caso de construcciones nuevas, ambos enfoques cierran en la entrega, independientemente del financiamiento.
¿Puedo Comenzar con una Compra en Efectivo y Refinanciar Más Tarde?
Sí, esta estrategia, conocida como "refinanciamiento con retiro de efectivo", permite que el inversor compre en efectivo, establezca la propiedad como alquiler y luego refinancie a través de un préstamo DSCR para extraer capital y financiar adquisiciones adicionales.
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