La misma casa en Florida cuesta diferentes cantidades dependiendo de si vives en ella. Un residente de Florida que reclama la exención de vivienda principal elimina hasta US$ 51,411 del valor imponible en 2026 y limita los aumentos de evaluación futuros al 2.7% ese año. Un inversionista no residente no recibe nada. A lo largo de una década en un mercado en alza, esa diferencia se convierte en dinero real — y es solo una de las cuatro cosas que cambian.
1. La exención de vivienda principal, y quién la recibe
La exención de vivienda principal de Florida totaliza US$ 51,411 para 2026. Llega en dos partes: los primeros US$ 25,000 se aplican a todos los impuestos sobre la propiedad, incluidos los gravámenes escolares, y un segundo, ajustado por inflación, de US$ 26,411 se aplica solo a los gravámenes no escolares. Las guías más antiguas aún citan una cifra fija de US$ 50,000; esa cifra es anterior al ajuste por inflación.
Para reclamarla debes ser propietario de la casa y ocuparla como tu residencia permanente el 1 de enero, y presentar la solicitud al tasador de propiedades del condado antes del 1 de marzo. Una licencia de conducir de Florida y el registro de votantes se citan comúnmente como prueba de residencia.
Una propiedad de inversión propiedad de un no residente no califica. Esto no es una formalidad para eludir — se deriva de la residencia permanente, que es un hecho sobre dónde vives.
2. Salva Nuestros Hogares: la parte que se acumula
El ahorro directo de la exención es modesto — a una tasa efectiva cercana al 1.1%, eliminar US$ 51,411 de la base ahorra aproximadamente US$ 500 al año. El límite es donde realmente ocurre la divergencia.
Salva Nuestros Hogares limita el aumento anual en el valor tasado de una propiedad con exención de vivienda principal al menor de 3% o el cambio en el IPC. Para 2026, esa cifra es del 2.7%, según la guía que cita al Departamento de Ingresos de Florida, aunque algunas guías publicadas aún la describen como un 3% fijo.
Una propiedad sin exención de vivienda principal no tiene tal límite en la misma base. En un mercado donde los valores aumentan más rápido que el 2.7%, la evaluación del residente queda progresivamente rezagada respecto al mercado, mientras que la del inversionista la sigue. Diez años de eso no son una diferencia insignificante.
Hasta US$ 500,000 de beneficio acumulado de Salva Nuestros Hogares puede transferirse a una nueva vivienda principal en Florida, generalmente dentro de tres años fiscales. Sigue a la persona, no a la casa.
3. Impuesto sobre sucesiones: la diferencia que casi nadie menciona
Un ciudadano o residente estadounidense tiene una exención federal de impuesto sobre sucesiones en millones. Un extranjero no residente que posee activos situados en EE. UU. — y la propiedad inmobiliaria estadounidense está situada en EE. UU. — ha tenido una exención de US$ 60,000, con tasas por encima de eso alcanzando el 40%.
Un comprador que tiene la intención de reubicarse y un comprador que tiene la intención de permanecer en el extranjero están, por lo tanto, en posiciones materialmente diferentes sobre la misma casa, y el segundo tiene una decisión de estructuración que el primero puede no tener.
4. El financiamiento se asegura de manera diferente
Un préstamo para propietario-ocupante y un préstamo para propiedad de inversión son productos diferentes. El financiamiento de inversión generalmente requiere un pago inicial más grande y una tasa más alta, y para un nacional extranjero sin ingresos en EE. UU., la ruta habitual es un préstamo DSCR, calificado en función de los ingresos por alquiler de la propiedad en lugar de los ingresos personales.
Alguien que compra una futura casa debe ser honesto con un prestamista sobre la intención de ocupación. Representar una compra de inversión como ocupada por el propietario para obtener mejores condiciones es fraude hipotecario, no una estrategia.
Lo que comprar no hace
No te da una visa, residencia ni ningún camino hacia una tarjeta verde. La propiedad y el estatus migratorio son sistemas separados en la ley de EE. UU., y nada sobre ser propietario de una casa en Orlando cambia tu posición en la frontera.
Esto es importante para la secuenciación. Si el plan es vivir en Florida, la pregunta migratoria es la primera pregunta — no la de la propiedad. Comprar primero y resolver el estatus después es cómo las personas terminan siendo propietarias de una casa que no pueden ocupar, pagando impuestos de no residentes sobre ella, y sin poder reclamar la exención que hizo que la aritmética funcionara.
Una cosa a tener en cuenta este noviembre
Se informó que una enmienda constitucional propuesta que afecta la exención de no escolar y el límite de evaluación para propiedades no homestead estaba a la espera de una votación en noviembre de 2026. No pudimos verificar su texto o estado contra una fuente oficial, así que trátalo como una pregunta para consultar con la División de Elecciones de Florida en lugar de un cambio para planear.
Si se aprueba, cambia los números anteriores para ambos públicos. Confirma antes de comprometerte de cualquier manera.
Fuentes
- Departamento de Ingresos de Florida — exenciones de impuestos sobre la propiedad
- IRS — impuesto sobre sucesiones para no residentes que no son ciudadanos de EE. UU.
- División de Elecciones de Florida — medidas en la boleta
- Asociación Nacional de Realtors — compradores extranjeros, de abril de 2025 a marzo de 2026
Información general a partir de octubre de 2026, no es asesoría fiscal, legal ni migratoria. Los montos y límites de exención se establecen anualmente y una medida en la boleta estaba pendiente en el momento de la redacción. Confirma con el tasador de propiedades del condado y un CPA transfronterizo antes de realizar transacciones.
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